文/武軍磊
小區(qū)廣告收入歸屬之爭
文/武軍磊
現(xiàn)在,一些商家爭相在小區(qū)內(nèi)做廣告。按照法律規(guī)定,小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的所有權(quán)歸業(yè)主所有,在此做廣告應(yīng)征得業(yè)主的同意,廣告收入也應(yīng)該歸業(yè)主所有??涩F(xiàn)實(shí)情況是,一些小區(qū)業(yè)主的維權(quán)意識(shí)淡薄,對(duì)此熟視無睹。一些小區(qū)的物業(yè)公司,也未主動(dòng)公示過這筆收入,廣告收入成了一筆糊涂賬。
最近,家住鄭州市金水區(qū)某小區(qū)的王楠和小區(qū)物業(yè)公司發(fā)生了爭執(zhí)。去年秋天,王楠發(fā)現(xiàn),他入住的這個(gè)新建小區(qū),到處是廣告宣傳畫,就連電梯里也有不少廣告牌。一次,王楠到小區(qū)物業(yè)公司交涉,要求物業(yè)公司將小區(qū)的廣告收入、用途等公開。物業(yè)公司的一位工作人員告訴他,會(huì)把此事向物業(yè)公司負(fù)責(zé)人反映,并給他一個(gè)答復(fù),并記下了王楠的手機(jī)號(hào)。一個(gè)月過去了,兩個(gè)月過去了,直到今年3月,物業(yè)公司也沒和王楠聯(lián)系。王楠認(rèn)為,物業(yè)公司是在敷衍他,于是就拒交物業(yè)費(fèi)。
近段時(shí)間,物業(yè)公司的人多次打電話催要物業(yè)費(fèi),并稱如果王楠不補(bǔ)交拖欠的物業(yè)費(fèi),物業(yè)公司將采取訴訟等措施。對(duì)此,王楠也不甘示弱,他咨詢律師后認(rèn)為,小區(qū)的廣告收入應(yīng)歸所有業(yè)主,物業(yè)公司這是在侵權(quán)。最近,他準(zhǔn)備聯(lián)合一些業(yè)主將物業(yè)公司告上法庭。
在鄭州,王楠的遭遇具有一定的代表性。
筆者走訪發(fā)現(xiàn),現(xiàn)在小區(qū)廣告成了商家的新寵。幾乎所有的小區(qū)都有廣告牌,一些小區(qū)還在醒目位置設(shè)置滾動(dòng)播出的廣告屏幕,小區(qū)里的廣告無處不在。廣告內(nèi)容也五花八門,有汽車廣告,有餐飲美食、培訓(xùn)機(jī)構(gòu)類的廣告,甚至還有酒類廣告,其中最多的是房地產(chǎn)類的廣告。
筆者以某房地產(chǎn)公司品牌推廣部人員的身份,和鄭州某小區(qū)物業(yè)公司負(fù)責(zé)人商談投放廣告事宜。這位負(fù)責(zé)人說,這個(gè)小區(qū)有住戶2000多戶,來聯(lián)系投放廣告的人比較多,現(xiàn)在僅剩下小區(qū)入口處一個(gè)區(qū)域可以投放平面廣告,一天300元。
在交談中,筆者問:“你們小區(qū)的廣告收入,是給業(yè)主了,還是自己支配了?”這位負(fù)責(zé)人說,也沒有業(yè)主過問,這些收入用于物業(yè)公司的運(yùn)營支出,如發(fā)工資、獎(jiǎng)金等。一些大的小區(qū),干脆把小區(qū)電梯廣告業(yè)務(wù)外包給廣告公司,物業(yè)公司坐享其成。在一家高檔小區(qū),筆者打電話聯(lián)系到買斷這個(gè)小區(qū)廣告權(quán)的一家廣告公司,一位工作人員說,該小區(qū)一共有40部電梯,每部電梯廣告承包費(fèi)一年為3000元,如果簽訂長期合同,價(jià)格還能優(yōu)惠。
小區(qū)廣告收益歸誰?物業(yè)公司和業(yè)主各有說法。筆者發(fā)現(xiàn),在新建小區(qū)單元樓的電梯間、過道、小區(qū)出行通道等公共區(qū)域,是最佳的廣告投放區(qū),這里到處是花花綠綠的廣告牌和宣傳標(biāo)語。
尤其是隨著高層住宅小區(qū)越來越多,一些敏銳的商家爭相與小區(qū)物業(yè)合作,在電梯里做起了廣告,這是小區(qū)廣告收入的大頭。鄭州市一家物業(yè)公司行政主管詹先生透露,小區(qū)內(nèi)電梯廣告價(jià)格跟地段密切相關(guān),好的地段,一部電梯一年廣告費(fèi)用最高可達(dá)4000元;而一些比較偏遠(yuǎn)的小區(qū),電梯廣告價(jià)格一年也有1000元以上。
據(jù)筆者了解,一家小區(qū)物業(yè)公司一年僅電梯內(nèi)的廣告收入就達(dá)十幾萬元。小區(qū)居民卻說,他們的物業(yè)費(fèi)從未減免過,也不知道這些廣告收入用到了什么地方。對(duì)于小區(qū)內(nèi)廣告收入應(yīng)該為誰所有時(shí),不少業(yè)主很迷惑。他們認(rèn)為,小區(qū)內(nèi)廣告收入就是一筆糊涂賬,因?yàn)樾^(qū)內(nèi)廣告投放較為靈活,可以隨時(shí)更換,而小區(qū)物業(yè)公司作為管理方,即便廣告收入是歸廣大業(yè)主所有,業(yè)主們也很難進(jìn)行監(jiān)控和掌握。
筆者在走訪中發(fā)現(xiàn),多數(shù)物業(yè)公司對(duì)廣告收益的分配避而不談。部分物業(yè)公司工作人員表示,電梯廣告費(fèi)用主要用于補(bǔ)貼物業(yè)管理的費(fèi)用,也用作小區(qū)內(nèi)相關(guān)設(shè)施的經(jīng)費(fèi)。2011年,蘇州某論壇上一篇名為《曬曬物業(yè)公司的收入,你所不知道的》的帖子吸引了眾多網(wǎng)友的關(guān)注。帖中說,別以為你們的物業(yè)公司就是靠著你那點(diǎn)物業(yè)費(fèi)過活的,其實(shí)他們還有很大一塊的收入,而且這些收入也是從咱們身上獲取的。這些收入靠的都是小區(qū)公用部分出租所得,等于這些原本屬于咱們的東西卻被他們自行出租了,最后錢同樣也歸了他們。鄭州某網(wǎng)站對(duì)此做過一項(xiàng)調(diào)查,短短一個(gè)小時(shí)就有355名網(wǎng)友參與。有95.48%的網(wǎng)友表示,所在的小區(qū)電梯里安裝有廣告;92.90%的網(wǎng)友表示,從沒見過收益,也沒有分過收益。
在廣告收益分配上,47.1%的網(wǎng)友表示應(yīng)歸全體業(yè)主,42.58%的網(wǎng)友認(rèn)為應(yīng)由全體業(yè)主和物業(yè)合理分配。網(wǎng)友們認(rèn)為,物業(yè)公司能將廣告引進(jìn)來增加收益也是一件好事,不過希望物業(yè)公司能將收益公示,或者以此來適當(dāng)減少業(yè)主的物業(yè)費(fèi)。
因?yàn)樾^(qū)廣告收入的歸屬問題,一些業(yè)主和物業(yè)公司打起了官司。央視主持人趙普住在北京某小區(qū),根據(jù)合同約定,該小區(qū)物業(yè)公司對(duì)小區(qū)樓外廣告位進(jìn)行經(jīng)營,所得收益應(yīng)歸全體業(yè)主,物業(yè)收取經(jīng)營收入中的15%作為傭金。但是由于物業(yè)公司一直未對(duì)業(yè)主公示收入,于是趙普在2009年將物業(yè)告上法庭。最終該案在法庭的主持下和解,物業(yè)公司主動(dòng)向小區(qū)業(yè)主公示小區(qū)公共空間的廣告收益。從2010年開始,該小區(qū)物業(yè)公司已將物業(yè)管理費(fèi)、公共空間收益等費(fèi)用進(jìn)行了公示。2012年2月初,物業(yè)公司將小區(qū)從2006年至2011年的公共空間收益,除去歸屬物業(yè)部分剩余的86萬余元移交給業(yè)委會(huì)。
因?yàn)檫x擇的維權(quán)方式不同,重慶市民李玉(化名)卻被物業(yè)公司告上了法庭。李玉住在重慶某小區(qū)已經(jīng)七年了,該小區(qū)有上千住戶,小區(qū)的電梯、道路都有不少廣告。2009年,李玉得知小區(qū)內(nèi)公共場所的廣告收入應(yīng)歸全部業(yè)主所有,物業(yè)公司不能擅自處理這筆費(fèi)用。
于是,李玉去物業(yè)公司繳納了之前拖欠的物業(yè)費(fèi),但要求物業(yè)公司必須分給她廣告費(fèi),當(dāng)時(shí)物管人員就免了她三個(gè)月的物業(yè)費(fèi)180余元。后來,李玉又去繳物業(yè)費(fèi),要求按一年減180元的標(biāo)準(zhǔn)收取,物業(yè)公司拒絕了她的要求,于是李玉就停繳了兩年的物業(yè)費(fèi)。結(jié)果,她被物業(yè)公司告上了法庭。
2012年7月23日,重慶市大渡口區(qū)法院開庭審理此案,在法庭上,物業(yè)公司的代理人認(rèn)為,從2009年至2012年,三年的廣告收入有12萬多元,我們給業(yè)委會(huì)發(fā)函,申請(qǐng)將這筆錢全部用于小區(qū)公共設(shè)施的維護(hù),不存在偷占廣告費(fèi)的情況。李玉從2010年7月至今一直拖欠物管費(fèi)共計(jì)3300余元,根據(jù)合同,她應(yīng)按每日千分之三的比例繳納滯納金。
對(duì)于物業(yè)公司方拿出的廣告收入支出明細(xì),李玉表示,從來沒有在小區(qū)公示過,這份報(bào)表系物管方自己制作,內(nèi)容值得懷疑。法官當(dāng)庭查看了這份支出明細(xì),認(rèn)為這份報(bào)表缺乏有效的公信力和說服力,沒有采信。最后,李曉與物業(yè)公司達(dá)成調(diào)解協(xié)議,物業(yè)公司不再索要滯納金,李玉繳納拖欠的3300元物業(yè)費(fèi)。這樁物業(yè)公司起訴業(yè)主的官司,已經(jīng)草草收?qǐng)?,但是暴露出的問題值得人們關(guān)注。像趙普這樣去維護(hù)自己權(quán)利的人畢竟是極少數(shù),更多的業(yè)主對(duì)小區(qū)廣告收入的歸屬權(quán)一無所知,也不關(guān)心。還有些業(yè)主,即使知道廣告收入歸屬權(quán)屬于全體業(yè)主,但對(duì)于如何去管理卻同樣非常茫然。
鄭州大學(xué)法學(xué)博士王世宇認(rèn)為,小區(qū)廣告收入的歸屬是有法可依的。根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定,小區(qū)內(nèi)刊登廣告使用的是小區(qū)內(nèi)共有的空間資源,這些公共區(qū)域的所有權(quán)歸業(yè)主所有。電梯的公攤面積屬于全體業(yè)主,任何未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意的利用電梯做廣告的行為都違法。因此在小區(qū)內(nèi)刊登廣告,應(yīng)該得到小區(qū)相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)的同意。此類廣告收入應(yīng)當(dāng)是在扣除物業(yè)公司針對(duì)這一塊的管理成本之后,歸全體業(yè)主。
另外,國務(wù)院2007年新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第55條規(guī)定,利用物業(yè)共同部位、共用設(shè)施進(jìn)行經(jīng)營的,應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后,按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。因此,居住小區(qū)的公共配套設(shè)施屬于所有業(yè)主,任何單位或個(gè)人要想經(jīng)營這些公共配套設(shè)施,必須經(jīng)過所有權(quán)人的同意才可以。
王世宇說,在鄭州也出臺(tái)了相關(guān)規(guī)定,《鄭州市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定:利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備設(shè)置戶外廣告或從事租賃等經(jīng)營的,應(yīng)征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意。經(jīng)營收入應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金,也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。此外,物業(yè)公司還應(yīng)定期對(duì)該項(xiàng)收益進(jìn)行公示。
所謂小區(qū)的公共收益,是指小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司利用小區(qū)公共部分進(jìn)行經(jīng)營獲得的收益。常見的小區(qū)公共收益包括:公共區(qū)域的廣告收益,例如戶外廣告;小區(qū)公共區(qū)域的停車位收益;物業(yè)管理用房的收益等。因此,小區(qū)電梯、地下停車場等公共部位的收益當(dāng)然屬于公共收益的范疇。
雖然有法規(guī)和地方政府出臺(tái)的條例作為支撐,但是,大多數(shù)業(yè)主維權(quán)意識(shí)淡薄。一些小區(qū)雖然成立有業(yè)委會(huì),但是業(yè)委會(huì)委員因?yàn)閾?dān)心得罪物業(yè)公司等原因,往往不會(huì)主動(dòng)去維護(hù)自己的權(quán)益。而一些沒有成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū),任由小區(qū)的廣告收入由物業(yè)收取,居民們對(duì)此沒有話語權(quán),存在監(jiān)管缺失。王世宇建議,小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)積極為廣大業(yè)主維權(quán)。對(duì)于一些沒有成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū),可以選擇業(yè)主代表,對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行監(jiān)督。如果業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司有任何這一方面的侵權(quán)行為,業(yè)主可通過訴訟途徑來維權(quán)。
編輯:薛華 icexue0321@163.com