房地產(chǎn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)已到，限購(gòu)政策應(yīng)借勢(shì)調(diào)整

李稻葵

鑒于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)力來(lái)自城市化和居民遷移兩大需求，已經(jīng)實(shí)行3年的限購(gòu)政策應(yīng)該進(jìn)行靈活調(diào)整：仍有房?jī)r(jià)上漲壓力的北上廣深按兵不動(dòng)，其他城市因地制宜，放開(kāi)外來(lái)人口購(gòu)房限制，對(duì)本地居民購(gòu)買(mǎi)多套住房則謹(jǐn)慎行事，同時(shí)，配套的市場(chǎng)化調(diào)控政策應(yīng)該跟上。

最近半年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了比較明顯的變化，許多地區(qū)無(wú)論新房還是二手房的成交量都顯著下降，房?jī)r(jià)也呈不同程度的增速放緩甚至下滑態(tài)勢(shì)。在這種情勢(shì)下，過(guò)去3年來(lái)在全國(guó)70多個(gè)城市實(shí)行的房地產(chǎn)限購(gòu)政策是否應(yīng)該退出引起廣泛的議論，也有消息說(shuō)住建部正在考慮允許各地方政府放開(kāi)其限購(gòu)政策。那么，房地產(chǎn)限購(gòu)政策該不該放開(kāi)呢？

回答這個(gè)問(wèn)題，首先必須對(duì)當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體形勢(shì)做出一個(gè)基本的判斷，然后分析其下一階段的走勢(shì)，才能得出一個(gè)比較科學(xué)合理的結(jié)論。

房地產(chǎn)市場(chǎng)拐點(diǎn)已到

當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局已經(jīng)轉(zhuǎn)變，通俗來(lái)講就是，其拐點(diǎn)已經(jīng)來(lái)到。為什么這么講？因?yàn)檫@一市場(chǎng)的主基調(diào)已經(jīng)由過(guò)去的瘋狂上漲轉(zhuǎn)變?yōu)闇睾蜕蠞q乃至于調(diào)整。支持這一判斷的有三大基本因素。

第一個(gè)因素是金融市場(chǎng)的大格局已經(jīng)改變。今天的金融市場(chǎng)，由于金融改革啟動(dòng)等因素的影響，已經(jīng)出現(xiàn)了對(duì)儲(chǔ)戶比較有利的局面。與過(guò)去銀行存款只能獲得2%-3%的年利率相比，今天收益率在5%以上的理財(cái)產(chǎn)品層出不窮，明顯高過(guò)2.5%左右的通脹率，也高于2%-3%的租金回報(bào)率。持有現(xiàn)金所獲得的回報(bào)大大提高，而且風(fēng)險(xiǎn)較低，已經(jīng)使得不少投資者的偏好發(fā)生了變化，由過(guò)去的買(mǎi)房保值，轉(zhuǎn)變?yōu)楦鼉A向于持有現(xiàn)金。

第二大因素是城市居民的住房需求已經(jīng)逐步得到了滿足，和以前急需改善住房的情況完全不同。這可以從兩組數(shù)據(jù)加以驗(yàn)證。首先，從中國(guó)的人口結(jié)構(gòu)看，建國(guó)后出現(xiàn)過(guò)三次嬰兒潮。第一次是在1952年前后的3年間，平均每年有2000萬(wàn)人口出生。這批人現(xiàn)在已經(jīng)步入老年，本身很少有新增的住房需求，相反倒是可能有大房換小房的降級(jí)住房需求。第二波嬰兒潮出現(xiàn)在上世紀(jì)60年代初，1963-1965年間，每年出生的嬰兒有3000萬(wàn)人左右。這部分人已經(jīng)進(jìn)入50歲的知天命之年，住房需求基本滿足，處于穩(wěn)定狀態(tài)。第三撥人出生在1978-1980年前后，是第一波嬰兒潮人的子女輩，這部分人大多已結(jié)婚生子，住房需求基本滿足，當(dāng)然也不乏一部分人仍在尋找更大更好的住房，努力改善小家庭的生活質(zhì)量。

另一組數(shù)據(jù)是，中國(guó)居民如今的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)已經(jīng)過(guò)多地傾向于住房。據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)的居民資產(chǎn)約為150萬(wàn)億元，其中100萬(wàn)億元為住房資產(chǎn)（與此相關(guān)的另一數(shù)據(jù)是，中國(guó)的平均住房自有率接近90%）；約40萬(wàn)億元屬于居民存款，這部分存款目前能獲得比較高的回報(bào)；剩下的10萬(wàn)億元左右則是債券和股票，由于當(dāng)前證券市場(chǎng)持續(xù)低迷，這部分資產(chǎn)的配置比較穩(wěn)定，不會(huì)驟增驟減。根據(jù)這一分析，城市居民不大可能在短期內(nèi)將自己的資產(chǎn)配置到住房資產(chǎn)里去。

第三個(gè)支撐城市住房需求不至于大幅度上漲的因素是，目前已經(jīng)在城市生活卻沒(méi)有獲得城市戶籍的外來(lái)工以及等待進(jìn)城的農(nóng)村居民，購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)有限。即使按照城市房?jī)r(jià)為5000-6000元/平方米來(lái)估算，一對(duì)外來(lái)的雙職工夫婦買(mǎi)一套80平方米的房子也需要15年左右，相對(duì)比較吃力。當(dāng)然，如果他們?cè)诶霞业恼睾徒ㄔO(shè)用地可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑒t其在城市置業(yè)將獲得比較有力的財(cái)政基礎(chǔ)，但是，由于當(dāng)前政府并不允許宅基地大規(guī)模入市，因此，他們?cè)诔鞘匈I(mǎi)房的動(dòng)力并不是很強(qiáng)。

綜合以上因素，我們認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)出一個(gè)價(jià)量放緩的新格局。那么，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模崩潰的結(jié)局呢？這種可能性非常小。

房地產(chǎn)市場(chǎng)大規(guī)模崩潰的主要原因必須是有大量的存量房入市，從而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成沖擊，而目前這種可能性非常小。

存量房入市無(wú)外乎兩個(gè)原因，一是大量居民由于經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生變化，不足以支撐現(xiàn)有房貸，因此要大規(guī)模拋售房子，這是2007、2008年美國(guó)的情景。而當(dāng)今中國(guó)百姓購(gòu)房的杠桿率是很低的，許多家庭是一次付清房款，許多家庭房貸僅占房?jī)r(jià)的50%，再加上中國(guó)人傳統(tǒng)上有持有住房的偏好，因此，居民恐慌性拋售住房的可能性比較小。

另一種可能是很多媒體人分析的，在當(dāng)前房地產(chǎn)登記以及反腐的浪潮下，許多貪腐官員大量拋售住房。我們認(rèn)為這種可能性也很小，因?yàn)榇罅繏伿圩》糠炊鴷?huì)引火燒身，招致有關(guān)部門(mén)的注意，對(duì)于貪腐官員來(lái)說(shuō)，倒不如按兵不動(dòng)，將房產(chǎn)登記并轉(zhuǎn)移出去。

總的來(lái)說(shuō)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)迎來(lái)新格局，其基本特點(diǎn)就是交易量增長(zhǎng)逐步放緩，很多地區(qū)的房?jī)r(jià)將出現(xiàn)一定的增長(zhǎng)放緩或下降。在此要強(qiáng)調(diào)的是，這一新格局是多元化的，北上廣深等一線城市仍然具有價(jià)格上漲的壓力，因?yàn)檫@些城市的經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)能力和人口聚集能力仍然十分強(qiáng)勁，而且，其生態(tài)承載能力已經(jīng)基本達(dá)到極限，不大可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)的大幅、大面積下降。同時(shí)，問(wèn)題的關(guān)鍵是，這一輪調(diào)整不能以過(guò)分犧牲交易量為代價(jià)，否則，交易量的下降將會(huì)導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的放緩，也會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展帶來(lái)不利影響。

限購(gòu)政策應(yīng)該適時(shí)調(diào)整

根據(jù)以上分析，未來(lái)若干年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新動(dòng)力將來(lái)自兩大需求，一是已經(jīng)進(jìn)城但沒(méi)有獲得本地戶籍的農(nóng)村人口，以及期待進(jìn)城的農(nóng)村人口的住房需求。他們?cè)诙ň映鞘械倪^(guò)程中，希望有自己的住房，這部分需求需要一定時(shí)間來(lái)釋放。第二類(lèi)需求則來(lái)自那些已經(jīng)進(jìn)城但希望在另外的城市定居或者發(fā)展的人。中國(guó)新一輪城市化的特點(diǎn)是戶籍政策的放松，這必然會(huì)導(dǎo)致人口在不同城市間的重新布局。而人口和經(jīng)濟(jì)地理的重構(gòu)，必然會(huì)使得一些熱點(diǎn)地區(qū)出現(xiàn)外來(lái)居民住房需求的上漲，而另一些地區(qū)的住房需求則會(huì)相應(yīng)下降。這將是中國(guó)住房需求未來(lái)發(fā)展的一大特點(diǎn)。

針對(duì)這兩大需求，我們可以得出結(jié)論，限購(gòu)政策應(yīng)該靈活地調(diào)整。

具體說(shuō)來(lái)，第一，北上廣深等一線城市應(yīng)該按兵不動(dòng)。這些城市目前房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然存在，人口的聚集能力仍然上漲，如果過(guò)快放開(kāi)限購(gòu)政策的話，人口將會(huì)膨脹，城市規(guī)模將會(huì)很快超過(guò)生態(tài)承載能力，房?jī)r(jià)也會(huì)過(guò)快地上漲，不利于當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

第二，其他城市應(yīng)該因地制宜，放開(kāi)外來(lái)戶籍人口的購(gòu)房限制。這實(shí)際上是順應(yīng)了中國(guó)下一輪城市發(fā)展的需要。那么，對(duì)于本地居民購(gòu)買(mǎi)第三、四套房的限制是否應(yīng)該放開(kāi)呢？筆者認(rèn)為應(yīng)該謹(jǐn)慎行事。因?yàn)橛心芰?gòu)買(mǎi)多套住房的本地居民往往先知先覺(jué)，且資金實(shí)力較強(qiáng)，他們的投資行為會(huì)帶動(dòng)房?jī)r(jià)的炒作，從而使外地居民的買(mǎi)房需求難以滿足。這將阻礙人口在不同城市間的流動(dòng)，對(duì)于城鎮(zhèn)化而言是不利的。

第三，配套的市場(chǎng)化調(diào)控政策應(yīng)該跟上。在逐步放開(kāi)房地產(chǎn)限購(gòu)政策的同時(shí)，應(yīng)該更加強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用，特別是要用好金融杠桿。對(duì)于居民首套住房、外地居民購(gòu)房及本地居民多套房等的貸款政策應(yīng)該更加明確，房地產(chǎn)登記制度以及房產(chǎn)稅應(yīng)該及時(shí)推出。房產(chǎn)稅主要是給地方政府創(chuàng)造公共服務(wù)的機(jī)會(huì)，也是本地業(yè)主與地方政府良性互動(dòng)的一個(gè)政策。

總之，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到達(dá)拐點(diǎn)，此時(shí)應(yīng)該順應(yīng)變化，不失時(shí)機(jī)地靈活調(diào)整限購(gòu)政策，并不妨先從放開(kāi)外地居民購(gòu)房限制開(kāi)始；與此同時(shí)，市場(chǎng)化的調(diào)節(jié)政策應(yīng)該實(shí)時(shí)跟進(jìn)，從而利用好這一拐點(diǎn)，營(yíng)造一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的新格局。