房地產(chǎn)調(diào)控政策效果評(píng)估：基于購(gòu)房者的實(shí)證

衛(wèi)旭華，王 琦

（1.中南大學(xué) 商學(xué)院，長(zhǎng)沙 410083；2.湖南城市學(xué)院 城市管理學(xué)院，湖南 益陽(yáng) 413000）

房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)密切相關(guān)，對(duì)經(jīng)濟(jì)具有巨大的帶動(dòng)作用，且其上下游產(chǎn)業(yè)鏈涉及范圍廣泛，因而房地產(chǎn)業(yè)歷來(lái)是各國(guó)政府在通貨緊縮或通貨膨脹階段進(jìn)行宏觀調(diào)控所首先指向的產(chǎn)業(yè)之一。[1-3]中國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)正處于快速發(fā)展之通道，使得中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政府干預(yù)性更為明顯。自2003年以來(lái)，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控就從未間斷。當(dāng)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)，政府對(duì)房地產(chǎn)的打壓首當(dāng)其沖，如2007年9月27日以銀發(fā)359號(hào)文為標(biāo)志的房地產(chǎn)信貸收縮政策。而當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)不振或出現(xiàn)危機(jī)之時(shí)，房地產(chǎn)無(wú)疑又成了政府救市時(shí)重點(diǎn)扶植的對(duì)象，如2008年全球金融危機(jī)之后，中央政府于10月22日出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)的稅收減免、貸款利率優(yōu)惠和降低首付的刺激政策。由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展時(shí)間短，運(yùn)行機(jī)制不健全，市場(chǎng)秩序較為混亂。加之金融危機(jī)后的房地產(chǎn)刺激政策，導(dǎo)致2009年下半年至2010年上半年投機(jī)需求大舉入市，推動(dòng)房?jī)r(jià)快速上漲。這一現(xiàn)象也引起中央的高度重視，從2010年1月至今，中央先后出臺(tái)國(guó)辦發(fā)[2010]4號(hào)文、國(guó)發(fā)[2010]10號(hào)文、2010版國(guó)五條、國(guó)辦發(fā)[2011]1號(hào)文、國(guó)辦發(fā)[2013]17號(hào)文等調(diào)控措施，旨在遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。本輪調(diào)控政策持續(xù)時(shí)間之長(zhǎng)、力度之大前所未有，凸顯了政府的決心。

但本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)際效果如何呢？縱觀以往的房地產(chǎn)政策評(píng)價(jià)研究，學(xué)術(shù)界多數(shù)是定性的邏輯分析，[4]或基于經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究方法從宏觀角度進(jìn)行衡量，[5-6]而很少直接從購(gòu)房者角度進(jìn)行實(shí)證研究。作為調(diào)控政策的直接受益群體，政策對(duì)購(gòu)房者究竟產(chǎn)生了什么影響？政策實(shí)際效果是否符合設(shè)計(jì)初衷？如何改進(jìn)今后的政策設(shè)計(jì)？這是本文所關(guān)注的核心問(wèn)題。通過(guò)對(duì)35個(gè)大中城市購(gòu)房者的調(diào)查分析，我們發(fā)現(xiàn)政府所出臺(tái)的限貸、限購(gòu)、限價(jià)和保障房政策對(duì)購(gòu)房者的影響機(jī)理有較大的差異，也導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的心理預(yù)期產(chǎn)生很大差異。這些結(jié)果表明短效政策不能很好地解決中國(guó)的房地產(chǎn)問(wèn)題，中央政府更應(yīng)當(dāng)關(guān)注保障房等長(zhǎng)期政策和相關(guān)制度的建設(shè)。

一、政策概述及研究假設(shè)

（一）政策邏輯與購(gòu)買(mǎi)力界定

目前中央政府所頒布的政策中，對(duì)市場(chǎng)較具沖擊力且執(zhí)行較嚴(yán)格的政策有4個(gè)，分別是限貸政策、限購(gòu)政策、限價(jià)政策和保障房政策。從購(gòu)房者角度來(lái)講，政府調(diào)控的邏輯主要包括兩方面，一方面通過(guò)直接干預(yù)政策限制購(gòu)買(mǎi)需求，如限貸和限購(gòu)政策對(duì)購(gòu)房者有直接影響。另一方面試圖通過(guò)密集政策造勢(shì)造成房?jī)r(jià)要下跌的預(yù)期，如限價(jià)和保障房政策對(duì)購(gòu)房者無(wú)直接影響，但會(huì)間接影響其對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的看法。這四個(gè)政策都會(huì)影響購(gòu)房者未來(lái)房?jī)r(jià)的預(yù)期，而預(yù)期是影響房地產(chǎn)走勢(shì)的重要先行指標(biāo)。[7]下文將詳細(xì)分析這四個(gè)政策的實(shí)際效果及對(duì)購(gòu)房者預(yù)期的影響。

本輪調(diào)控的指導(dǎo)方針是促供給、抑需求。前者主要表現(xiàn)在加大保障房建設(shè)力度，而后者則主要是打擊購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)的購(gòu)房者，如限制信貸額度和購(gòu)買(mǎi)套數(shù)。李愛(ài)華、成思危和李自然[8]認(rèn)為商品住宅購(gòu)買(mǎi)力是指城鎮(zhèn)各收入家庭通過(guò)市場(chǎng)交易獲取（擁有）一套住房的經(jīng)濟(jì)承受能力或貨幣支付能力。該概念具有一定的局限性，比如一個(gè)人可以全款支付100平米的房子，另一個(gè)人可以全款支付50平米的房子，兩個(gè)人都有全款支付能力，但兩個(gè)人的購(gòu)買(mǎi)力明顯不同。因而，我們對(duì)購(gòu)買(mǎi)力進(jìn)行了重新界定，即公民通過(guò)市場(chǎng)交易擁有不同屬性住房的能力，主要從置業(yè)目的、置業(yè)次數(shù)和置業(yè)面積進(jìn)行衡量。一般來(lái)講，投資動(dòng)機(jī)越強(qiáng)、置業(yè)次數(shù)越多、購(gòu)買(mǎi)面積越大，表明購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力越強(qiáng)，而對(duì)于那些自住需求強(qiáng)、置業(yè)次數(shù)少、置業(yè)面積小的購(gòu)房者，其購(gòu)買(mǎi)力也較弱。

（二）限貸政策對(duì)購(gòu)房者的影響

投機(jī)性需求是導(dǎo)致房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的主要原因之一。[7][9][10]從近幾年政府調(diào)控的邏輯來(lái)看，歷次調(diào)控都是信貸政策先行，政府希望通過(guò)差別化信貸、提高首付和利息等方式提高購(gòu)房成本，進(jìn)而抑制過(guò)剩的購(gòu)房需求，尤其是各種名目的炒房和投機(jī)購(gòu)房需求。該政策自國(guó)辦發(fā)[2010]4號(hào)文推出后就不斷升級(jí)，至國(guó)辦發(fā)[2011]1號(hào)文，按揭標(biāo)準(zhǔn)提升至購(gòu)買(mǎi)首套住房首付比例不得低于三成，購(gòu)買(mǎi)二套住房首付比例不得低于六成，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，禁止發(fā)放三套及以上住房的購(gòu)房貸款。除了以上針對(duì)房地產(chǎn)的信貸政策之外，中央政府又多次加息和上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，這些也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一定的影響。

從購(gòu)房者角度來(lái)講，提高首付比例將會(huì)增加其購(gòu)房初期的資金壓力。政府針對(duì)不同購(gòu)買(mǎi)人群，實(shí)施差別化信貸政策。對(duì)于購(gòu)買(mǎi)力較弱的購(gòu)房者，如首次置業(yè)的年輕群體，首付比例由國(guó)辦發(fā)[2010]4號(hào)文之前的兩成首付提至國(guó)辦發(fā)[2011]1號(hào)文的三成首付，首付比例僅提升一成。而對(duì)于擁有多次置業(yè)經(jīng)歷或者名下?lián)碛卸嗵追慨a(chǎn)的購(gòu)房者，其首付比例由國(guó)辦發(fā)[2010]4號(hào)文之前的兩成大幅提升至國(guó)辦發(fā)[2011]1號(hào)文的六成以上或停貸?？梢?jiàn)，購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)的購(gòu)房者首付比例提升幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于購(gòu)買(mǎi)力較弱的群體。從政策設(shè)計(jì)角度來(lái)講，這意味著政府希望限貸政策會(huì)對(duì)購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)的購(gòu)房者產(chǎn)生較大影響，而盡量減輕對(duì)購(gòu)買(mǎi)力較弱購(gòu)房者的影響。因而提出如下假設(shè)：

假設(shè)1：購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)力與限貸政策影響程度正相關(guān)，即購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)力越強(qiáng)，受限貸政策影響程度越大。

實(shí)際上，限貸政策本質(zhì)上是貨幣政策的一部分，旨在回收房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)過(guò)剩的流動(dòng)性，減弱購(gòu)買(mǎi)需求。這一政策在歷次調(diào)控中都得到了廣泛應(yīng)用，也引起了研究者們的廣泛關(guān)注。目前貨幣經(jīng)濟(jì)學(xué)者普遍認(rèn)為貨幣供應(yīng)量是影響房?jī)r(jià)變動(dòng)的最主要因素，政府采取的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有顯著的影響。[1][11]我們認(rèn)為這種宏觀層面的影響也會(huì)傳遞到微觀層面。因?yàn)閺馁?gòu)房者角度來(lái)講，宏觀政策環(huán)境是購(gòu)房決策時(shí)情境因素的一部分，而情境因素是影響購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期的重要因素，在解釋消費(fèi)行為時(shí)，“情境因素”的解釋能力可能比“消費(fèi)者個(gè)人”還要大。[12]以往限貸政策的實(shí)際效果會(huì)形成購(gòu)房者的一種經(jīng)驗(yàn)而改變購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的看法。以上分析表明限貸政策能夠改變購(gòu)房者房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，因而提出如下假設(shè)：

假設(shè)2：限貸影響程度與房?jī)r(jià)上漲預(yù)期負(fù)相關(guān)，即購(gòu)房者受限貸政策影響越大，預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的可能性越小。

（三）限購(gòu)政策對(duì)購(gòu)房者的影響

為了限制旺盛的購(gòu)買(mǎi)需求，中央政府要求房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市采取行政手段限制購(gòu)房。該政策為臨時(shí)性政策，地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。其主流標(biāo)準(zhǔn)為：戶籍居民家庭限購(gòu)2套住房，能夠提供社保或納稅證明的非戶籍居民家庭限購(gòu)1套住房（國(guó)辦發(fā)[2011]1號(hào)文）。截止2011年8月，全國(guó)共有42個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)政策，主要是直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地級(jí)城市。

從目前中國(guó)的市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，國(guó)內(nèi)民間資本投資領(lǐng)域過(guò)窄，滿足居民投資需求的金融產(chǎn)品及其衍生產(chǎn)品較少。[4]股票市場(chǎng)由于內(nèi)部操控黑幕屢發(fā)而長(zhǎng)期低迷，藝術(shù)品市場(chǎng)又因?yàn)榧儇浄簽E而失信于民，基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公用品投資方面又因?yàn)檎當(dāng)U大財(cái)政刺激造成“國(guó)進(jìn)民退”，這些疊加起來(lái)對(duì)民資產(chǎn)生了驅(qū)趕效應(yīng)。[13]這也直接促使民間資本流入處于上升通道的房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)的保值增值功能也逐漸深入人心。對(duì)于那些購(gòu)買(mǎi)實(shí)力較強(qiáng)的民眾，其名下?lián)碛卸嗵追慨a(chǎn)也不足為奇。這中間也出現(xiàn)了一些專職以炒房為生的炒房客，限購(gòu)政策對(duì)這些購(gòu)買(mǎi)實(shí)力較強(qiáng)的人影響較大。而那些購(gòu)買(mǎi)力較弱的購(gòu)房者，他們一般是首次置業(yè)，不存在擁有多套房產(chǎn)的情形，受限購(gòu)政策影響較小。這說(shuō)明限購(gòu)政策會(huì)對(duì)不同購(gòu)買(mǎi)力的購(gòu)房者產(chǎn)生不同的影響，因而提出如下假設(shè)：

假設(shè)3：購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)力與限購(gòu)政策影響程度正相關(guān)，即購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)力越強(qiáng)，受限購(gòu)政策影響越大。

中央政府不斷加強(qiáng)限購(gòu)政策的輿論造勢(shì)，從最初的北京擴(kuò)展到省會(huì)城市，再擴(kuò)展到房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地級(jí)市，政府希望以此來(lái)傳遞調(diào)控不會(huì)放松的信號(hào)。限購(gòu)政策推出后，一方面，擁有多套房產(chǎn)的實(shí)力客戶受到政策限制而無(wú)法進(jìn)入市場(chǎng)；另一方面專職炒房客出于對(duì)房?jī)r(jià)下跌和投資回報(bào)的擔(dān)憂而持幣觀望。對(duì)于首次置業(yè)客戶，由于受限購(gòu)政策影響較小，因而對(duì)該政策效力的感知度低于購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)的客戶。這也得到一些宏觀層面數(shù)據(jù)的間接支持，如喬坤元利用宏觀數(shù)據(jù)對(duì)限購(gòu)城市的交易量和交易價(jià)格分析，發(fā)現(xiàn)限購(gòu)政策有助于抑制房?jī)r(jià)。[14]顯然，宏觀層面的市場(chǎng)表現(xiàn)主要通過(guò)微觀心理影響而發(fā)揮作用。因此，我們提出如下假設(shè)：

假設(shè)4：限購(gòu)影響程度與房?jī)r(jià)上漲預(yù)期負(fù)相關(guān)，即購(gòu)房者受限購(gòu)政策影響越大，預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的可能性越小。

（四）限價(jià)政策對(duì)購(gòu)房者的影響

為了使調(diào)控目標(biāo)能夠量化，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，中央政府要求各地出臺(tái)2011年房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，以此作為地方政績(jī)考核的一部分（國(guó)辦發(fā)[2011]1號(hào)文）。據(jù)住建部統(tǒng)計(jì)，截止2011年3月末，全國(guó)共有608個(gè)城市出臺(tái)了房?jī)r(jià)控制目標(biāo)。但多數(shù)城市以地方生產(chǎn)總值增速或人均可支配收入增速作為上限，“限價(jià)令”有轉(zhuǎn)向“漲價(jià)令”之嫌疑。盡管限價(jià)政策具有明顯的行政干預(yù)性，但一旦政府嚴(yán)格執(zhí)行，其對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也不可小覷。以深圳為例，政府實(shí)施嚴(yán)格的片區(qū)限價(jià)政策后，當(dāng)?shù)卦S多樓盤(pán)以低于購(gòu)房者預(yù)期的價(jià)格開(kāi)盤(pán)。這些類似的案例將會(huì)影響一部分購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的看法，因而我們提出如下假設(shè)：

假設(shè)5：購(gòu)房者對(duì)限價(jià)政策的信心與房?jī)r(jià)上漲預(yù)期負(fù)相關(guān)，即購(gòu)房者對(duì)限價(jià)政策越有信心，預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的可能性越小。

（五）保障房政策對(duì)購(gòu)房者的影響

按照中央部署，“十二五”期間，中國(guó)將建設(shè)3 600萬(wàn)套保障房。為了增加積極性，企業(yè)參與保障房建設(shè)可享受土地供應(yīng)、資金投入和稅費(fèi)優(yōu)惠等政策。同時(shí)，中央要求各地方政府必須在一定期限內(nèi)開(kāi)工當(dāng)年所有的保障性住房項(xiàng)目，否則主要領(lǐng)導(dǎo)將遭到從約談到行政處分乃至降級(jí)、免職的嚴(yán)厲處罰（國(guó)辦發(fā)[2011]1號(hào)文）。這是本輪調(diào)控唯一的長(zhǎng)期性政策，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來(lái)講，增加廉租房、公共租賃房和經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房，能夠從根本上緩解供求矛盾。[15]通過(guò)保障房分流過(guò)剩的商品住房需求，有助于穩(wěn)定房?jī)r(jià)，也會(huì)改變購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，因此，我們提出如下假設(shè)：

假設(shè)6：購(gòu)房者對(duì)保障房政策的信心與房?jī)r(jià)上漲預(yù)期負(fù)相關(guān)，即購(gòu)房者對(duì)保障房政策越有信心，預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的可能性越小。

二、研究設(shè)計(jì)與方法

（一）研究樣本

本研究主要考察政策效力，因而僅選取了限貸、限購(gòu)、限價(jià)和保障房政策均得到落實(shí)的大中城市實(shí)施調(diào)查，這些城市主要是直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地級(jí)城市。本次研究數(shù)據(jù)的收集采取基于網(wǎng)絡(luò)的調(diào)查方式，在搜狐焦點(diǎn)網(wǎng)發(fā)布問(wèn)卷電子格式。該網(wǎng)站覆蓋全國(guó)主要大中城市，符合研究需要。結(jié)合該網(wǎng)站進(jìn)入的城市，我們選擇在北京、上海、廣州、深圳、濟(jì)南、大連、重慶、長(zhǎng)沙、西安等35個(gè)城市展開(kāi)調(diào)查。調(diào)查期間，該網(wǎng)站各城市分站點(diǎn)會(huì)在首頁(yè)進(jìn)行推廣。問(wèn)卷發(fā)布時(shí)間為2011年6月1日至20日，共收集問(wèn)卷4 165份，剔除重復(fù)、回答不完整及最近兩年無(wú)購(gòu)房計(jì)劃的問(wèn)卷后，有效問(wèn)卷為2 740份。調(diào)查樣本的年齡分布如下：30歲以下占39.0%，30-40歲占43.3%，40-50歲占15.0%，50歲以上占2.7%。調(diào)查樣本的家庭構(gòu)成分布如下：?jiǎn)紊碚?3.6%，兩口之家占23.9%，三口及以上家庭占52.5%。

（二）研究工具

本研究的購(gòu)買(mǎi)力通過(guò)住房套數(shù)（1表示目前無(wú)住房，2表示擁有一套住房，3表示目前擁有兩套及以上住房）、置業(yè)目的（1表示首次置業(yè)，2表示改善性需求，3表示投資需求）和置業(yè)面積（1表示90平以下，2表示90-140平，3表示140平以上）三個(gè)題項(xiàng)進(jìn)行衡量，其Cronbach信度系數(shù)為0.744，達(dá)到了0.7的標(biāo)準(zhǔn)。限貸影響程度（銀行信貸政策對(duì)您購(gòu)房的影響）、限購(gòu)影響程度（限購(gòu)政策對(duì)您購(gòu)房的影響）、限價(jià)政策信心（您認(rèn)為今年各地推出的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)對(duì)平抑房?jī)r(jià)的作用有多大）、保障房政策信心（您認(rèn)為今后政府加大保障房供給的舉措對(duì)平抑房?jī)r(jià)的作用有多大）均通過(guò)五點(diǎn)量表進(jìn)行衡量（1表示非常小，5表示非常大）。未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期也通過(guò)五點(diǎn)量表進(jìn)行衡量（您認(rèn)為未來(lái)半年所居住城市商品住宅價(jià)格水平將如何變化，1表示大幅上漲，5表示大幅下跌。）數(shù)據(jù)分析采用LISREL結(jié)構(gòu)方程模型分析軟件。與傳統(tǒng)回歸相比，結(jié)構(gòu)方程模型分析方法具有很多優(yōu)點(diǎn)，可以同時(shí)估計(jì)多個(gè)因變量，并可估計(jì)整個(gè)模型的擬合程度。[16]

（三）敏感性檢驗(yàn)

卞冉、車宏生和陽(yáng)輝指出結(jié)構(gòu)方程模型中的潛變量路徑分析，其內(nèi)在假設(shè)是多個(gè)觀測(cè)指標(biāo)不存在測(cè)量誤差，但現(xiàn)實(shí)中這種前提假設(shè)很明顯不可能實(shí)現(xiàn)。[17]為了解決這一問(wèn)題，有學(xué)者使用單指標(biāo)模型來(lái)使路徑模型中的觀測(cè)變量變?yōu)闈撟兞?。[18]本研究中的限貸影響程度、限購(gòu)影響程度、限價(jià)政策信心、保障房政策信心、未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期均為單指標(biāo)潛變量。對(duì)于結(jié)構(gòu)方程模型中存在單指標(biāo)潛變量的情形，需要估計(jì)單指標(biāo)的信度，推算指標(biāo)的測(cè)量誤差，并通過(guò)敏感度檢驗(yàn)（sensitivity test），查看不同信度值對(duì)模型各參數(shù)的影響。如果各模型參數(shù)結(jié)果類同，則其結(jié)論的可信性大增。根據(jù)結(jié)構(gòu)方程模型對(duì)單指標(biāo)潛變量的信度估計(jì)方法，本文采用相關(guān)矩陣做分析，將各單指標(biāo)潛變量的因子負(fù)荷固定為信度的平方根，將誤差方差固定為1減去信度，并用LISREL軟件進(jìn)行了不同信度的敏感度檢驗(yàn)，這一方法得到了眾多學(xué)者的應(yīng)用。[16]從表1中我們可以看出，不同信度值下各參數(shù)結(jié)果類同，波動(dòng)范圍在0.001之內(nèi)，即本文對(duì)單指標(biāo)潛變量的測(cè)量具有可靠性。因而在后續(xù)分析中，所有單指標(biāo)變量的負(fù)荷取1，誤差方差設(shè)為0。

表1 單指標(biāo)潛變量的敏感性檢驗(yàn)

三、數(shù)據(jù)分析和討論

（一）假設(shè)檢驗(yàn)

我們采用LISREL軟件進(jìn)行結(jié)構(gòu)方程建模，模型的χ2為140.2（p<0.001），各項(xiàng)擬合指標(biāo)均較為理想（見(jiàn)圖1）。絕對(duì)擬合指數(shù)中，RMSEA和RMR均小于0.08，GFI和AGFI均大于0.9；相對(duì)擬合指數(shù)中，NFI、NNFI、CFI和IFI均大于0.9。這說(shuō)明模型對(duì)數(shù)據(jù)的擬合程度較好。從圖1的路徑系數(shù)來(lái)看，購(gòu)買(mǎi)力與限貸政策影響程度負(fù)相關(guān)（β=-0.12，p<0.001），限貸政策影響程度與未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期正相關(guān)（β=0.05，p<0.01），這兩個(gè)結(jié)果與假設(shè)H1和H2恰好相反。購(gòu)買(mǎi)力與限購(gòu)政策影響程度強(qiáng)正相關(guān)（β=0.38，p<0.001），假設(shè)H3得到完全支持。限購(gòu)政策影響程度與未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期正相關(guān)（β=0.07，p<0.001），這與假設(shè)H4恰好相反。購(gòu)房者對(duì)限價(jià)政策的信心程度與未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期的符號(hào)盡管為負(fù)，但未通過(guò)顯著性檢驗(yàn)（β=-0.01，p>0.05），假設(shè)H5沒(méi)有得到支持。購(gòu)房者對(duì)保障房政策的信心程度與未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期顯著負(fù)相關(guān)（β=-0.20，p<0.001），假設(shè)H6得到完全驗(yàn)證。總的來(lái)看，作為一個(gè)從購(gòu)房者角度考察政策效力的探索性研究，我們基于相關(guān)研究及政府調(diào)控的邏輯提出了6個(gè)假設(shè)，但發(fā)現(xiàn)僅有H3、H6兩個(gè)假設(shè)得到驗(yàn)證，另外四個(gè)假設(shè)中，H1、H2、H4三個(gè)驗(yàn)證結(jié)果與政府預(yù)想的恰恰相反，假設(shè)H5被拒絕。這說(shuō)明一些房地產(chǎn)調(diào)控政策并沒(méi)有起到應(yīng)有的作用，有一些甚至是起到了相反效果，從而使購(gòu)房者對(duì)政策產(chǎn)生抗性。

圖1 房地產(chǎn)調(diào)控政策效果評(píng)估模型

（二）討論

限貸和限購(gòu)政策設(shè)計(jì)的初衷都是針對(duì)投資投機(jī)和多次置業(yè)者，但為何二者的效力卻恰恰相反呢。我們認(rèn)為主要原因如下：（1）限貸政策是軟指標(biāo)，政府提高首付，購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)的客戶可以通過(guò)自己的財(cái)富抵消它的影響，并且當(dāng)前明顯的負(fù)利率使他們更加不愿意退出房地產(chǎn)市場(chǎng)；而首次置業(yè)者往往支付能力不強(qiáng)，對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)、成本增加都更為敏感。因此，我們認(rèn)為將假設(shè)H1的符號(hào)調(diào)整為負(fù)更加合理，即購(gòu)買(mǎi)力與限貸政策影響程度負(fù)相關(guān)。這也意味著購(gòu)買(mǎi)力越弱，受信貸政策的影響越大，而購(gòu)買(mǎi)力越強(qiáng)，受信貸政策影響越小，因此我們把信貸政策稱為“自下而上”的政策。（2）限購(gòu)政策是硬指標(biāo)，購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)的客戶不能否認(rèn)其擁有多套房產(chǎn)的事實(shí)，因而無(wú)法擺脫該政策對(duì)其購(gòu)買(mǎi)資格的束縛；而購(gòu)買(mǎi)力較弱的客戶一般都是初次置業(yè)，該政策對(duì)其影響幾乎可以忽略。這與我們H3假設(shè)的結(jié)論完全一致，即購(gòu)買(mǎi)力越強(qiáng)，受限購(gòu)政策的影響越大，購(gòu)買(mǎi)力越弱，受限購(gòu)政策的影響越小，因此我們把限購(gòu)政策稱為“自上而下”的政策。整體來(lái)看，限貸和限購(gòu)都是直接針對(duì)購(gòu)房者的政策，限貸政策是從下往上堵需求，而限購(gòu)政策是從上往下堵需求，最終形成了兩頭堵的局面。

為了更清晰地展示限貸和限購(gòu)政策的影響機(jī)理，我們將不同購(gòu)買(mǎi)力人群受政策的影響程度進(jìn)行了交叉分析。我們依據(jù)購(gòu)買(mǎi)套數(shù)、置業(yè)面積和置業(yè)目的將購(gòu)房者的購(gòu)買(mǎi)力分為七類（見(jiàn)圖2和圖3）。目前沒(méi)有住房（1分）、擬購(gòu)買(mǎi)90平以下戶型（1分）、且屬于首次置業(yè)（1分）的購(gòu)房者歸為購(gòu)買(mǎi)力非常弱的人群（3分）中，而目前擁有2套及以上住房（3分）、擬購(gòu)買(mǎi)140平以上戶型（3分）、且屬于投資置業(yè)（3分）的購(gòu)房者則歸為購(gòu)買(mǎi)力非常強(qiáng)的人群（9分）中，以此類推（其他五類介于3至9分之間）。圖2為我們清晰的展示了限貸政策自下而上的影響機(jī)理。在購(gòu)買(mǎi)力非常弱的人群中，76%表示受限貸政策影響“比較大”或“非常大”，隨著購(gòu)買(mǎi)力的增強(qiáng)，受信貸政策影響程度也逐步減小。在購(gòu)買(mǎi)力非常強(qiáng)的人群中，僅有48%表示受限貸政策影響“比較大”或“非常大”。圖3為我們展示了限購(gòu)政策自上而下的影響機(jī)理。在購(gòu)買(mǎi)力非常弱的人群中，21%表示受限購(gòu)政策影響“比較大”或“非常大”，隨著購(gòu)買(mǎi)力的增強(qiáng)，受限購(gòu)政策影響程度也逐步增加。在購(gòu)買(mǎi)力非常強(qiáng)的人群中，接近七成表示受限購(gòu)政策影響“比較大”或“非常大”。

圖2 限貸政策對(duì)不同人群影響的交叉分析

圖3 限購(gòu)政策對(duì)不同人群影響的交叉分析

從購(gòu)房者對(duì)未來(lái)價(jià)格預(yù)期來(lái)看，限貸和限購(gòu)政策起到了反作用。之所以會(huì)出現(xiàn)這種局面，是因?yàn)槟壳爸袊?guó)城鎮(zhèn)化帶來(lái)了巨大的剛性需求，[13]僅僅通過(guò)限貸和限購(gòu)這種行政手段抑制需求是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。這些剛性的買(mǎi)房需求構(gòu)成極為復(fù)雜，政府“一刀切”的政策又誤傷了相當(dāng)一部分合理需求，導(dǎo)致這部分購(gòu)房者對(duì)政策產(chǎn)生抗性，進(jìn)而使限購(gòu)和限貸政策的執(zhí)行大打折扣。在現(xiàn)實(shí)中，一些購(gòu)房者通過(guò)借用他人身份開(kāi)具假證明等形式規(guī)避限貸和限購(gòu)政策，且被媒體屢屢曝光，致使購(gòu)房者對(duì)政府的公信力產(chǎn)生質(zhì)疑。從根本上講，限貸和限購(gòu)政策僅僅是臨時(shí)限制需求，沒(méi)有消除需求，更沒(méi)有滿足合理的購(gòu)房需求。因而我們認(rèn)為公眾對(duì)限貸和限購(gòu)的抗性具有合理性，即受限貸和限購(gòu)政策影響越大，預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的可能性也越大，假設(shè)H2和H4的符號(hào)調(diào)整為負(fù)更合理。

目前僅僅依靠抑需求這種“堵”的政策是不可取的，政府應(yīng)當(dāng)將重心放到促供給這種“疏”的政策上來(lái)。[4]這種宜疏不宜堵的主張與本研究的H6假設(shè)不謀而合，即加大保障房建設(shè)力度能夠改變購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期，這也反映出社會(huì)公眾對(duì)保障房的期待。至于假設(shè)H5之所以沒(méi)有得到支持，我們認(rèn)為主要是地方的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)執(zhí)行不力。多數(shù)城市出臺(tái)的是減緩房?jī)r(jià)增速的規(guī)定，其參考目標(biāo)多為低于GDP增速或人均可支配收入增速。這對(duì)于希望房?jī)r(jià)“止?jié)q”或“下跌”的社會(huì)公眾來(lái)講，已經(jīng)演變成為“漲價(jià)令”，導(dǎo)致該項(xiàng)政策的效力大打折扣。

四、結(jié)論和建議

（一）研究結(jié)論

本研究通過(guò)實(shí)證調(diào)查方式，從購(gòu)房者的角度考察政府房地產(chǎn)調(diào)控政策的效力，得出如下結(jié)論：

1.限貸和限購(gòu)政策都能夠抑制需求，但機(jī)理不同。限貸政策對(duì)購(gòu)買(mǎi)力較弱的人群影響更大，與政策設(shè)計(jì)初衷相反；而限購(gòu)政策對(duì)購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)的人群影響更大，符合政策設(shè)計(jì)的初衷。

2.政府所實(shí)施的限貸、限購(gòu)、限價(jià)和保障房政策中，只有保障房能夠改變購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。限貸、限購(gòu)和限價(jià)這種短期的行政干預(yù)政策并沒(méi)有削弱購(gòu)房者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，其中限貸和限購(gòu)政策適得其反。

（二）政策建議

從對(duì)購(gòu)房者有直接影響的限貸和限購(gòu)政策來(lái)看，限貸政策并不符合政策設(shè)計(jì)，打擊了首次置業(yè)等正常需求。限購(gòu)政策盡管較好的抑制了投資投機(jī)需求，但由于本地居民可購(gòu)兩套，而外地居民僅限購(gòu)一套，有“排外”之嫌疑。這也是為何購(gòu)房者對(duì)這兩個(gè)政策產(chǎn)生抗性，受其影響越大，預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的可能性也越大，其中主要的原因在于此輪房地產(chǎn)調(diào)控缺乏公眾反饋和監(jiān)督機(jī)制。易憲容[19]指出住房公共政策應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)絕大多數(shù)公民參與討論和博弈才可能取得共識(shí)，才能保證住房公共政策的公平性和公正性。顯然，中央和地方政府都需要在此方面下功夫，適時(shí)對(duì)政策進(jìn)行調(diào)整。政府可以在政策大規(guī)模推出之前，先以少數(shù)城市為試點(diǎn)，充分調(diào)研公眾反應(yīng)和政策實(shí)際效果，再根據(jù)試點(diǎn)結(jié)果決定是否全國(guó)推廣。

張祚、李江風(fēng)和李治指出對(duì)于住房問(wèn)題的研究是研究一個(gè)國(guó)家如何滿足人民住房需求欲望不斷提高的本性，并與經(jīng)濟(jì)、社會(huì)結(jié)構(gòu)的發(fā)展變化相適應(yīng)。[20]從這個(gè)角度來(lái)講，房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)當(dāng)首先滿足需求，宜疏不宜堵。從目前政府頒布的較具影響力的政策來(lái)看，限貸、限購(gòu)和限價(jià)都是在短期內(nèi)抑需求或者限房?jī)r(jià)的政策，而并沒(méi)有從根本上解決供需矛盾。因此，它們并沒(méi)有改變購(gòu)房者對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期，唯獨(dú)只有增加供應(yīng)、滿足需求的住房保障政策才是解決中國(guó)住房問(wèn)題的根本之道。早期政府在住房改革過(guò)程中過(guò)分強(qiáng)調(diào)住房市場(chǎng)化，忽視其在住房供應(yīng)和住房保障方面的責(zé)任。隨著本輪調(diào)控的深入，“十二五”新建3 600萬(wàn)套保障房的艱巨任務(wù)的推出，使民眾看到了曙光。但需要強(qiáng)調(diào)的是，政府要充分考慮保障房政策的長(zhǎng)期穩(wěn)定性，防止公眾對(duì)政府的公信力產(chǎn)生懷疑，從而影響政策有效性。

當(dāng)前中央政府也在調(diào)整思路，逐步淡化此前的限購(gòu)、限貸和限價(jià)的短效政策，而強(qiáng)調(diào)保障房等長(zhǎng)期制度建設(shè)的核心地位。如2013年9月25日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，指出保障性安居工程建設(shè)是政府的硬任務(wù)、硬承諾。2013年10月29日，中央總書(shū)記習(xí)近平在主持加快推進(jìn)住房保障體系和供應(yīng)體系建設(shè)進(jìn)行第十次集體學(xué)習(xí)時(shí)強(qiáng)調(diào)，加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，是滿足群眾基本住房需求、實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居目標(biāo)的重要任務(wù)。中央政府的這些實(shí)踐與本研究的結(jié)論相一致。

（三）研究局限和展望

本研究不可避免存在一些局限性：（1）我們分析了各種政策對(duì)購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)力和房?jī)r(jià)預(yù)期的影響，但可以肯定的是，這些政策的影響不是孤立的，因而探討多種政策組合的交互效應(yīng)是有必要的。[21]鑒于本文主要是評(píng)估各政策的好壞，因而并未考慮多種政策組合的交互效應(yīng)，這還需要后續(xù)研究的進(jìn)一步探索。（2）本研究?jī)H關(guān)注一個(gè)時(shí)期政策影響效力，但政策效果往往是邊際遞增或者邊際遞減，這需要采用跟蹤性的研究設(shè)計(jì)來(lái)檢驗(yàn)。[22]一個(gè)好的政策往往是在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)能夠增強(qiáng)它的影響力，至少是維持它的政策效果。這無(wú)疑也為本領(lǐng)域的未來(lái)研究留下了進(jìn)一步探索的空間。（3）中國(guó)各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展差距較大，這可能會(huì)造成同樣的政策在不同城市的效果相差甚遠(yuǎn)，今后研究可以關(guān)注政策對(duì)不同類型城市的影響。

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