住房不平等的階層測度：基于上海六普數(shù)據(jù)的分析*

張伊娜 周雙海

自恩格斯于1870年發(fā)表了著名的《論住宅問題》以來，關(guān)于人類住房問題的研究就成為社會科學(xué)界不絕于耳的重大問題。在過去的20年間，中國經(jīng)歷了住房系統(tǒng)的巨大轉(zhuǎn)變。在1998年前，城市地區(qū)的住房被認(rèn)為是福利品并且由國家免費提供①Wu，F(xiàn).，“China's Recent Urban Development in the Process of Land and Housing Marketisation and Economic Globalisation”，Habitat International，25(3)，2001.pp.273-289.。經(jīng)過1998年的重大改革，福利住房系統(tǒng)被完全廢除，幾乎所有的中國城市家庭需要通過市場途徑來解決住房需求。在快速發(fā)展的新住房體制下，住房已然成為城市居民的最重要甚至最主要的財產(chǎn)，而住房利益的分化也成為居民經(jīng)濟(jì)利益分化的最主要的標(biāo)志②李強(qiáng)：《試分析國家政策影響社會分層結(jié)構(gòu)的具體機(jī)制》，《社會》2008年第3期。;且住房已出現(xiàn)了“嚴(yán)重的分割性導(dǎo)向，即群體間的住房條件差異加大，空間上的群體隔離加強(qiáng)”③李斌：《中國住房改革制度的分割性》，《社會學(xué)研究》2002年第2期。。因此，研究住房的階層分化以及分化度對社會的穩(wěn)定發(fā)展有著重要的現(xiàn)實意義。

一、住房與社會不平等

住房不平等與收入不平等雖然高度相關(guān)，但兩者的機(jī)理和作用機(jī)制并不完全相同。大量研究發(fā)現(xiàn)，住房政策、社會福利和公共服務(wù)等組織制度的不公平性都會在收入不平等的基礎(chǔ)上加劇住房分配結(jié)果的不平等①Logan，J.R.，Bian，Y.and Bian，F(xiàn)，.“Housing Inequality in Urban China in the 1990s”，International Journal of Urban and Regional Research，23(1)，1999.pp.7-25.。這一點在一個國家經(jīng)濟(jì)社會轉(zhuǎn)型期和住房制度大變革時期發(fā)生得尤其明顯。李斌提出，“現(xiàn)行的住房制度并沒有實現(xiàn)設(shè)計者本來的期望，房改的結(jié)果再一次有利于本來在市場機(jī)制中處于優(yōu)勢地位的社會精英階層，而使在市場機(jī)制中已經(jīng)處于不利地位的弱勢群體的住房相對利益進(jìn)一步受損，使社會再分配機(jī)制扭曲，也就是所謂的優(yōu)勢更優(yōu)，劣勢更劣”②李斌：《中國住房改革制度的分割性》，《社會學(xué)研究》2002年第2期。。住房分層 (stratification)還會以空間形式表現(xiàn)出來，即居住分割 (segregation)③Wang，Y.P.and Murie，A，.“Social and Spatial Implications of Housing Reform in China”，International Journal of Urban and Regional Research，24(2)，2000.pp.397-417.，如社會底層群體聚居于某一區(qū)域。他們會逐步覺得自己的社會地位低，產(chǎn)生一種扭曲的心理認(rèn)同，這樣就會造成許多社會和心理上的問題④Wang，Y.P.and Murie，A，.“Social and Spatial Implications of Housing Reform in China”，International Journal of Urban and Regional Research，24(2)，2000.pp.397-417.。

以上的理論研究都基于一種假設(shè)，即我國住房的分化問題越來越嚴(yán)重。然而從各大城市統(tǒng)計數(shù)據(jù)的發(fā)布中，我們又似乎看到這么一個現(xiàn)象：城市人均住房建筑面積持續(xù)增加，套均面積持續(xù)增加，住房狀況持續(xù)改善。那么，這種住房條件的改善到底是各階層的雨露均沾，還是被那些處于社會精英優(yōu)勢地位的階層所享用了，而弱勢群體僅是數(shù)據(jù)上的被平均了呢?本文以上海為例，基于第六次人口普查的原始數(shù)據(jù)庫，對以下兩個問題進(jìn)行回應(yīng)：第一，上海住房分布是否存在嚴(yán)重的階層和空間分化;第二，按上海各個圈層⑤上海在地理空間上一般分為四個圈層：中心城核心區(qū)、中心城外圍區(qū)、近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)。中心城核心區(qū)包括中心城的黃浦 (含原盧灣)、靜安2區(qū)，中心城外圍區(qū)包括中心城的徐匯、普陀、長寧、閘北、虹口和楊浦6區(qū)，近郊區(qū)包括閔行、寶山、嘉定、浦東 (含原南匯)4區(qū)，遠(yuǎn)郊區(qū)包括金山、松江、青浦、奉賢和崇明5區(qū)縣。來考察不同區(qū)位住房階層的構(gòu)成特點，以此來考量目前房產(chǎn)稅征收方法是否合理。

二、上海住房分布的總體情況

根據(jù)六普數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2010年上海市城市人均住房建筑面積是25.11平方米⑥根據(jù)六普數(shù)據(jù)匯總，2010年全國城市常住人口家庭人均住房建筑面積為29.15平方米/人。。國際上衡量住房一般是用居住面積指標(biāo)，大致?lián)Q算，上海人均居住面積約為20平方米左右。這與比較發(fā)達(dá)的國家、OECD(經(jīng)濟(jì)合作與發(fā)展組織)國家、特別是美國、英國以及北歐一些國家相比，還是有很大差距，它們的人均居住面積一般在35—40平方米或者更多。但與一些中等收入國家相比，例如東歐國家，基本在同一水平線上。韓國、日本的人均居住面積也大致是在25—30平方米左右。所以，可以這么說，上海的住房水平已經(jīng)初步擺脫了極度短缺的年代，住房水平的確有了實質(zhì)性的改善。

對2000年的第五次人口普查和2010年的第六次人口普查進(jìn)行縱向比較，筆者發(fā)現(xiàn)，2000年全國城市人均住房建筑面積小于12平方米的城市家庭戶數(shù)占比接近25%，2010年無住房及小于12平方米的城市家庭戶數(shù)合計占比為16.5%，下降了近10個百分點。2000年全國城市人均住房建筑面積超過50平方米的家庭戶數(shù)占8%，2010年該比例上升到17.56%，上升了近10個百分點。同樣，2000年上海城市人均住房建筑面積小于12平方米的家庭戶數(shù)占比超過33%，至2010年下降了7個百分點。與此同時，2000年上海人均住房建筑面積超過50平方米的占比為7.47%，至2010年上升了5個百分點，達(dá)到12.33%。因此，近十年來，無論上海還是全國，城市人均意義上的住房面積的確是大幅度增加了，但住房市場目前面臨的最主要的矛盾是住房分布不均勻，與中國的收入分配體系的矛盾相類似，各階層之間的差距越來越大。

表1 全國、上海2010年城市家庭戶按人均住房面積分的戶數(shù) 單位：萬戶

表2 全國、上海2000年城市家庭戶按人均住房面積分的戶數(shù) 單位：萬戶

三、階層聚類與測算的模型方法

眾所周知，基尼系數(shù)是廣為運用的有關(guān)不平等的測量方法。它可以很好地測量個體間的不平等，卻對階層不平等的描述缺乏敏感性①Liao，T.F，.“Measuring and Analyzing Class Inequality with the Gini Index Informed by Model-Based Clustering”，Sociological Methodology，36，2006.pp.201-224.。這從基尼系數(shù)的計算方法上就可以解釋這種局限：基尼系數(shù)真正測量的是樣本中不同的單個數(shù)據(jù)之間兩兩差值的加權(quán)平均數(shù)。所以它真正影響的是總的個體平均差，而不是這些個體是否會合成一個階層或集群。

本文的研究重點就在于住房不平等的階層測度上，因此提出了基于模型的潛在分層聚類分析方法去突破這一局限?；谀Ｐ偷木垲惙治龅姆椒ㄓ幸韵聝?yōu)勢②張伊娜、周雙海：《收入不平等的階層測度》，《上海經(jīng)濟(jì)研究》2013年第5期。：(1)聚類標(biāo)準(zhǔn)的選擇使群內(nèi)差別最小化，并且使群間的差別最大化，這點相比傳統(tǒng)的聚類分析更加客觀;(2)以模型為基礎(chǔ)的聚類是靈活可變的，它允許觀測變量以多種簡單和復(fù)雜的形式分布到聚類中;(3)在基于模型的聚類分析中，觀測變量沒有必要做縮放，而在傳統(tǒng)的聚類分析中，縮放是必不可少的。

基于模型的聚類分析同樣允許觀測變量是連續(xù)的或者是分類變量，因為群可以被看作潛在的階層，因此這個方法可以被視為潛在階層的分析。本文的著眼點是住房面積，所以在模型中只考慮連續(xù)觀測變量，基本的模型聚類分析的公式為：

這里，yi代表在一系列觀測變量中的一個個體值，K代表群的個數(shù)，πk表示一個個體值屬于k群(或者k群的大小)的先驗概率，θ表示模型的參數(shù)③Vermunt，J.and J.Magidson，“Latent Class Cluster Analysis”，in Applied Latent Class Analysis，edited by J.A.Hagenaars and A.L.McCutchen.Cambridge，UK：Cambridge University Press.2002.pp.89-106.。f(yi|θ)是指當(dāng)特定集群的混合密度θ作為模型參數(shù)時，yi的分布情況。

同樣的，弗萊利和拉夫特里(Fraley和Raftery)提出可以將式(1)中的模型表現(xiàn)為下述的相似形式①Fraley，C.and A.E.Raftery，“Model-Based Clustering，Discriminant Analysis，and Density Estimation”，Journal of American Statistical Association，97，2002.pp.611-631.：

Dk為正交矩陣的特征向量，Ak為對角矩陣，其元素與特征值成比例，λk是一個比例的相關(guān)標(biāo)量。更具體地說，λk=，其中d是數(shù)量指標(biāo)，Ak被按比例變化使=1。這三個參數(shù)提供了一個很好的解釋：Dk描述了混合數(shù)據(jù)中的第k個集群的方向，Ak是它的形態(tài)，λk是它的容量。換句話說，如果一個潛在的類或集群被看作一個在多維空間中的組或點集，那么容量就是集群的大小。這些參數(shù)格式的組合確定了相適應(yīng)的具體統(tǒng)計模型。例如，像住房面積分布這樣的一維數(shù)據(jù)，只有兩個模型可以估計，等方差 (equal variance)用E表示，變方差 (varying variance)用V表示。估計群的數(shù)量以及群中個體的數(shù)量是基于模型的聚類分析方法最為主要的目的。

弗萊利和拉夫特里 (Fraley和Raftery)用EM算法編寫了運用模型聚類方法的MCLUST軟件包③Fraley，C.and A.E.Raftery，.“MCLUST：Software for Model-Based Cluster Analysis”，Journal of Classification，16，1999.pp.297-306.。這個軟件同時計算了不確定性。不確定性是通過一個數(shù)值來表征，這個數(shù)值的計算是由1減去每個觀測值最有可能屬于某個組或集群的概率。不確定性的計算可以很好地說明觀測值分組的好壞程度。本研究中應(yīng)用了貝葉斯后驗?zāi)Ｐ瓦x擇，在R軟件平臺MCLUST軟件包的實際操作過程中，通過貝葉斯信息準(zhǔn)則 (BIC)來計算。

四、上海分圈層住房不平等的階層測度

從模型建構(gòu)中我們發(fā)現(xiàn)，在傳統(tǒng)聚類分析中，數(shù)據(jù)分析者必須選擇集群方法并且確定群的數(shù)量。在基于模型的聚類分析中，這兩個問題被歸為對于模型的選擇。在弗萊利和拉夫特里(Fraley和Raftery)的研究中，采用了貝葉斯后驗?zāi)Ｐ瓦x擇④Fraley，C.and A.E.Raftery，“Model-Based Clustering，Discriminant Analysis，and Density Estimation”，Journal of American Statistical Association，97，2002.pp.611-631.，同時，還能得到密度估計。羅德和沃瑟曼 (Roeder和Wasserman)用正態(tài)混合模型進(jìn)行單變量密度估計，用貝葉斯信息準(zhǔn)則(BIC)確定分層數(shù)⑤Roeder，K.and L.Wasserman，“Practical Bayesian Density Estimation Using Mixtures of Normals”，Journal of American Statistical Association.Vol.92，1997，pp.894-902.。

本文運用弗萊利和拉夫特里 (Fraley和Raftery)的模型聚類方法，利用2010年上海市第六次人口普查抽樣比例子庫 (2萬戶家庭樣本)，戶別中剔除“集體戶”，住房來源中剔除“租賃廉租住房”、“租賃其他住房”和“自建住房”后，共有8883戶家庭樣本。其中本戶應(yīng)登記人數(shù)為2010年10月31日晚居住本戶的人數(shù)與戶口在本戶但2010年10月31日晚未居住本戶的人數(shù)之和。

(一)住房不平等的基尼系數(shù)測度

基尼系數(shù)多用來描述收入的差異性和不平等性，同樣也可以用來描述住房資源和住房財富收入的差異性和不平等性。住房是居民最重要的資產(chǎn)，如果居民之間的住房資產(chǎn)不平等性越大，就意味著不同收入群體之間、不同階層之間的家庭財富懸殊越大，這將加速各階層之間社會地位與利益的兩極分化。

因此，本文首先利用基尼系數(shù)來分析上海住房分布的總體不平等情況。從戶住房建筑面積來看，上海住房總體基尼系數(shù)為0.259，其中，中心城核心區(qū)為0.287，中心城外圍區(qū)為0.264，近郊區(qū)為0.238，遠(yuǎn)郊區(qū)為0.265。從人均住房建筑面積的分化來看，上海總體基尼系數(shù)為0.326，其中，中心城核心區(qū)為0.396，中心城外圍區(qū)為0.341，近郊區(qū)為0.304，遠(yuǎn)郊區(qū)為0.311。從基尼系數(shù)來判斷，第一，雖然目前上海人均住房建筑面積的基尼系數(shù)尚未超過收入的基尼系數(shù)①根據(jù)2005年全國1%人口抽樣調(diào)查，上海的收入基尼系數(shù)為0.391。第六次人口普查沒有收入調(diào)查項，無法得到相應(yīng)數(shù)據(jù)。，但是，上海住房分布在面積上已經(jīng)存在較強(qiáng)程度的階層分化②總體上看，住房是一種消費品。一般來說，住房 (無論面積還是資產(chǎn))的基尼系數(shù)應(yīng)小于收入和財富的基尼系數(shù)。而今，上海人均住房建筑面積的基尼系數(shù)已經(jīng)超過0.3，由此可以判斷已存在明顯的階層分化。;第二，從個體差異度來看，上海核心區(qū)分化程度最高。

那么，上海住房的階層分布有什么特點?住房的精英群體和住房的弱勢群體主要分布在哪里?由于上?！叭藨舴蛛x”現(xiàn)象較為嚴(yán)重，導(dǎo)致人均住房建筑面積的理論計算與實際狀況可能存在一定偏差，并且住房存在以家庭為單位的特點，房產(chǎn)稅的征收也是以家庭為單位。因此，本文以戶住房建筑面積這一指標(biāo)來深入研究上海住房階層的特點。

(二)住房不平等的階層測度

從上述計算看出，上海各圈層戶住房建筑面積的基尼系數(shù)比較接近，差異并不大。那么，是不是意味著階層分化上也相似呢?用MCLUST軟件包進(jìn)行進(jìn)一步的階層測量，模型分析顯示，對于上海中心城核心區(qū)，變方差模型假設(shè)比等方差更加適合大部分可能的群，并且計算出分為兩個潛在集群的模型最適合 (圖1)，不確定性圖清晰地表明兩個不確定的區(qū)域。對于中心城外圍區(qū)，則四個集群的變方差模型最為適合 (圖2)。對于近郊區(qū)，五個集群的變方差模型最為適合 (圖3)。通過觀察不確定圖和密度圖，可以看出有五個明顯的階層。對于遠(yuǎn)郊區(qū)，五個集群的變方差模型最為適合 (圖4)。

圖1 上海中心城核心區(qū)戶住房建筑面積不平等的階層測度

圖2 上海中心城外圍區(qū)戶住房建筑面積不平等的階層測度

圖3 上海近郊區(qū)戶住房建筑面積不平等的階層測度

圖4 上海遠(yuǎn)郊區(qū)戶住房建筑面積不平等的階層測度

表3 上海分圈層戶住房建筑面積不平等的階層測量

從表3中看出，以黃浦 (含原盧灣)、靜安兩區(qū)為主的中心城核心區(qū)，是上海中心城區(qū)中人口最密、面積最小、地價最貴的核心地帶，區(qū)位效應(yīng)帶來的高額商業(yè)價值使這一地帶最早邁出了城市改造和更新的步伐。2010年中心城核心區(qū)戶住房建筑面積平均值為87.3平方米，甚至超過了中心城外圍區(qū)的71.93平方米和近郊區(qū)的84.3平方米。中心城核心區(qū)住房主要分化為兩個階層：一是歷史沉淀下來的舊式里弄、新式里弄、有一定建造年代的多層住宅等，這一階層的平均戶住房建筑面積為40平方米，以每戶3人計算，平均每人的建筑面積為13平方米左右，僅達(dá)到上海市城市人均住房建筑面積的一半左右。這一階層占到了中心城核心區(qū)的三成多 (35.69%);二是高檔商品住宅，戶住房建筑面積平均值達(dá)到113.1平方米。這一住房階層的居住者多為精英階層，他們坐擁著上海最貴的土地，同時戶住房建筑面積也超過了大部分上海家庭，屬于住房資產(chǎn)處于最上游的階層。這一階層占到了中心城核心區(qū)的六成以上 (64.31%)。

中心城外圍區(qū)包括上海中心城區(qū)的徐匯、普陀、長寧、閘北、虹口和楊浦6區(qū)，平均戶住房建筑面積為72.9平方米，在上海四個圈層中，戶住房建筑面積相對最低。從階層特點來看，這一圈層聚類為四個階層，平均戶住房建筑面積分別在約35平方米、約55平方米、約100平方米以及200平方米以上。中心城外圍區(qū)的區(qū)位條件也較好，這一圈層商業(yè)、生活設(shè)施 (包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施等)配套最為成熟，交通條件也最為便利，級差地租相對于中心城核心區(qū)有了一定的降低，因此第三階層，即戶住房建筑面積約100平方米的階層，構(gòu)成城市中的中產(chǎn)階層，該階層占據(jù)了該圈層四成以上，同時這一圈層還分布著少量大面積的住房精英階層。

近郊區(qū)包括閔行、寶山、嘉定、浦東 (含原南匯)4區(qū)，平均戶住房建筑面積達(dá)到84.3平米。這一圈層包含了一部分住房弱勢階層，戶均住房建筑面積僅為34.3平方米，占該圈層的10.62%。該圈層還吸引了部分城市新興中產(chǎn)階級，戶均面積達(dá)到121.7平方米。處于該圈層頂端階層的平均戶住房建筑面積接近200平方米，占到3.47%，因此大面積的上層住宅階層也在近郊區(qū)占據(jù)了一定的比例。

遠(yuǎn)郊區(qū)包括金山、松江、青浦、奉賢和崇明5區(qū)縣，平均戶住房建筑面積達(dá)到93.1平方米。這一圈層分布著6.5%的住房弱勢群體，戶均住房建筑面積僅為18.5平方米。遠(yuǎn)郊區(qū)更是中低收入家庭被迫郊區(qū)化的遷入地。該圈層同時也分布著擁有低密度別墅住宅的住房精英群體，戶均面積209.1平方米。

根據(jù)2011年上海市政府頒發(fā)的《上海市開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點的暫行辦法》①資料來源：http：//www.tax.sh.gov.cn/pub/ssxc/zlzy/zcgll/fdcggsdzl/fcs/201101/t20110130_305675.html。的通知，對本市居民家庭在本市新購且屬于該居民家庭第二套及以上住房的，合并計算的家庭全部住房面積 (指住房建筑面積)人均超過60平方米的，對屬新購住房超出部分的面積，按本暫行辦法規(guī)定計算征收房產(chǎn)稅。根據(jù)住房階層的劃分，按戶均3人計算，我們可以看出，目前上海房產(chǎn)稅政策僅覆蓋非常小部分的尖端住房精英階層。黨的十八屆三中全會后，房產(chǎn)稅有可能全面開征，成為地產(chǎn)調(diào)控緊松的又一政策。因此，在房產(chǎn)稅覆蓋群體擴(kuò)大之后，區(qū)位和住房面積應(yīng)同時納入稅收考慮范疇。從上海各圈層的住房階層來分析，中心城核心區(qū)的階層二，外圍區(qū)的階層四，以及近郊和遠(yuǎn)郊區(qū)的階層五均屬住房精英階層。因此房產(chǎn)稅只考慮面積，未考慮區(qū)位的征收模式，可能誤傷部分中產(chǎn)階層的利益，違背房產(chǎn)稅征收“合理公平、兼顧效率”的本質(zhì)。

五、結(jié)論與討論

目前，國內(nèi)就收入不平等的分析、職業(yè)的社會分層的實證研究較多，關(guān)于住房的分層研究較少，且多為理論性的探索，或是簡單的住房面積的分類統(tǒng)計，沒有真正的住房階層測度的指標(biāo)。然而，住房是一個階層分化的終極市場。中國的歷來傳統(tǒng)就是“安居”，因此，在收入的調(diào)查越來越敏感 (基于中國人“不露富”心理)、越來越失真的情況下，住房的分化是最能考量社會分化的一個指標(biāo)。本文正是嘗試著彌補(bǔ)這一缺陷，通過貝葉斯信息準(zhǔn)則的模型方法，對上海各個圈層進(jìn)行了住房分層研究以及住房不平等的測度值的計算。

研究發(fā)現(xiàn)，上海已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的住房階層分化，從不同區(qū)位住房階層的構(gòu)成特點來看，隨著房價的上升，中低收入者或是犧牲住房面積，降低居住效用;或是在居住區(qū)位上被邊緣化，遷居近郊甚至遠(yuǎn)郊區(qū)，降低對城市公共資源的消費水平。因此，在收入分化的情況下，住宅市場又一次使不同的收入階層群體在城市空間資源的分配上再次受到?jīng)_擊，造成了更為嚴(yán)重的貧富階層城市居住空間的分化問題。所以，全面推出房產(chǎn)稅，一方面有利于地方公共基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的融資不再大量依賴土地出讓金，即土地出讓的一次性收益，而是通過房產(chǎn)稅的細(xì)水長流來引導(dǎo)土地的內(nèi)涵式發(fā)展，不再追求目前的粗放式擴(kuò)張發(fā)展模式①陳杰以上海的數(shù)據(jù)作具體測算，由于房產(chǎn)稅率僅為0.4%—0.6%，且按增量房征收，再加上人均60平方米面積的豁免，實際上每年可以征收到的房產(chǎn)稅至多也就是數(shù)十億了。而上海2009年和2010年的土地出讓金都超過1000億，因此目前上海執(zhí)行的房產(chǎn)稅無法全面代替土地財政收入，更難以成為地方財政收入的主體。若要引導(dǎo)土地內(nèi)涵式發(fā)展，策略之一就是全面推出房產(chǎn)稅。引自陳杰《房產(chǎn)稅試點初評與房產(chǎn)稅改革深化的意義》，《探索與爭鳴》2011年第5期。;另一方面更有助于調(diào)節(jié)個人財富的分配。因此住房空間分化的階層測量可以有助于切準(zhǔn)征稅的目標(biāo)群體，對房產(chǎn)稅政策的全面制定有著非常重要的意義。

由于公租房轉(zhuǎn)成商品房、房價暴漲和住房地位群體的形成都是以驟變的方式出現(xiàn)的，住戶的一種偶然決策就導(dǎo)致了自己社會地位的突變，這自然導(dǎo)致了一部分人的不適應(yīng)和社會失衡的感覺。對于這種不適應(yīng)，社會學(xué)常常用“相對剝奪”的理論作出解釋，即雖然大家的經(jīng)濟(jì)狀況都有改善，但差距的擴(kuò)大仍然是社會不滿的主要來源?！捌鸪踔車际切》孔拥臅r候，居住者也就滿意了，但后來，住房的差異突然擴(kuò)大，雖然隨著文明進(jìn)步大家住房都有改善，但是，較小房子的居住者就會越發(fā)不適應(yīng)、越發(fā)不滿意?！雹凇恶R克思恩格斯選集》第1卷，人民出版社1972年版，第367頁。所以，住房差異、地位群體差異，導(dǎo)致了人們對于社會公平、社會公正問題的不滿。這就需要住房政策的改革，需要通過國家或地方政府對住房政策的制定與完善來有效避免上層的尋租行為。然而，政策制定的前提就是對每個城市的住房階層有個全面而準(zhǔn)確的測量和判斷。本文以上海為例，在住房階層測度的方法上拋磚引玉，力求為科學(xué)、有效地制定住房政策提供實證基礎(chǔ)。