商品房買賣合同糾紛申訴案的審查辦理
——兼論違約金司法干預(yù)的法律限制

文◎孟一姝

商品房買賣合同糾紛申訴案的審查辦理
——兼論違約金司法干預(yù)的法律限制

文◎孟一姝*

當(dāng)事人在訂立合同時(shí)，對(duì)違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分預(yù)估，并通過協(xié)商一致確定雙方認(rèn)可的違約金數(shù)額，以便在違約情形發(fā)生時(shí)，利用簡(jiǎn)便快捷的支付違約金方式彌補(bǔ)損失，這是私法領(lǐng)域契約自由精神的體現(xiàn)，也是理性經(jīng)濟(jì)人的明智之舉。而違約金的司法干預(yù)，是為防止過分的合同自由造成違約金條款的異化，損害合同正義，但對(duì)違約金進(jìn)行司法調(diào)整要充分尊重當(dāng)事人的意思自治，遵循謹(jǐn)慎干預(yù)、符合法定條件原則。

［基本案情］濟(jì)南市城市建設(shè)投資有限公司作為出賣人與買受人襲某（系執(zhí)業(yè)律師）簽訂《商品房買賣合同》一份，由襲某購買城投公司開發(fā)的商品房一套，總房款為231695元。關(guān)于出賣人逾期交房的違約責(zé)任，合同約定：自本合同規(guī)定的最后交付期限（2008年10月30日）的第二日起至實(shí)際交付之日止，由出賣人按已付房款的日萬分之三支付違約金；關(guān)于出賣人逾期辦證的違約責(zé)任，合同約定：如因出賣人的責(zé)任，買受人不能在房屋交付使用后365日內(nèi)取得房地產(chǎn)權(quán)屬證書的，由出賣人按已付房款的萬分之一支付違約金。合同簽訂后，襲某依約履行了付款義務(wù)，城投公司于2008年11月2日交房，襲某于2010年12月7日取得涉案房屋所有權(quán)證書。

襲某認(rèn)為，合同中關(guān)于逾期辦證違約金按已付房款萬分之一計(jì)算的條款，是出賣人規(guī)避違約責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利，系無效的格式條款。因出賣人責(zé)任造成逾期辦證，應(yīng)當(dāng)按照買受人已付房款的日萬分之三計(jì)算違約金，逾期辦證和逾期付款責(zé)任對(duì)等才能體現(xiàn)公平公正和平等原則。后襲某以城投公司為被告訴至法院，請(qǐng)求判令城投公司支付其違約金28011.90元（包括逾期交房違約金208.50元和逾期辦證違約金27803.40元）。

一、爭(zhēng)議焦點(diǎn)與各方意見

本案存在兩個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，第一個(gè)焦點(diǎn)問題為雙方合同中的逾期辦證違約金條款是否有效。如認(rèn)為無效，則不能以該合同條款為依據(jù)確定違約金；如認(rèn)為有效，又有兩種可能的處理結(jié)果，一是直接依據(jù)合同約定確定違約金，二是根據(jù)當(dāng)事人申請(qǐng)依法對(duì)合同約定的違約金進(jìn)行調(diào)整。由此，本案的第二個(gè)焦點(diǎn)問題為應(yīng)當(dāng)如何確定出賣人城投公司的逾期辦證違約責(zé)任。

關(guān)于第一個(gè)焦點(diǎn)問題，有兩種不同觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)即襲某的起訴意見，認(rèn)為雙方合同中的逾期辦證違約金條款無效。理由為：該條款是出賣人規(guī)避違約責(zé)任、排除買受人主要權(quán)利，系無效的格式條款。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為合同中的逾期辦證違約金條款合法有效。理由為：格式條款是指由一方當(dāng)事人為了反復(fù)使用而預(yù)先制定的，由不特定的第三人接受的，在訂立合同時(shí)無須與對(duì)方協(xié)商的條款。我國(guó)《合同法》第40條規(guī)定：“格式條款具有本法第52條和第53條規(guī)定情形的，或者提供格式條款一方免除其責(zé)任，加重對(duì)方責(zé)任，排除對(duì)方主要權(quán)利的，該條款無效?！迸袛嗍欠駱?gòu)成格式條款最核心標(biāo)準(zhǔn)，就是同時(shí)符合一方當(dāng)事人預(yù)先制定和不能協(xié)商兩項(xiàng)條件。本案中，襲某雖主張合同中關(guān)于逾期辦證違約責(zé)任承擔(dān)的條款為格式條款，但未能提供證據(jù)證明該條款內(nèi)容不容協(xié)商。因此，該條款不構(gòu)成格式條款，不符合適用《合同法》第40條關(guān)于格式條款無效情形的前提條件。并且，該條款沒有免除城投公司的責(zé)任、加重襲某責(zé)任或者排除襲某主要權(quán)利。本案一、二審法院雖未對(duì)上述條款的效力問題作詳細(xì)闡述，但對(duì)襲某關(guān)于逾期辦證違約金條款系無效格式條款的主張均未予支持，認(rèn)為襲某與城投公司簽訂的合同系雙方真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，合法有效。

關(guān)于第二個(gè)焦點(diǎn)問題，有三種不同觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)即襲某的起訴意見，認(rèn)為逾期辦證違約金應(yīng)當(dāng)按照買受人已付房款的日萬分之三計(jì)算。理由為：出賣人造成的逾期辦證違約責(zé)任承擔(dān)，應(yīng)參照合同中關(guān)于買受人逾期付款的違約責(zé)任計(jì)算方式，逾期辦證和逾期付款違約責(zé)任對(duì)等，才能體現(xiàn)公平公正和平等原則。第二種觀點(diǎn)即一、二審法院的意見，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)對(duì)雙方合同約定的逾期辦證違約金進(jìn)行調(diào)整，計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)為參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息。理由為：雙方簽訂的商品房買賣合同中約定逾期辦證違約金的數(shù)額為已付房?jī)r(jià)款的萬分之一，即無論城投公司逾期辦證時(shí)間再長(zhǎng)，合同約定其承擔(dān)的違約金數(shù)額都是23.1695元，屬違約金約定過低，且襲某亦主張合同約定的逾期辦證違約金過低，顯失公平，要求增加違約金數(shù)額。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《商品房司法解釋》）第16條、第18條的規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額；合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。本案中，襲某沒有提供確實(shí)充分的證據(jù)證實(shí)其實(shí)際損失數(shù)額，在此情況下，應(yīng)以其已付購房款總額231695元為基數(shù)，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金的計(jì)算方法，由城投公司向襲某支付自2009年11月2日起至2010年12月7日止的違約金。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)依據(jù)雙方合同約定確定逾期辦證違約金。理由為:本案合同雙方已對(duì)逾期辦證違約金作出明確約定，該約定合法有效。襲某之所以要求增加違約金，是依據(jù)公平公正和平等原則，主張參照合同約定的逾期付款違約金的計(jì)算方式予以增加，并非是認(rèn)為約定的違約金低于造成的損失，本案也沒有證據(jù)證明逾期辦證給襲某造成了損失，不符合《商品房司法解釋》規(guī)定的對(duì)違約金進(jìn)行司法調(diào)整的前提條件。因此，法院對(duì)本案逾期辦證違約金進(jìn)行調(diào)整沒有事實(shí)和法律依據(jù)。

二、審查思路及監(jiān)督理由

檢察機(jī)關(guān)根據(jù)城投公司的監(jiān)督申請(qǐng)，在充分保障雙方當(dāng)事人訴訟權(quán)利，認(rèn)真聽取雙方當(dāng)事人意見的基礎(chǔ)上，通過調(diào)閱法院審判卷宗，從證據(jù)采信、認(rèn)定事實(shí)、適用法律等方面對(duì)終審判決進(jìn)行了審查，同時(shí)綜合考慮判決的社會(huì)效果等因素，認(rèn)為終審判決存在適用法律錯(cuò)誤，符合法律規(guī)定的抗訴條件。

（一）本案逾期辦證違約金條款合法有效且應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用

根據(jù)《合同法》第114條第1款的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計(jì)算方法。據(jù)此，支付違約金是一種承擔(dān)民事責(zé)任的方式，是合同雙方當(dāng)事人約定的內(nèi)容，能夠充分體現(xiàn)當(dāng)事人的意思自治。按照合同自由原則下的合同優(yōu)先規(guī)則，當(dāng)事人的約定應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于法律的任意性規(guī)定，所以違約金責(zé)任應(yīng)當(dāng)優(yōu)先于法定的損害賠償責(zé)任而適用。本案中，根據(jù)雙方合同約定，因出賣人責(zé)任導(dǎo)致的逾期辦證，出賣人按買受人已付房?jī)r(jià)款的萬分之一向買受人支付違約金。城投公司與襲某對(duì)逾期辦證違約金責(zé)任的上述約定，系雙方真實(shí)意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。襲某認(rèn)為該條款屬于無效的格式條款，但沒有舉證證明該條款由一方當(dāng)事人預(yù)先制定且不容協(xié)商，故不能認(rèn)定該條款系格式條款。因此，對(duì)城投公司逾期辦證的違約行為，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用雙方約定的違約金條款確定違約金的支付數(shù)額。

（二）法院對(duì)本案逾期辦證違約金進(jìn)行調(diào)整缺乏法律依據(jù)

根據(jù)《合同法》第114條第2款的規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋（二）》第28條的規(guī)定，當(dāng)事人依照《合同法》第114條第2款請(qǐng)求人民法院增加違約金的，增加后的違約金數(shù)額以不超過實(shí)際損失額為限。根據(jù)《商品房司法解釋》第16條的規(guī)定，當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。據(jù)此，如當(dāng)事人主張約定的違約金低于造成的損失，并要求增加違約金，法院必須根據(jù)造成的損失大小來適當(dāng)調(diào)整違約金的數(shù)額，增加后的違約金數(shù)額不能超出非違約方的損失額。本案中，襲某對(duì)雙方合同明確約定的逾期辦證違約金，主張根據(jù)公平公正和平等原則，參照合同約定的逾期付款違約金的計(jì)算方式予以增加。襲某并未主張、也未提供證據(jù)證明逾期辦證給其造成了損失，因此，本案不符合法院依當(dāng)事人申請(qǐng)調(diào)高違約金的法定條件，法院對(duì)本案合同雙方約定的逾期辦證違約金數(shù)額進(jìn)行調(diào)整，缺乏法律依據(jù)。

（三）法院依據(jù)《商品房司法解釋》的有關(guān)規(guī)定認(rèn)定逾期辦證違約金數(shù)額，屬于適用法律錯(cuò)誤

根據(jù)《商品房司法解釋》第18條第2款的規(guī)定，合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。對(duì)于應(yīng)當(dāng)如何理解并正確適用該條款所規(guī)定的央行標(biāo)準(zhǔn)，從文義上看，該條款用了“或者”一詞，應(yīng)理解為“合同沒有約定”和“損失數(shù)額難以確定”兩者只須具備其一，即可適用央行標(biāo)準(zhǔn)。但如果僅僅對(duì)該司法解釋條款進(jìn)行嚴(yán)格的文義解釋，則會(huì)導(dǎo)致該條款與基本法理及合同法原則相悖，從而造成法律適用的機(jī)械化和司法實(shí)踐的混亂，因而需要在考察法律規(guī)范立法本義、實(shí)質(zhì)目的和社會(huì)功能的基礎(chǔ)上，對(duì)該條款作體系解釋和目的解釋。第一，從該司法解釋條款與合同法體系中相關(guān)法條的形式關(guān)聯(lián)性上看，《合同法》第113條的規(guī)定損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，這屬于法定損害賠償，該法第114條關(guān)于對(duì)違約金和損失賠償計(jì)算方式約定的條款則是約定損害賠償。相應(yīng)地，《商品房司法解釋》第18條第2款規(guī)定的“合同沒有約定違約金”應(yīng)當(dāng)是指商品房買賣合同沒有約定損害賠償?shù)膬?nèi)容，而“損失數(shù)額難以確定”則主要是指在約定損害賠償不明或沒有約定的情況下，法定損害賠償數(shù)額亦無法認(rèn)定。第二，從該司法解釋條款的實(shí)質(zhì)目的和本意上看，約定損害賠償一般要優(yōu)先于法定損害賠償而生效，有約定的損害賠償應(yīng)首先執(zhí)行約定的內(nèi)容，只有在沒有約定的情況下才能適用法定的損害賠償，這是合同自由原則的根本要求。因此，對(duì)于該司法解釋條款規(guī)定的央行標(biāo)準(zhǔn)，首先應(yīng)沒有約定違約金，其次是實(shí)際損失難以確定，只有在這兩個(gè)條件同時(shí)具備的情況下，才可參照運(yùn)用。本案中，城投公司與襲某在《商品房買賣合同》中已明確約定了逾期辦證違約金的支付數(shù)額，因不具備“合同沒有約定違約金”的前提條件，故本案不能適用《商品房司法解釋》關(guān)于參照央行標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)逾期辦證違約責(zé)任的規(guī)定。判決適用上述規(guī)定計(jì)算本案逾期辦證違約金數(shù)額，系適用法律確有錯(cuò)誤。

三、辦理結(jié)果及案例點(diǎn)評(píng)

本案經(jīng)濟(jì)南市人民檢察院提請(qǐng)山東省人民檢察院向山東省高級(jí)人民法院提出抗訴，山東省高級(jí)人民法院指令濟(jì)南市中級(jí)人民法院再審，再審判決采納了檢察機(jī)關(guān)的抗訴意見，對(duì)原一、二審判決關(guān)于城投公司向襲某支付逾期辦證違約金（違約金以襲某已付購房款總額231695元為基數(shù)，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，從2009年11月2日起至2010年12月7日止）的判決項(xiàng)予以撤銷。再審認(rèn)為，襲某基于合同中關(guān)于逾期辦證違約金條款無效，而主張遵循公平原則按日萬分之三支付逾期辦證違約金于法無據(jù)。從城投公司與襲某關(guān)于逾期辦證違約金條款的約定看，該條款內(nèi)容約定明確、無爭(zhēng)議，襲某作為律師理應(yīng)知道該條款產(chǎn)生的法律后果，并且該條款沒有免除城投公司的責(zé)任、加重襲某責(zé)任或者排除襲某主要權(quán)利。因此，城投公司與襲某關(guān)于逾期辦證違約金條款的約定不符合《合同法》第40條規(guī)定的無效情形，襲某關(guān)于逾期辦證違約金條款無效的理由不能成立。故襲某基于逾期辦證違約金條款無效請(qǐng)求支付違約金沒有事實(shí)和法律依據(jù)，本院不予支持。原一、二審判決予以調(diào)整違約金系適用法律錯(cuò)誤，應(yīng)予糾正。

本案的成功辦理，為檢察機(jī)關(guān)對(duì)同類案件的監(jiān)督提供了有益參照。本案涉及的核心法律問題是法院在何種情形下可以對(duì)合同雙方當(dāng)事人約定的違約金進(jìn)行調(diào)整。在私法領(lǐng)域，應(yīng)當(dāng)充分尊重當(dāng)事人的意思自治，這是合同自由原則基本要求。這就決定了法院在審理合同糾紛案件時(shí)，應(yīng)當(dāng)首先根據(jù)合同約定的內(nèi)容來確定各方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任，優(yōu)先適用合同約定的違約金數(shù)額或計(jì)算方法。只有在當(dāng)事人主張合同約定的違約金低于違約行為給其造成的損失，并要求增加違約金時(shí)，法院才可以啟動(dòng)司法調(diào)整。必須注意的是，法院調(diào)整違約金應(yīng)當(dāng)考察違約給當(dāng)事人造成的損失大小，并依據(jù)違約造成的損失在合理的范圍內(nèi)適當(dāng)調(diào)整，即增加后的違約金數(shù)額不能超出非違約方的損失額。如當(dāng)事人要求增加違約金的理由并非約定的違約金低于造成的損失，也沒有提供證據(jù)證明違約給其造成了損失，法院在這種情況下突破合同自由原則對(duì)違約金啟動(dòng)司法調(diào)整，不僅違反了法律規(guī)定，也違背了法律精神和立法目的，屬于典型的適用法律錯(cuò)誤。

*山東省濟(jì)南市槐蔭區(qū)人民檢察院［250023］