社區(qū)商業(yè)規(guī)模規(guī)劃研究

李帥濤++馬智利

摘 要：隨著我國房地產(chǎn)的快速發(fā)展，新建社區(qū)中的社區(qū)商業(yè)規(guī)劃也越來越受到開發(fā)商的重視，其中社區(qū)商業(yè)規(guī)模如何合理確定一直是一個關(guān)鍵問題，本文在對社區(qū)商業(yè)規(guī)模研究時從定性和定量分析兩方面著手，在定性分析上通過比較影響社區(qū)商業(yè)規(guī)模的主要因素，得出不同社區(qū)商業(yè)輻射范圍不同，可分為外向型、偏外向型、內(nèi)向型且規(guī)模在同等條件下依次減小，定量分析上在傳統(tǒng)的千人指標、千戶指標的基礎(chǔ)上引入商圈理論得出相應計算公式。從定性和定量兩方面為社區(qū)商業(yè)規(guī)模合理確定提供參考依據(jù)。

關(guān)鍵詞：社區(qū)商業(yè)；規(guī)模；定性分析；商圈理論；定量計算

1.社區(qū)商業(yè)的概念

社區(qū)商業(yè)所提供的服務主要是社區(qū)居民需要的日常生活服務，這些服務具有經(jīng)常性、便利性，但不一定價格低廉的特點。社區(qū)商業(yè)是城市商業(yè)空間中的一個組成部分， 在規(guī)模大小、提供的商品種類、服務的商圈范圍等方面它遠低于城市中心區(qū)商業(yè)和城市區(qū)域型商業(yè)。但社區(qū)商業(yè)立足點是全面迎合本社區(qū)與社區(qū)周邊消費者日常需求，體現(xiàn)就近方便、價廉物美、服務多樣的商業(yè)特征， 具備購物、修理服務、餐飲服務、綜合服務四項基本功能。因此社區(qū)商業(yè)具有穩(wěn)定的市場基礎(chǔ)，并將隨著居民收入水平的提高得到更大的發(fā)展。

2.我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與存在的問題

我國的社區(qū)商業(yè)還處于起步階段，社區(qū)商業(yè)主要以歷史形成的沿街商鋪為載體。20世紀80年代末90年代初，隨著城市面積的不斷擴大，區(qū)域商業(yè)中心已經(jīng)距離一些新興的居住社區(qū)越來越遠，于是由一些零散的以滿足社區(qū)及周邊居民日常生活所需的底層住宅改造的底層商鋪則應運而生。進入新世紀社區(qū)商業(yè)開始迅猛發(fā)展，隨著新建住宅地域的郊區(qū)化，相配套的社區(qū)商業(yè)也開始越發(fā)成熟起來，不同形式的社區(qū)商業(yè)相繼出現(xiàn)，如街鋪型，社區(qū)購物中心型，社區(qū)商業(yè)街型等不同的社區(qū)商業(yè)模式，但是隨之也出現(xiàn)了一些問題，其中一個亟待研究的就是社區(qū)規(guī)模大小的規(guī)劃不合理，規(guī)模偏大導致空置率升高造成資源浪費，規(guī)模偏小又不能滿足社區(qū)居民的基本需求，因此對現(xiàn)代社區(qū)商業(yè)規(guī)模進行研究提出一些可以指導實踐操作的理論依據(jù)就顯得很有必要。

3.影響社區(qū)商業(yè)規(guī)模的因素

3.1社區(qū)人口數(shù)量、消費群體構(gòu)成對規(guī)模的影響

社區(qū)規(guī)模大人口多需要消費的人數(shù)就大，則需要提供的消費品就多，商業(yè)規(guī)模自然也就大，反之則商業(yè)規(guī)模小，社區(qū)的消費群體構(gòu)成分為消費能力、消費者年齡組成等。居住社區(qū)內(nèi)的消費者收入高，那么其消費能力自然就大，同時相對于收入低的消費群體來說，高收入群體消費的對象更偏重是娛樂、休閑、體驗，追求產(chǎn)品的品牌、質(zhì)量，而低收入群體則更偏重日常生活中吃、穿、用等的生活必需品，追求的是物質(zhì)的廉價、實用。另外不同的消費者年齡結(jié)構(gòu)的消費習慣，消費心理都會有差異，這也會對商業(yè)規(guī)模產(chǎn)生影響，年輕人為主的居住社區(qū)，消費習慣更注重，追求產(chǎn)品時尚個性，注重產(chǎn)品外表形象，愛攀比，消費時易沖動消費，老年人消費時則更理性，喜歡反復比較，另外老年人由于身體原因更注重保健品，食品，藥品的的品質(zhì)，不同的消費習慣導致商業(yè)業(yè)態(tài)形式的不同，這也會間接影響商業(yè)規(guī)模的不同。

3.2周邊商業(yè)氛圍對規(guī)模的影響

周邊商業(yè)氛圍的不同無疑會對本社區(qū)商業(yè)影響巨大，如周邊已有成熟的商圈或大型品牌超市都會削弱本社區(qū)商業(yè)影響力，降低社區(qū)商業(yè)規(guī)模的預設(shè)值，如社區(qū)遠離城市區(qū)域較成熟的商圈范圍，則應重點關(guān)注本社區(qū)周圍是否有大型的品牌超市，特別是社區(qū)周圍1.5公里范圍內(nèi)的超市情況，因為根據(jù)有關(guān)研究結(jié)果，一個大型品牌主力超市可以支撐其他業(yè)態(tài)經(jīng)營面積是其2倍的商業(yè)，因此社區(qū)周邊商業(yè)氛圍的不同會很大程度上影響本社區(qū)商業(yè)規(guī)模的確定。

3.3社區(qū)周邊交通狀況對規(guī)模的影響

社區(qū)周邊交通狀況影響到人們的出行、聚集會直接影響到社區(qū)商業(yè)的人流量，因此良好的交通狀況對社區(qū)規(guī)模有這至關(guān)重要的影響，那么怎么判斷交通狀況的優(yōu)劣呢，總結(jié)以往各種資料，筆者認為可以從以下幾個指標來衡量，首先交通的易達型這要求社區(qū)周邊道路連通良好，社區(qū)商業(yè)周邊有主要交通干道并且距離適宜，社區(qū)內(nèi)部交通快捷，本社區(qū)居民最好步行5分鐘之內(nèi)可以到達，周邊社區(qū)居民15分鐘之內(nèi)可以到達。其次是社區(qū)商業(yè)周邊最近公交站點和公交線路數(shù)量，充足的公交車線路資源能為社區(qū)商業(yè)提供人流聚集于集散的條件，可以給社區(qū)商業(yè)帶來足夠多的人流量，再有就是社區(qū)商業(yè)可以對主要道路做充分的展示面，這對社區(qū)商業(yè)的臨街商業(yè)價值的提升至關(guān)重要。

3.4區(qū)域規(guī)劃對社區(qū)規(guī)模的影響

區(qū)域規(guī)劃主要是看政府對社區(qū)所在區(qū)域未來的整體規(guī)劃，如社區(qū)周邊未來是否會出現(xiàn)區(qū)域型的新型商圈，社區(qū)周邊未來是否有大型新型社區(qū)出現(xiàn)，未來社區(qū)所在區(qū)域的人口數(shù)量增長情況、產(chǎn)業(yè)配套情況、交通改造變化情況對本社區(qū)商業(yè)規(guī)模的確定都會產(chǎn)生影響，如未來社區(qū)所在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展趨勢看好，人口數(shù)量穩(wěn)定增加且未來不會出現(xiàn)和本社區(qū)商業(yè)競爭激烈的新商圈或新社區(qū)商業(yè)，那么社區(qū)商業(yè)規(guī)模確定時可以適當增加其規(guī)模，以便為未來社區(qū)商業(yè)的不斷成熟，未來需求量增大做出適當?shù)念A留體量，反之則應該適當減少社區(qū)規(guī)模體量。

4.社區(qū)商業(yè)規(guī)模定性分析

依據(jù)上面對影響社區(qū)商業(yè)規(guī)模的各種因素分析后可以看到，不同條件的社區(qū)商業(yè)輻射范圍是不一樣的，我們依據(jù)社區(qū)商業(yè)輻射范圍的大小可將社區(qū)商業(yè)分為外向型、偏外向型、內(nèi)向型三種類型的社區(qū)商業(yè)。同等條件下社區(qū)商業(yè)規(guī)模外向型>偏外向型>內(nèi)向型。

4.1外向型社區(qū)商業(yè)

外向型社區(qū)商業(yè)體量較大，它的經(jīng)營對象不僅是本社區(qū)需要消費的居民而且也包括周邊部分社區(qū)的居民，外向型社區(qū)商業(yè)應該具備以下條件，社區(qū)商業(yè)輻射范圍內(nèi)的常駐人口數(shù)量10萬以上且社區(qū)商業(yè)周邊1.5公里范圍內(nèi)無區(qū)域型核心商圈或者大型品牌超市，區(qū)域周邊交通狀況良好，公交站點和線路數(shù)量多且距離較近，由主要交通干道經(jīng)過社區(qū)，社區(qū)商業(yè)面向主要交通干道有足夠的展示面，另外社區(qū)區(qū)域發(fā)展狀況良好，未來沒有潛在的能與本社區(qū)商業(yè)競爭激烈的新建商業(yè)。

4.2偏外向型社區(qū)商業(yè)

偏外向型社區(qū)商業(yè)主要服務本社區(qū)居民同時也兼顧周邊距離較近的其他社區(qū)居民，偏外向型需具備以下條件，社區(qū)商業(yè)輻射范圍內(nèi)的常住人口小于10萬，有主要交通干道經(jīng)過社區(qū)但是展示面不是很充分，公交線路資源一般，區(qū)域商業(yè)氛圍不濃或者社區(qū)周邊1.5公里范圍內(nèi)有主要競爭商業(yè)，區(qū)域發(fā)展?jié)摿σ话?，偏外向型商業(yè)的由于輻射消費人群的范圍小于外向型因此同等條件下其規(guī)模體量也小于外向型社區(qū)商業(yè)。

4.3內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)

內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)雖然客觀上也會有其他社區(qū)居民前來消費，但是是基本上只考慮滿足本社區(qū)消費群的商業(yè)類型，通常情況下，定位為內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)有可能是1.5公里半徑范圍內(nèi)有大型品牌超市或者同類型商業(yè)競爭較激烈，交通狀況不佳且沒有面向主干道的較好展示面，區(qū)域內(nèi)未來發(fā)展前景不佳，這些因素導致了支撐社區(qū)商業(yè)的有效消費群人數(shù)不足，所以造成內(nèi)向型社區(qū)商業(yè)在同等條件下其規(guī)模小于外向型和偏外向型社區(qū)商業(yè)。

5.社區(qū)商業(yè)規(guī)模的定量計算

5.1傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)規(guī)模計算方法

我國傳統(tǒng)定量計算社區(qū)商業(yè)規(guī)模的方法主要是千人指標法和千戶指標法。千人指標，即每千居民擁有的各項公共服務設(shè)施的建筑面積。千戶指標法，千戶指標，即每千戶居民家庭擁有的各項公共服務設(shè)施網(wǎng)點的建筑面積。千人指標、千戶指標是在改革開放前計劃經(jīng)濟時代產(chǎn)生的，那時我國住房實行的是福利分配制度，同一社區(qū)的居民基本都是同一單位的員工，社區(qū)居民需求存在相當程度的均質(zhì)性，因此雖然千人指標和千戶指標計算簡單，但是在現(xiàn)在社會經(jīng)濟環(huán)境下有其局限和不足的地方。

5.2基于商圈理論的社區(qū)商業(yè)規(guī)模計算方法

商圈是指在一定經(jīng)濟區(qū)域內(nèi)，以商場或商業(yè)區(qū)為中心，向周圍擴展形成輻射力量，對顧客吸引所形成的一定范圍或區(qū)域，商圈根據(jù)其在一定經(jīng)濟區(qū)域中的地位，可以區(qū)分為核心商圈、次級商圈和邊緣商圈，引用到社區(qū)商業(yè)中我們以社區(qū)商業(yè)零售店為中心展開形成3個同心圓，據(jù)相關(guān)研究發(fā)現(xiàn)，消費者中55%—70%的人都來自核心商圈，1 2%—25%的顧客來自次級商圈，剩余部分顧客來自邊緣商圈。我們可以根據(jù)這一理論得出計算社區(qū)商業(yè)規(guī)模的計算公式如下：

其中：

a.社區(qū)商業(yè)核心商圈內(nèi)居民數(shù)；

b.社區(qū)商業(yè)次級商圈內(nèi)居民數(shù)；

c.社區(qū)商業(yè)平均每月光顧的流動人口；

q.每位居民在社區(qū)商業(yè)消費每月平均支出；S.社區(qū)商業(yè)中心的營業(yè)面積；

X.城市中該類型社區(qū)商業(yè)中心每月平均每平方米的營業(yè)額；

q.每位流動人口平均消費額；

修正系數(shù)，通過調(diào)研確定。

由于商圈理論誕生在西方，而西方國家在社會制度，消費習慣，經(jīng)濟發(fā)展程度等條件都與我國有所不同所以該計算公式也有一定的局限性，計算結(jié)果與實際會有誤差，因此該公式可用來作為確定社區(qū)商業(yè)規(guī)模時的一個參考。

5.結(jié)束語

本文在對社區(qū)商業(yè)規(guī)模進行分析時從定性和定量兩個方面著手，定性分析時通過分析影響社區(qū)商業(yè)規(guī)模的各種因素得出根據(jù)社區(qū)商業(yè)輻射范圍不同可分為外向型、偏外向型、內(nèi)向型三種形式，且在同等條件下規(guī)模大小依次是外向型>偏外向型>內(nèi)向型，定量計算上在傳統(tǒng)的千人指標與千戶指標的基礎(chǔ)上引用商圈理論得出計算公式，為社區(qū)商業(yè)規(guī)模的前期規(guī)劃提供定性和定量兩方面的參考依據(jù)，由于社區(qū)商業(yè)規(guī)模在不同實際條件下影響因素各不相同，所以本文的分析只可以作為實際操作中一個參考。

參考文獻

[1] 劉鵬.社區(qū)商業(yè)的理論與模式[J].城市問題，2003.（2）：40-41.

[2] 秦文綱.社區(qū)商業(yè)發(fā)展探索[J].江蘇商論，2002.（3）：23-25.

[3] 喻穎正.社區(qū)商業(yè)開發(fā)運營指南.廣州：暨南大學出版社，2005.

[4] 王曉玉.國外社區(qū)商業(yè)發(fā)展的理論.上海經(jīng)濟研究，2002.11.

[5] 宋春光、劉江濤.中國社區(qū)商業(yè)化發(fā)展的路徑分析，2008.1.