人口老齡化背景下中國住房反向抵押貸款發(fā)展研究

屠年松++王浩

作者簡介：屠年松(1962-)，男，教授，博士，主要從事金融學研究。

摘要：老齡化社會的到來給中國養(yǎng)老保障體系帶來了巨大壓力，而住房反向抵押貸款作為一種以房養(yǎng)老新方式具有其獨特優(yōu)勢，但中國住房反向抵押貸款也面臨著一些障礙，如貸款機構(gòu)面臨道德風險和市場風險、老人傳統(tǒng)觀念的束縛、土地制度的束縛等。針對該問題，運用收益模型，并結(jié)合最新數(shù)據(jù)對住房反向抵押貸款產(chǎn)品給社會各層面帶來的收益情況進行預測分析，為實施住房反向抵押貸款提供政策建議，以推進中國住房反向抵押貸款的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：人口老齡化；養(yǎng)老保障金；住房反向抵押貸款；收益模型；收益預測

中圖分類號：F830589文獻標志碼：A文章編號：1671-1254(2014)03-0060-07

A Study on the Development of Housing Reverse Mortgage Loans

in China in the Background of Population Ageing

TU Niansong, WANG Hao

(School of Management and Economics, Kunming University of Science & Technology, Kunming 650093, Yunnan, China)

Abstract:The arrival of an ageing society has brought about many problems to Chinas pension system. Reverse mortgage as a tool to the housing endowment has its unique advantages as follows: firstly, it relieves the pressure of pension payments; secondly, it can stimulate the economic growth; thirdly, it can curb the volatility of house price. But the development of the housing reverse mortgage loans in China is facing the following obstacles: (1) Lending institutions face the risks of moral hazard and marketing; (2) The bondage of the old mans traditional views; (3) The constraints of the land system. Thereby, making the full use of the roles of government and financial institutions to take the lead and gain experience from the test will help to promote the development of the housing reverse mortgage loans in China.

Keywords:population ageing；pension fund；housing reverse mortgage loans；revenue model；revenue

21世紀，中國人口老齡化問題將日益嚴重。許多發(fā)達國家在進入老齡化社會之前就已經(jīng)有了相對完善的養(yǎng)老保障體制，而我國則是在經(jīng)濟體制不發(fā)達的情況下進入了老齡化社會，巨大的養(yǎng)老保障負擔將成為我國經(jīng)濟發(fā)展的一個巨大阻力。數(shù)據(jù)顯示，從1997年各級財政對養(yǎng)老保障實行轉(zhuǎn)移支付開始，補貼規(guī)模迅速擴大。2000年財政補貼金額為338億元，2006年為971億元，2010年1954億元，2011年為2272億元。15年期間，財政累計補貼金額達12526萬億元，占全國養(yǎng)老保險累計結(jié)余的三分之二 (19萬億元)①。要解決養(yǎng)老問題，不僅要靠政府，還需要其他方面的參與，只有充分探索老人自我養(yǎng)老的新途徑，才能更好地解決我國人口老齡化問題。

20世紀50年代，美國經(jīng)濟學家莫迪利安尼提出生命周期理論：人們會在更長的時間范圍內(nèi)計劃他們的生活消費開支，使其收入在整個生命周期內(nèi)達到最佳配置，實現(xiàn)個人效用最大化。住房作為家庭的重要資產(chǎn)，有著較大的價值，若能使其價值流動化，將會有效緩解我國養(yǎng)老保障壓力。特別是老年人，往往是房產(chǎn)富翁，現(xiàn)金窮人，住房反向抵押貸款可以提高老年人的生活水平。住房反向抵押貸款模式作為以房養(yǎng)老的一種強有力工具，成功地將住房的使用權(quán)與產(chǎn)權(quán)分割開來，將老人的住房產(chǎn)權(quán)抵押給貸款機構(gòu)，相應的貸款機構(gòu)對老人年齡、預計壽命、住房現(xiàn)值、未來增值、折損情況及老人去世時房產(chǎn)的價值進行綜合評估后，按人均壽命，將房屋價值化整為零，分攤到預期壽命年限中，在老人繼續(xù)擁有房屋使用權(quán)的前提下按月或按年支付一筆持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流給老人直至老人死亡，以滿足其晚年生活對資金的需求。住房反向抵押貸款充分將房屋價值流動化，對緩解我國養(yǎng)老保障壓力有著重要的現(xiàn)實意義。

一、住房反向抵押貸款研究概況

自20世紀80年代起，一些發(fā)達國家相繼推出了住房反向抵押貸款業(yè)務，同時，一大批國外學者也進行了一系列的理論研究和實證分析。

Venti & Wise(1991)通過收入調(diào)查與分配方案設(shè)計數(shù)據(jù)，研究了反向抵押貸款對老年人收入的提升作用，研究發(fā)現(xiàn)，住房作為不動產(chǎn)，是老年人收入增加的唯一渠道，而反向抵押貸款的實施可以使老年人收入增加10%［1］。Thomas Davidoff & Gerd Welke(2005)研究發(fā)現(xiàn)：反向抵押貸款利潤率要高于其他貸款業(yè)務，并且收回本息的時間要早于預期，盡管前者伴隨著道德風險和逆向選擇的問題［2］。Rasmussen，Megbolugbe & Morgan(1996)進行了SIPP(Survey of Income and Program Participation)數(shù)據(jù)分析，研究發(fā)現(xiàn)，大于69歲且收入在三萬美元以下的老年人通過反向抵押貸款可以使收入提高25%，同時，反向抵押貸款的實施使單身女性老年人群體的貧困率從195%下降到55%［3］。Ngel-Choon Chia & Albert K C Tsui (2005)采取所得替代率指標，利用蒙特卡洛模擬方法研究了住房反向抵押貸款在新加坡的可行性，認為若以國際通行的所得替代率為標準來判斷，此金融產(chǎn)品對老人不具有吸引力［4］。Makoto Nakajima & Irina A Telyukova (2013)發(fā)現(xiàn)，在美國能夠申請反向抵押貸款的房主，2011年僅有21%的房主實施了反向抵押貸款；通過模型預測反向抵押貸款的市場潛力為55%。

昆明理工大學學報(社會科學版)第14卷

第3期

屠年松，王浩：人口老齡化背景下中國住房反向抵押貸款發(fā)展研究

在21世紀初期，國內(nèi)開始引進住房反向抵押貸款的概念，許多學者探索了我國開展住房反向抵押貸款的必要性和可行性，并進行定價研究和產(chǎn)品設(shè)計。胡江濤，曾祥瑞(1995)研究了住房反向抵押貸款的產(chǎn)品特征、風險以及市場狀況［5］。孟曉蘇(2002)主張我國的保險公司積極推行此金融創(chuàng)新產(chǎn)品，建立反向抵押貸款壽險服務，以更好地解決我國的老齡危機問題［6］。李雅珍、鄒小芃(2005)研究了我國開展反向抵押貸款業(yè)務的市場供給狀況，初步探討了反向抵押貸款的產(chǎn)品定價問題以及風險防范對策［7］。柴效武、張海敏、朱杰（2007）研究了住房反向抵押貸款的博弈順序和掩飾成本，認為加強這兩方面的設(shè)計，有利于逆向選擇和道德風險的防范［8］。范子文（2006）根據(jù)精算思想，假設(shè)住房反向抵押貸款市場是完全競爭市場，即收入等于支出，得出了無贖回權(quán)的年金產(chǎn)品定價模型［9］。柴效武（2008）研究我國在利率未市場化的情況下，如何根據(jù)房產(chǎn)價值預測的精算方法對住房反向抵押產(chǎn)品定價［10］。鄒小芃、張晶(2006)在《壽險公司提供反向抵押貸款的精算問題研究》中，重點介紹了反向抵押貸款的精算定價模型，具有現(xiàn)實意義［11］。沈紅波、王敘果、路一劉（2013）建立了住房反向抵押貸款兩種支付方式下的保險精算定價模型［12］。陳靜（2012）提出我國住房反向抵押體系的構(gòu)建，并討論了保險公司在其中可能發(fā)揮的重要作用［13］。

國外學者對中國住房反向抵押的研究很少。國內(nèi)學者對反向抵押貸款產(chǎn)品定價，風險防范及管理研究較多，而對住房反向抵押貸款帶來的全國性收益研究較少。本文以鄒小芃、張晶(2006)建立的模型為基礎(chǔ)，推導住房反向抵押貸款中貸款機構(gòu)與地區(qū)收益模型，并結(jié)合最新數(shù)據(jù)對住房反向抵押貸款產(chǎn)品給社會各層面帶來的收益情況進行預測分析，為實施住房反向抵押貸款提供一定的政策建議。

二、住房反向抵押貸款收益模型

假設(shè)貸款機構(gòu)處于完全競爭市場，其特點是利潤為零，即收支平衡，在參考Olivia S Mitchell and John Piggott（2003）提出的躉領(lǐng)計算公式基礎(chǔ)上進行修改，加入房屋折舊以及初始費用，從而建立模型。其中，x代表男性借款老人的年齡，女性借款老人可做類似處理。為了方便計算，假設(shè)老人在生日當天參與反向抵押貸款，貸款歸還日為死亡后的第一個生日；r為無風險收益率；g為房屋資產(chǎn)投資風險回報率；m為反向抵押貸款風險利率；HPV為房屋資產(chǎn)期初價值；HFV指房屋資產(chǎn)期末價值；Px+t指x歲的老人在x+t歲死亡的概率；qx+t+1指x+t歲的老人在x+t+1歲死亡的概率；ω指x歲老人的平均余命；α指費用占房屋期初價值的比例；β指房屋的年折舊率；LS指老人一次性領(lǐng)取可得金額；PMT指年金領(lǐng)取額，年金在期初發(fā)放，那么：

第一，針對老人來說，一次性領(lǐng)取的住房反向抵押貸款金額為：

LS=∑ωt=0HPV×1+r+g1+r+mt×px+t×qx+t+1×（1-α）×（1-β）t（1）

若以年金形式領(lǐng)取，則每年領(lǐng)取的金額為

PMT=LS∑ωt=0 px+t1（1+r）t（2）

第二，針對貸款機構(gòu)來說，貸款期間可以通過利差獲得收益。假設(shè)吸收存款的利率為R，那么貸款機構(gòu)每年獲得的穩(wěn)定利差收益為：

PMT×（r+m-R）（3）

同時，貸款機構(gòu)可以購買一份歐式看跌期權(quán)來對沖房價下跌所遭受的損失，假設(shè)期權(quán)執(zhí)行價格為V，那么：

V=LS（1+r+m）ω（4）

反向抵押貸款結(jié)束時，若期末房價HFV高于V，期權(quán)不執(zhí)行，貸款機構(gòu)最終得到房屋，可以在市場上以較高的價格出售，從而獲得收益；若期末房價HFV低于V，執(zhí)行期權(quán)，貸款機構(gòu)得到的收益為V-HFV，在將房屋以較低的價格HFV出售，得到的總收益為V。

第三，對于地區(qū)經(jīng)濟來說，住房反向抵押貸款的拉動作用主要體現(xiàn)在消費上，消費較原來的增加值為：

C=∑ni=1aiPMTi（5）

C為地區(qū)消費量的增加，n為地區(qū)參加住房反向抵押貸款業(yè)務的老人數(shù)量，為老人i所得年金中用于消費的比例（ai＜1），PMTi為老人i所得年金。

三、住房反向抵押貸款收益預測

住房反向抵押貸款至少可以帶來五個方面的收益：一是增加參與住房反向抵押貸款的老年人收入，從而提高他們的生活水平；二是增加了養(yǎng)老資金，從而降低國家投入養(yǎng)老保障的財政壓力；三是增加消費，促進經(jīng)濟增長；四是增加銀行的業(yè)務，提高銀行的收入；五是有利于穩(wěn)定房價。

住房反向抵押貸款收益的定量分析如下：

（一）單個老人住房反向抵押貸款領(lǐng)取金預測

由于中國目前還沒有實行住房反向抵押貸款產(chǎn)品，因此對其收益只能進行預測。在（1）式中，根據(jù)2013年一年期國債利率確定r為262%，根據(jù)2012年7月6日最新貸款年利率確定m為338%；假設(shè)房屋投資風險回報率g為5%，費用占房產(chǎn)現(xiàn)值的比例α=10%，房屋的年折舊率β=2%，假設(shè)一套房屋現(xiàn)值為600000元，px+t為條件概率即：px+t=p（活到x+t/活到x）=p（活到x+t）p（活到x）；qx+t+1也為條件概率即：qx+t+1=p（x+t+1死亡/活到x+t）=p（x+t+1死亡）p（活到x+t）；ω、p（活到x+t）、p（活到x）、p（x+t+1死亡）可以從表1中得到：

表1中國人壽保險業(yè)經(jīng)驗生命表2000~2003（男性）

年齡死亡率

（%）平均余命

（年）年齡死亡率

（%）平均余命

（年）年齡死亡率

（%）平均余命

（年）年齡死亡率

（%）平均余命

（年）

600931320269245711347862257818715215743

611049019470273091287968871768816754340

621174718671303401218076187718918433337

631309117872336841158184224669020262134

641454217173373711088293071629122250031

6516134163744143010283102800589224405929

661790515675459029784113489549326738326

671988614876508299185125221509429254424

682210314177562628686138080469531960422

數(shù)據(jù)來源：《中國人壽保險業(yè)經(jīng)驗生命表（2000~2003）。

將以上數(shù)據(jù)帶入（1）及（2）式中，可求出60歲以上不同年紀的老人以年金形式領(lǐng)取的住房反向抵押貸款金額。

從圖1中可以看出，隨著年齡增加，以年金形式領(lǐng)取的住房反向抵押貸款呈現(xiàn)上升且凸向原點的趨勢，這是由于平均余命的降低速度大于一次性領(lǐng)取年金的增長速度所導致。

（二）全國養(yǎng)老金增益情況預測

由于統(tǒng)計年鑒數(shù)據(jù)限制，各個年齡的老齡人口數(shù)量無法查找，故以5歲為樣本間距，將60歲以上的老人分成8個區(qū)間，在各個區(qū)間內(nèi)計算養(yǎng)老金增益額。經(jīng)過Eviews模擬分析，各區(qū)間內(nèi)年金領(lǐng)取額與年齡呈線性關(guān)系。故以62歲、67歲、72歲、77歲、82歲、87歲、92歲、95歲由于95歲以上的老人數(shù)量極少，故最后一個區(qū)間設(shè)置95歲老人的年金領(lǐng)取額為區(qū)間均值。老人的年金領(lǐng)取額為各區(qū)間的均值，來計算老齡人口每年領(lǐng)取的年金總量（見表2）。

表2各區(qū)間單人反向抵押貸款領(lǐng)取金

年齡

（歲）房屋現(xiàn)值

（元）無風險

利率房屋投資風

險回報率反向抵押貸款

風險利率一次領(lǐng)取金

額（元）年金領(lǐng)取

金額（元）

62600000262%5%338%365521332497146

67600000262%5%338%387841473193737

72600000262%5%338%419311554290189

77600000262%5%338%450714145990181

82600000262%5%338%484905228772896

87600000262%5%338%5203366713562721

92600000262%5%338%5557303922227799

95600000262%5%338%5528032730943244

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)（1）、（2）式計算得出。

范子文（2011）曾對我國住房反向抵押貸款的需求意向開展過問卷調(diào)查，目標是城市范圍內(nèi)的老齡人口。在637個受訪者中，有49人明確表示“會選擇”住房反向抵押貸款，占樣本總量的77%；有246人表示“可以考慮”住房反向抵押貸款，占樣本總量的386%；另有342人表示“不會選擇”住房反向抵押貸款，占總樣本量的537%［14］。2012年，我國老齡人口數(shù)量為194億，城鎮(zhèn)化率為5257%。根據(jù)問卷調(diào)查顯示比例計算，我國老齡人口中明確“會選擇”住房反向抵押貸款的人數(shù)將有785萬人，而可以考慮的人數(shù)達到了39367萬人（見表3）。

表3各年齡區(qū)間反向抵押貸款領(lǐng)取金

年齡

區(qū)間人數(shù)

（百人）愿意參加住

房反向抵押

貸款人數(shù)

（百人）每人領(lǐng)取

年金額

（元）區(qū)間內(nèi)領(lǐng)

取的年金

總額

（萬元）

60-6466699226999102497146674206890

65-6945221418305133193737584617631

70-743396511374874290189589845150

75-792557161035115990181620049740

80-8414617359169228772896519085427

85-8957521232838713562721315792608

90-9417316700932622227799155801900

95+340613787113094324442661802

數(shù)據(jù)來源：根據(jù)《中國統(tǒng)計年鑒2013》由（2）式計算得出。

（三）中國實行住房反向抵押貸款的各方收益預測

綜合分析，住房反向抵押貸款能給我國帶來多方面的收益：

1住房反向抵押貸款為老齡人口的自我養(yǎng)老提供了一條嶄新的出路，提高了他們的生活水平。從表2可以發(fā)現(xiàn)各個年齡段的老年人均從反向抵押貸款中顯著地增加了收入，可用于提高生活水平。

2對于國家層面，以確定“會選擇”的人數(shù)為基礎(chǔ)，住房反向抵押貸款可為全國節(jié)省的養(yǎng)老保障金數(shù)額為350206億元，這對緩解我國的養(yǎng)老保障金的財政壓力很有幫助。

3增加消費，促進經(jīng)濟增長。根據(jù)生命周期理論，我們可以將人的一生分為兩個階段，工作階段和退休階段，退休期間的養(yǎng)老儲備基本上是以工作階段的收入儲蓄為基礎(chǔ)的，人們在工作期間大量籌集養(yǎng)老金會嚴重抑制消費，使得工薪階層面臨有錢不敢花的局面。住房反向抵押貸款的推出，使人們對退休之后的養(yǎng)老收入有一個確定的預期，養(yǎng)老資金有了一定的保證，這會促使人們將未來要進行養(yǎng)老的儲蓄轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)時消費，改變生活狀況，使生活條件更加積極健康。同時，反向抵押貸款還可以促進國民經(jīng)濟的增長，根據(jù)（5）式，我們假設(shè)C=495%，PMT為上文計算所得，那么，我國通過住房反向抵押貸款所增加的消費額將達到173352億元，這對拉動我國內(nèi)需有積極的推動作用。

4增加銀行的業(yè)務，提高銀行的收入。最新調(diào)整后的一年期存款利率為325%，根據(jù)（3）式與表3計算出每年銀行因住房反向抵押貸款增加的利潤可達9631億元。

5住房反向抵押貸款對穩(wěn)定房價有重要作用。最近幾年中國房地產(chǎn)價格持續(xù)高位運行，以上海為例，2008年2月上海住房均價為16491元/m2，而截止到2014年3月上海住房均價已增長至28718元/m2，漲幅達到了7414%。住房反向抵押貸款的實行為我國二手房市場多提供了785萬套住房，這將顯著緩解我國住房市場的供需矛盾，提高我國房產(chǎn)市場的流動性，從而抑制房價持續(xù)上漲。

將來，隨著人口老齡化問題的不斷加劇，城鎮(zhèn)化率的不斷提高，越來越多的人將“會選擇”住房反向抵押貸款作為他們的有效養(yǎng)老方式之一，屆時，住房反向抵押貸款給我國各方面帶來的收益也會越來越明顯（見表4）。

五、住房反向抵押貸款運行時所面臨的障礙

發(fā)展住房反向抵押貸款，不論從宏觀層面，還是微觀層面，都有重要的現(xiàn)實意義。在中國，雖然南京、北京、上海等城市都有過試點“類住房反向抵押貸款”的案例，幸福人壽保險股份有限公司也派出工作小組對住房反向抵押貸款產(chǎn)品進行研究設(shè)計，但真正意義上的住房反向抵押貸款尚未實行，究其原因，主要存在以下障礙：

表4中國實行住房反向抵押貸款的各方收益預測表

年份

指標2012年2020年2050年

會選擇

參加住

房反向

抵押貸

款

老齡人口數(shù)量（萬人）194002480044000

城鎮(zhèn)化率5257%60%80%

參加住房反向抵押貸款人口數(shù)量（萬人）785114576271040

反向抵押貸款提供的可流通住房數(shù)量（萬套）785114576271040

反向抵押貸款提供的養(yǎng)老保障金量（億元）350206511149120917

貸款機構(gòu)因反向抵押貸款增加的利潤（億元）961405733146

消費額的增加量（億元）173352253019598539

可以考

慮參加

住房反

向抵押

貸款

老齡人口數(shù)量（萬人）194002480044000

城鎮(zhèn)化率5257%60%80%

參加住房反向抵押貸款人口數(shù)量（萬人）393675743681358720

反向抵押貸款提供的可流通住房數(shù)量（萬套）393675743681358720

反向抵押貸款提供的養(yǎng)老保障金量（億元）1755579256146059238

貸款機構(gòu)因反向抵押貸款增加的利潤（億元）4812570214166098

消費額的增加量（億元）8690112678962999323

（一）貸款機構(gòu)面臨道德風險

住房反向抵押貸款中會出現(xiàn)借貸雙方信息不對稱的情況。貸款之前，貸款機構(gòu)很難對房主的身體狀況、既往病史、預期壽命有準確的了解，對這些最清楚的是房主自己。房主可能會夸大對自己有利的信息，隱瞞對自己不利的信息，從而使貸款機構(gòu)蒙受損失，而醫(yī)療水平的進步導致房主的壽命增加也會使貸款機構(gòu)遭受損失；另一方面，房主在借款之后，會衡量其自身的成本收益，當維護房屋的成本大于其內(nèi)心的收益之時，房主就沒有動力去盡心維護房屋質(zhì)量，從而導致貸款機構(gòu)的損失。

（二）貸款機構(gòu)面臨市場風險

市場風險主要包括利率風險和房產(chǎn)價格波動風險。利率風險是指由于經(jīng)濟波動或者政策變動，而引起資金借貸市場利率變化給借貸雙方帶來損失的風險。實行浮動利率時，貸款終結(jié)的累計本金及利息可能超過房屋價值，而實行固定利率時，貸款期間利率的上升會使信貸資金不可避免地蒙受損失。房產(chǎn)價格波動的風險是指房價的波動及不可預測性，這是住房反向抵押貸款運行的最大風險，貸款機構(gòu)無法準確地對若干年后的房價進行估計，這很有可能使貸款機構(gòu)面臨高價貸出低價收回的損失［15］。

（三）老人傳統(tǒng)觀念的束縛

中國人的傳統(tǒng)思想是父產(chǎn)子承，如果將房屋抵押出去而不留給子女，往往會影響兩代人的感情，還有可能遭到社會輿論的譴責，這對住房反向抵押貸款在中國的推行有著一定的阻礙作用。

（四）土地制度的束縛

按照中國現(xiàn)有的法律法規(guī)，住房只有70年住宅土地使用權(quán)。住宅所有權(quán)和住宅土地使用權(quán)是兩種不同的權(quán)利，前者為永久性的，而后者為有限期70年。若70年的使用期臨近，建筑物本身因為破舊就會貶值，而土地增值的部分還要房主和國家之間進行分配，致使房地產(chǎn)貶值概率增加，這無形之中也加大了貸款機構(gòu)的風險。

六、發(fā)展住房反向抵押貸款的政策建議

住房反向抵押貸款在我國還處于探索和起步階段，我們借鑒國外的經(jīng)驗結(jié)合中國的實際對其進行研究，提出以下政策建議：

（一）充分發(fā)揮政府的推動作用

1加快立法。盡快研究制定符合中國國情的《住房抵押貸款保險法》《住房反向抵押貸款條例》和《房地產(chǎn)評估管理條例》。

2推進土地制度改革。原有的土地制度已不適合現(xiàn)代經(jīng)濟與社會發(fā)展的要求，政府應明確70年到期后住宅用地的使用與管理辦法。

3給予稅收和貼息等優(yōu)惠政策支持。政府應給予實施住房反向抵押貸款的老人一定的稅收減免，同時，對貸款機構(gòu)，給予貸款貼息的優(yōu)惠政策支持。

4加強宣傳引導。推行住房反向抵押貸款需要改變原有的“父產(chǎn)子承”的觀點，政府應加強宣傳引導，要讓全社會認識到住房反向抵押貸款是對家庭養(yǎng)老和社會養(yǎng)老的有效補充，讓老年人打消顧慮。

（二）充分發(fā)揮貸款機構(gòu)的主導作用

1貸款機構(gòu)主動與老人溝通，共同申辦保險。為轉(zhuǎn)移住房反向抵押貸款的風險，貸款機構(gòu)要主動與老人溝通，共同申請保險機構(gòu)為雙方保險，保證借款人能根據(jù)合約獲得相應的權(quán)利，也保證向貸款人支付債務總額超過住房自產(chǎn)的部分。

2完善貸款機構(gòu)內(nèi)部信貸管理機制，制定一套嚴密的規(guī)章制度和流程。

3大力研發(fā)住房反向抵押貸款相關(guān)產(chǎn)品。如：推進住房反向抵押貸款資產(chǎn)證券化發(fā)展，可以大幅度降低貸款機構(gòu)面臨的流動性風險；開發(fā)固定利率抵押貸款，從而使住房反向抵押貸款的年金支付更加穩(wěn)定。

4建立合理的會計處理方法。住房反向抵押貸款與普通的抵押貸款不同，它的貸款額度的計算，涉及到貸款者的年齡、房產(chǎn)價值的折舊、利率等多種因素，需要建立一套合理的會計處理方法來滿足其需求。

（三）開展試點，逐步推廣

目前中國住房反向抵押貸款產(chǎn)品發(fā)展還不夠成熟，為了少走彎路，可以先在一些符合條件的大中城市進行試點，從中總結(jié)經(jīng)驗教訓，檢驗住房反向抵押貸款產(chǎn)品設(shè)計的合理性及適用性，為住房反向抵押貸款的全面鋪開做準備。

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收稿日期：2014-01-14

基金項目：云南省政府咨詢項目“云南省道路旅客運輸集約化發(fā)展研究”（KKF0201202067）