房地產(chǎn)調(diào)控下半場

《中國經(jīng)濟信息》綜合報道

全國市場出現(xiàn)明顯的分化，房地產(chǎn)行業(yè)呼喚更具差異化與市場化的調(diào)控舉措。

進入5月，樓市在傳統(tǒng)的銷售旺季中繼續(xù)遇冷，在剛剛過去的五一小長假，北京樓市成交量跌破歷史新低。而不僅是北京樓市成交量同比創(chuàng)下較大跌幅，全國主要城市的樓市成交情況繼續(xù)低迷。與以往相同的是，這一輪樓市低迷伴隨而來的是，地方政府的蠢蠢欲動。

“限購”是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵詞。2011年1月26日國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，可以視作“限購”的開始。當(dāng)前，隨著房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)下行的趨勢，在一次次辟謠之后，地方房地產(chǎn)政策已經(jīng)開始“松綁”。

4月以來，南寧、無錫、天津等地紛紛出臺樓市“新政”，通過調(diào)整限購范圍、放松戶籍限制、提供財稅支持各種手段，為樓市調(diào)控政策“松綁”。

江蘇省無錫市政府規(guī)定，5月1日起在該市購買成套商品住宅（含二手房）、戶均建筑面積達60平方米以上，且在該市有穩(wěn)定工作的人員，準(zhǔn)予本人、配偶和未成年子女來無錫落戶。

繼廣西南寧、天津、杭州蕭山、無錫4城放松限購后，安徽銅陵也加入了“松綁”隊伍。安徽省銅陵市政府出臺的樓市新政，從5月1日起，購買商品住房可享受政府契稅補貼、購買第二套住房部分首付降至4成、外地居民購房可遷入戶籍。

同樣，每在樓市成交量下滑、房企業(yè)績下滑、政策調(diào)整之際，圍繞房地產(chǎn)泡沫的討論聲浪驟增。

行業(yè)黃金期已過

五一假期期間，一番真?zhèn)坞y辨的萬科副總裁毛大慶對中國房地產(chǎn)的看空言論引發(fā)市場激烈討論，不過隨后萬科總裁郁亮對于行業(yè)的態(tài)度，概括起來就是8個字“謹慎樂觀、積極應(yīng)對”。同期，包括瑞銀、野村在內(nèi)的外資投行紛紛發(fā)報告警示房地產(chǎn)市場的風(fēng)險。

野村證券經(jīng)濟學(xué)家團隊日前發(fā)布報告稱中國房產(chǎn)市場可能出現(xiàn)重大修正風(fēng)險，并對今年的總體GDP增長構(gòu)成威脅。野村證券稱，中國房地產(chǎn)調(diào)整已經(jīng)開始。大規(guī)模的住房供應(yīng)過剩，再加上開發(fā)商資金短缺，造成了中國住房市場的滑坡?！皢栴}已經(jīng)不是房地產(chǎn)市場是否會出現(xiàn)調(diào)整，而是這個調(diào)整會有多嚴重?！币按遄C券同時指出，政府在應(yīng)對相關(guān)問題上沒有太多的回旋余地。

看空中國房地產(chǎn)的不僅有野村證券，瑞銀在最新報告中明確表示，中國房地產(chǎn)市場風(fēng)險“已經(jīng)顯著增加”，并稱樓市已經(jīng)接近轉(zhuǎn)折點。瑞銀中國區(qū)首席經(jīng)濟學(xué)家汪濤指出，多數(shù)情況下，房地產(chǎn)泡沫是否存在的判斷標(biāo)準(zhǔn)是房價，但對于中國來講，應(yīng)該更多地關(guān)注房屋施工量，“在建房屋數(shù)量的下滑卻更能夠反映問題”。

對于今年樓市成交量的接連下滑，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一認為，去年由于出臺了“國五條”，對二手房交易所得征收20%的個稅，造成了爆發(fā)式的非理性的增長，因此成交量同比自然要下降。與此同時，房貸偏緊也在一定程度上抑制了購房需求。

“長期以來，一些大城市的問題是房價太高；一些中小城市的問題是房子太多。房價的適度下跌令市場更健康，對中國經(jīng)濟發(fā)展是好事。”經(jīng)濟學(xué)者馬光遠直言，今年樓市全面下跌是大概率事件，也許現(xiàn)在剛剛開始。在這個過程中，有相當(dāng)一部分開發(fā)商會死掉，可能會出現(xiàn)開發(fā)商的倒閉潮。

對于網(wǎng)上風(fēng)傳的萬科“看空論”，郁亮表示，萬科現(xiàn)在要做的就不是輕資產(chǎn)，而是零資產(chǎn)并退出原有的業(yè)務(wù)。

財經(jīng)評論家水皮則認為， “從供求的關(guān)系變化看，中國的房地產(chǎn)市場正在結(jié)束短缺時代，整體上向供求平衡時代轉(zhuǎn)，局部地區(qū)出現(xiàn)過剩。此外，貨幣政策調(diào)整導(dǎo)致的流動性緊張，反腐風(fēng)暴則使得社會奢侈之風(fēng)得以清理，各種因素使得房地產(chǎn)正在回歸住宅消費的特征，投資屬性正在淡化?！?/p>

郁亮指出，行業(yè)發(fā)展已經(jīng)進入下半場，企業(yè)對于可能存在的市場風(fēng)險要有充分的認識，積極應(yīng)對是必要的。

差異化調(diào)控顯現(xiàn)

中國住房市場總價值高達130萬億-160萬億元，小幅的調(diào)整也將帶來震動?；ㄆ煺J為，中國房地產(chǎn)市場到了關(guān)鍵點，面臨“需求斷崖”的危險。當(dāng)前地方政府的微調(diào)政策不足以應(yīng)對調(diào)整，需要政府出臺大規(guī)模的放松政策，6-7月可能是最后機會，可以采取的政策包括放松一些大型城市的限購、放松首付和抵押貸款利率、減少媒體負面報道等。

“房地產(chǎn)市場的區(qū)域差異性日益顯現(xiàn)，行業(yè)趨冷也是客觀事實，相比于政府此前實施的限購、限貸、限價、限買、限賣為主的調(diào)控政策，如果現(xiàn)在采取救市、松綁等手段扭轉(zhuǎn)房地產(chǎn)業(yè)的頹勢，其實質(zhì)都是用行政手段扭曲市場正常的供求關(guān)系，不符合房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定發(fā)展的整體趨勢，中央一定要把權(quán)力下放到地方政府。”中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞強調(diào)。全國600多個城市、2000多個縣城，靠中央去分類指導(dǎo)是不切合實際的，中央應(yīng)該把精力放在全局性、戰(zhàn)略性的問題上。

對于如何進行分類調(diào)控，搜房網(wǎng)北京新聞總監(jiān)王遠志提出了自己的看法。他認為，首先需要對政府如何看待區(qū)域市場做一個了解，如鄂爾多斯，如果政府在鬼城出現(xiàn)之前不認為市場有風(fēng)險的話，那政府就不會有防備性動作，如果政府對風(fēng)險有充分預(yù)計和準(zhǔn)備，那么整個城市承受的后果就沒有那么嚴重。

在分類調(diào)控這個名詞出來之后，政府層面首先要做的是對自己城市所處的房地產(chǎn)狀況做一個綜合的宏觀評估。評定之后，要根據(jù)市場情況做政策上的調(diào)整，比如限購、松綁等。

在限購方面，首先要承認差異化，王遠志認為，不同城市限購政策存在的意義、存在的價值、發(fā)揮的作用都不太一樣，像北京這樣的一線城市在短期內(nèi)不會取消限購政策，但有些城市的條件會漸漸放寬、甚至是取消，這是一個趨勢。

“限購這樣的行政干預(yù)政策一定是短期政策，它的最終歸宿就像牙齒矯正器一樣，一旦牙齒矯正了，就沒有繼續(xù)存在的價值了。如何判斷政策是否有必要繼續(xù)存在，不同城市可能會給出不同的答案，即便是同為二三線城市也會有所差異。限購一定會在一個歷史時間點上選擇退出，或者以一定的形式淡出人們的視線，讓房地產(chǎn)徹底回歸市場。”王遠志說。

郁亮認為，中國的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型、不動產(chǎn)精細化才剛剛開始。未來的客戶需求和以前都會有很大區(qū)別，會給整個行業(yè)帶來很多機會。endprint