中國(guó)房地產(chǎn)是泰坦尼克號(hào)

現(xiàn)在房?jī)r(jià)的下跌還沒開始，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌20%、30%，這些問題就全部暴露出來了。

潘石屹SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)聯(lián)合創(chuàng)始人

實(shí)際上我四、五年時(shí)間沒談過房?jī)r(jià)了，這是一個(gè)特別敏感的話題，能夠把每個(gè)人的情感帶動(dòng)起來。今天既然沒記者，我還是想把心里的話說一說。我對(duì)中國(guó)的房?jī)r(jià)不看好，盡管我看到最近一段時(shí)間有好多房地產(chǎn)界各方面的專家、學(xué)者、開發(fā)商用各種各樣的經(jīng)濟(jì)理論、市場(chǎng)理論去分析，尤其是以任志強(qiáng)為代表的，我認(rèn)為都是瞎掰。

所有理論的分析，可能放在物理、數(shù)學(xué)上可以相信，做市場(chǎng)不要太相信。最關(guān)鍵的，是長(zhǎng)著你的眼睛、帶著你的頭腦去到市場(chǎng)上看一看，這是最真實(shí)的。牛頓的經(jīng)典物理學(xué)都能讓愛因斯坦推翻了。實(shí)際上我更多的相信統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，當(dāng)然我說的數(shù)據(jù)絕對(duì)不是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)。

據(jù)我的觀察來看，現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量、租金回報(bào)率、每個(gè)購(gòu)房人的眼神、心態(tài)、家庭收入，都不正常，就像一個(gè)人血壓是正常人的好幾倍、心跳是正常人的好幾倍，這人能是健康的嗎？

最近可能會(huì)出臺(tái)幾個(gè)政策，有的已經(jīng)寫到三中全會(huì)《決定》，有的陸續(xù)要出。第一個(gè)就是不動(dòng)產(chǎn)登記條例，要登記海洋、山脈、礦產(chǎn)，和老百姓有關(guān)的就是登記房子。

大家也知道，中國(guó)過去十幾二十年，在各個(gè)行業(yè)有些人拿了不該拿的錢?，F(xiàn)在反腐，前幾年這些人沒想明白，拿來路不明的錢購(gòu)買了不動(dòng)產(chǎn)。今天要搞不動(dòng)產(chǎn)登記，是個(gè)傻瓜都知道，寧可換成英鎊、美元、人民幣，也不能換成房子，我認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記辦法出臺(tái)，會(huì)增加房子供應(yīng)量，房?jī)r(jià)就會(huì)跌。

第二個(gè)是房產(chǎn)稅政策。前幾天我看一個(gè)大學(xué)教授說，理論上房產(chǎn)稅的出臺(tái)對(duì)房?jī)r(jià)不構(gòu)成任何影響。這是1+1等于2的道理，在北京就我知道有20套以上的房子的人是有的，我還知道有人有100套房子，都沒租出去。如果我們出臺(tái)房產(chǎn)稅政策，第一套不交稅，第二套、第三套也可以不交，第四套收4%的稅，第五套收5%……持有的成本就會(huì)增加，就會(huì)變成市場(chǎng)的供應(yīng)量。這個(gè)大學(xué)教授，不知道他想的一個(gè)什么深?yuàn)W的道理。

還有一個(gè)，三中全會(huì)有個(gè)具體的說法，就是農(nóng)村建設(shè)用地和城市建設(shè)用地要同權(quán)。北京CBD建設(shè)用地面積是4平方公里，北京的農(nóng)村建設(shè)用地面積是1006平方公里，相當(dāng)于300個(gè)CBD。原來房?jī)r(jià)上漲是巧婦難為無米之炊，沒有土地供應(yīng)。如果土地供應(yīng)真正上來，建房子是非常容易的，現(xiàn)在建房子的速度也很快。

所有這一系列政策的出臺(tái)，我對(duì)住宅市場(chǎng)不看好。我認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)現(xiàn)在就是泰坦尼克號(hào)，馬上就要撞到前面的大冰了。撞上之后，不光是房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，更大的是金融行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。所以銀行馬上對(duì)按揭貸款速度放慢了，利率也提高了。

從風(fēng)險(xiǎn)角度，最薄弱的環(huán)節(jié)在哪？還不是銀行貸款，貸款一部分是貸給消費(fèi)者的按揭貸款，一部分是貸給開發(fā)商的開發(fā)貸款，我認(rèn)為是金融產(chǎn)品，比如信托、第三方理財(cái)、委托存款，利率都很高，對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)質(zhì)量比較差。

現(xiàn)在房?jī)r(jià)的下跌還沒開始，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌20%、30%，這些問題就全部暴露出來了。第二步會(huì)造成什么樣的風(fēng)險(xiǎn)，就很難說了。

（本文摘自潘石屹在清華經(jīng)管學(xué)院中國(guó)企業(yè)家論壇的演講）