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    中國(guó)房地產(chǎn)是泰坦尼克號(hào)

    2014-07-16 09:55:08
    東方企業(yè)家 2014年6期
    關(guān)鍵詞:泰坦尼克號(hào)房?jī)r(jià)用地

    現(xiàn)在房?jī)r(jià)的下跌還沒開始,當(dāng)房?jī)r(jià)下跌20%、30%,這些問題就全部暴露出來了。

    潘石屹SOHO中國(guó)有限公司董事長(zhǎng)聯(lián)合創(chuàng)始人

    實(shí)際上我四、五年時(shí)間沒談過房?jī)r(jià)了,這是一個(gè)特別敏感的話題,能夠把每個(gè)人的情感帶動(dòng)起來。今天既然沒記者,我還是想把心里的話說一說。我對(duì)中國(guó)的房?jī)r(jià)不看好,盡管我看到最近一段時(shí)間有好多房地產(chǎn)界各方面的專家、學(xué)者、開發(fā)商用各種各樣的經(jīng)濟(jì)理論、市場(chǎng)理論去分析,尤其是以任志強(qiáng)為代表的,我認(rèn)為都是瞎掰。

    所有理論的分析,可能放在物理、數(shù)學(xué)上可以相信,做市場(chǎng)不要太相信。最關(guān)鍵的,是長(zhǎng)著你的眼睛、帶著你的頭腦去到市場(chǎng)上看一看,這是最真實(shí)的。牛頓的經(jīng)典物理學(xué)都能讓愛因斯坦推翻了。實(shí)際上我更多的相信統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù),當(dāng)然我說的數(shù)據(jù)絕對(duì)不是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)。

    據(jù)我的觀察來看,現(xiàn)在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量、租金回報(bào)率、每個(gè)購(gòu)房人的眼神、心態(tài)、家庭收入,都不正常,就像一個(gè)人血壓是正常人的好幾倍、心跳是正常人的好幾倍,這人能是健康的嗎?

    最近可能會(huì)出臺(tái)幾個(gè)政策,有的已經(jīng)寫到三中全會(huì)《決定》,有的陸續(xù)要出。第一個(gè)就是不動(dòng)產(chǎn)登記條例,要登記海洋、山脈、礦產(chǎn),和老百姓有關(guān)的就是登記房子。

    大家也知道,中國(guó)過去十幾二十年,在各個(gè)行業(yè)有些人拿了不該拿的錢?,F(xiàn)在反腐,前幾年這些人沒想明白,拿來路不明的錢購(gòu)買了不動(dòng)產(chǎn)。今天要搞不動(dòng)產(chǎn)登記,是個(gè)傻瓜都知道,寧可換成英鎊、美元、人民幣,也不能換成房子,我認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記辦法出臺(tái),會(huì)增加房子供應(yīng)量,房?jī)r(jià)就會(huì)跌。

    第二個(gè)是房產(chǎn)稅政策。前幾天我看一個(gè)大學(xué)教授說,理論上房產(chǎn)稅的出臺(tái)對(duì)房?jī)r(jià)不構(gòu)成任何影響。這是1+1等于2的道理,在北京就我知道有20套以上的房子的人是有的,我還知道有人有100套房子,都沒租出去。如果我們出臺(tái)房產(chǎn)稅政策,第一套不交稅,第二套、第三套也可以不交,第四套收4%的稅,第五套收5%……持有的成本就會(huì)增加,就會(huì)變成市場(chǎng)的供應(yīng)量。這個(gè)大學(xué)教授,不知道他想的一個(gè)什么深?yuàn)W的道理。

    還有一個(gè),三中全會(huì)有個(gè)具體的說法,就是農(nóng)村建設(shè)用地和城市建設(shè)用地要同權(quán)。北京CBD建設(shè)用地面積是4平方公里,北京的農(nóng)村建設(shè)用地面積是1006平方公里,相當(dāng)于300個(gè)CBD。原來房?jī)r(jià)上漲是巧婦難為無米之炊,沒有土地供應(yīng)。如果土地供應(yīng)真正上來,建房子是非常容易的,現(xiàn)在建房子的速度也很快。

    所有這一系列政策的出臺(tái),我對(duì)住宅市場(chǎng)不看好。我認(rèn)為中國(guó)的房地產(chǎn)現(xiàn)在就是泰坦尼克號(hào),馬上就要撞到前面的大冰了。撞上之后,不光是房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn),更大的是金融行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。所以銀行馬上對(duì)按揭貸款速度放慢了,利率也提高了。

    從風(fēng)險(xiǎn)角度,最薄弱的環(huán)節(jié)在哪?還不是銀行貸款,貸款一部分是貸給消費(fèi)者的按揭貸款,一部分是貸給開發(fā)商的開發(fā)貸款,我認(rèn)為是金融產(chǎn)品,比如信托、第三方理財(cái)、委托存款,利率都很高,對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)質(zhì)量比較差。

    現(xiàn)在房?jī)r(jià)的下跌還沒開始,當(dāng)房?jī)r(jià)下跌20%、30%,這些問題就全部暴露出來了。第二步會(huì)造成什么樣的風(fēng)險(xiǎn),就很難說了。

    (本文摘自潘石屹在清華經(jīng)管學(xué)院中國(guó)企業(yè)家論壇的演講)

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