土地增值稅清算對(duì)房?jī)r(jià)及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響分析

李珍玲

摘要：國(guó)家稅務(wù)總局于2007年1月實(shí)施了《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)），緊接著又在2010年5月25日發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知》國(guó)稅發(fā)[2010]53號(hào)、2013年6月20日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好土地增值稅征管工作的通知》（稅總發(fā)〔2013〕67號(hào)）。政府出臺(tái)的這些政策都是為了更好地促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算的管理工作，達(dá)到強(qiáng)化土地增值稅清算工作的目標(biāo)，清算以往長(zhǎng)期積壓的項(xiàng)目，力求做到完全徹底地執(zhí)行這項(xiàng)政策。

關(guān)鍵詞：土地增值稅 清算 房?jī)r(jià) 房地產(chǎn) 影響

土地增值稅清算政策針對(duì)的是部分從事房地產(chǎn)行業(yè)的房地產(chǎn)商獲得的高額利潤(rùn)而出臺(tái)的，這項(xiàng)政策是一種政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的手段。然而在當(dāng)前，由于增值稅的計(jì)算方法十分繁雜，并且一般開發(fā)房地產(chǎn)的周期較長(zhǎng)，相關(guān)部門也沒有辦法a具體的進(jìn)行清算等等原因， 部分企業(yè)還在利用這些短板來獲得相應(yīng)的利潤(rùn)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展角度來說，企業(yè)應(yīng)當(dāng)正確的對(duì)待稅收政策，以合理的正當(dāng)?shù)姆绞絹慝@取利潤(rùn)，才能更好的不斷加強(qiáng)的土地增值稅清算工作，獲得更好的發(fā)展。

一、土地增值稅清算對(duì)房?jī)r(jià)的影響分析

房?jī)r(jià)的變化一方面受到市場(chǎng)需求的影響，另一方面也受到房地產(chǎn)商定價(jià)的影響。有的房地產(chǎn)商囤積土地，惡意抬高價(jià)格，把房?jī)r(jià)抬的很高，從而獲得很高的利潤(rùn)，而這樣做會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的混亂，土地增值稅清算政策出臺(tái)之后，房地產(chǎn)商的利潤(rùn)受到重大的沖擊而產(chǎn)生下滑，因?yàn)楂@得的收益利潤(rùn)越多，所需交納的稅款就越多，所以提高售價(jià)就不會(huì)再與提高整體的利潤(rùn)關(guān)聯(lián)。得出了這一結(jié)論后，我們就很容易發(fā)現(xiàn)，這項(xiàng)增值稅清算政策的出臺(tái)勢(shì)必會(huì)影響當(dāng)前的房?jī)r(jià)，至少讓高居不下的房?jī)r(jià)有一定的回落，同時(shí)我們也能看到，這樣一項(xiàng)稅收措施，對(duì)于一些房?jī)r(jià)較低、較為合理的房地產(chǎn)產(chǎn)生的影響是比較小的，因此一段時(shí)間內(nèi)一直居高不下的房?jī)r(jià)會(huì)產(chǎn)生下跌，讓越來越多的居民受到實(shí)惠，讓群眾能夠買得起自己喜歡的居所，提高居民的生活質(zhì)量和幸福度。而對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，為了保障企業(yè)的效益，迎合市場(chǎng)的發(fā)展，很有可能會(huì)順應(yīng)市場(chǎng)需求，開發(fā)出一些價(jià)格合理，更多百姓買得起的住宅，只有能讓大部分百姓都能接受的房產(chǎn)，才會(huì)有市場(chǎng)。除此之外，房地產(chǎn)商因?yàn)槭艿酵恋卦鲋刀惽逅惴椒ǖ挠绊?，就?huì)在定價(jià)時(shí)考慮到增值稅的問題，在定價(jià)時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)增值稅的政策制定一個(gè)合適的價(jià)格區(qū)間，對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，并且可以利用普通住宅增值率不超過20%時(shí)免土地增值稅的政策，開發(fā)一些增值率較低的房子，這樣一來不僅保證了開發(fā)商的利潤(rùn)，也能夠使消費(fèi)者獲益。因此，在長(zhǎng)期的發(fā)展中，越來越多的低價(jià)房會(huì)逐步出現(xiàn)，高價(jià)房產(chǎn)無人問津，也會(huì)逐漸淡出房地產(chǎn)市場(chǎng)。短期來說，土地增值稅清算政策一經(jīng)出臺(tái)，必定會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生冷卻作用，使房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬間降溫，房?jī)r(jià)也會(huì)有一定的回落，但在發(fā)展一段時(shí)間以后，在這樣的調(diào)整之下，整個(gè)市場(chǎng)的房?jī)r(jià)無疑會(huì)逐漸趨向合理，并且逐步回落最終達(dá)到一定的平穩(wěn)狀態(tài)，所以我們能夠看到未來的趨勢(shì)，能夠看到土地增值稅清算政策對(duì)調(diào)整房?jī)r(jià)產(chǎn)生的重要作用。

顯然，我們不僅能夠看到房產(chǎn)增值稅清算政策出臺(tái)后短期內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的影響，也能夠看到這項(xiàng)舉措在未來的房?jī)r(jià)的發(fā)展中能夠起到的積極意義，正因?yàn)檫@樣，我們更應(yīng)該在貫徹落實(shí)層面上把這項(xiàng)政策做好，保證它能夠起到應(yīng)有的效果，不讓房產(chǎn)增值稅的成果曇花一現(xiàn)。

二、土地增值稅清算對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響分析

土地增值稅清算政策的出臺(tái)在給百姓帶來好處的同時(shí)，也是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的一項(xiàng)挑戰(zhàn)，而面對(duì)這樣的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須第一時(shí)間作出迅速的調(diào)整，想要獲得穩(wěn)定長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，就必須有一個(gè)精確合理的規(guī)劃，而在計(jì)劃之前，首要的，則是如何去面對(duì)這場(chǎng)房地產(chǎn)行業(yè)的改革。

（一）土地增值稅清算對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的沖擊

在土地增值稅清算政策出臺(tái)以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)肯定會(huì)在第一時(shí)間受到?jīng)_擊，企業(yè)的利潤(rùn)會(huì)受到影響產(chǎn)生回落，土地增值稅所采用的超額累進(jìn)稅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說就是說獲得的利潤(rùn)越大，所需要繳納的稅就越多。

（二）土地增值稅清算對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整與選優(yōu)

土地增值稅清算政策的出臺(tái)，也是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部的一次調(diào)整和選優(yōu)。大浪淘沙，只有在面對(duì)改革的沖擊下能夠生存下來的企業(yè)，才是具有雄厚資本和競(jìng)爭(zhēng)力的企業(yè)，而被淘汰的，則往往是無法面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的企業(yè)，這樣的企業(yè)存在本身就是房地產(chǎn)行業(yè)的隱患，政策的出臺(tái)正式在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)進(jìn)行了一次篩選，留下來的企業(yè)往往也是有能力的企業(yè)，而這樣的企業(yè)會(huì)帶動(dòng)整個(gè)行業(yè)的提升，是整個(gè)行業(yè)的水平得到進(jìn)步。從這一方面來說，房產(chǎn)增值稅清算的出臺(tái)也能夠改變房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中存在的混亂現(xiàn)象。在這樣的優(yōu)勝劣汰的過程之后，留下的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也會(huì)主動(dòng)轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)策略，來適應(yīng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需要，而使得整個(gè)行業(yè)能健康有序地發(fā)展。因此，在這些企業(yè)的帶動(dòng)下，在政策的監(jiān)督下，越來越多的平價(jià)房會(huì)逐漸產(chǎn)生，最終收益的就是最廣大的人民群眾。從另一方面來說，房產(chǎn)增值稅清算政策的出臺(tái)也是國(guó)家宏觀調(diào)控的一個(gè)具體例子，通過政策干預(yù)來調(diào)整市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，為老百姓謀取福利。

（三）尋求新的經(jīng)營(yíng)策略和方式

對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，丟掉了舊的經(jīng)營(yíng)策略和經(jīng)營(yíng)方式，就勢(shì)必要尋找新的方式，盲目追求企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益已經(jīng)不能滿足一個(gè)企業(yè)發(fā)展壯大的需求，因此，這些企業(yè)不但會(huì)在價(jià)格上競(jìng)爭(zhēng)，也會(huì)在品質(zhì)上競(jìng)爭(zhēng)，通過更好的品質(zhì)和服務(wù)來開發(fā)市場(chǎng)，提升企業(yè)形象，在這樣的趨勢(shì)之下，整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的風(fēng)氣必定會(huì)得到改善，這樣一來，百姓心目中的奸商形象就會(huì)不再存在，從這一方面來說，房產(chǎn)增值稅清算政策的出臺(tái)也是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一次整體提升和凈化。

（四）面向市場(chǎng)開發(fā)低價(jià)、高質(zhì)的房產(chǎn)

作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在面對(duì)這樣的形式下，應(yīng)該積極從自身進(jìn)行改進(jìn)，首先，在制定房產(chǎn)銷售價(jià)格的時(shí)候，應(yīng)充分考慮市場(chǎng)的特殊需求，制定相對(duì)合理的價(jià)格，適當(dāng)?shù)目s小利潤(rùn)空間，避免交納過多房產(chǎn)增值稅，這樣做雖然在短期內(nèi)收益會(huì)受到一定的影響，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度考慮，只有這樣做才能夠適應(yīng)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，才能夠在這樣的市場(chǎng)大環(huán)境下生存下來，并且，一個(gè)企業(yè)的立足，并不是只依賴經(jīng)濟(jì)效益，盲目的追求經(jīng)濟(jì)效益，終究會(huì)有失敗的風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)只有講求信譽(yù)，與消費(fèi)者形成良好的關(guān)系，才能夠在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得一席之地。因此，開發(fā)低價(jià)、高質(zhì)量的房產(chǎn)，才是當(dāng)前形勢(shì)下應(yīng)當(dāng)做的事，要知道低價(jià)房產(chǎn)的市場(chǎng)巨大，從數(shù)量上來說，遠(yuǎn)比高端房產(chǎn)市場(chǎng)有更大的潛力。另外，我國(guó)有關(guān)部門有著相關(guān)規(guī)定：在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中，如果是一方出地，另一方出資，則雙方屬于合作建房，如果所建項(xiàng)目在建成之后是分房自用的，可以暫時(shí)免收土地增值稅，當(dāng)建成之后是用于出租或轉(zhuǎn)讓的，才需要征收土地增值稅。 因此，房地產(chǎn)開發(fā)商可以尋找一些有開發(fā)土地意圖但卻不具備開發(fā)能力的單位來進(jìn)行合作，一同進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)。這樣一來房地產(chǎn)商就無需繳納土地增值稅， 只對(duì)自己所分得的房地產(chǎn)按照相關(guān)規(guī)定納稅就可以了。除此之外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過縮短銷售環(huán)節(jié)，建立自己的銷售公司來縮減成本，提高利潤(rùn)。

三、結(jié)束語

土地增值稅的清算是一種國(guó)家干預(yù)經(jīng)濟(jì)，利用宏觀調(diào)控來規(guī)范市場(chǎng)的手段，這項(xiàng)措施的出臺(tái)一方面遏制了房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)中的暴利，另一方面也是房地產(chǎn)企業(yè)的一次優(yōu)勝劣汰，留下了具有競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)秀企業(yè)。對(duì)于百姓來說，也切實(shí)收到了實(shí)惠，房?jī)r(jià)下降滿足了許多群眾的購(gòu)房需求，滿足了他們住房的愿望，提高了他們的生活水平，是一種實(shí)實(shí)在在為百姓謀福利的做法。而在這樣的大環(huán)境下，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說也是機(jī)遇和挑戰(zhàn)共同存在。

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