淺析房地產(chǎn)內(nèi)部控制現(xiàn)狀及改善對(duì)策

劉樺

摘要：對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，加強(qiáng)內(nèi)控體系建設(shè)和貫徹實(shí)施是確保企業(yè)自身未來長遠(yuǎn)健康發(fā)展的重要舉措，是應(yīng)對(duì)市場風(fēng)險(xiǎn)、競爭壓力和國家政策調(diào)控的必要手段，必須積極地予以貫徹實(shí)施。當(dāng)前我國房地產(chǎn)內(nèi)部控制中還存在一系列問題，必須對(duì)其進(jìn)行改善，才能夠有效促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。下面本文就對(duì)其進(jìn)行分析。

關(guān)鍵詞：內(nèi)部控制 房地產(chǎn) 改善對(duì)策

我國近年來房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)保持高熱發(fā)展趨勢，吸引了大量資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場使得房價(jià)一路走高，對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)本身而言在發(fā)展過程中承受了巨大壓力，面對(duì)我國新頒布的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，則當(dāng)前激烈市場競爭中地產(chǎn)企業(yè)如何做好自身的內(nèi)部財(cái)務(wù)控制，降低運(yùn)行成本，實(shí)現(xiàn)利益最大化成為了必須解決的重要課題。下面我們針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制現(xiàn)狀對(duì)其應(yīng)對(duì)對(duì)策進(jìn)行分析探究。

一、房地產(chǎn)內(nèi)部控制現(xiàn)狀

房地產(chǎn)行業(yè)有著高風(fēng)險(xiǎn)、高投入、周期長等特點(diǎn)，對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來說內(nèi)部財(cái)務(wù)控制工作承受壓力大，面臨問題多，想要加強(qiáng)成本控制，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營效益最大化就必須確保嚴(yán)格達(dá)到財(cái)務(wù)管理的首要目標(biāo)控制風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部控制作為控制風(fēng)險(xiǎn)的主要載體手段，自身需要應(yīng)對(duì)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展情況和市場變化情況不斷的進(jìn)行構(gòu)建完善才能夠滿足控制管理需求，才能夠?yàn)槠髽I(yè)的長期良性運(yùn)行發(fā)展提供保障。按照內(nèi)控理論，內(nèi)控的組織設(shè)計(jì)與實(shí)施需要多部門的積極協(xié)調(diào)與配合才能夠達(dá)到理想目標(biāo)，才能夠?qū)ζ髽I(yè)經(jīng)營中的科學(xué)決策和合理應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)提供保障，才能夠更好的應(yīng)對(duì)市場沖擊與競爭壓力，所以，對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)內(nèi)控工作來說，這是一個(gè)充滿變數(shù)的動(dòng)態(tài)化過程。對(duì)地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展而言，有效的內(nèi)部控制體系的構(gòu)建是為其長期健康發(fā)展提供支持與動(dòng)力的重要舉措，對(duì)于企業(yè)改善管理、深化改革、提升經(jīng)濟(jì)收益有著巨大幫助。

對(duì)于當(dāng)前的地產(chǎn)企業(yè)來說，其本身的財(cái)務(wù)內(nèi)控體系很多都存在問題與缺陷，不僅涵蓋范圍不夠廣、制度建設(shè)不夠完善，且在控制環(huán)境、會(huì)計(jì)系統(tǒng)和控制程序設(shè)計(jì)方面都有著諸多弊端，無法與時(shí)俱進(jìn)跟上企業(yè)發(fā)展需求，所以這種內(nèi)控不完整落實(shí)不徹底的現(xiàn)狀使得諸多地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中無法按照設(shè)想中的優(yōu)秀既定戰(zhàn)略前進(jìn)，也無法在當(dāng)前國家屢屢加強(qiáng)宏觀調(diào)控的環(huán)境下更加靈活自如的調(diào)整自己的發(fā)展方向，所以系統(tǒng)的構(gòu)建地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系是現(xiàn)代地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必要措施，且內(nèi)控體系的構(gòu)建要深入企業(yè)的各個(gè)方面，配合行之有效的操作流程與措施增強(qiáng)實(shí)用性與可操作性。內(nèi)控環(huán)境上的諸多問題使得企業(yè)經(jīng)營過程中無法按照相關(guān)規(guī)范來進(jìn)行操作，在細(xì)節(jié)操作方面也存在不少缺陷，缺乏科學(xué)合理的指導(dǎo)性細(xì)則企業(yè)在管理和發(fā)展過程中就不可避免的會(huì)出現(xiàn)盲目情況，諸如管理水平低下、成本控制問題頻出、內(nèi)控主體素質(zhì)無法滿足需要、權(quán)責(zé)混亂各自為政等，對(duì)地產(chǎn)企業(yè)的良性經(jīng)營與發(fā)展而言增加難度。當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過熱現(xiàn)象使得國家屢屢出臺(tái)諸多政策進(jìn)行限制調(diào)整，對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來說，外部發(fā)展環(huán)境當(dāng)前還是比較復(fù)雜的，這種復(fù)雜性反應(yīng)在企業(yè)發(fā)展內(nèi)在就是內(nèi)控難度加大，對(duì)于企業(yè)經(jīng)營來說，難度高、風(fēng)險(xiǎn)大、收益無保障

比如房地產(chǎn)企業(yè)資金活動(dòng)和工程項(xiàng)目環(huán)節(jié)的控制。由于房地產(chǎn)企業(yè)是資金密集型企業(yè)，資金活動(dòng)的控制對(duì)企業(yè)的健康運(yùn)營尤為重要。籌資決策不當(dāng)，引發(fā)資本結(jié)構(gòu)不合理或無效融資，可能導(dǎo)致企業(yè)籌資成本過高或債務(wù)危機(jī)；資金調(diào)度不合理、營運(yùn)不暢，可能導(dǎo)致企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境或資金冗余。工程項(xiàng)目控制是房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的關(guān)鍵。立項(xiàng)缺乏可行性研究或者可行性研究流于形式、決策不當(dāng)，可能導(dǎo)致難以實(shí)現(xiàn)預(yù)期效益或項(xiàng)目失??；項(xiàng)目招標(biāo)暗箱操作，可能導(dǎo)致中標(biāo)人實(shí)質(zhì)上難以承擔(dān)工程項(xiàng)目。工程造價(jià)信息不對(duì)稱，概預(yù)算脫離實(shí)際，可能導(dǎo)致項(xiàng)目投資失控；工程物資質(zhì)次價(jià)高、工程監(jiān)理不到位、項(xiàng)目資金不落實(shí)，可能導(dǎo)致工程質(zhì)量低劣，進(jìn)度延遲或中斷；竣工驗(yàn)收不規(guī)范，可能導(dǎo)致工程交付使用后存在重大隱患，從這種角度出發(fā)，加強(qiáng)內(nèi)控建設(shè)勢在必行。

二、房地產(chǎn)內(nèi)部控制改善對(duì)策

房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制體系的建設(shè)要結(jié)合公司長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略設(shè)計(jì)合理的內(nèi)控體系并遵照相關(guān)法律法規(guī)和政策加以推行和貫徹實(shí)施，只有這樣，才能確保內(nèi)控體系的運(yùn)行與企業(yè)發(fā)展方向相一致，在利益目標(biāo)上保持一致，實(shí)現(xiàn)運(yùn)用內(nèi)控體系加強(qiáng)成本控制和風(fēng)險(xiǎn)控制的目標(biāo)，確保地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部權(quán)責(zé)分明、資源合理配置、制度舉措得以貫徹實(shí)施，實(shí)現(xiàn)高效的內(nèi)控反饋。對(duì)于地產(chǎn)企業(yè)來說，內(nèi)控體系的建設(shè)和諸多影響內(nèi)控目標(biāo)問題的解決要根據(jù)我國新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、公司法等為法律依據(jù)，結(jié)合國家政策走向、本行業(yè)發(fā)展趨勢和地產(chǎn)企業(yè)近期、遠(yuǎn)期發(fā)展目標(biāo)進(jìn)行設(shè)計(jì)管理，以達(dá)到優(yōu)化內(nèi)控環(huán)境、增強(qiáng)內(nèi)控力度的目標(biāo)，對(duì)經(jīng)營過程中的各類風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避，保護(hù)自身財(cái)產(chǎn)和經(jīng)營收益，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營小便宜最大化。例如2013年湖南長沙房地產(chǎn)銷售中90平方米以下住房銷售量已經(jīng)連續(xù)兩年大幅領(lǐng)先于竣工面積，而140平方米以上住房的銷售量占比兩成不到。2013年，長沙房地產(chǎn)市場供應(yīng)面積在2000萬平方米以上，銷售1800萬平方米，增加200萬待售面積。截止到2013年末，全市待售面積為851.71萬平方米 ，市場庫存面積仍處在高位。因此對(duì)于湖南長沙房地產(chǎn)企業(yè)來時(shí)候，更要對(duì)其待售面積加強(qiáng)管理?？傊瑢?duì)于地產(chǎn)企業(yè)來說，加強(qiáng)內(nèi)控工作要遵循多項(xiàng)原則指導(dǎo)并予以貫徹實(shí)施。

地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)內(nèi)控要嚴(yán)格遵循國家法律法規(guī)，在制度運(yùn)行范圍內(nèi)，應(yīng)用多種政策優(yōu)惠在企業(yè)內(nèi)部展開切實(shí)可行的財(cái)務(wù)內(nèi)控建設(shè)；內(nèi)控體系的建設(shè)和工作的展開要確保延伸到企業(yè)工作的方方面面，尤其是企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)工作，要遵循新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和信息化管理等需求分別進(jìn)行近期和遠(yuǎn)期規(guī)劃設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)合理的戰(zhàn)略目標(biāo)，與其他內(nèi)控措施一起共同完成企業(yè)運(yùn)行內(nèi)部環(huán)境的優(yōu)化；尤其是財(cái)務(wù)內(nèi)控工作中存在的薄弱環(huán)節(jié)與問題，要進(jìn)行針對(duì)性處理，在切實(shí)合理、行之有效的措施指導(dǎo)下對(duì)細(xì)節(jié)進(jìn)行優(yōu)化，以此形成規(guī)模優(yōu)勢；在企業(yè)長期經(jīng)營管理管理中，要確保財(cái)務(wù)內(nèi)控工作的始終一致性與連續(xù)性，避免出現(xiàn)朝令夕改和三天打漁兩天曬網(wǎng)等情況；在確保內(nèi)控政策與目標(biāo)連續(xù)性與一致性前提下，根據(jù)市場環(huán)境變化、國家政策情況和企業(yè)運(yùn)營管理變化情況做到與時(shí)俱進(jìn)，進(jìn)行適應(yīng)性調(diào)整，對(duì)問題及時(shí)發(fā)展并處理，增強(qiáng)企業(yè)對(duì)外部市場和內(nèi)部控制的適應(yīng)力；內(nèi)控建設(shè)和推行過程中同樣不能忽略成本控制措施，必須確保以經(jīng)濟(jì)性原則為指導(dǎo)進(jìn)行貫徹實(shí)施；基于地產(chǎn)行業(yè)本身的長周期，在內(nèi)控方面要注意多方面考慮企業(yè)長短期發(fā)展情況，將國家宏觀與企業(yè)微觀相結(jié)合，最終制定出具有發(fā)展性或未來著眼點(diǎn)的規(guī)章制度endprint

強(qiáng)化執(zhí)行力度，完善內(nèi)部監(jiān)督機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制體系的建立需要各個(gè)職能部門的共同參與，這其中包括企業(yè)的董事會(huì)、經(jīng)理、監(jiān)事會(huì)及所有員工。企業(yè)內(nèi)部控制的建設(shè)作為一項(xiàng)系統(tǒng)的工程，為保證其有效實(shí)施：一是應(yīng)當(dāng)完善企業(yè)內(nèi)部的監(jiān)督機(jī)制，制定科學(xué)合理的監(jiān)督計(jì)劃，保證企業(yè)內(nèi)部各業(yè)務(wù)各環(huán)節(jié)嚴(yán)格按規(guī)定進(jìn)行。二是盡快推進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制機(jī)制的建設(shè)，使其控制作用在企業(yè)的發(fā)展中體現(xiàn)出來同時(shí)，應(yīng)提高審計(jì)機(jī)構(gòu)的審計(jì)能力，發(fā)揮其監(jiān)督職能。作為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制的重要組成部分，企業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)定期對(duì)企業(yè)的內(nèi)部控制制度進(jìn)行監(jiān)督與評(píng)價(jià)，加強(qiáng)其監(jiān)督職能，從而不斷完善企業(yè)的內(nèi)部控制體系。 三是可以聘請注冊會(huì)計(jì)師對(duì)企業(yè)的內(nèi)部控制體系進(jìn)行評(píng)價(jià)與審計(jì)，同時(shí)對(duì)內(nèi)部控制體系所面臨的缺陷進(jìn)行改進(jìn)，不斷完善內(nèi)部控制體系，確保內(nèi)部控制體系有效實(shí)現(xiàn)其控制能力，從而進(jìn)一步推動(dòng)企業(yè)的發(fā)展。

比如籌資環(huán)節(jié)應(yīng)根據(jù)目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)，比選各種籌資組合方案的籌資成本，結(jié)合的企業(yè)當(dāng)前具體狀況，進(jìn)行可行性研究，對(duì)于重大籌資方案，要進(jìn)行嚴(yán)密審核和綜合論證，采取高級(jí)管理層集體決策方式；同時(shí)還要關(guān)注借款、發(fā)行債券或股票等籌資方式的風(fēng)險(xiǎn)。在資金營運(yùn)環(huán)節(jié)，加強(qiáng)資金運(yùn)營過程管理，關(guān)注應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率和存款周轉(zhuǎn)率，組織協(xié)調(diào)資金調(diào)度，嚴(yán)禁體外循環(huán)，定期組織對(duì)資金安全性進(jìn)行檢查，注重企業(yè)內(nèi)部各環(huán)節(jié)牽制與監(jiān)督職能。在工程立項(xiàng)環(huán)節(jié)，應(yīng)指定專門機(jī)構(gòu)歸口管理工程項(xiàng)目，對(duì)項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告進(jìn)行充分論證和評(píng)審，按照規(guī)定的權(quán)限和程序?qū)こ添?xiàng)目進(jìn)行決策；在招標(biāo)環(huán)節(jié)，除特殊情形采用邀請招標(biāo)，應(yīng)盡量采取公開招標(biāo)方式，建立評(píng)標(biāo)委員會(huì)，按照規(guī)定權(quán)限和程序確定中標(biāo)人，與中標(biāo)人依法簽訂合同，明確雙方權(quán)利和義務(wù)；在工程造價(jià)環(huán)節(jié)，應(yīng)加強(qiáng)與設(shè)計(jì)單位的交流和溝通，加強(qiáng)工程造價(jià)管理，建立設(shè)計(jì)變更管理制度；在工程建設(shè)環(huán)節(jié)，加強(qiáng)對(duì)工程建設(shè)過程的監(jiān)控，加強(qiáng)工程物資采購環(huán)節(jié)的管理和監(jiān)督，嚴(yán)格執(zhí)行工程付款審批制度，及時(shí)辦理工程價(jià)款結(jié)算；在工程驗(yàn)收環(huán)節(jié)，及時(shí)組織有關(guān)部門進(jìn)行工程驗(yàn)收，建立工程項(xiàng)目檔案，加強(qiáng)跟蹤管理。在企業(yè)長期經(jīng)營管理管理中，要確保財(cái)務(wù)內(nèi)控工作的徹底監(jiān)督落實(shí)，從各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)制度建設(shè)和制度推行，才能夠最終完成內(nèi)控目標(biāo)。

最后還應(yīng)該建立突發(fā)事件應(yīng)急處理機(jī)制與內(nèi)部控制重大風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)事前計(jì)劃能力，建立一套符合從管理階層到子公司執(zhí)行單位的各個(gè)層次的突發(fā)事件應(yīng)急處理機(jī)制以及內(nèi)部控制重大風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，根據(jù)企業(yè)內(nèi)部管理的薄弱環(huán)節(jié)以及企業(yè)會(huì)計(jì)環(huán)境定期或不定期的運(yùn)用定性與定量相結(jié)合的方法進(jìn)行信息的收集以及進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析，并對(duì)可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)建立應(yīng)急處理的計(jì)劃，將風(fēng)險(xiǎn)量化。同時(shí)，應(yīng)針對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃的實(shí)施合理的分配各項(xiàng)資源，建立合理有效的預(yù)警及突發(fā)事件監(jiān)測體系，降低企業(yè)所面臨的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。

三、結(jié)束語

內(nèi)部控制是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要內(nèi)容，其和企業(yè)的各方面緊密相連，因此廣大會(huì)計(jì)人員應(yīng)該積極對(duì)內(nèi)部控制相關(guān)知識(shí)進(jìn)行學(xué)習(xí)，以能夠依照企業(yè)實(shí)際情況，對(duì)其實(shí)施內(nèi)部控制，從而為房地產(chǎn)企業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

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