淺析澳大利亞土地和礦業(yè)權(quán)交易管理制度

談穎 常耀偉 霍小龍

摘 要：澳洲豐富的土地和礦業(yè)權(quán)資源，尤其經(jīng)濟上依賴于礦產(chǎn)產(chǎn)品出口，使得其土地和礦業(yè)權(quán)交易管理制度在世界上處于領(lǐng)先地位，值得學(xué)習(xí)和借鑒。

關(guān)鍵詞：土地；礦業(yè)權(quán)；交易管理制度

澳大利亞聯(lián)邦位于南太平洋和印度洋之間，總面積 769.2 平方公里，人口 2000 萬，是英聯(lián)邦成員，奉英國女王為聯(lián)邦及各州元首。其土地和礦產(chǎn)資源豐富，經(jīng)濟主要依賴于農(nóng)產(chǎn)品和礦產(chǎn)資源出口。

1 土地交易管理制度概述

澳洲土地分為國有土地（也稱為王室土地）和私有土地兩類。聯(lián)邦、州及市三級政府都擁有自己的土地，大量有市場價值的土地為私人所有。各州政府土地保護委員會負責(zé)管理土地。其中，首都堪培拉由于特殊的政治經(jīng)濟地位，其土地為國有，由國家規(guī)劃部門和社會發(fā)展部門共同管理。

澳洲土地交易完全市場化，私有土地可以買賣、出租、抵押或交換。租約土地使用權(quán)經(jīng)批準后既可以轉(zhuǎn)讓，也可以抵押。州土地使用權(quán)（租約、特許證和分租約）只能轉(zhuǎn)讓給有資格持有該土地使用權(quán)的人。土地交易行為，包括土地租約轉(zhuǎn)讓給他人等，需要進行批準。法律規(guī)定，一個土地使用權(quán)的共同占用一方若要轉(zhuǎn)讓其權(quán)利，可采用如下程序：通過注冊一個轉(zhuǎn)讓文書，單方面分離共同占有；只有在分離方滿足首席執(zhí)行官下述要求即轉(zhuǎn)讓復(fù)制件已送給了所有其它共同占有人時，首席執(zhí)行官才能注冊轉(zhuǎn)讓；轉(zhuǎn)讓一旦注冊，則分離方就成了一個夠資格的與其它人一樣的占用者，就可以依法進行轉(zhuǎn)讓。共同占用一方的土地轉(zhuǎn)讓只能由分離方進行。

如果一個租約或分租約依據(jù)出售命令或一個登記的執(zhí)行命令進行出售時，則處于占有位置的受押人或郡長、注冊人或相關(guān)法院的法庭工作人員必須要簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議，以使購買者是依法夠資格持有租約或分租約的人。土地轉(zhuǎn)讓等交易一般也需要對土地進行評估，土地轉(zhuǎn)讓一般需繳納轉(zhuǎn)讓稅，由交易雙方支付。土地交易，無論是自由持有土地還是租約持有土地，無論是個人或是公司，都必須要進行登記，交易行為自登記之日起生效。相應(yīng)，土地權(quán)利義務(wù)自登記之日起發(fā)生轉(zhuǎn)移。根據(jù)法律，如果有一個土地管理協(xié)議適用于被轉(zhuǎn)讓的土地租約，則轉(zhuǎn)讓后，受讓人取代轉(zhuǎn)讓人成為協(xié)議的一方，所有該協(xié)議下轉(zhuǎn)讓人的權(quán)利義務(wù)成為受讓人的權(quán)利義務(wù)。

當澳政府需要進行機場、公路等公共設(shè)施或公益事業(yè)建設(shè)而不得不占用私人所有土地時，通常采取租賃方式、協(xié)約方式、強制征收方式獲得土地使用權(quán)?，F(xiàn)實中澳政府幾乎不會使用強制方式征收土地。如果不得不使用強制征收時，則必須面對異常嚴格的法律程序：先提交議會，經(jīng)過漫長的審議、投票程序，通過后再依據(jù)《土地征收法》的規(guī)定進行征收，并且只有州政府才有權(quán)強制征收。而能通過議會通過的強制征收申請少之又少。政府出售土地時，地價由市場拍賣的實際行情決定。當企業(yè)因公益性建設(shè)目的而購買土地時，政府會在一定程度上降低售價。

各級政府的土地數(shù)據(jù)庫建設(shè)十分完善，科技含量較高。對規(guī)劃數(shù)據(jù)的有效管理和充分利用，促進了規(guī)劃實施管理的標準化、規(guī)范化，提高工作效率和數(shù)據(jù)的準確性、科學(xué)性、實時性，也為土地交易者提供了方便快捷的查詢檢索服務(wù)。

2 礦業(yè)權(quán)交易管理概述及中澳制度比較

礦業(yè)權(quán)交易離不開強有力的制度約束。澳大利亞礦業(yè)權(quán)交易市場存在的制度基礎(chǔ)，主要來自礦業(yè)法、物權(quán)法、財產(chǎn)權(quán)法、礦業(yè)公司合伙法、合同法、金融法等法律制度中關(guān)于礦業(yè)權(quán)分割合并、轉(zhuǎn)讓交易、設(shè)置擔保物權(quán)等的規(guī)定。這些法律奠定了礦業(yè)權(quán)交易市場的制度基礎(chǔ)；礦業(yè)權(quán)基本交易單元的細分程度，決定了礦業(yè)權(quán)人利用礦業(yè)權(quán)配置資源的靈活度及整個礦業(yè)權(quán)交易市場的活躍度。

澳大利亞是名副其實的“礦業(yè)大國”，礦產(chǎn)資源不僅數(shù)量龐大，而且種類繁多，所生產(chǎn)的礦產(chǎn)品90%用于出口。澳洲礦產(chǎn)資源為國有，私人公司申請勘探、開發(fā)，獲得許可執(zhí)照后方可進行。政府一般不參與商業(yè)勘探和開發(fā)，但在礦業(yè)權(quán)上起著重要的宏觀政策調(diào)控和監(jiān)督管理作用。澳洲政府的礦產(chǎn)資源管理體系分為聯(lián)邦政府、州或領(lǐng)地政府、地方政府三個層次，各級政府分別擁有不同的職責(zé)和分工。規(guī)定私人公司繳納開采和銷售礦產(chǎn)資源特許開發(fā)使用費。

澳洲市場經(jīng)濟完全開放，其礦業(yè)權(quán)可通過有償轉(zhuǎn)讓的方式，進行市場交易，合法流轉(zhuǎn)。澳大利亞通過完整高效的礦業(yè)權(quán)授予和轉(zhuǎn)讓制度，建立和完善了礦產(chǎn)資源的勘探、開發(fā)管理體制，保障了作為一個礦業(yè)大國的持續(xù)繁榮。

在中澳兩國的礦業(yè)權(quán)法律制度方面，值得比較的法律制度很多。從礦業(yè)權(quán)的設(shè)置、授予制度（澳）、取得制度（中）、登記制度、轉(zhuǎn)讓制度等方面來看：澳大利亞的礦權(quán)法側(cè)重于礦業(yè)權(quán)優(yōu)化配置、環(huán)境和資源保護方面，而我國相關(guān)法律集中于經(jīng)濟調(diào)控和企業(yè)管理。澳大利亞的礦業(yè)權(quán)申請人只需和礦業(yè)管理部門協(xié)調(diào)、申請即可達到要求，而我國的礦業(yè)權(quán)人則需經(jīng)過經(jīng)信、國土資源、勞人、環(huán)保等部門進行審批登記，繁瑣的審批程序阻礙了礦業(yè)權(quán)的設(shè)立與發(fā)展。即使設(shè)立，又存在著國家和地方政府的宏觀調(diào)控的政策風(fēng)險。我國與澳洲的相同點在于都允許礦業(yè)權(quán)進行轉(zhuǎn)讓，并制定了相應(yīng)的轉(zhuǎn)讓規(guī)定。不同在于，澳洲對礦業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓在程序上限制較少，而我國對礦業(yè)權(quán)的轉(zhuǎn)讓限制較為嚴格。