濟南樓市的下半場變局

王欣芳

從“零首付”到“全民定價”：濟南樓盤的促銷三國志

電視正在播放《動物世界》，成群的狐獴機警地四處瞭望，動作統(tǒng)一表情呆萌。李瀟琪坐在沙發(fā)上，突然就覺得自己像是其中一員，只不過身處戀戀都市，觀望的是起伏波動的房價。

李瀟琪正在適婚年齡，一套九十平的居室似乎是人生必選項。從去年底等到今年，各種市場傳言讓李瀟琪無所適從。好容易下決心在五月出手，卻遇到了樓盤大比拼，站在街上都能被戰(zhàn)火硝煙燎到衣角。

城市東部一直樓盤林立，之前曾有過買房送裝修和送汽車的先例?，F(xiàn)在更厲害，某住宅項目樓盤推出“買房送面積”的優(yōu)惠活動。該項目置業(yè)顧問告訴李瀟琪，購買總價88萬、面積92平的住宅可以免費獲贈8個平方的面積，合算下來價格在8800元/平；如果不計入贈送面積，價格則在9500元/平左右，兩者落差在700元/平。“反正買房是結(jié)婚自住，并不打算轉(zhuǎn)手，因此很心動。”

只不過李瀟琪的目光很快被轉(zhuǎn)移。

在省城南部某樓盤端午期間推出優(yōu)惠措施，其中110平方米不分樓層全部一口價82.8萬元，92平方米不分樓層全部一口價68.8萬元，均價分別為7527元和7478元?！霸擁椖繌氖状伍_盤到現(xiàn)在已賣了三四年，最貴時賣過9000多元?！?/p>

西部甚至有樓盤打出“零首付”的促銷牌，主要提供兩種解決方式：一種是開發(fā)商直接墊首付款，購房者可以分期還給開發(fā)商；除此之外，也有尋求第三方機構(gòu)銀行或是小額貸款公司來幫助購房者實現(xiàn)“零首付”的方式。

“本來想好在東部和南部挑選樓盤，但是一輪促銷比世界杯還好看，已經(jīng)徹底打亂了我的計劃?！币魂嚮靵y之后，李瀟琪干脆放下緊繃的神經(jīng)，直接采取觀望態(tài)度：“看看再說吧，說不定還會有調(diào)整”。

據(jù)了解，5月，濟南市有16家樓盤開盤，其中兩家樓盤開盤價低于7000元/平方米，其他樓盤的開盤價也普遍“偏低”，大多數(shù)都沒有上漲，甚至有少部分比前期項目售價還低。

然而價格偏低并沒有引來成交量的增長。數(shù)據(jù)顯示，5月濟南市住宅僅成交3616套，環(huán)比4月減少了1298套，降幅為26%，同比去年5月減少了2153套，下降了37%。這樣的成交數(shù)據(jù)，在去年1月以來的17個月里排名倒數(shù)第四，其中還有2個月因包含春節(jié)假期而成交低迷。

樓市現(xiàn)在沒“拐點”

這段時間，山房網(wǎng)總經(jīng)理趙魯梁時常在微信圈里更新“好房子”，“好房子”多是別墅洋房，建筑風(fēng)格明顯，樹木掩映，價格雖未標(biāo)明，觀者也可猜得八九?！白龇康禺a(chǎn)這么多年，看到好房子內(nèi)心喜歡就忍不住做推薦?！壁w魯梁認(rèn)為現(xiàn)在的促銷和變相降價是針對市場的不得已，也是開發(fā)商的試探和摸底，看看市場接受度到底在什么范圍里。而越是市場調(diào)整波動，好房子的價值越能得到體現(xiàn)?！氨M管設(shè)計、材料和自己的需求都在調(diào)整，但關(guān)于好房子的基本要素不會有太大改變?！?/p>

山東中原地產(chǎn)的投資顧問總監(jiān)薄夫利認(rèn)為今年以來樓市低迷是因為遭遇市場性調(diào)整：“2011年以來，某些片區(qū)的樓盤價格被炒得太高，前兩年成交量很大，消化掉許多剛需。如今想要走量，需要積攢客戶需求?！?/p>

目前，從數(shù)據(jù)上看，濟南商品住宅市場偏冷，上半年以冷淡收場，但這并不意味著市場供求關(guān)系發(fā)生了變化。據(jù)粗略估算，目前濟南市的商品住宅存量大概有200萬平方左右，去化時間在4個月以內(nèi)，這和國內(nèi)其他城市相比是非常健康的。

“房產(chǎn)市場存在拐點一說，但國內(nèi)地產(chǎn)市場遠(yuǎn)沒到拐點?！敝袊仄康禺a(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理楊斌認(rèn)為，導(dǎo)致市場拐點形成的原因只有兩個：一是人口結(jié)構(gòu)的變化，即適齡購房人口絕對值的下降，從發(fā)達國家的發(fā)展歷程來看，房地產(chǎn)市場長期低迷都是有效購房人口不足造成的，二是城市化進程的結(jié)束。目前兩個條件在中國都沒有形成。

“全國購房適齡人口2015年前后達到最大值，并且隨著二胎政策的逐漸落實，大量的剛性改善需求又將釋放，年輕人的首次婚房置業(yè)的需求和剛性改善需求不斷增長支持市場的健康發(fā)展；再者，目前中國的城鎮(zhèn)化率在50%，正處于快速城市化的時期，尤其以省會為代表的二三線城市市場空間廣闊，以濟南為例，每年新增的就業(yè)人口就有10萬左右，這些新增人口也將支持濟南房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展?！?/p>

中小房企生存現(xiàn)狀：從拿地到內(nèi)裝，每個環(huán)節(jié)都借錢

這段時間，山東經(jīng)濟學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長郭松海到省內(nèi)某三線城市調(diào)研，感覺“不太好”：“雖然房價不高，但當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)調(diào)整比較慢，城市對人口的吸引力不強，市場仍舊供大于求，一些小房地產(chǎn)商面臨資金壓力。”而在2012年左右，這些三線小城的房企曾經(jīng)將廣告鋪滿省臺的黃金時間。

“中國前100強的房企中有不少缺錢的，可以說除了央企、國企，其他公司都缺錢。”知名房地產(chǎn)觀察員蔡衛(wèi)民預(yù)言，今年下半年房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)四種現(xiàn)象，包括房地產(chǎn)信托違約、樓盤降價、房地產(chǎn)項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓以及房產(chǎn)中介公司倒閉。

實際上，在銀行貸款難的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)資金來源逐漸多樣化，或是信托投資基金、或是民間高利貸、或是利用項目發(fā)債券基金，或是海外融資。而據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，社會發(fā)放的各種信托、基金基本全部流入房地產(chǎn)行業(yè)，社會渠道融得的資金已經(jīng)成為房產(chǎn)企業(yè)最為主要的融資渠道。

“現(xiàn)在民間借貸有60%到70%的錢都流進房地產(chǎn)企業(yè)了，他們給的利率更高，而且動輒都是幾千萬的借？現(xiàn)在，年化貸款利率在20%到25%之間，這都是正常并規(guī)范的小貸公司，而有的則增長到了30%甚至40%，貸款期限一般在3到6個月?！笔〕悄趁耖g借貸公司的負(fù)責(zé)人張女士告訴記者。

濟南市另一家民間借貸公司的總經(jīng)理馬先生也告訴記者，現(xiàn)如今中小房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為民間借貸行業(yè)最優(yōu)質(zhì)的客戶之一。“開發(fā)商從拿地、打地基、建主體、外墻到內(nèi)裝，這幾個主要環(huán)節(jié)每個環(huán)節(jié)都要借一次錢?！?/p>

除傳統(tǒng)融資方式外，越來越多的房企開始探索多樣融資模式，一種明股實債的融資方式受到企業(yè)青睞。業(yè)內(nèi)人士表示，這種類優(yōu)先股，與永續(xù)債性質(zhì)相近，是一種沒有固定到期還款日的債券，卻可以不計入有息負(fù)債，即這30億并不計入公司有息負(fù)債，這就會大大降低公司有息負(fù)債率，扮靚財務(wù)報表，同時大大增加公司現(xiàn)金流。endprint