“一體化”概念能否支撐環(huán)京樓市

劉瑋

京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略剛剛提出，北京周邊的天津、河北兩地一些開發(fā)商就借此展開營銷大戰(zhàn)。

今年以來，隨著中央政策定調(diào)，“一體化”已成為河北環(huán)京津地區(qū)最為關(guān)心的熱詞。

截止到目前，京津冀一體化的具體規(guī)劃尚未出臺。最新消息稱，國家發(fā)改委已經(jīng)初步草擬了首都經(jīng)濟圈總體布局，即“兩核三軸一帶三重點”。兩核”指京津雙核，“三軸”指京津塘主軸、京-保-石拓展軸、京-唐-秦拓展軸，“一帶”指沿海經(jīng)濟帶，三個重點開發(fā)地區(qū)包括中關(guān)村、天津濱海新區(qū)、曹妃甸工業(yè)區(qū)。而環(huán)首都經(jīng)濟圈或以北京為中心由津冀“8+2”地區(qū)組成，包括河北省的石家莊、廊坊、承德、張家口、保定、邯鄲、邢臺、唐山和天津的薊縣、寶坻。

力謀環(huán)京衛(wèi)星城

早前，河北省委書記周本順表示，京津冀協(xié)同發(fā)展是多贏之舉，條件得天獨厚，時機已經(jīng)成熟，河北要把握好戰(zhàn)略定位和歷史機遇，在區(qū)域良性互動、協(xié)同發(fā)展中實現(xiàn)自身更好發(fā)展。

隨后，河北省出臺了《河北省委、省政府關(guān)于推進新型城鎮(zhèn)化的意見》，明確了河北省將落實京津冀協(xié)同發(fā)展國家戰(zhàn)略，以建設(shè)京津冀城市群為載體，充分發(fā)揮保定和廊坊首都功能疏解及首都核心區(qū)生態(tài)建設(shè)的服務(wù)作用，進一步強化石家莊、唐山在京津冀區(qū)域中的兩翼輻射帶動功能。同時擬定的《河北省新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》提出，把首都周邊的一批縣（市）建設(shè)成規(guī)模適度、特色鮮明、設(shè)施完善、生態(tài)宜居的衛(wèi)星城市，構(gòu)筑層次分明、梯度有序、分工明確、布局合理的區(qū)域城鎮(zhèn)布局結(jié)構(gòu)。

推進京津冀協(xié)同發(fā)展，對于河北的發(fā)展而言，意義重大。做好協(xié)同發(fā)展這篇大文章，不僅有利于河北承接北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系；有利于其接受首都要素外溢，重塑經(jīng)濟增長源泉；更有利于其借助各方力量，統(tǒng)籌抓好生態(tài)環(huán)境建設(shè)。

無論是早年首鋼遷至曹妃甸，還是現(xiàn)在熱傳的企事業(yè)單位外遷，北京與河北之間的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，每一步都走得不容易。京津冀一體化的建立和完善，顯然也不可能在短時間內(nèi)一蹴而就，人口、教育、醫(yī)療、科技資源及相關(guān)配套設(shè)施的建成，都是一個長期的工作。

廣發(fā)證券在其發(fā)布的研報中指出，“在產(chǎn)業(yè)遷移的基礎(chǔ)之上，人口的增加和城鎮(zhèn)化率的不斷提高，為房地產(chǎn)行業(yè)帶來新的需求，帶動地區(qū)的房價和地價的上漲，為提前布局該區(qū)域、擁有資源的公司帶來更加豐厚利潤空間?！?/p>

樓市營銷主打一體化

中國指數(shù)研究院4月1日發(fā)布的《2014年3月中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)報告》顯示，今年一季度，大中城市的商品房交易量同比、環(huán)比都出現(xiàn)了下降，北京、上海、廣州、深圳等一線城市尤為突出。其中，一線城市商品房成交量今年一季度比去年一季度下降40%，而全國10大城市和30大城市的樣本統(tǒng)計，成交量也有34%和21%的下跌。

在樓市“拐點”已初步顯現(xiàn)之時，如此利好適逢其時。京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略剛剛提出，北京周邊的天津、河北兩地一些開發(fā)商就借此展開營銷大戰(zhàn)。在保定涿州、廊坊固安等多個河北環(huán)首都縣市的樓盤廣告中，京津冀一體化成為各大樓盤最重要的宣傳主題。

在這場營銷大戰(zhàn)中，戰(zhàn)績最好的當(dāng)數(shù)保定。

3月19日，一家媒體報道稱，保定將要承接北京部分行政功能轉(zhuǎn)移和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，保定將成為“首都政治副中心”。消息一出，這座在大多數(shù)人眼里看起來并不起眼的城市，很快就上演了一場搶房大戲。一周內(nèi)，保定多個樓盤價格上浮達10%。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心顯示，截至2014年4月29日，保定在售樓盤中有32盤價格上漲，其中南市區(qū)有8盤上漲，高開區(qū)有11盤上漲，新市區(qū)有4盤上漲，北市區(qū)有9盤上漲。

燕郊，是河北廊坊三河市的一個鎮(zhèn)，距離北京天安門30公里。作為河北距離北京CBD地區(qū)最近的一個衛(wèi)星城，由于配套設(shè)施不成熟和動輒百萬平方米的大盤在近兩年集中入市給房地產(chǎn)市場造成庫存壓力，燕郊一度被稱為北京的“睡城”。

隨著利好消息不斷放出，燕郊區(qū)域樓市加速升溫。同去年年底相比，灣仔城、夏威夷藍灣等房地產(chǎn)項目的銷售均價均有不同程度上漲。灣仔城的銷售人員告訴記者，灣仔城所剩的房源不多了，目前售價能達到1.6萬元/平方米，夏威夷藍灣的房價也一直看漲。記者問及這是否與“京津冀一體化”有關(guān)，銷售人員表示燕郊的房價這幾年一直很穩(wěn)定，但多少也會受一些新聞報道的影響，從3月份開始前來購房的人數(shù)有了明顯的增加。

而遠離“環(huán)京圈”的城市卻并不樂觀，唐山、秦皇島、石家莊、衡水、滄州等地樓市仍處于低迷狀態(tài)。

中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌認(rèn)為，在北京樓市價格壁壘和政策制約的影響下，環(huán)京地區(qū)已成為眾多北京購房需求外溢的首選地。北京的土地供應(yīng)量不足以支撐購房人的需求，京津冀一體化落實后，北京市政府與河北省政府應(yīng)緊密合作，將部分剛需釋放在環(huán)京樓市。這樣，在緩解北京市場壓力的同時，有利于河北省發(fā)展。打破行政區(qū)域的界限，建立以經(jīng)濟為主體的北京及周邊房地產(chǎn)市場，可以達到雙方共贏。

公共服務(wù)延伸方能解困擾

5月22日，在北京市十四屆人大常委會上，北京市政府宣布北京現(xiàn)有地鐵線路將延伸至河北省的相關(guān)城市。這是官方首次公開這一信息，但未透露具體修建到河北哪座城市。

按照現(xiàn)擬定的《河北省新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃》所提出的目標(biāo)，河北將加強京津保區(qū)域同城化、公交化軌道交通建設(shè)，推動京津盡早開通與保定、廊坊的城際鐵路，爭取將通州—燕郊、大興—固安、亦莊—廊坊、房山—涿州等城市軌道交通項目納入規(guī)劃并早日實施，建立“首都半小時通勤圈”。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來隨著地鐵的開通，這些城市的房價或許還會上漲。交通的便利也會進一步促進北京產(chǎn)業(yè)的外遷，也帶動人口外遷，從而帶動當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟，經(jīng)濟的繁榮就會吸引更多的人口導(dǎo)入，房地產(chǎn)市場將有比較大的潛力。

亦有觀點指出，京津冀一體化概念短期對河北環(huán)京區(qū)域樓市無疑是一種刺激，也讓“看得到、摸不著”的更多市、縣眼紅，但周邊地產(chǎn)市場要想分潤政策紅利還得靠北京公共服務(wù)和就業(yè)機會的延伸和提振。目前的地鐵外延只是第一步，相關(guān)的配套服務(wù)行業(yè)如醫(yī)療、教育、交運、物流等行業(yè)，制造業(yè)對接轉(zhuǎn)移及生態(tài)環(huán)保產(chǎn)業(yè)發(fā)展等才是關(guān)鍵。endprint