經(jīng)濟(jì)適用住房研究

常變竹　仝運(yùn)堂

摘 要：隨著住房體制改革的深入發(fā)展，買房已成為老百姓最為熱門的話題，在這一熱門話題中，最為引人注目的當(dāng)數(shù)經(jīng)濟(jì)適用住房了。但因經(jīng)濟(jì)適用住房在我國(guó)還是新生事物，建設(shè)任務(wù)是艱巨的、復(fù)雜的。隨著經(jīng)濟(jì)適用住房政策的應(yīng)用及經(jīng)濟(jì)適用住房市場(chǎng)的發(fā)展，一些問(wèn)題日益暴露了出來(lái)，本文將對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行探討，以供諸位參考。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟(jì)適用房；住房研究；住房政策；最終出路

1 我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房制度存在的問(wèn)題及其根源探悉

1.1 經(jīng)濟(jì)適用住房熱銷中隱藏的問(wèn)題

隨著經(jīng)濟(jì)適用住房政策的應(yīng)用及經(jīng)濟(jì)適用住房市場(chǎng)的發(fā)展，一些問(wèn)題日益暴露了出來(lái)，它著重表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：買房者中有相當(dāng)一部分為中高收入家庭。從而造成一些開(kāi)著名車，拿著假收入證明去購(gòu)房的現(xiàn)象。部分經(jīng)濟(jì)適用住房單位價(jià)格偏高。這其中既有政府的原因，如稅費(fèi)減免政策未落到實(shí)處，又有開(kāi)發(fā)商的原因，如不注意控制成本，規(guī)劃不合理，牟取高額利潤(rùn)及供不應(yīng)求造成發(fā)展商提價(jià)等。部分經(jīng)濟(jì)適用住房偏豪華。這往往是由于購(gòu)買者界定的模糊造成的，從而導(dǎo)致一些開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)上片面追求品位。因此，這類住房總體房?jī)r(jià)依然偏高，而且在很大程度上導(dǎo)致了與同等條件下商品房開(kāi)發(fā)商的不平等競(jìng)爭(zhēng)，增加了社會(huì)矛盾。質(zhì)量問(wèn)題。質(zhì)量問(wèn)題主要涉及兩類情況。一種是開(kāi)發(fā)商認(rèn)為面對(duì)的是中低收入者，因此在建設(shè)過(guò)程中選用質(zhì)次原料，甚至偷工減料。另一種是開(kāi)發(fā)商缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)打算，不能根據(jù)形勢(shì)的發(fā)展適當(dāng)?shù)脑黾幼》康母呖萍己?，從而?dǎo)致住戶入住一段時(shí)間以后，就會(huì)感覺(jué)不便或過(guò)時(shí)。產(chǎn)權(quán)問(wèn)題。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一些中低收入者將轉(zhuǎn)變?yōu)橹懈呤杖胝?，那時(shí)他們將有能力購(gòu)買商品房，而屆時(shí)經(jīng)濟(jì)適用住房出租、出售、抵押、轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)如何明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系也是許多購(gòu)買者心中的疑問(wèn)。隨著經(jīng)濟(jì)住房市場(chǎng)的發(fā)展和完善，產(chǎn)權(quán)問(wèn)題將日益成為上述地區(qū)一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。

1.2 對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房運(yùn)作中出現(xiàn)問(wèn)題的對(duì)策研究

收入界定問(wèn)題只有界定清晰才能確保實(shí)現(xiàn)對(duì)中低收入者的補(bǔ)貼。在了解本地區(qū)居民收入狀況的基礎(chǔ)上制定城市中低收入線的劃分辦法，以明確購(gòu)房資格條件。在房產(chǎn)買賣上建立完善的申請(qǐng)、審查、認(rèn)購(gòu)辦法程序。對(duì)已入住住戶進(jìn)行協(xié)同調(diào)查，接受社會(huì)監(jiān)督。對(duì)住戶實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，對(duì)生活水平完全提高后已購(gòu)買商品房的住戶進(jìn)行清理，利用規(guī)章制度，社會(huì)輿論及一些優(yōu)惠政策引導(dǎo)他們出讓原先的經(jīng)濟(jì)適用住房。市流通。

1.3 經(jīng)濟(jì)適用房不經(jīng)濟(jì)問(wèn)題原因分析

對(duì)于經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格水平是高還是低的問(wèn)題，處于不同社會(huì)角色的人會(huì)有不同的回答，城鎮(zhèn)居民比較多的人會(huì)認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格還可以降低，而開(kāi)發(fā)商則更多抱怨經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格降的己經(jīng)足夠低了。比如鄭州經(jīng)濟(jì)適用房紫薇苑小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房，有網(wǎng)友說(shuō)，紫薇苑產(chǎn)權(quán)是50年，若折合成70年比商品房都貴，而開(kāi)發(fā)商在接受記者采訪時(shí)說(shuō)該房的基準(zhǔn)價(jià)和銷售價(jià)，都是物價(jià)部門按照程序最終確定的。要是按照該公司自己核算的，售價(jià)還要更高；哈爾濱某小區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)審核成本，哈市物價(jià)部門確定該小區(qū)住宅基準(zhǔn)價(jià)格為每平方米建筑面積1850元，而該小區(qū)開(kāi)發(fā)商卻以高出實(shí)際價(jià)格500多元對(duì)外出售；類似于此的問(wèn)題還有很多。相對(duì)于居民的購(gòu)買力，經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格還是略高。言，現(xiàn)在看似巨大的經(jīng)濟(jì)適用房總產(chǎn)量其實(shí)是相當(dāng)?shù)偷?，所以眾多?jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買者卻形成了等待。

1.4 經(jīng)濟(jì)適用房呼喚科學(xué)的監(jiān)管機(jī)制

經(jīng)濟(jì)適用房之所以出現(xiàn)上面種種不合理的現(xiàn)象，原因可謂非常之多，但如果建立一套嚴(yán)格、科學(xué)的監(jiān)管機(jī)制，這種現(xiàn)象，至少在現(xiàn)階段大大減少，才能切實(shí)有效地解決中低收入者的住房問(wèn)題，才能更好的穩(wěn)定高漲的房?jī)r(jià)。①建立科學(xué)的收入界定的標(biāo)準(zhǔn)。制定科學(xué)的收入界定標(biāo)準(zhǔn)是把經(jīng)濟(jì)適用房“引入正軌”的第一道工序。②要建立一套對(duì)購(gòu)房者資格的審查制度。對(duì)每一位購(gòu)房者的收入、住房、家庭等情況進(jìn)行嚴(yán)格的審查，并公示，控制混水摸魚(yú)現(xiàn)象。③加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的監(jiān)管力度，杜絕目前經(jīng)濟(jì)適用房規(guī)模、戶型等規(guī)劃不合理的現(xiàn)象再次出現(xiàn)，阻止經(jīng)濟(jì)適用房“貴族化”趨勢(shì)。④完善廉租房體系。如果完善了廉租體系，就可以大大減小購(gòu)房者的壓力。⑤開(kāi)辟渠道，為中低收入者買房提供金融政策支持。這里我們可以學(xué)習(xí)國(guó)外的一些做法，為中低收入者提供抵押貸款的擔(dān)保，這樣低收入者就可以從銀行貸款，而貸款的首付款比較低，利率也很優(yōu)惠，無(wú)形中提高了中低收入者的住房支付能力。

2 經(jīng)濟(jì)適用房的最終出路

2.1 嚴(yán)格審查限定經(jīng)濟(jì)適用房者的主體資格

要真正實(shí)現(xiàn)中低收入家庭購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房，就必須嚴(yán)格確定中低收入家庭界限。各個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同，居民收入水平高低存在著差別，決定了購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房家庭的標(biāo)準(zhǔn)也不同。除了確定購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房者的家庭收入范圍外，還應(yīng)當(dāng)建立個(gè)人收入信息統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)。因?yàn)?，家庭收入除工資外的其他收入，如“灰色收入”、“隱形收入”等都無(wú)法統(tǒng)計(jì)，所以現(xiàn)在還不能完全準(zhǔn)確地把握居民的實(shí)際收入，個(gè)人信用也無(wú)從考證。個(gè)人收入信息統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)可以借鑒國(guó)外的方式，提供個(gè)人完稅證明作為個(gè)人收入的重要憑證。

2.2 嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

嚴(yán)格限定經(jīng)濟(jì)適用房的面積標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)適用房的建筑面積要控制在一定標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)，則應(yīng)符合下列幾方面要求：①符合經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)目的。經(jīng)濟(jì)適用房是為了解決廣大中低收入居民家庭基本的住房問(wèn)題而建立的、具有一定住房保障性質(zhì)的住房，故其面積不宜太大。②要符合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和中低收入居民家庭的收入水平，使經(jīng)濟(jì)適用房既符合中低收入者的購(gòu)買能力，又能使開(kāi)發(fā)商有利可圖。③經(jīng)濟(jì)適用房的面積設(shè)計(jì)應(yīng)具有一定的前瞻性，要用發(fā)展的眼光看問(wèn)題。選好經(jīng)濟(jì)適用房的合理區(qū)位在經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)與建設(shè)過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)購(gòu)房者的實(shí)際情況來(lái)合理選擇經(jīng)濟(jì)適用房的區(qū)位，充分發(fā)揮出經(jīng)濟(jì)適用房的經(jīng)濟(jì)性和適用性。保證經(jīng)濟(jì)適用房的較好區(qū)位，還應(yīng)把經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)與加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市舊區(qū)改造結(jié)合起來(lái)。這樣，既可解決經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中的城市配套建設(shè)的資金問(wèn)題，又可為城市居民的搬遷提供一個(gè)較為舒適和方便的居住環(huán)境。

2.3 將經(jīng)濟(jì)適用房制度納入法治軌道

當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房相關(guān)法律規(guī)范不完善，沒(méi)有建立統(tǒng)一的、普遍適用的法律制度體系。自2003年開(kāi)始，政府對(duì)于完善經(jīng)濟(jì)適用房制度的決心非常明顯。但在實(shí)施過(guò)程中由于欠缺法律的維護(hù)和支持，使原本旨在解決低收入者住房問(wèn)題的政策偏離本意，暴露了政策規(guī)制上的弊端。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，需要有一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制來(lái)真正保障目前的經(jīng)濟(jì)適用房制度得以運(yùn)行，使政府的政策在這套長(zhǎng)效機(jī)制保障下順利實(shí)施。因此將經(jīng)濟(jì)適用房制度納入《住宅法》，用法律手段對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房加以規(guī)范和調(diào)整是現(xiàn)實(shí)的需要。從我國(guó)現(xiàn)實(shí)出發(fā)，考慮《住宅法》運(yùn)作周期很長(zhǎng)，可以采取穩(wěn)妥的立法方式。制定以廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房為主要內(nèi)容的《住宅保障條例》作為過(guò)渡性法規(guī)。在一定程度上緩解立法與現(xiàn)實(shí)需要之間的沖突，也為未來(lái)制定《住宅法》打下良好基礎(chǔ)。

3 結(jié)束語(yǔ)

本文比較全面的闡述經(jīng)濟(jì)適用住房存在的弊端，說(shuō)明了各種因素的產(chǎn)生原因、影響效果以及解決辦法等，最后通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用住房的出路進(jìn)行總結(jié)，得到以下成果：全面綜述我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房制度存在的問(wèn)題；總結(jié)分析了經(jīng)濟(jì)適用住房存在問(wèn)題的原因；總結(jié)歸納出經(jīng)濟(jì)適用房的最終出路。

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