探討招拍掛土地出讓方式的完善和調(diào)整

趙茜

摘 要：我國國土資源局于2002年出臺的“招拍掛”相關(guān)政策，明確規(guī)定必須采用招標(biāo)、拍賣及掛牌的方式出讓商業(yè)經(jīng)營性用地。從此，土地作為商品走入了市場經(jīng)濟(jì)的時代。這種土地資源的配置方式在高效、低成本的同時也導(dǎo)致了“看不見的手”的失靈。因此，“招拍掛”政策在實施的過程中亦需要進(jìn)行不斷的完善和調(diào)整。

關(guān)鍵詞：“招拍掛”出讓方式；政府；房價；財政收入

1 招拍掛出讓方式的現(xiàn)狀分析

隨著土地制度改革的步伐，取代了“協(xié)議”方式，能夠防止暗箱操作的“招拍掛”出讓方式曾一度被贊譽為公平、公正、透明的“陽光”土地市場規(guī)則，深受人們追捧。然而，近些年來，“地王”的頻頻出現(xiàn)、房價的節(jié)節(jié)攀升、人們生存壓力的日漸增加都使得人們開始對“招拍掛”出讓方式提出質(zhì)疑甚至達(dá)到議其興衰存廢的程度。就此，本文將深入分析“招拍掛”出讓方式存在的弊端，著重探討并提出合理的對策建議對其進(jìn)行完善、調(diào)整，使其更加適合我國現(xiàn)在的市場經(jīng)濟(jì)狀況。

2 “招拍掛”土地出讓方式的弊端

2.1 土地供給市場的國家壟斷以及地方政府對土地出讓金的高度依賴

在我國，土地作為一種稀缺且有限不再生的資源，是國家所有，這就決定了國家在土地供給市場上的壟斷地位。一賣多買的市場必定會造成激烈的競爭，加之地方政府日益依賴土地出讓金帶來的不菲收入，就使得政府不再根據(jù)土地規(guī)劃進(jìn)程以及市場供求關(guān)系來尋求土地交易的各方利益均衡，從而適時適量的調(diào)節(jié)土地供給量。而是為了城市擴(kuò)張、政績考核甚至一些官員的中飽私囊等原因不斷推動地價上漲，社會資金不斷向房地產(chǎn)行業(yè)涌入，造成土地增值虛化，并逐步成為房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的推手。每年以10%的大幅度上漲的房價、土地出讓金占地方財政收入比例從45.8%到80%的巨變，“地王”的頻生都讓人們逐步意識到了“招拍掛”出讓方式在執(zhí)行過程中的不足之處。

2.2 房價的不斷上漲及房產(chǎn)行業(yè)的虛假繁榮

在土地供給的過程中，政府作為唯一的供給方，為了追求利益的最大化，他會不斷利用自身的壟斷地位，通過土地供應(yīng)量的限制來采取饑餓營銷的方式，造成土地供不應(yīng)求以抬高地價，從而獲得高昂的土地出讓金。這樣一來，房地產(chǎn)商在取得土地時付出的高成本都會在開發(fā)銷售后加諸在消費者身上，造成了房價如芝麻開花般節(jié)節(jié)攀升，直到超出了人們能夠承受的正常范圍。目前為止，我國有超過一半的家庭無購房能力，生存壓力極大。在這種大環(huán)境下，我國開始出現(xiàn)一種新的職業(yè)——房屋投機(jī)者，不斷有“房哥”、“房姐”出現(xiàn)。他們的存在使房屋供不應(yīng)求的同時也將房價炒得越來越高，造成房產(chǎn)市場暫時性的虛假繁榮。既加深了房產(chǎn)泡沫也不利于我國經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

3 招拍掛出讓方式的完善和調(diào)整

3.1 “多頭供應(yīng)”的土地出讓制度以及實行帶方案的土地出讓方式

所謂“多頭供應(yīng)”的土地出讓制度，就是國家采用“招拍掛”的土地出讓方式的同時制定相關(guān)的法律政策將出讓土地的權(quán)利逐步下放到每一區(qū)縣的政府機(jī)關(guān)，使各縣區(qū)根據(jù)自身情況，適時適量提供土地來滿足城市規(guī)劃進(jìn)程。從而使得土地供給者的數(shù)量增加，打破土地供給市場的壟斷格局，形成一個存在適度競爭的供給市場，使土地的價格更接近土地現(xiàn)具的價值。從而使得土地出讓價格的降低，回歸到理性水平，消除畸高的土地價格帶來的一系列不良影響，使得土地得到充分合理的開發(fā)利用以及城市規(guī)劃長遠(yuǎn)、健康的發(fā)展。

此外，在“招拍掛”出讓方式的土地交易過程中，可以通過帶方案政策來嚴(yán)格控制低價位的小戶型、普通商品房以及大套型住宅的開發(fā)比例，以及相配套的公建配套設(shè)施如何搭配，以保障開發(fā)土地的充分集約利用，引導(dǎo)住房需求理性化觀念，使得老百姓真正能夠受惠于城市化的福利政策。

3.2 土地出讓金的統(tǒng)一分配

地方政府預(yù)算外收入主要來自三方面：政府性基金、行政事業(yè)性收費和土地出讓金。其中土地出讓金占據(jù)最主要的地位，我國的土地出讓金從1989年的中央地方的四六分成到1994年以后土地出讓金的不再上交這一變化使得地方政府對土地出讓金的依賴日益嚴(yán)重。

為了完善”招拍掛“土地出讓制度，我國應(yīng)該進(jìn)行改革調(diào)整中央地方的土地出讓金分配比例：首先，地方政府應(yīng)該將獲得的土地出讓金扣除掉土地出讓過程中發(fā)生的成本，其余一律上繳中央財政，使得地方政府在沒有過多利益的追求下能更加合理地審視城市土地規(guī)劃。其次，中央政府在收繳地方土地出讓金后，可以全盤考慮各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、資源富脊等情況再決定返還一定數(shù)額的土地出讓金給各地方。這樣不僅可以縮小地域之間的貧富差距，也更利于社會的穩(wěn)定發(fā)展。最后，根據(jù)各地區(qū)不同的發(fā)展水平、土地資源的優(yōu)劣情況對土地出讓價格進(jìn)行相應(yīng)的層級規(guī)定，并對土地出讓過程中發(fā)生的成本費用、能夠給予的優(yōu)惠政策也要做出明確的規(guī)定，在防止地方政府采用各種名目貪占土地出讓金的同時使地方政府在”招拍掛“土地時有章可循，而不是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)商的漫天開價來定價?？傊?，越是制定明確的”招拍掛“相關(guān)法律規(guī)章就越能夠減少制度中存在的漏洞，以保證新的土地出讓制度能夠在執(zhí)行的過程中達(dá)到預(yù)期目的。

3.3 采用“適者得地”的土地出讓制度

自2002年“招拍掛”相關(guān)政策出臺以來，土地出讓制度的良好態(tài)勢并未持續(xù)幾年便走了下坡之勢。“價高者得”的土地出讓方式逐漸成為土地招標(biāo)、拍賣、掛牌等銷售方式的主流，房地產(chǎn)泡沫所謂“適者得地”就是在土地出讓的過程中，政府不再單純地考慮高利益的獲取，而是要綜合考慮土地開發(fā)商的建設(shè)目的、外形設(shè)計、采用的技術(shù)、節(jié)能環(huán)保的程度、建筑的期限及經(jīng)營管理等各方面因素，來決定將土地出讓給哪一方，以此來保障城市的合理規(guī)劃、購房者的最大利益等。

這樣不但可以有助于構(gòu)建更加公平的土地市場競爭機(jī)制，也能抑制房地產(chǎn)泡沫的不斷加深，從而降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的金融風(fēng)險以及銀行呆賬壞賬的幾率。在土地項目建設(shè)開發(fā)過程中，地方政府也可以進(jìn)行有效的監(jiān)控，使土地的利用率在提高的同時也夠惠及政府、人民。

4 總 結(jié)

通過對“招拍掛”土地出讓方式的探究，我們可以發(fā)現(xiàn)，“招拍掛”土地出讓方式在執(zhí)行的過程中逐漸受到質(zhì)疑，究其原因，一方面因為其制度確實存在不足，另一方面就是政府土地壟斷地位造成的不良影響。基于此，本文分別從土地的“多頭供應(yīng)”的土地供應(yīng)制度、土地出讓金的統(tǒng)一分配及“適者得地”三個角度出發(fā)，對“招拍掛”土地出讓制度進(jìn)行了完善和調(diào)整。這只是筆者對土地出讓制度的初步探究，土地出讓制度的完善、調(diào)整所涉及的內(nèi)容定然不止于此，文中存在的缺陷與不足，筆者將在今后的研究中進(jìn)行補足和完善。

參考文獻(xiàn)

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