在高強(qiáng)度改造區(qū)域延續(xù)城市活力與完善規(guī)劃支撐體系研究

王斌

摘 要：“高強(qiáng)度改造地區(qū)應(yīng)重點關(guān)注些什么問題？規(guī)劃要從哪些方面進(jìn)行支撐？”這是每個“三舊”改造項目都必須面對的問題。筆者通過對東莞市東城區(qū)火煉樹地塊“三舊”改造項目對高強(qiáng)度改造地區(qū)，為延續(xù)城市活力與完善規(guī)劃支撐體系進(jìn)行初步的研究與探討。

1 項目概況

1.1 地理位置

火煉樹地塊位于東城南片區(qū)，通過城市干道鴻福路西向聯(lián)系會展板塊，通過城市主干道東莞大道——東城中路南向聯(lián)系南城商務(wù)區(qū)，北向聯(lián)系黃旗居住板塊，通過泰和商業(yè)街、怡豐路，南向聯(lián)系東泰居住板塊及西平居住板塊。

1.2 范圍與現(xiàn)狀概況

總用地面積29.92hm2，地塊現(xiàn)狀用地以三類居住用地和三類工業(yè)用地為主，現(xiàn)狀總建筑面積45.20萬m2，現(xiàn)狀地塊現(xiàn)狀毛容積率1.51。

2 改造必要性

2.1 發(fā)展政策要求

東莞市東城區(qū)政府在市委十二屆八次全會報告東城分組討論會上東城街道黨委書記黃少文提出接下來的城市發(fā)展中將其劃分為幾大區(qū)域，其中火煉樹片區(qū)以臺商大廈、農(nóng)信大廈建成為契機(jī)，將火煉樹片區(qū)納入市商務(wù)區(qū)建設(shè)范圍，通過統(tǒng)籌規(guī)劃開發(fā)，發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)，全面提升黃旗板塊和鴻福路以東沿線地區(qū)的城市品質(zhì)。

2.2 服務(wù)功能提升

在區(qū)位上屬于中心區(qū)的一部分，應(yīng)該為東莞中心區(qū)的形象打造做出積極貢獻(xiàn)；但現(xiàn)狀建設(shè)強(qiáng)度大，毛容積率達(dá)1.51，實施三舊改造困難重重，限制了其作為中心區(qū)承擔(dān)的升級使命和責(zé)任。

2.3 城市形象升級

火煉樹是典型的舊城與舊廠混合區(qū)，現(xiàn)狀環(huán)境差、交通擁堵、特色不明顯、建設(shè)密集。它承擔(dān)著解決中低收入階層生存的角色，是一個功能復(fù)合型、具有活力的區(qū)域；但它的現(xiàn)狀功能和形象，與西側(cè)緊鄰的中央商務(wù)區(qū)間存在較大沖突，改造需求極其強(qiáng)烈。

3 面臨困難

3.1 現(xiàn)狀交通擁堵

根據(jù)專業(yè)交通研究機(jī)構(gòu)評估的結(jié)果，片區(qū)道路已基本建設(shè)完成，但缺乏必要支路網(wǎng)，片區(qū)微循環(huán)不足，集散能力較低；周邊主要干道交叉口存在一定擁堵情況，片區(qū)內(nèi)部路口無信號燈控，交通秩序混亂。

3.2 規(guī)劃配套設(shè)施不足

原控規(guī)在片區(qū)教育設(shè)施配套上存在較大缺口，其中幼兒園缺了73班、小學(xué)缺了116班、中學(xué)缺了115班，如通過改造增加規(guī)劃居住人口，則教育設(shè)施配套將無法滿足《東莞市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的要求。

3.3 業(yè)主與開發(fā)商改造意愿

規(guī)劃區(qū)的業(yè)主為火煉樹社區(qū)居委會，今年已初步完成了“村改居”，社區(qū)居民對通過改造實現(xiàn)“發(fā)家致富”存在著較高的期望，因此業(yè)主們討論通過的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)非常高，達(dá)到了42.39萬m2，提高了改造后的開發(fā)強(qiáng)度。而與社區(qū)合作改造的開發(fā)商采用“滿打滿算”的方式來核算改造成本，致使改造后的開發(fā)強(qiáng)度進(jìn)一步的提高。因此，在業(yè)主與開發(fā)商改造意愿的影響下，改造地塊的目標(biāo)總建筑面積達(dá)到了116.76萬m2，改造毛容積率達(dá)到了3.9，平均凈地塊容積率為4.87。

3.4 小 結(jié)

綜上所述，火煉樹地塊的“三舊”改造，是在現(xiàn)狀交通擁堵、規(guī)劃配套不足的城市中心區(qū)進(jìn)行高強(qiáng)度改造的項目，它將面臨著交通改善優(yōu)化、配套設(shè)施完善、空間形象提升等三方面的困難。

4 研究重點——城市活力延續(xù)

上述各項困難是火煉樹改造項目要解決的基本問題，但現(xiàn)狀是東莞市城市活力較為旺盛的地區(qū)，本次改造還應(yīng)關(guān)注“城市活力延續(xù)”這一重點問題，以保留并提升地區(qū)城市活力為目標(biāo)，避免周邊地區(qū)在改造后逐漸衰敗。

4.1 城市活力相關(guān)概念

城市活力，就是城市具有的充滿活力的經(jīng)濟(jì)、悠久的歷史文化、優(yōu)美的城市風(fēng)光、獨特的民俗風(fēng)情、積極向上的精神風(fēng)貌富有創(chuàng)造力的城市建設(shè)和深遠(yuǎn)的區(qū)域影響力等豐富內(nèi)涵，是一個城市可持續(xù)發(fā)展的集中體現(xiàn)。

城市更新改造應(yīng)當(dāng)營造出有活力的場所，吸引人們前來并適當(dāng)停留。如何提高城市活力是規(guī)劃設(shè)計的核心問題，增強(qiáng)城市活力、增加城市魅力、提高城市競爭力是未來城市建設(shè)最重要的冒標(biāo)。

4.2 城市活力影響因素

影響城市活力的因素包括經(jīng)濟(jì)、文化等很多方面，主要有：

（1）空間結(jié)構(gòu)與尺度——良好的城市空間結(jié)構(gòu)與宜人的城市尺度能夠為城市帶來活力，要使城市富有活力，就必須在一個有吸引力并且安全的空間中提供人們需要的東西；

（2）可達(dá)性與易達(dá)性——區(qū)域間的變通聯(lián)系（包括軌道交通、車行變通、水上變通和步行交通等）應(yīng)能順暢地引人外部人流，并能使人方便地到達(dá)內(nèi)部各個部分；

（3）城市環(huán)境質(zhì)量——城市環(huán)境包括自然環(huán)境與文化環(huán)境，良好的城市環(huán)境質(zhì)量能夠促進(jìn)人們主觀能動性的發(fā)揮，增強(qiáng)人與人之間的接觸；

（4）混臺使用——適宜的城市功能混合開發(fā)可吸引各種人群的使用。

4.3 延續(xù)城市活力的規(guī)劃策略

為延續(xù)改造地塊的城市活力，規(guī)劃從優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)與尺度、提升城市環(huán)境質(zhì)量、提高地區(qū)可達(dá)性、促進(jìn)混合使用等四方面制定了相應(yīng)的規(guī)劃策略。

4.3.1 優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)與尺度

空間結(jié)構(gòu)上，用開敞空間節(jié)點銜接不同的功能區(qū)，用空間廊道聯(lián)系周邊地區(qū)。

空間尺度上，臺商、民盈（大建筑體量）—改造區(qū)及周邊國泰明苑、尚書苑（中等建筑體量）—景湖春天（較小建筑體量），規(guī)劃要順應(yīng)現(xiàn)狀建筑體量與空間尺度逐步縮小的趨勢，使空間尺度更宜人。

4.3.2 提升城市環(huán)境質(zhì)量

充分利用建筑“灰空間”。結(jié)合街頭綠地，利用廣場、建筑退縮與首層架空，形成街道與廣場灰空間，提升空間品質(zhì)。

建設(shè)屋頂花園與重視建筑垂直綠化。利用高層裙樓建筑的屋頂，形成尺度宜人、環(huán)境良好的屋頂花園，結(jié)合建筑立面與建筑退臺上的垂直綠化，塑造良好的鄰里空間。

4.3.3 提高地區(qū)可達(dá)性

采用“TOD”模式開發(fā)。規(guī)劃區(qū)東側(cè)毗鄰東莞市軌道交通鴻福路站，西側(cè)毗鄰新源站，在軌道站1000m范圍內(nèi)，應(yīng)采用“TOD”模式整合周邊地下、商業(yè)與開場空間資源，以提高土地利用效率。公交優(yōu)先：規(guī)劃區(qū)周邊現(xiàn)狀交通出行狀況并不理想，應(yīng)大禮提倡公交車與軌道交通等遠(yuǎn)距離出行方式，減少小汽車出行量，以緩解周邊交通擁堵狀況。

完善慢行系統(tǒng)。規(guī)劃區(qū)北側(cè)鴻福路上規(guī)劃有市級綠道，應(yīng)完善步行道與自行車道等慢行道路，提倡以自行車為主的中、短距離出行方式，在緩解地區(qū)交通擁堵的同時，實現(xiàn)和公共交通無縫銜接。

4.3.4 促進(jìn)混合使用

開發(fā)商業(yè)綜合體。在軌道交通“TOD”模式的引導(dǎo)下進(jìn)行高強(qiáng)度的建筑功能復(fù)合開發(fā)，不僅能充分利用軌道交通資源，還能帶動商業(yè)人流的集聚。

5 規(guī)劃支撐體系的完善

5.1 立體交通組織

由于銀樹路與金樹路和泰和商業(yè)街之間都存在6m的高差，所以在建設(shè)過程中結(jié)合地下空間開發(fā)將出現(xiàn)錯層的情況。因此，在規(guī)劃區(qū)東側(cè)、軌道站點出入口、公交首末站、停車場與步行系統(tǒng)交匯于綠化廣場與商業(yè)裙樓內(nèi)，通過結(jié)合地形組織立體交通實現(xiàn)交通無縫銜接。

5.2 完善規(guī)劃增加人口的配套

規(guī)劃按照一個18班小學(xué)的服務(wù)人口規(guī)模限定居住人口規(guī)模，完善各方面配套，并通過東莞市“三舊”改造特有的“拆三留一”進(jìn)行落實。

5.3 利用地塊包裝研究提升空間形象

規(guī)劃按照東莞市地塊包裝研究的相關(guān)要求，從區(qū)域空間協(xié)調(diào)、周邊空間銜接與內(nèi)部空間組織三方面對改造地塊的空間形象進(jìn)行研究。

5.3.1 區(qū)域空間協(xié)調(diào)

重點研究了周邊地區(qū)的整體天際線過渡、對接周邊地區(qū)發(fā)展功能的空間界面過等渡兩方面問題。

5.3.2 周邊空間銜接

研究了各主要道路城市界面控制與引導(dǎo)、與周邊城市地標(biāo)間關(guān)系處理、與重要城市公園黃旗山間關(guān)系處理等三方面問題。

5.3.3 內(nèi)部空間組織

開展了包括綠地空間引導(dǎo)與地下空間開發(fā)引導(dǎo)在內(nèi)的開敞空間組織研究，并對步行空間組織進(jìn)行了深入的研究。

6 結(jié)束語

高強(qiáng)度改造地區(qū)，須在滿足改造需求的前提下，應(yīng)重點從優(yōu)化空間結(jié)構(gòu)與尺度、提升城市環(huán)境質(zhì)量、提高地區(qū)可達(dá)性及促進(jìn)混合使用等四方面著手，以延續(xù)城市活力，并要從優(yōu)化交通、完善配套與提升形象等三方面完善相應(yīng)的規(guī)劃支撐體系。