中國(guó)居民住房支付能力測(cè)度及影響因素分析

洪 濤，靳玉超

(1.哈爾濱工業(yè)大學(xué) 經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院，哈爾濱150001;2.沈陽(yáng)機(jī)床(集團(tuán))有限責(zé)任公司，沈陽(yáng)110041)

始于1998年的中國(guó)住房體制改革取消了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)背景下的福利分房制度，并在全國(guó)范圍內(nèi)大力推進(jìn)住房的貨幣化分配進(jìn)程，開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革的全新時(shí)代。經(jīng)過(guò)十幾年的努力，中國(guó)已基本確立廉租房制度、經(jīng)濟(jì)適用房制度和住房公積金制度三足鼎立的住房保障體系，為解決中低收入居民住房問(wèn)題做出了巨大貢獻(xiàn)。然而住房供應(yīng)與保障體系仍存在諸多有待完善之處，同時(shí)住房?jī)r(jià)格在住房體制改革后經(jīng)歷了近15年的高速增長(zhǎng)期，由此導(dǎo)致中國(guó)居民住房支付能力整體偏低，區(qū)域間和收入層級(jí)間差距不斷擴(kuò)大。中低收入階層的住房需求難以得到有效釋放，不僅成為內(nèi)需擴(kuò)張的障礙，還帶來(lái)了諸多社會(huì)問(wèn)題，是中國(guó)社會(huì)近期乃至未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間急需緩解的嚴(yán)峻問(wèn)題之一。進(jìn)一步說(shuō)，住房支付能力的提高與均等化則有可能成為中國(guó)保持持續(xù)快速增長(zhǎng)的重要推動(dòng)力。然而回答如何制定措施才能保證住房需求的持續(xù)釋放，則需要從理論層面上對(duì)以下兩個(gè)問(wèn)題予以解答，即哪些因素影響了居民的住房支付能力，以及它們是如何發(fā)揮作用的。根據(jù)相關(guān)研究可以大致將其分為三類:直接因素、間接因素和政策因素。

住房?jī)r(jià)格和居民收入是影響居民住房支付能力的直接因素。例如Yates(2008)認(rèn)為，過(guò)高的住房?jī)r(jià)格或者租金水平、家庭收入不足會(huì)對(duì)住房支付能力造成不利影響[1]。戰(zhàn)友等(2008)認(rèn)為:“住房?jī)r(jià)格與居民住房支付能力成反比，家庭可支配收入、消費(fèi)性支出與居民住房支付能力成正比”[2]。大量相關(guān)研究基本就住房?jī)r(jià)格、居民收入與住房支付能力間的關(guān)系達(dá)成了共識(shí)[3-7]。

間接因素或作用于直接因素或作用于交易環(huán)境，進(jìn)而對(duì)居民住房支付能力產(chǎn)生影響。例如Gans等(2004)探討了市場(chǎng)失靈、收入風(fēng)險(xiǎn)對(duì)短期支付能力的影響[8]。Cruz(2008)研究了交易成本與住房支付能力之間的關(guān)系[9]。van Vliet等(1994)發(fā)現(xiàn)土地價(jià)格高速上漲使得家庭住房支出明顯增加，從而加劇了城市居民的住房困難[10]。另外住房供給、人口結(jié)構(gòu)和通貨膨脹等因素也得到了一定程度的探討[1][11]。

政策因素研究主要集中于貨幣政策與居民住房支付能力的關(guān)系。例如Brameley(1994)研究發(fā)現(xiàn)迅速上升的抵押貸款利率水平是20世紀(jì)80年代末期英國(guó)住房支付危機(jī)的重要誘發(fā)因素[12]。周京奎(2010)認(rèn)為各收入階層的住房公積金繳存額對(duì)城鎮(zhèn)居民住房支付能力的影響彈性均為正值，并且住房公積金對(duì)高收入階層的福利貢獻(xiàn)遠(yuǎn)大于中、低收入階層[13]。程蘭芳等(2012)認(rèn)為價(jià)格型貨幣政策工具對(duì)東部地區(qū)住房支付能力影響最顯著，而數(shù)量型貨幣政策則對(duì)西部地區(qū)住房支付能力影響最為顯著[14]。

本文的研究分兩步展開(kāi):第一步，利用住房可支付性指數(shù)(Housing affordability index，HAI)測(cè)度中國(guó)31個(gè)省(市、區(qū))的城鎮(zhèn)居民住房支付能力;第二步，以HAI為因變量，從六個(gè)方面選取自變量，對(duì)中國(guó)城鎮(zhèn)居民住房支付能力的影響因素進(jìn)行實(shí)證檢驗(yàn)。創(chuàng)新主要體現(xiàn)在，從區(qū)域差異的角度切入，測(cè)度和分析了中國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房支付能力;構(gòu)建一個(gè)全面的實(shí)證分析框架，容納了住房支付能力的主要影響因素。

一、中國(guó)城鎮(zhèn)居民住房支付能力測(cè)度及區(qū)域比較

(一)HAI簡(jiǎn)介

HAI的測(cè)度范圍通常以國(guó)家、地區(qū)或城市為測(cè)度單位，是進(jìn)行住房支付能力跨地區(qū)比較時(shí)經(jīng)常采用的測(cè)度工具。其計(jì)算公式可表示為:

其中，MEDINC表示中位數(shù)水平的家庭年收入;MEDPRICE為某一區(qū)域住房?jī)r(jià)格水平的中位數(shù);QINC是為獲得中位數(shù)價(jià)格住房貸款所需的家庭月收入;PMT表示家庭每月償還的住房抵押貸款本息額;IR表示中長(zhǎng)期住房抵押貸款年利率水平。

HAI不僅包括住房?jī)r(jià)格和家庭收入兩大因素，而且將貸款利率、貸款年限、貸款成數(shù)等其他住房支付能力的影響因素納入考慮范圍之內(nèi)，為住房支付能力影響因素分析及其實(shí)證研究奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。同時(shí)，由于引入了利率因素，HAI將研究者的視角從單一的住房市場(chǎng)引向金融市場(chǎng)。

(二)中國(guó)城鎮(zhèn)居民HAI的區(qū)域比較

本文所用數(shù)據(jù)時(shí)間跨度為2006—2010年，觀測(cè)單元為省級(jí)單位，包括中國(guó)31個(gè)省(市、區(qū))，所用原始數(shù)據(jù)全部來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局相關(guān)各年《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》。由于數(shù)據(jù)可得性限制，計(jì)算HAI時(shí)均以平均水平替代了相關(guān)變量的中位數(shù)水平，包括住房?jī)r(jià)格和家庭可支配收入;每套住房的平均面積選擇為90平方米;5年以上住房抵押貸款利率分別 6.84%(2006 年)、7.83%(2007 年)、7.74%(2008 年)、5.94%(2009 年)、6.14%(2010年)。借鑒NAR的標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合中國(guó)現(xiàn)實(shí)，住房抵押貸款年限選擇為30年，住房貸款成數(shù)選擇為80%，住房支出上限選擇為30%。

由于HAI只是分析的一個(gè)中間過(guò)程，因此暫未在文中詳細(xì)理出全部計(jì)算結(jié)果。據(jù)此得出的分析結(jié)論可概括如下:

從平均水平上看，中國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房支付能力普遍偏低，但隨時(shí)間推移在不斷改善。全國(guó)平均HAI從2006年的41.85%增長(zhǎng)到2010年的71.53%。

區(qū)域間城鎮(zhèn)居民住房支付能力差異很大。例如2010年北京和上海的住房可支付性指數(shù)分別為22.89%和31.33%，而同樣的時(shí)間段，江西與河南的住房可支付性指數(shù)則高于100%。說(shuō)明在購(gòu)買(mǎi)新建住房時(shí)，北京與上海的城鎮(zhèn)居民面臨著較為嚴(yán)重的還款壓力，而江西和河南兩省城鎮(zhèn)居民具備較好的住房支付能力。

區(qū)域間城鎮(zhèn)居民住房能力差異近年來(lái)呈現(xiàn)擴(kuò)大的趨勢(shì)。有如下兩點(diǎn)證據(jù):利用2006—2010年各省(市、區(qū))數(shù)據(jù)繪制的箱線圖(見(jiàn)圖1)顯示，HAI的分布在2009和2010兩年比以前更加分散;2006—2010年 HAI的標(biāo)準(zhǔn)差分別為 0.23、0.20、0.21、0.27 和0.23，近兩年有上升的態(tài)勢(shì)。

區(qū)域間城鎮(zhèn)居民住房能力存在差異的一個(gè)直接原因是住房?jī)r(jià)格的差異。計(jì)算結(jié)果表明，住房支付能力差的地區(qū)均是住房?jī)r(jià)格高的地區(qū)。據(jù)此似乎可以做出一個(gè)判斷:住房?jī)r(jià)格在決定住房支付能力的諸多因素中或許起到了主導(dǎo)作用。

圖1 31省(市、區(qū))HAI箱線圖(2006-2010)

二、中國(guó)城鎮(zhèn)居民住房支付能力影響因素

(一)計(jì)量模型設(shè)計(jì)

圖2 中國(guó)城鎮(zhèn)居民住房支付能力影響因素示意圖

綜合國(guó)內(nèi)外的研究成果，可將住房支付能力的影響因素整理歸結(jié)為以下六個(gè)方面:購(gòu)房成本、居民收入、國(guó)家信貸政策、家庭財(cái)富積累、國(guó)家住房保障政策以及家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)。本文在購(gòu)房成本中選取住房?jī)r(jià)格(PRICE)，在居民收入中選取家庭可支配收入(INCOME)，在國(guó)家信貸政策中選取商業(yè)機(jī)構(gòu)貸款利率水平(IR)，在家庭財(cái)富積累中選取家庭儲(chǔ)蓄(SAVING)，在國(guó)家住房保障政策中選取住房公積金繳存額(FUND)，在家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)中選取非住房消費(fèi)比例(NONLEXP)，共六個(gè)變量對(duì)中國(guó)城鎮(zhèn)居民住房支付能力影響因素展開(kāi)討論，如圖2所示。計(jì)量模型可以表示為:

其中i表示地區(qū)，t表示年份，C為截距項(xiàng)，β為待估參數(shù)，eit表示隨機(jī)誤差項(xiàng)。計(jì)量模型基本信息如下:(1)橫截面成員:全國(guó)31個(gè)省(市、區(qū));(2)時(shí)間跨度:2007—2010;(3)數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)歷年統(tǒng)計(jì)年鑒或經(jīng)相關(guān)處理得來(lái)。

(二)計(jì)量檢驗(yàn)

1.面板數(shù)據(jù)平穩(wěn)性檢驗(yàn)

分別采用LLC和Fisher-PP兩種方法進(jìn)行面板數(shù)據(jù)單位根檢驗(yàn)?？梢?jiàn)HAI、家庭收入、住房公積金繳納額和非住房消費(fèi)比例為平穩(wěn)序列，住房?jī)r(jià)格、利率水平和家庭儲(chǔ)蓄為一階單整序列。

2.協(xié)整檢驗(yàn)

本文采用Kao方法，首先根據(jù)式(5)進(jìn)行最小二乘回歸并計(jì)算殘差，并對(duì)其進(jìn)行Kao檢驗(yàn)顯示t值為-6.94，ADF檢驗(yàn)也可得出殘差序列為平穩(wěn)序列的結(jié)論。據(jù)此，可以認(rèn)為HAI與六項(xiàng)影響因素之間存在長(zhǎng)期穩(wěn)定的協(xié)整關(guān)系，并可根據(jù)混合回歸模型的結(jié)果來(lái)解釋變量之間的關(guān)系(見(jiàn)表1)。

表1 混合回歸模型結(jié)果

(三)計(jì)量檢驗(yàn)結(jié)果分析

1.住房?jī)r(jià)格、家庭年收入與住房支付能力

作為影響住房支付能力的直接因素，住房?jī)r(jià)格和家庭收入無(wú)論系數(shù)估計(jì)值還是顯著性水平在六個(gè)影響因素中都是最高的。其中住房?jī)r(jià)格與住房支付能力呈負(fù)相關(guān)關(guān)系，家庭年收入與住房支付能力呈正相關(guān)關(guān)系。即其他條件既定時(shí)，住房?jī)r(jià)格上漲會(huì)導(dǎo)致住房支付能力下降，而家庭年收入增加則會(huì)促進(jìn)住房支付能力的提升。在住房支付能力諸多影響因素中，住房?jī)r(jià)格通常受到最大程度的關(guān)注。2002—2010年全國(guó)平均水平上的經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品房和高檔住房的單位面積價(jià)格年均增長(zhǎng)率分別為 8.76%、11.02%、13.34%，三種類型住房單位面積價(jià)格的年最高增長(zhǎng)率分別為 16.92%、24.69%、23.86%。近年來(lái)住房?jī)r(jià)格的快速上漲，顯然是城鎮(zhèn)居民住房支付能力下降的重要驅(qū)動(dòng)因素之一。當(dāng)住房租賃市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展、城鎮(zhèn)居民家庭住房消費(fèi)理念適度轉(zhuǎn)變之時(shí)，住房成本的另一種直接表現(xiàn)形式，即住房租金水平也會(huì)對(duì)城鎮(zhèn)居民家庭住房支付能力構(gòu)成顯著影響。此外，土地出讓金、租賃住房的契稅、購(gòu)買(mǎi)住房的中介費(fèi)用等也會(huì)以住房成本的形式對(duì)家庭住房支付能力構(gòu)成影響。

2.貸款利率及其他信貸政策與住房支付能力

利率水平的系數(shù)估計(jì)值為-0.70，顯著性水平達(dá)到1%，為利率水平與住房支付能力的負(fù)相關(guān)關(guān)系提供了佐證。當(dāng)前中國(guó)絕大多數(shù)城鎮(zhèn)家庭都不具備一次性全額支付購(gòu)房款的能力，在借助金融機(jī)構(gòu)商業(yè)貸款實(shí)現(xiàn)住房消費(fèi)的背景之下，利率水平便在城鎮(zhèn)居民住房支付能力中扮演重要角色。此外，現(xiàn)階段與城鎮(zhèn)居民住房支付能力密切相關(guān)的國(guó)家信貸政策還包括貸款年限和貸款首付比例。利率水平上升、貸款年限減少、首付比例增加均會(huì)加重家庭的還款負(fù)擔(dān)，即國(guó)家信貸政策的調(diào)整對(duì)居民住房支付能力構(gòu)成顯著影響。

3.家庭財(cái)富積累與住房支付能力

家庭儲(chǔ)蓄的系數(shù)估計(jì)值為0.0001，在1%的水平上顯著，表明家庭儲(chǔ)蓄與住房支付能力呈正相關(guān)關(guān)系。中國(guó)特定的住房文化中通常將“居者有其屋”解讀為“居者購(gòu)其屋”，或者是“居者購(gòu)新屋”。作為一種耐用消費(fèi)品，住房置業(yè)計(jì)劃或者投資計(jì)劃需要家庭多年的財(cái)富積累。在當(dāng)前城鎮(zhèn)居民家庭借助商業(yè)貸款購(gòu)置住房的背景下，持續(xù)高企的住房?jī)r(jià)格抬升了住房消費(fèi)的首付門(mén)檻，此時(shí)便凸顯了家庭財(cái)富積累的重要意義。家庭儲(chǔ)蓄是家庭財(cái)富積累最重要的構(gòu)成形式，此外，家庭財(cái)富積累還包括家庭耐用消費(fèi)品現(xiàn)值、家庭金融資產(chǎn)等。

4.住房公積金及其他住房保障政策與住房支付能力

住房公積金的系數(shù)估計(jì)值為0.001，在1%的水平上顯著，表明住房公積金繳納值與住房支付能力同向變動(dòng)。當(dāng)前中國(guó)正在大力推行公共住房建設(shè)，而住房公積金制度是公共住房建設(shè)融資的重要形式。此外，住房公積金更是廣大貸款購(gòu)房家庭月供的重要來(lái)源。除了住房公積金制度外，國(guó)家住房保障政策體系還主要包括廉租房制度和經(jīng)濟(jì)適用房制度。從生產(chǎn)、流通、交換、消費(fèi)層面上講，住房具備經(jīng)濟(jì)屬性，即商品屬性;同時(shí)，從社會(huì)福利和社會(huì)公平層面上講，住房具備福利屬性，即社會(huì)保障屬性。當(dāng)前中國(guó)城鎮(zhèn)化不斷推進(jìn)的同時(shí)貧富差距也在不斷擴(kuò)大，住房困難群體僅僅依靠市場(chǎng)機(jī)制根本不能滿足其住房需求。無(wú)論是從維護(hù)社會(huì)公平和實(shí)現(xiàn)社會(huì)整體福利最大化層面上講，還是從維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定和保障國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展層面上講，國(guó)家制訂住房保障政策，對(duì)住房市場(chǎng)進(jìn)行有限干預(yù)都勢(shì)在必行并且影響深遠(yuǎn)。

5.家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)與住房支付能力

非住房消費(fèi)的參數(shù)估計(jì)值為-0.003，在1%的水平上顯著。2010年，最低收入群體、低收入群體和中等偏下收入群體的食品支出和衣著支出比例之和均超過(guò)了50%，此外，醫(yī)療支出和教育支出比例之和也接近了17%，過(guò)高的非住房消費(fèi)必然擠占住房消費(fèi)。在家庭收入、家庭結(jié)構(gòu)、家庭財(cái)富等因素之外，心理層面上的家庭住房消費(fèi)傾向必然對(duì)家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重要影響。

結(jié) 論

本文從區(qū)域差異的視角切入，分析了居民的住房支付能力的影響因素。研究分兩個(gè)步驟展開(kāi):第一步，利用HAI測(cè)度了中國(guó)31個(gè)省(市、區(qū))的城鎮(zhèn)居民住房支付能力，并對(duì)區(qū)域間的差異及其動(dòng)態(tài)變化進(jìn)行了比較分析;第二步，以HAI為因變量，從住房購(gòu)買(mǎi)成本、可支配收入、國(guó)家信貸政策、家庭財(cái)富積累、國(guó)家住房保障政策以及家庭消費(fèi)結(jié)構(gòu)等六個(gè)方面選取自變量，對(duì)城鎮(zhèn)居民住房支付能力的影響因素進(jìn)行了實(shí)證檢驗(yàn)。研究結(jié)果表明:中國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房支付能力普遍偏低，且區(qū)域間具有極強(qiáng)并持續(xù)擴(kuò)大的差異性。在具有顯著影響的因素中，住房?jī)r(jià)格、貸款利率水平、家庭非住房消費(fèi)比例與居民住房支付能力負(fù)相關(guān)，家庭收入、家庭儲(chǔ)蓄、住房公積金繳存額與住房支付能力呈正相關(guān)。由此可見(jiàn)，要增加中國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房支付能力，持續(xù)釋放中低收入階層的住房需求，在具有顯著影響的因素中，住房?jī)r(jià)格、貸款利率水平、家庭非住房消費(fèi)比例與居民住房支付能力負(fù)相關(guān)，家庭收入、家庭儲(chǔ)蓄、住房公積金繳存額與住房支付能力呈正相關(guān)。住房?jī)r(jià)格過(guò)度上漲、增加居民收入外，多層次、多角度的利用住房保障政策是解決問(wèn)題的重要出路。

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