美國(guó)樓市“輝煌”不再

王玉樹

近期數(shù)據(jù)不盡如人意

從新房開工情況看，根據(jù)美國(guó)商務(wù)部公布的數(shù)據(jù)，美國(guó)今年1月新房開工環(huán)比大幅下滑16%，為2011年2月以來最大跌幅，1月新房開工年化值為88萬戶，遠(yuǎn)不及市場(chǎng)預(yù)期的95萬戶。其中，1月獨(dú)棟房屋新開工年化值跌至57.3萬戶，去年12月為68.1萬戶；1月多戶房屋新開工年化值跌至30.7萬戶，去年12月為36.7萬戶。美國(guó)3月新房開工雖環(huán)比上升2.8%，經(jīng)季節(jié)調(diào)整后，年化值為94.6萬套，但同比則下降5.9%。其中，獨(dú)棟房屋新開工年化值為63.5萬套，環(huán)比上升6%，同比上升1.9%；波動(dòng)性較大的多戶房屋開工為29.2萬套，環(huán)比下降6.1%，同比下降18%。

反映未來行業(yè)走勢(shì)的新房建筑許可證發(fā)放量，經(jīng)季節(jié)調(diào)整后，美國(guó)1月建筑許可年化值為93.7萬戶，比前月下降5.4%，去年12月、11月建筑許可也分別比前月下降2.6%、2.1%；美國(guó)3月建筑許可年化值為99萬套，比前月下降2.4%。

從新房銷售情況看，根據(jù)美國(guó)商務(wù)部公布的數(shù)據(jù)，美國(guó)1月、2月份新房銷售量按年率計(jì)算、修正后的數(shù)據(jù)分別為44.5萬套、44.9萬套。美國(guó)3月份新房銷售量下降至2013年7月以來最低，經(jīng)季節(jié)調(diào)整，按年率計(jì)算為38.4萬套，遠(yuǎn)遜于預(yù)期的45萬戶，環(huán)比下降14.5%，同比下降13.3%。近一年來，美國(guó)新房銷售表現(xiàn)平平，顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇并不穩(wěn)固。

從房?jī)r(jià)及二手房市場(chǎng)走勢(shì)看，2013年美國(guó)房?jī)r(jià)與2012年同期相比每月都在顯著上升，但上升的幅度卻逐月下降。美國(guó)聯(lián)邦房屋金融局（FHFA）公布的數(shù)據(jù)顯示，美國(guó)2月FHFA房?jī)r(jià)指數(shù)同比增長(zhǎng)6.9%，增幅創(chuàng)13個(gè)月新低；3月二手房銷售環(huán)比下降0.2%，雖好于市場(chǎng)預(yù)期但不及2月相應(yīng)數(shù)據(jù)，同時(shí)更是創(chuàng)下2012年7月以來最小增幅。全美地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)商協(xié)會(huì)（NRA）公布的數(shù)據(jù)也顯示，美國(guó)3月二手房銷售年度總數(shù)回升至459萬戶，但不及2月相應(yīng)的460萬戶。在當(dāng)月二手房銷售活動(dòng)中，美國(guó)東北部和中西部上升，但西部和南部下滑。

全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家勞倫斯·云（Lawrence Yun）指出，春季是購房的高峰期，二手房的銷售則在整體住房銷售中占到90%以上，所以3月二手房的銷售數(shù)量顯得尤為重要，而今年第一季度包括這一關(guān)鍵數(shù)據(jù)在內(nèi)的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)多項(xiàng)月度數(shù)據(jù)卻創(chuàng)下近年新低。

對(duì)于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)今年第一季度不盡如人意的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，有分析人士認(rèn)為，嚴(yán)寒天氣擾亂了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，隨著天氣、就業(yè)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等情況的逐漸好轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)需求還將繼續(xù)上升。勞倫斯·云認(rèn)為，去年12月美國(guó)各地不同尋常的極寒天氣迫使人們待在室內(nèi)，以至于很多買家無法看房或者出價(jià)購房。至于包括加利福尼亞州在內(nèi)的那些沒有遭到寒流天氣襲擊的西部地區(qū)，之所以房屋銷量比去年下跌了16%，主要原因是該地區(qū)住房?jī)r(jià)格上漲速度高于工資上漲速度，使?jié)撛诘馁彿空咛幱谟^望狀態(tài)，同時(shí)，上市房屋庫存不足也導(dǎo)致購房者選擇不多。

房地美（聯(lián)邦住宅貸款抵押公司）首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家弗蘭克·諾薩夫特（Frank Nothaft）表示，緊張的存量可能對(duì)美國(guó)很多地方的購房者構(gòu)成顯著挑戰(zhàn)，這將導(dǎo)致更高的房?jī)r(jià)以及低于預(yù)期的銷售量。

總體來看，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中期走勢(shì)基本符合專家的早前預(yù)期。美國(guó)商務(wù)部5月16日最新公布的新房開工、建筑許可兩項(xiàng)數(shù)據(jù)遠(yuǎn)超市場(chǎng)預(yù)期。美國(guó)4月新房開工年化值為107.2萬戶，環(huán)比飆升13.2%，為2012年11月以來最大升幅，市場(chǎng)預(yù)期為98萬戶。美國(guó)4月反映未來行業(yè)走勢(shì)的新房建筑許可證發(fā)放量年化值為108萬戶，市場(chǎng)預(yù)期為101萬戶，創(chuàng)下2008年以來新高，大大緩解了人們對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇動(dòng)能不足的憂慮。

長(zhǎng)期展望謹(jǐn)慎樂觀

影響美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的主要因素有：首先是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方面：主要包括美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的速度與程度、美國(guó)勞動(dòng)力市場(chǎng)的改善情況、美國(guó)家庭及個(gè)人收入的增長(zhǎng)等；其次是政策調(diào)控方面：主要包括美聯(lián)儲(chǔ)退出量化寬松政策節(jié)奏特別是資產(chǎn)購買計(jì)劃終結(jié)后何時(shí)上調(diào)聯(lián)邦基金利率、美國(guó)財(cái)政部等政府相關(guān)部門財(cái)稅政策、土地規(guī)劃及使用政策的調(diào)整等；此外，美國(guó)人口增長(zhǎng)、人口結(jié)構(gòu)及后金融危機(jī)時(shí)代美國(guó)民眾居住需求取向、購房觀念的變化等也將影響美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期走勢(shì)。

美國(guó)經(jīng)濟(jì)自2009年開始，從深度衰退走向持續(xù)復(fù)蘇，去年下半年美國(guó)實(shí)際GDP按年率計(jì)算為3.25%，達(dá)到了近3年來的最高值，表明美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇正步入一個(gè)堅(jiān)實(shí)的軌道。美聯(lián)儲(chǔ)預(yù)計(jì)，2014年美國(guó)經(jīng)濟(jì)增速將超過2013年。美國(guó)4月份失業(yè)率已降至6.3%，同比下降1.25%，在過去一年中，美國(guó)平均每月新增就業(yè)崗位近20萬個(gè)，自美國(guó)2008年9月爆發(fā)金融危機(jī)、就業(yè)狀況隨后處于最低谷算起，美國(guó)已新增就業(yè)崗位850萬個(gè)，失業(yè)率也從最高點(diǎn)降低了3.75個(gè)百分點(diǎn)。有分析人士認(rèn)為，隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，就業(yè)市場(chǎng)的持續(xù)改善，房市供給的緩慢增加將帶動(dòng)房?jī)r(jià)水平的整體提高，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將步入穩(wěn)步發(fā)展的通道。

不過，從美聯(lián)儲(chǔ)退出量化寬松可能推動(dòng)抵押貸款利率的上升、美國(guó)家庭實(shí)際收入繼續(xù)下降、美國(guó)民眾居住需求取向正在發(fā)生變化等方面進(jìn)行深度分析，也有分析人士認(rèn)為，看待美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期走勢(shì)，還是持“謹(jǐn)慎樂觀”態(tài)度為好。

但從今年4月住房按揭申請(qǐng)降至2000年以來最低的情況看，人們還是擔(dān)心抵押貸款利率的上升。近幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，抵押貸款利率的小幅上升都會(huì)給整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來令人不安的顯著變化。

經(jīng)濟(jì)政策研究所（Economic Policy Institute）去年發(fā)布的研究報(bào)告顯示，1979年至2012年盡管勞動(dòng)生產(chǎn)率提高了74.5%，但工資增長(zhǎng)的中值僅為5%。諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主、《紐約時(shí)報(bào)》專欄作家保羅·克魯格曼指出，自上世紀(jì)70年代后期以來，半數(shù)美國(guó)底層勞工的工資漲幅停滯或下降，而占1%的頂端人群的收入幾乎翻番。美國(guó)貧富差距的擴(kuò)大及家庭實(shí)際收入的停滯或下降將嚴(yán)重影響美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步復(fù)蘇。endprint

美國(guó)每年增長(zhǎng)近300萬人口，表面上看會(huì)形成巨大住房需求，但由于人口結(jié)構(gòu)的變化，實(shí)際形成的住房需求則不可高估。美國(guó)猶他大學(xué)經(jīng)濟(jì)專家阿瑟·尼爾森（Arthur C. Nelson）的研究表明，美國(guó)人口從2010年至2040年將增長(zhǎng)31%，即從2010年的3.08億人增至2040年的4.06億人。這30年間，美國(guó)人口結(jié)構(gòu)將發(fā)生巨大變化，2010年65歲以上人口占比約為13%，2040年65歲以上人口占比將達(dá)到20%，35歲至65歲之間的人口幾乎減半，而歷來是這部分人口組成家庭后對(duì)獨(dú)棟房屋的需求最大。35歲以下年輕人由于工作變動(dòng)不愿意太早買房而固定于某個(gè)城市，65歲以上老人因?yàn)楣茏o(hù)房屋能力不足而愿意賣掉房屋而租住公寓。

阿瑟·尼爾森的研究還表明，后金融危機(jī)時(shí)代美國(guó)民眾的居住需求取向、購房觀念等正在發(fā)生不可逆轉(zhuǎn)的變化。由于成年子女和孫輩為度過金融危機(jī)而選擇和父母同住，美國(guó)近年來出現(xiàn)了家庭人口總數(shù)增加而住戶總數(shù)下降的情況。今年第一季度美國(guó)住房擁有率跌至65%，達(dá)到1995年來最低；從去年3月到今年3月，美國(guó)只有423000個(gè)買房家庭，其他都是租房家庭，金融危機(jī)發(fā)生前每年平均約有100萬買房家庭。這些數(shù)據(jù)表明上述趨勢(shì)正在固化，特別是在工資水平上漲緩慢的情況下，成年子女無法離開自己的父母而獨(dú)立購房或租房，將永久性地減少居民住房的人均需求。

今年第一季度美國(guó)獨(dú)立屋的中位價(jià)是191600美元，比去年上漲了8.6%，全國(guó)有74%的地方房?jī)r(jià)有增長(zhǎng)。雖然一棟有前后院的房子，在美國(guó)人描繪的“美國(guó)夢(mèng)”中是不可或缺的一部分，美國(guó)政府也將努力推行為美國(guó)人提供“買得起住房”的政策，但美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)要想達(dá)到金融危機(jī)前的“輝煌”似無可能。未來的美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將回歸理性成熟、持續(xù)健康發(fā)展。

歐版QE 東施效顰

全法中國(guó)法律與經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)

法國(guó)巴黎索邦大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授

根據(jù)歐盟各成員國(guó)公布的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，歐元區(qū)一季度的GDP增長(zhǎng)遠(yuǎn)低于預(yù)期值。而通脹率依舊處在不到一個(gè)百分點(diǎn)的“險(xiǎn)區(qū)”，盡管4月份略有回升，歐盟主要成員國(guó)的經(jīng)濟(jì)業(yè)績(jī)也參差不齊，顯示出較高的“異質(zhì)性”：德國(guó)還是老大，一如既往地推動(dòng)歐元區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)適度增長(zhǎng)，法國(guó)停滯不前，意大利和荷蘭則陷入負(fù)增長(zhǎng)；至于歐元兌美元走勢(shì)，走低在1.3660，更是創(chuàng)兩個(gè)月來新低。

而在4月初歐洲央行召開的議息會(huì)議上，管理委員會(huì)的成員一致同意將運(yùn)用權(quán)限之內(nèi)的非常規(guī)工具，以有效應(yīng)對(duì)通脹持續(xù)低迷的風(fēng)險(xiǎn)。隨后歐洲央行行長(zhǎng)德拉吉明確表示，這些非常規(guī)工具包括量化寬松（QE）的貨幣政策。自此，“歐版QE”便成了幾乎無人不談的話題。而在筆者看來，歐版QE其實(shí)是“東施效顰”，在歐洲大陸或?qū)ⅰ八敛环?，倘若啟?dòng)，也難逃“飲鴆止渴”短視之嫌，與歐盟的中遠(yuǎn)期目標(biāo)無補(bǔ)。

原因是，所謂的量化寬松（QE）貨幣政策，最早是英美文化國(guó)家的工具。美聯(lián)儲(chǔ)自然是QE的倡導(dǎo)者與踐行者。而英美文化國(guó)家與歐洲大陸國(guó)家完全不同，就連一些根本的問題也迥異。

首先，國(guó)家政體類型與財(cái)政決策機(jī)制不同。英國(guó)和日本都是“單一制”國(guó)家，美國(guó)是一個(gè)“聯(lián)邦制”國(guó)家，但無論是單一制還是聯(lián)邦制，該政治實(shí)體都有其統(tǒng)一的財(cái)政決策機(jī)制，因而能夠?qū)嵤┎秸{(diào)一致的財(cái)政政策。然而，作為一種新型的國(guó)家政體類別，歐盟共有28個(gè)成員國(guó)，歐元區(qū)則有18個(gè)成員國(guó)，外加“申根國(guó)”與“自貿(mào)國(guó)”等錯(cuò)綜復(fù)雜的多層面構(gòu)架，歐盟雖有粗略的“政治聯(lián)盟”，卻迄今沒有真正實(shí)現(xiàn)“財(cái)政聯(lián)盟”。這也是歐債危機(jī)久而未決的根本原因之一。

其次，社會(huì)模型與經(jīng)濟(jì)模式不同。英美國(guó)家總體上奉行“自由經(jīng)濟(jì)”原則，盡管也有國(guó)家的介入，但“市場(chǎng)化”程度顯然要高于歐陸國(guó)家，后者對(duì)經(jīng)濟(jì)采取的依然是國(guó)家的強(qiáng)力干預(yù)，國(guó)家在諸多經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象中依然扮演著“最終貸款人”的角色。除了國(guó)家的強(qiáng)力干預(yù)，歐陸國(guó)家奉行“高福利”的社會(huì)體系，以示社會(huì)的公正與公平。在法國(guó)居高不下的失業(yè)率（在10%左右徘徊）中，過高的各類補(bǔ)助也是促成部分原本有能力就業(yè)的人，寧可繼續(xù)保持失業(yè)狀態(tài)的原因。

第三，歐美在“異質(zhì)性”上差異不小，極高的“異質(zhì)性”也是阻礙歐盟效仿英美采用QE的因素。如圖所示，德國(guó)一季度季調(diào)后GDP初值環(huán)比增0.8%，預(yù)期增0.7%，前值增0.4%；德國(guó)一季度未季調(diào)GDP初值同比增2.5%，預(yù)期增2.2%，前值增1.3%。意大利第一季度GDP初值環(huán)比降0.1%，預(yù)期增0.2%，前值增0.1%；意大利第一季度GDP初值同比降0.5%，預(yù)期降0.1%，前值降0.9%。法國(guó)一季度GDP初值環(huán)比增0%，預(yù)期增0.1%；前值修正為增0.2%，初值增0.3%；法國(guó)一季度GDP初值同比增0.8%，預(yù)期增0.9%，前值增0.8%。德、法、意作為歐盟的“三駕馬車”，不同的經(jīng)濟(jì)業(yè)績(jī)也促使他們各有所念，尤其是作為歐盟經(jīng)濟(jì)“引擎”的德國(guó)更是如此。盡管默克爾已多次松口，但當(dāng)一個(gè)國(guó)家的經(jīng)貿(mào)利益與歐盟的總體利益相悖之時(shí)，決斷也是不易。

最后，金融體制與融資渠道也大相徑庭。鑒于不同的社會(huì)與經(jīng)濟(jì)模式，英美國(guó)家的金融也是“市場(chǎng)傾向型”，而歐陸國(guó)家則是“銀行傾向型”。與依賴于資本市場(chǎng)的美國(guó)經(jīng)濟(jì)不同的是，歐陸國(guó)家的經(jīng)濟(jì)主要依賴于銀行的貸款。數(shù)據(jù)顯示，歐元區(qū)部分國(guó)家對(duì)銀行信貸的依賴度高達(dá)八成。

綜上各種不同，歐版QE難免“東施效顰”。如果真啟動(dòng)歐版QE，歐版QE的“性價(jià)比”極低，得不償失。

現(xiàn)在的一個(gè)共識(shí)，歐洲的威脅是“通縮”。3月份歐元區(qū)CPI同比增速僅為0.5%，其中核心CPI為0.8%，這與歐洲央行確定的“2%通脹目標(biāo)”相去甚遠(yuǎn)。和有些國(guó)家難以抑制通脹相反的是，作為世界上最大經(jīng)濟(jì)體的歐盟面臨的是，如何刺激投資和消費(fèi)，進(jìn)而拉高通脹的“使命”。經(jīng)歷了5年多歐債危機(jī)的歐洲人，對(duì)未來預(yù)期趨于悲觀，因而在消費(fèi)上持謹(jǐn)慎保守態(tài)度，而銀行業(yè)由于擔(dān)心借款企業(yè)“違約”頻發(fā)，也在實(shí)際上對(duì)放貸條件“水漲船高”，造成了歐陸國(guó)家普遍存有嚴(yán)重的“惜貸”現(xiàn)象。

“解鈴還須系鈴人”。歐盟的癥結(jié)在于雖有統(tǒng)一的“政治聯(lián)盟”，卻無統(tǒng)一的“財(cái)政聯(lián)盟”；而“銀行業(yè)聯(lián)盟”是實(shí)現(xiàn)“預(yù)算聯(lián)盟”的關(guān)鍵，“預(yù)算聯(lián)盟”又是“財(cái)政聯(lián)盟”的關(guān)鍵；如果這“銀行業(yè)聯(lián)盟”能切實(shí)實(shí)施，歐盟的6000多家銀行能夠組成有效的聯(lián)盟，那么，實(shí)現(xiàn)“財(cái)政聯(lián)盟”也就如同“探囊取物”，能為進(jìn)一步解決歐盟的其他問題打下堅(jiān)實(shí)的財(cái)政基礎(chǔ)。

總之，歐洲人的問題只能由歐洲人來解決。估計(jì)負(fù)利率會(huì)是歐洲央行下一步的首選，但由于歐盟經(jīng)濟(jì)體的結(jié)構(gòu)性問題，負(fù)利率究竟能起到多大的功效還是個(gè)問號(hào)。然而，“外來的和尚”畢竟還是外來的，由于環(huán)境與背景的差異，如果生搬硬套，屆時(shí)難免會(huì)“水土不服”。endprint