對(duì)影響河南省房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)環(huán)境的經(jīng)濟(jì)因素分析

【摘要】在新型城鎮(zhèn)化引領(lǐng)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)的大環(huán)境下，河南省房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期，這一趨勢(shì)要求房地產(chǎn)企業(yè)必須對(duì)當(dāng)前的宏觀市場(chǎng)有全面的了解和把握，本文對(duì)河南省房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀市場(chǎng)環(huán)境及對(duì)影響宏觀市場(chǎng)環(huán)境的經(jīng)濟(jì)因素進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的政策建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)市場(chǎng) 宏觀市場(chǎng)環(huán)境 經(jīng)濟(jì)因素

一、河南省房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)存在的問(wèn)題

（一）有效需求不足

一是城鎮(zhèn)化水平低，需求拉動(dòng)不足。2012年河南省城鎮(zhèn)化率為42.2%，低于全國(guó)51.27%的水平。二是第三產(chǎn)業(yè)滯后，難形成有效支撐。2012年全國(guó)第三產(chǎn)業(yè)的增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的44.6%，第三產(chǎn)業(yè)投資占固定資產(chǎn)投資的63.49%，而河南僅為30.25%和43.21%。三是城鎮(zhèn)居民收入水平較低。2012年河南省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為20442.62元，低于全國(guó)6517元，增速位列中部六省倒數(shù)第一。

（二）區(qū)域發(fā)展不平衡

2012年，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為3035.29億元，增長(zhǎng)了15.6%。鄭州市完成全省投資的36.1%；洛陽(yáng)市9.0%，全年完成投資超過(guò)100億的省轄市有10個(gè)，共完成投資2555.19億元，占全省房地產(chǎn)總投資的84.2%，其余8個(gè)省轄市僅占全省房地產(chǎn)投資的15.8%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域發(fā)展極不平衡。

（三）結(jié)構(gòu)性矛盾突出

2012年以來(lái)，全省商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)有較大調(diào)整，但結(jié)構(gòu)性矛盾仍然突出。一是90平方米以下商品住宅占比偏低。二是住宅占比降低，商業(yè)地產(chǎn)占比上升。目前商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)并存的階段，如繼續(xù)發(fā)展將會(huì)面臨雙重考驗(yàn)。

（四）國(guó)家調(diào)控政策對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響

2013年3月份推出“新國(guó)五條”，對(duì)河南省房地產(chǎn)的影響主要有以下兩方面：一是新增征繳房屋買(mǎi)賣(mài)差價(jià)的20%稅收和進(jìn)一步上調(diào)二套房貸的首付比例，這對(duì)投資投機(jī)性需求有較強(qiáng)遏制作用，但對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控作用不明顯。二是新政要求限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域。房地產(chǎn)入市會(huì)更謹(jǐn)慎，放緩?fù)票P(pán)速度，進(jìn)而影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

二、影響河南省房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)環(huán)境的經(jīng)濟(jì)因素分析

（一）地區(qū)生產(chǎn)總值

經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)直接推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，也會(huì)增加房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求以及居民的預(yù)期，繼而影響房地產(chǎn)企業(yè)的投資決策和戰(zhàn)略選擇，能再次推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。2006年～2012年，河南省GDP總值增長(zhǎng)幅度較大，只有在2009年受?chē)?guó)際金融危機(jī)的影響，人均增長(zhǎng)率首次在10%以下，但次年即恢復(fù)增長(zhǎng)迅速的趨勢(shì)，說(shuō)明河南省近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r良好。地區(qū)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展帶給房地產(chǎn)行業(yè)良好的外部環(huán)境和投資契機(jī)，萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科等大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛進(jìn)入河南市場(chǎng)。

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額及占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重

此指標(biāo)反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資規(guī)模和增長(zhǎng)狀況，依此可判斷當(dāng)前房地產(chǎn)的市場(chǎng)熱度和預(yù)期。該指標(biāo)在15%～20%是比較合理和良好的，超過(guò)30%時(shí)市場(chǎng)存在泡沫，但應(yīng)結(jié)合地區(qū)實(shí)際情況進(jìn)行分析。2012年以來(lái)，受政策影響，開(kāi)發(fā)投資放緩，投資增速回落，全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資3035.29億元，同比增長(zhǎng)15.6%，增速同比回落8.6個(gè)百分點(diǎn)，居全國(guó)第10位、中部六省第2位。從增速看，居全國(guó)第20位，中部六省第4位。總體來(lái)說(shuō)，河南房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處高速發(fā)展時(shí)期，熱度有所下降，但需謹(jǐn)防市場(chǎng)泡沫。

（三）房地產(chǎn)業(yè)增加值及占GDP的比重

房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重用來(lái)反映房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r和該地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的重視程度及依賴(lài)程度。該指標(biāo)在3%～8%之間是合理的，超過(guò)5%時(shí)，可認(rèn)為是該地區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)。2010年河南省該指標(biāo)為3.34%，2011為3.66%。2012年開(kāi)始，由于較嚴(yán)格的調(diào)控政策，增速在2012年后有減緩，但總的來(lái)說(shuō)，河南省房地產(chǎn)業(yè)的增加值增速平穩(wěn)，受政策調(diào)控市場(chǎng)發(fā)展良好。

（四）城鎮(zhèn)化水平

根據(jù)美國(guó)、日本等國(guó)家城市化得出的共同規(guī)律，城鎮(zhèn)化率達(dá)40%以后，住宅的銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售量會(huì)急劇上升。2012年河南省新增城鎮(zhèn)人口180萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率達(dá)到42.2%，就河南省近十年數(shù)據(jù)分析，城鎮(zhèn)化率每提高1%，將新增城鎮(zhèn)人口100萬(wàn)，每增加1個(gè)城鎮(zhèn)人口，可帶動(dòng)固定資產(chǎn)投資10萬(wàn)元以上，僅此一項(xiàng)，2012年新增180萬(wàn)城鎮(zhèn)人口可帶動(dòng)全省1800億元以上的城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資。城鎮(zhèn)化是擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力，當(dāng)前河南省仍處于城鎮(zhèn)化發(fā)展的高速時(shí)期，這也勢(shì)必給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。

（五）通貨膨脹

通貨膨脹會(huì)提高建設(shè)成本和生活成本。建設(shè)成本增加會(huì)推高房?jī)r(jià)，而生活成本增加則會(huì)抑制消費(fèi)者的購(gòu)房需求，通貨膨脹還會(huì)導(dǎo)致生產(chǎn)資料的價(jià)格上漲，在一定程度上抑制房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)投資，但同時(shí)，高房?jī)r(jià)又是吸引房地產(chǎn)投資的又一因素。因此，通貨膨脹對(duì)推高房?jī)r(jià)有推波助瀾的作用，會(huì)吸引和增加房地產(chǎn)的投資，也可能導(dǎo)致投資過(guò)熱。2013年以來(lái)我國(guó)物價(jià)的上漲，可能對(duì)房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)投資產(chǎn)生較大影響。因此，要保持警惕，防止通貨膨脹抬頭。

三、確保河南房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的措施與建議

第一，加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控、促進(jìn)房?jī)r(jià)的合理回歸，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

第二，促進(jìn)城鎮(zhèn)化發(fā)展，提高居民收入水平，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，帶動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型和發(fā)展。

第三，解決消費(fèi)不足及消費(fèi)過(guò)度并存的現(xiàn)象，最大限度滿(mǎn)足自住性和改善性需求，抑制投資性、投機(jī)性需求，引導(dǎo)住房消費(fèi)，穩(wěn)定房?jī)r(jià)。

第四，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加有效供給，繼續(xù)加快保障性安居工程建設(shè)，積極發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)，不斷拓展縣域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

第五，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度，處置閑置房地產(chǎn)用地，建立部門(mén)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

參考文獻(xiàn)

[1]曹宏亮.房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀環(huán)境分析[J].湖南城市學(xué)院學(xué)報(bào)（人文社會(huì)科學(xué)），2003（1）.

[2]梁云芳，高鐵梅，賀書(shū)平.房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展的實(shí)證分析[J].中國(guó)社會(huì)科學(xué).2006（3）.

[3]王亞紅.當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)供求格局分析——以河南省為研究對(duì)象[J].人民論壇，2010（12）.

[4]段忠東.房地產(chǎn)價(jià)格與通貨膨脹、產(chǎn)出的關(guān)系[J].數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究，2007，24（12） .

作者簡(jiǎn)介：劉瀟（1990-）女，漢族，云南個(gè)舊人，鄭州大學(xué)旅游管理學(xué)院土地資源管理專(zhuān)業(yè)2012級(jí)研究生，主要研究方向：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理。