地產(chǎn)信托直面兌付危情

李明敬

2014年，對于信托業(yè)來說，可謂“多事之秋”。多名高管被調(diào)查，回扣潛規(guī)則曝光，兌付危情不斷，一次次刺激著信托業(yè)的神經(jīng)。在信托兌付高峰的2014年，房地產(chǎn)與煤礦、藝術(shù)品并稱為信托的三大雷區(qū)。近期，地產(chǎn)信托危情頻繁出現(xiàn)，*ST新都大股東光耀地產(chǎn)、首開股份等房企資金鏈緊繃的背后，捆綁著多家信托公司的地產(chǎn)信托計劃，兌付問題再次被聚焦。

數(shù)千億地產(chǎn)信托扎堆到期

據(jù)海通證券的測算，2014年房地產(chǎn)信托到期量為6335億元，5月份是全年到期的最高峰，到期量占全年的20%左右。粗略估計，5月到期房地產(chǎn)信托項目規(guī)模超過1200億元。誠壹千合投資咨詢有限公司總經(jīng)理孫道茗對此指出，盡管地產(chǎn)信托迎來千億元兌付高峰，但目前整個觸發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險的可能性很小，不過，也不乏有個別地產(chǎn)項目出現(xiàn)兌付困局。

2014年上半年，由于房地產(chǎn)市場出現(xiàn)巨大的分化，部分房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)崩塌，可以預(yù)計依靠高成本融資、土地位于三、四線城市非核心區(qū)域的房地產(chǎn)信托項目，將出現(xiàn)無人接盤的現(xiàn)象。再加上之前礦產(chǎn)信托違約事件的影響，地產(chǎn)信托是否能如期望兌付，還是讓投資者和信托從業(yè)者倍感壓力。

兌付危機此起彼伏

海通證券的另一個統(tǒng)計顯示，從2012年8月到今年年初，我國至少有16個信托項目處于兌付壓力之中，其中涉事企業(yè)以規(guī)模不大的民營企業(yè)為主，10個項目為房地產(chǎn)項目。

近日，由蘇州榮辰置業(yè)發(fā)展有限公司（以下稱“榮辰置業(yè)”）發(fā)行的一款“山東信托—平江生活廣場單一資金信托計劃”已出現(xiàn)違約。這項計劃原定于2013年8月到期，但是截至到2014年5月8日，該款總計1億元的信托計劃仍未足額兌付本息。

榮辰置業(yè)位于江蘇蘇州，成立于2007年，注冊資本1.4億元，經(jīng)營范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)銷售、物業(yè)管理、房屋租賃。幾年前，榮辰置業(yè)承接了蘇州火車站周邊“平江生活廣場”定銷房項目的開發(fā)建設(shè)，于是在2012年7月份，以此項目建設(shè)作為資金用途，通過山東信托發(fā)行了這個單一資金信托。一位江蘇地區(qū)投資者王先生表示，2012年自己通過中航信托南京分部購買了50萬元的有限合伙基金，投資于這款單一資金信托，9%的預(yù)期年化收益。但是，到2013年7月項目到期的時候，榮辰置業(yè)并未如期償付本息。經(jīng)過多次追討，目前還是有部分資金沒有兌付。

投資者王先生表示，當(dāng)初中航信托南京分部銷售人員曾強調(diào)，蘇州土地儲備中信承諾的回購款接近一個億，單次一項就可以基本覆蓋信托本息。推介材料顯示，信托收益和還款來源分為兩部分，一部分是蘇州國土資源局回購款，另一部分是地下一層8000平米小商品市場的經(jīng)營租賃收益約1.4億元。

在信托投資者看來，光看收益和還款來源就是個不錯的項目。經(jīng)過進一步考察，投資者得知，該信托還設(shè)置了土地抵押擔(dān)保，以平江廣場項目16畝地塊作為抵押，價值約1.28億元。此外，中元國信信用擔(dān)保有限公司（以下稱“中元國信”）無條件承諾以不低于委托人本息收購榮辰置業(yè)應(yīng)收賬款收益權(quán)?？梢?，不論對企業(yè)資質(zhì)，還是對項目抵押擔(dān)保的情況來看，這項計劃貌似是”穩(wěn)賺不賠”型。但結(jié)果卻出人意料，2013年8月信托計劃到期，投資者并沒有如期拿到資金。

緊接著，榮辰置業(yè)的一系列解釋“出臺”：項目消防驗收沒過，沒拿到銷售許可證，無法回籠資金，信托兌付延期一個月到9月18日；承諾2013年10月15日前還本付息，如逾期不付，啟動擔(dān)保代償流程；10月中旬，資金要延期三個月……但是，截至到目前，擔(dān)保方中元國信一直未予以代償，也未啟動平江廣場項目的拍賣處置流程?？磥韮陡?，并不如想象的那般順利。

從該信托計劃的本身來看，通常購買信托門檻是100萬元，并且需要投資于集合資金信托。但是投資者卻是以50萬元投資了山東信托的單一資金計劃。這是因為榮辰置業(yè)此次募集資金采用了FOT模式，也就是單一信托背后隱藏了一款有限合伙基金。這種模式被稱為“小信托，近兩年瘋狂發(fā)展，依賴于低至20萬到50萬元低認購門檻，以及期限錯配的運作模式。當(dāng)企業(yè)資金鏈斷裂時，往往會出現(xiàn)基金公司讓投資者找信托公司，信托公司則讓投資者找基金公司的“真空”現(xiàn)象。當(dāng)然，上述投資者確實被“踢了皮球”。一位銀行系信托公司人士表示，在FOT模式中，很難從項目協(xié)議中看出信托公司是通道還是主導(dǎo)地位。多數(shù)情況下，信托公司僅充當(dāng)一個通道，收取一定通道費。

種種問題凸顯，但是最主要的原因還是資金鏈斷裂。那該項目的資金鏈是如何斷裂的呢？

據(jù)榮辰置業(yè)內(nèi)部相關(guān)人士透露，這一項目是蘇州政府的一個定向銷售項目，商鋪將對特定人群銷售。但由于這部分人群對政府劃定的銷售價格不滿意，使得項目停滯。而榮辰置業(yè)已經(jīng)啟動新的融資來進行周轉(zhuǎn)，最近蘇州政府而已表態(tài)，該項目很快可按原定價格向固定人群掛牌銷售，若對方未予以認購，相應(yīng)商鋪將公開銷售，資金將很快回籠。

跳到地產(chǎn)信托的大格局來看，一方面是房地產(chǎn)信托到期規(guī)模巨大，另一方面是信托融資規(guī)模的下降，對一些長期項目而言，是否都會造成資金鏈斷裂？對此，業(yè)內(nèi)人士指出，并非所有房地產(chǎn)項目都要通過信托來借新還舊，“需要對接的只是極其個別的項目”。

某大型信托公司人士指出，去年不少“中”字頭信托公司已經(jīng)提前兌付了很多房地產(chǎn)信托。一方面是因為擔(dān)憂風(fēng)險，另一方面則是這部分項目已提前收回資金，或者找到新的接手資金。這些接手資金一部分是來自于銀行，另一部分則是來自資管項目。

謹防信托風(fēng)險擴散

在地產(chǎn)信托兌付的壓力之下，信托公司對于地產(chǎn)信托更加謹慎。多位信托業(yè)內(nèi)人士表示，從2013年開始地產(chǎn)信托就進行業(yè)務(wù)調(diào)整，今年以來對地產(chǎn)信托把關(guān)更加趨于嚴格。具體操作上，一方面盡量規(guī)避三四線城市，主要在北上廣等一線城市選項目，更進一步加強了對融資方的篩選，多只限于對一些大的房地產(chǎn)商提供融資。

據(jù)用益信托統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，中信信托、外貿(mào)信托等多家信托公司今年以來發(fā)行的集合地產(chǎn)信托都在個位數(shù)，中融信托的集合地產(chǎn)信托規(guī)模為74.4億元，同比下降超五成。

2014年5月中旬，信托業(yè)史上監(jiān)管最嚴的“99號文”《銀監(jiān)會辦公廳關(guān)于信托公司風(fēng)險監(jiān)管的指導(dǎo)意見》實施細則正式浮出水面。在“規(guī)范產(chǎn)品營銷”方面，細則對“99號文”中關(guān)于“堅持私募標準，不得向不特定客戶發(fā)送產(chǎn)品信息；在產(chǎn)品營銷時，向投資人充分揭示風(fēng)險，不得存在虛假披露、誤導(dǎo)性銷售等行為”等要求做出進一步重申，對集合信托產(chǎn)品“進行公開營銷宣傳”明令禁止。

對于投資者來說，信托兌付危機也給他們上了一課。正如財經(jīng)學(xué)者葉檀說的，必須深刻地認識到一點，中國金融市場信用的建立，將建立在民間投資者的一片哀鴻中，正如“股市有風(fēng)險”的認識建立在普通投資者的累累虧損中。

葉檀指出，現(xiàn)在投資者仍舊希望沿襲傳統(tǒng)，由其他金融機構(gòu)接盤，或者進入重組階段，獲得足額本息兌付。這是不可能實現(xiàn)的幻想，中國的貨幣政策已經(jīng)發(fā)生了天翻地覆的變化，隨著經(jīng)濟結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，接盤者將在長時間面臨資產(chǎn)貶值的調(diào)整，所以都不會選擇做充當(dāng)炮灰的活雷鋒。是否所有損失都由投資者承擔(dān)？理論上是的。雖然在購買信托時，有的推銷員暗示保本或高收益，但是不能作為法律證據(jù)。不過對于明確的欺詐，有關(guān)部門絕不應(yīng)該坐視不理，欺詐訂立的合同是無效合同。

不論如何，對于中小投資者而言，牢記風(fēng)險與收益匹配、天上不會掉餡餅的箴言，尤其在制度不完善、誠信缺失的市場，貪婪的散戶是他人砧板上永遠的魚肉。