基于會(huì)計(jì)和稅收視角下對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的思考

孫秋紅++++李薇

摘要：不動(dòng)產(chǎn)登記是一項(xiàng)重要的物權(quán)法制度，在物權(quán)法體系中具有重要的地位。2007年，我國(guó)通過(guò)了《物權(quán)法》，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行了總體的規(guī)定，但并不十分完善，我國(guó)至今也沒(méi)有形成一個(gè)成熟的、統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記的立法理論框架。因此，我國(guó)在不動(dòng)產(chǎn)登記方面的理論研究與實(shí)踐探索任重而道遠(yuǎn)。本文基于會(huì)計(jì)和稅收的視角，針對(duì)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善進(jìn)行了研究和探討。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記 物權(quán)法 稅收 完善

目前，土地和房屋被視作我國(guó)最重要也是最常見(jiàn)的兩類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)，但在我國(guó)很多地方，房屋及其所在的土地是分別登記的，信息支離破碎，缺乏完整性。因此，完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度對(duì)我國(guó)社會(huì)發(fā)展具有相當(dāng)重要的意義。有專(zhuān)家指出，不動(dòng)產(chǎn)登記制度之所以加速落地的主要原因是為了推進(jìn)房產(chǎn)稅立法進(jìn)程，只有全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記，完善相關(guān)法律才能掌握納稅人在全國(guó)擁有房地產(chǎn)的信息，從而保障稅收的公平。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記的意義

不動(dòng)產(chǎn)是社會(huì)生產(chǎn)和發(fā)展的重要組成部分，而不動(dòng)產(chǎn)登記為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)提供法律保障，是物權(quán)依法獲得承認(rèn)和保護(hù)的根本。通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記明確物權(quán)狀態(tài)，并清晰記載，從而達(dá)到保護(hù)物權(quán)、維持社會(huì)經(jīng)濟(jì)程序的目的。

首先，不動(dòng)產(chǎn)登記可以確定權(quán)利歸屬，維護(hù)個(gè)人財(cái)產(chǎn)。而不動(dòng)產(chǎn)交易實(shí)質(zhì)上是指物權(quán)的轉(zhuǎn)移，為了維護(hù)交易秩序，防止欺詐行為的發(fā)生，必須通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記才能賦予交易安全性。其次，通過(guò)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記，可以確保相關(guān)信息的真實(shí)性，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)可以充分依賴(lài)登記內(nèi)容，從而達(dá)到省時(shí)省力的目的，提高交易的效率。

二、會(huì)計(jì)和稅收視角下的不動(dòng)產(chǎn)登記

目前，我國(guó)尚無(wú)立法對(duì)自然人名下土地和房屋等不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行明確限定，不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)立法也不完善，這直接導(dǎo)致國(guó)家不能及時(shí)收到相關(guān)人的納稅。在公元前548年的春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期，楚國(guó)便進(jìn)行了“書(shū)土田”改革，目的就是將全國(guó)范圍內(nèi)的土地登記在冊(cè)，以征收賦稅；清朝時(shí)期，土地更是形成了“丈量有冊(cè)，墾報(bào)有冊(cè)，過(guò)戶(hù)有冊(cè)，實(shí)征有冊(cè)?！钡木置鎉。雖然，現(xiàn)代不動(dòng)產(chǎn)登記制度著重物權(quán)公示、保障交易安全、土地利用、土地資源管理等目標(biāo)，但是，進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記依然可以在一定程度上保障國(guó)家的財(cái)稅收入和行政管理。

我國(guó)財(cái)政收入的主要來(lái)源，就是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行征稅和規(guī)劃利用。因此，國(guó)家應(yīng)該通過(guò)立法，并嚴(yán)格貫徹執(zhí)行相關(guān)法律法規(guī)，落實(shí)宏觀調(diào)控措施，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記事項(xiàng)，對(duì)每一個(gè)物權(quán)人名下土地和房屋等不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行數(shù)量限定，這樣不僅能保障國(guó)家財(cái)稅收入，還能調(diào)控我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)局勢(shì)。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的完善

目前，我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記通過(guò)兩種方式實(shí)行：一是不同登記機(jī)關(guān)分別負(fù)責(zé)；二是同一登記機(jī)關(guān)根據(jù)性質(zhì)的不同，由不同級(jí)別的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。這兩種方式必然導(dǎo)致信息分散和沖突，損害物權(quán)人利益的同時(shí)，也造成了登記制度的混亂，導(dǎo)致我國(guó)財(cái)稅收入受到威脅。例如：廣州市、深圳市和珠海市實(shí)行了土地和房屋統(tǒng)一登記，而在廣東省一級(jí)和該省其他城市卻仍然實(shí)行土地和房屋的分別登記管理因此，要結(jié)束這種混亂的制度，就要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記機(jī)關(guān)進(jìn)行完善統(tǒng)一，明確不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的責(zé)任，完善其賠償制度。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)審查標(biāo)準(zhǔn)的完善

提高不動(dòng)產(chǎn)登記效率、降低不動(dòng)產(chǎn)登記成本的一個(gè)有效途徑，就是完善不動(dòng)產(chǎn)登記的程序，即審查登記申請(qǐng)的合法性。這就需要將不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人、申請(qǐng)文件、登記申請(qǐng)的受理及駁回以及其他具體程序等統(tǒng)一規(guī)定[2]。嚴(yán)格實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)登記審查是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必經(jīng)之路，有利于保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益和不動(dòng)產(chǎn)交易的安全性。因此，為確保登記內(nèi)容的真實(shí)可信，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)該對(duì)申請(qǐng)人提出的內(nèi)容進(jìn)行嚴(yán)格審查。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記信息查詢(xún)制度的完善

我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記制度目前尚不完善，而登記本身具有秘密性，不完善的不動(dòng)產(chǎn)登記制度使公示公信力“形同虛設(shè)”。不動(dòng)產(chǎn)登記是宣示物權(quán)、保障安全交易的主要手段，因此，我國(guó)應(yīng)當(dāng)完善不動(dòng)產(chǎn)登記信息公開(kāi)查詢(xún)的制度，即向社會(huì)公開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)登記簿，為公眾提供信息查詢(xún)，從而達(dá)到促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)順利流轉(zhuǎn)的目的。

不動(dòng)產(chǎn)登記的有關(guān)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)充分利用高科技，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記信息進(jìn)行數(shù)據(jù)化處理，使當(dāng)事人不必去翻厚厚的不動(dòng)產(chǎn)登記簿，就能查詢(xún)到相關(guān)信息，這樣做不僅能為他們提供方便，還能及時(shí)避免不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程中產(chǎn)生的漏記、錯(cuò)記現(xiàn)象。

四、結(jié)束語(yǔ)

房屋和土地等不動(dòng)產(chǎn)資源，關(guān)系著我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的進(jìn)步與發(fā)展，和諧與穩(wěn)定。完善不動(dòng)產(chǎn)登記制度，形成完善的立法規(guī)范，不僅能維護(hù)個(gè)人財(cái)產(chǎn)、合法權(quán)益，更能保障國(guó)家財(cái)政稅收，是社會(huì)建設(shè)過(guò)程中必不可少的一個(gè)環(huán)節(jié)。隨著法治社會(huì)的不斷進(jìn)步，不動(dòng)產(chǎn)登記制度必然在實(shí)踐中得以完善。

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