淺析土地增值稅清算困難的原因及對(duì)策

李長(zhǎng)纓

摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，稅收也在不斷的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的稅源也在不斷的發(fā)展壯大，因而稅收的管理工作已經(jīng)迫在眉睫。其中土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的一個(gè)非常重要的稅種，對(duì)其進(jìn)行研究是非常必要的。對(duì)土地增值稅的清算工作是稅收征收管理中的難點(diǎn)問(wèn)題，必須加強(qiáng)對(duì)工作中的難點(diǎn)以及重點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行分析，找出導(dǎo)致清算工作困難的原因，并且采取有效的措施加強(qiáng)對(duì)其進(jìn)行處理，正確引導(dǎo)征管工作的開(kāi)展，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 土地增值稅 困難 原因 對(duì)策

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的各種稅收中，土地增值說(shuō)是一種比較復(fù)雜的稅種，復(fù)雜的原因在于對(duì)其的清算工作存在很多的難點(diǎn)，很多因素都對(duì)土地增值稅的清算工作產(chǎn)生影響。在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地增值稅管理時(shí)，一般主要是根據(jù)建筑物的不同類(lèi)型對(duì)預(yù)征比例進(jìn)行確定，等到滿足清算條件之后再進(jìn)行清算工作，所以說(shuō)清算工作是征收管理工作中的重要內(nèi)容之一，是土地增值稅征收管理的重要環(huán)節(jié)，必須加強(qiáng)對(duì)其的研究。

一、土地增值稅及清算概念

（一）土地增值稅的定義和目的

土地增值稅主要產(chǎn)生在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，會(huì)涉及到一些對(duì)國(guó)有土地的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，在對(duì)其進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中單位或者個(gè)人會(huì)得到一些轉(zhuǎn)讓的收入，同時(shí)也會(huì)發(fā)生一定的成本費(fèi)用（取得土地使用權(quán)所支付的金額；開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本；開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用；舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；其他加計(jì)扣除項(xiàng)目），而土地增值稅就是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額（收入-允許規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額）按相應(yīng)稅率計(jì)算征收的一種稅種。進(jìn)行土地增值稅的征收主要有以下幾點(diǎn)目的：一是可以對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)進(jìn)行有效的規(guī)劃，能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的調(diào)控力度進(jìn)行加強(qiáng)；二是可以有效的對(duì)目前房?jī)r(jià)上漲飛速的現(xiàn)象進(jìn)行避免，并且能夠?qū)σ驗(yàn)榉績(jī)r(jià)上漲快而產(chǎn)生的炒房的現(xiàn)象進(jìn)行有效的避免和抑制；三是可以將我國(guó)的土地的利用率進(jìn)行有效的提高；四是能夠合理的將國(guó)家財(cái)政的收入進(jìn)行增加，同時(shí)還能夠?qū)?guó)家參與到國(guó)有土地增值收益的分配方式進(jìn)行規(guī)范。

（二）土地增值稅清算的定義

在進(jìn)行土地增值稅的征收過(guò)程中，不可避免的會(huì)涉及到土地增值稅的清算問(wèn)題，進(jìn)行合理的、準(zhǔn)確的清算是土地增值稅清算的最終目標(biāo)。土地增值稅就是在需要納稅的人在滿足該稅種的清算條件之后，再根據(jù)相關(guān)要求和規(guī)范，對(duì)所需要納稅的具體數(shù)額進(jìn)行確定的和計(jì)算的工作。土地增值稅的清算工作是非常困難的，與土地增值稅清算相關(guān)的法律與規(guī)范也是比較多的，所以，必須嚴(yán)格按照清算程序，嚴(yán)格遵守法律，同時(shí)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際，進(jìn)行合理的清算。

二、土地增值稅清算困難的原因及對(duì)策

（一）拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的影響和處理

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在拆遷過(guò)程，支付給被拆遷人（涉及農(nóng)民、城市居民等個(gè)人）的拆遷補(bǔ)償費(fèi)，一般無(wú)法取得合法有效憑證，但對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，又確實(shí)是發(fā)生了開(kāi)發(fā)費(fèi)用，因此一直困擾著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算。

為了對(duì)拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行合理的確定，必須根據(jù)以下方法以及順序?qū)ζ髽I(yè)實(shí)際應(yīng)該扣除的拆遷補(bǔ)償費(fèi)用進(jìn)行確定：

（1）對(duì)于某個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地方政府明確規(guī)定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，按政府文件標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；

（2）對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目沒(méi)有地方政府明確規(guī)定拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的，由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)赝?lèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地方政府規(guī)定的拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定；

（3）對(duì)于支付個(gè)人拆遷補(bǔ)償費(fèi)的確認(rèn)，當(dāng)?shù)囟悇?wù)局可以以拆遷的合同、被拆遷房屋的房產(chǎn)證、被拆遷人身份證、戶口本和簽收花名冊(cè)或簽收憑證為主要依據(jù)來(lái)確定具體補(bǔ)償金額。

（二）利息支出扣除問(wèn)題的影響和處理

根據(jù)國(guó)家對(duì)于土地增值稅清算相關(guān)問(wèn)題的通知可以得出以下幾點(diǎn)：

一是在財(cái)務(wù)費(fèi)用中涉及到的利息的支出，只要是能夠以轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑶夷軌驅(qū)鹑跈C(jī)構(gòu)進(jìn)行有效的證明的，那么可以根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行利息的扣除，但是需要指出的是扣除的最高的金額不應(yīng)該比按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額高。對(duì)于其他一些房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，扣除的金額應(yīng)該以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本和取得土地使用權(quán)所支付的金額為主要依據(jù)進(jìn)行扣除，通常是兩者相加之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。

二是如果沒(méi)有辦法提供金融機(jī)構(gòu)證明或者計(jì)算分?jǐn)偡康禺a(chǎn)項(xiàng)目的利息的，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利息的扣除需要根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本以及取得土地使用權(quán)所支付的金額進(jìn)行確定，通常應(yīng)該是兩者金額相加之和的5%以內(nèi)。

三是如果全部是使用自己的資金，不存在利息支出的，那么需要根據(jù)第一點(diǎn)進(jìn)行確定。

土地增值稅出臺(tái)的時(shí)機(jī)市場(chǎng)通脹壓力很大，銀行利率在高位運(yùn)行，企業(yè)融資費(fèi)用非常之高，隨著國(guó)家整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，銀行利率一降再降，許多企業(yè)實(shí)際發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用已經(jīng)低于取得土地使用權(quán)價(jià)格和開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施成本之和的5%。這時(shí)，部分開(kāi)發(fā)企業(yè)以不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明為借口，以不能完整提供資料為借口，要求執(zhí)行“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按照上述兩點(diǎn)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除”。

通過(guò)上文所述，如果全部是使用自己的資金，不存在利息支出的，那么需要根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用以取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)進(jìn)行計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向金融機(jī)構(gòu)以外的單位和個(gè)人借款利息，無(wú)法取得金融機(jī)構(gòu)證明，利息支出和其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。

（三）地下車(chē)位的成本稅前扣除界定的影響和處理

目前，銷(xiāo)售人防車(chē)位是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍現(xiàn)象。土地增值稅清算的相關(guān)文件中對(duì)于人防工程的支出界定一直未明確。盡管銷(xiāo)售車(chē)位簽訂的合同性質(zhì)上應(yīng)當(dāng)屬于租賃合同，但對(duì)于人防工程的所有權(quán)一直有一定的爭(zhēng)議。

我個(gè)人認(rèn)為對(duì)于利用人防工程修建的地下停車(chē)場(chǎng)（或地上車(chē)庫(kù)）簽訂轉(zhuǎn)讓使用權(quán)合同的，應(yīng)按規(guī)定計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除合理計(jì)算分?jǐn)偟南嚓P(guān)成本、費(fèi)用。出租使用的，按房屋租賃計(jì)算營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅，不得在清算中扣除分?jǐn)偟南嚓P(guān)成本、費(fèi)用。endprint

（四）清算時(shí)間對(duì)土地增值稅的影響和處理

在實(shí)際工作中，清算的時(shí)間直接影響稅款入庫(kù)時(shí)間，具體有以下兩種情況：一是企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的工程結(jié)算具有滯后性，而且項(xiàng)目開(kāi)發(fā)多分期進(jìn)行，建筑安裝成本結(jié)轉(zhuǎn)不及時(shí)，公共配套設(shè)施費(fèi)用尚未全部發(fā)生，竣工決算遲遲不做，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本不真實(shí)。二是房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目大部分已銷(xiāo)售，有的剩余一些普通住房，有的剩余一些商鋪，因預(yù)售許可證未滿三年，當(dāng)前的清算原則就是把未售部分的成本剔除，不進(jìn)行清算，這就存在二次清算的需要。二次清算就可能存在適用稅率不一樣，對(duì)稅款造成影響。如果對(duì)項(xiàng)目全部重新清算，將再次耗費(fèi)人力和時(shí)間，無(wú)疑會(huì)加大稅收成本。

我個(gè)人認(rèn)為對(duì)于成片開(kāi)發(fā)分期清算項(xiàng)目的成本費(fèi)用，在分期清算時(shí)，應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)偳逅?，整體項(xiàng)目終了后不再進(jìn)行調(diào)整分?jǐn)偅@樣既節(jié)約了清算成本，又不至于因?yàn)轫?xiàng)目開(kāi)發(fā)的時(shí)間性影響清算進(jìn)程。

（五）對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的界定影響和處理

目前，部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了制造銷(xiāo)售火爆假象或囤積房產(chǎn)估價(jià)待售，進(jìn)行所謂的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品自用，然后在價(jià)高時(shí)以二手房交易處理，在這樣的情況下進(jìn)行成本的核算時(shí)，可以根據(jù)我國(guó)相關(guān)條例的內(nèi)容進(jìn)行確定，條例規(guī)定：“舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)?！边M(jìn)而擴(kuò)大清算扣除成本，造成土地增值稅的流失。

我個(gè)人認(rèn)為應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自用商品房采取進(jìn)一步的二手房概念定義，如可以規(guī)定對(duì)已自用或出租使用年限在五年以上（含五年）或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)辦理了該商品房產(chǎn)權(quán)證再銷(xiāo)售的，按照轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的政策規(guī)定繳納土地增值稅，否則，仍需列入土地增值稅清算的范圍。

三、結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的一個(gè)非常主要的稅種就是土地增值稅，他對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是非常重要的，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)的影響是非常大。在對(duì)土地增值說(shuō)進(jìn)行清算的過(guò)程中，必須按照規(guī)定的清算方法進(jìn)行，并且對(duì)清算過(guò)程中的難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行有效的分析，找出能夠?qū)﹄y點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行解決的策略，保證土地增值稅清算工作的準(zhǔn)確性和合理性。

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