制度環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展經(jīng)營的影響

蔚然風(fēng)++楊紅燕+李艷麗

引言

自20世紀(jì)70年代開始，隨著經(jīng)濟(jì)全球化的不斷發(fā)展，企業(yè)為了追求利潤最大化，開始在全球范圍內(nèi)配置資源。與此同時，中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展，在20世紀(jì)末，國內(nèi)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展逐漸增多，而且形式非常多樣化，房地產(chǎn)行業(yè)跨區(qū)域發(fā)展更是明顯。

隨著中國經(jīng)濟(jì)的不斷增長和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的逐步加快，房地產(chǎn)業(yè)獲得了巨大發(fā)展，已經(jīng)成為我國重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一。我國大型房地產(chǎn)企業(yè)明顯加快了跨區(qū)域發(fā)展的步伐，中國房地產(chǎn)TOP100研究組在2004年發(fā)布的房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)名單中，跨區(qū)域發(fā)展的企業(yè)占比達(dá)到總數(shù)的43.0%。截至2008年，中國指數(shù)研究院的研究表明，目前中國房地產(chǎn)企業(yè)排名在100以內(nèi)的，約有50%的企業(yè)都在實(shí)施跨區(qū)域發(fā)展，并且?guī)缀跛械姆康禺a(chǎn)上市公司都在實(shí)施跨區(qū)域運(yùn)營。截至2011年末，規(guī)模相當(dāng)?shù)?0家企業(yè)中，恒大進(jìn)入城市數(shù)量突破100個，萬科進(jìn)入城市數(shù)量達(dá)到51個，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)進(jìn)入城市數(shù)量達(dá)到19個。近年來，我國土地使用權(quán)出讓制度由協(xié)議劃撥向“招拍掛”轉(zhuǎn)變，這為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行跨區(qū)域擴(kuò)張?zhí)峁┝肆己脵C(jī)遇。企業(yè)實(shí)施跨區(qū)域戰(zhàn)略同時，開始有意識地注重項目在一線、二線、三線、四線城市之間的組合。房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展是企業(yè)擴(kuò)張過程中企業(yè)規(guī)模與實(shí)力不斷增長的過程，也是品牌企業(yè)迅速實(shí)現(xiàn)規(guī)?；穆窂剑依谄髽I(yè)分?jǐn)傉唢L(fēng)險、市場風(fēng)險。

事實(shí)上，特定經(jīng)濟(jì)環(huán)境的因素，例如產(chǎn)權(quán)制度、司法制度、勞動市場制度等影響著企業(yè)的跨區(qū)域發(fā)展，同時也影響著企業(yè)業(yè)績（Commander & Svejnar，2011）。目前中國正處于轉(zhuǎn)軌階段，正式制度和規(guī)則仍然不健全（Peng & Zhou，2005），以產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)的法律框架缺失（Litwack，1991），這一定程度上限制了法律法規(guī)的作用范圍，導(dǎo)致法律法規(guī)缺乏連續(xù)性和一致性，從而使得政策環(huán)境缺乏穩(wěn)定性和預(yù)見性，市場交易費(fèi)用高昂（Park & Luo，2001）。

跨區(qū)域發(fā)展的涵義

經(jīng)過30多年的改革開放，中國經(jīng)濟(jì)的市場化程度雖然還沒有達(dá)到完全的市場經(jīng)濟(jì)體制，但是已經(jīng)有了長足的進(jìn)步。在實(shí)施市場化改革后，區(qū)域之間的巨大差異成為改革后果的一個顯著特點(diǎn)，并且表現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度、增長模式、制度變遷程度等各個方面（Nee，1996）。發(fā)達(dá)地區(qū)競爭激烈、發(fā)展空間較小，而一些欠發(fā)達(dá)地區(qū)競爭程度低、發(fā)展空間較大。因此，發(fā)達(dá)地區(qū)很多卓有遠(yuǎn)見的公司經(jīng)過快速發(fā)展，企業(yè)規(guī)?？焖賶汛螅⒘撕玫墓芾碇贫?、創(chuàng)新的營銷方式、新穎的產(chǎn)品和融資能力，并且開始“流動”到二、三、四線城市。

跨區(qū)域發(fā)展是優(yōu)勢企業(yè)通過生產(chǎn)資本的跨地區(qū)轉(zhuǎn)移，實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)化配置的一種重要的戰(zhàn)略擴(kuò)張形式。而優(yōu)勢企業(yè)具有的核心能力可轉(zhuǎn)移性（Prahalad & Hamel，1990）是跨地區(qū)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。在全球化的大背景下，依托“走出去”的發(fā)展戰(zhàn)略，憑借自身的核心競爭力，企業(yè)只有生產(chǎn)出具有高科技、高效用的產(chǎn)品才能占領(lǐng)國際國內(nèi)市場。

根據(jù)已有的文獻(xiàn)研究（Dunning，1977等），可以將企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的決定性因素歸結(jié)為獲得區(qū)位優(yōu)勢和獲得規(guī)模經(jīng)濟(jì)。

一是獲得區(qū)位優(yōu)勢。傳統(tǒng)的區(qū)位理論認(rèn)為，企業(yè)區(qū)位選擇的關(guān)鍵性要素是指通過降低企業(yè)的生產(chǎn)成本（包含勞動力成本與運(yùn)輸成本在內(nèi)的生產(chǎn)成本總和），從而獲得競爭優(yōu)勢。Dunning（1981）的研究指出，區(qū)位優(yōu)勢的來源可以分為幾個方面，包括地區(qū)性特有資源、不可轉(zhuǎn)移或無法避免的成本以及從生產(chǎn)地到銷售市場所耗運(yùn)輸?shù)馁M(fèi)用等。

二是獲得規(guī)模經(jīng)濟(jì)。規(guī)模經(jīng)濟(jì)理論認(rèn)為，任何一個經(jīng)濟(jì)單位或?qū)嶓w要取得更大的經(jīng)濟(jì)效益，都必須要有一定的經(jīng)營規(guī)模。關(guān)于對銀行業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的研究相對較多，Berger， Demsetz & Strahan（1999）以美國20世紀(jì)90年代初的銀行為研究對象，研究發(fā)現(xiàn)，跨區(qū)域發(fā)展是銀行獲得規(guī)模經(jīng)濟(jì)的主要原因，具體表現(xiàn)為同一銀行金融機(jī)構(gòu)在不同地區(qū)銷售的金融產(chǎn)品的整合效應(yīng)。另外，也有研究發(fā)現(xiàn)，銀行機(jī)構(gòu)既可以從其分支機(jī)構(gòu)的資金市場獲得配置收益，也可以從其內(nèi)部資本市場的資源配置中獲益。當(dāng)?shù)赜蛳拗迫∠?，具有分支機(jī)構(gòu)的銀行比單一銀行相對更穩(wěn)定；相比而言，擁有廣泛分支網(wǎng)點(diǎn)的大銀行機(jī)構(gòu)比單一銀行機(jī)構(gòu)更有競爭力（Allen et al.，2000）。Calem & Nakamura（1998）研究發(fā)現(xiàn)，在偏遠(yuǎn)地區(qū)，規(guī)模不斷增大的分支銀行機(jī)構(gòu)與單一制銀行相比，其市場控制力相對較高，從而增加了銀行機(jī)構(gòu)的有效市場規(guī)模?？傊?，跨區(qū)域發(fā)展可以促使企業(yè)獲得規(guī)模經(jīng)濟(jì)、追求協(xié)同財務(wù)效應(yīng)、實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營以及促使市場控制力的增強(qiáng)等目標(biāo)。

相關(guān)研究概述

他山之石，可以攻玉。企業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營是學(xué)術(shù)圈研究的熱點(diǎn)話題之一，國內(nèi)外的研究成果已然很豐富。

（一）跨區(qū)域發(fā)展與績效

企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展對企業(yè)績效的影響研究從20世紀(jì)70年代開始，學(xué)者們從不同的理論視角不斷地進(jìn)行探索。

有的學(xué)者基于傳統(tǒng)的對外投資理論，認(rèn)為跨區(qū)域發(fā)展會給企業(yè)帶來凈效益（Delios et al.，1999）；Buckley & Casson（1976）在企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的經(jīng)營理論中引入了科斯的交易成本理論。內(nèi)部化的內(nèi)涵指企業(yè)以內(nèi)部市場來替代外部市場，從而有效解決市場不完全性帶來的問題。企業(yè)通常以利潤最大化為經(jīng)營目標(biāo)，但是由于市場的不完全性，一些中間產(chǎn)品，如營銷知識和科技等通常通過外部市場來交易，目標(biāo)往往很難實(shí)現(xiàn)；但是內(nèi)部市場的建立，企業(yè)可以有效避免市場的不完全性，通過對內(nèi)部資源的配置實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營效率。

Chan， Makino & Isobe（2010）的研究探討在美國和中國的次國家區(qū)域外國子公司的績效影響。研究結(jié)果表明，國家次級區(qū)域在解釋外國子公司績效上顯著，從而證實(shí)了它作為公司績效補(bǔ)充的重要性。這項研究還表明，在中國地方區(qū)域的影響遠(yuǎn)比其在美國的影響大，從而表明，區(qū)域差異對于公司業(yè)績的解釋力，新興經(jīng)濟(jì)體比在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的更重要。endprint

Ma， Li & Wang（2013）的研究探討了地方政府對于跨國企業(yè)子公司績效變化的影響程度。他們的研究樣本選擇了中國1998-2006年間全球財富500強(qiáng)企業(yè)子公司。結(jié)果表明，不僅是地方政府的影響可以顯著解釋公司績效的變化，而且行業(yè)、母公司和母國的影響也是顯著的。進(jìn)一步研究表明，地方政府的影響往往在中國加入WTO之前，以及在該國欠發(fā)達(dá)地區(qū)的影響力更大。他們的研究結(jié)果強(qiáng)調(diào)了在國際企業(yè)研究中，要重視地方政府在塑造企業(yè)戰(zhàn)略和國際企業(yè)績效中直接和間接的作用。

（二）制度環(huán)境的影響

各國的市場化進(jìn)程都在不斷地推進(jìn)（Miller & Eden，2006；Lin et al.，2009），在一國內(nèi)不同區(qū)域的市場化進(jìn)程也在不斷變化（Meyer & Nguyen，2005；Wright et al.，2005）。目前，新興市場國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型時期（Meyer & Nguyen，2005）。相比發(fā)達(dá)國家，新興市場國家經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的過程在空間和結(jié)構(gòu)上存在不均衡（He，Wei & Xie，2008），地區(qū)間經(jīng)濟(jì)更加不平衡（Chang & Xu，2008）。

區(qū)域之間的巨大差異是市場化改革之后中國的一個顯著特點(diǎn)，而這些區(qū)域差異主要體現(xiàn)在制度變遷程度、經(jīng)濟(jì)增長模式、經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度等各個方面。中國的地方實(shí)體（例如，州或?。┮话阃ㄟ^三種方式代表了區(qū)域制度環(huán)境的發(fā)展。第一種方式，次國家區(qū)域的當(dāng)?shù)卣诮⒅贫冉Y(jié)構(gòu)（例如，立法程序、法律的實(shí)施、財產(chǎn)權(quán)保護(hù)）和基礎(chǔ)設(shè)施（例如，運(yùn)輸系統(tǒng)、供電、教育和其他公共服務(wù)）中起著關(guān)鍵的作用（Porter，1990），擁有有關(guān)技術(shù)、實(shí)物資本和人力資本政策制定自主權(quán)（Liu & Li，2006），以及公共財政、稅收減免和政府補(bǔ)貼自主權(quán)（Remick， 2002）。第二種方式，當(dāng)?shù)卣瞥鲆幌盗型苿拥胤浇?jīng)濟(jì)發(fā)展的政策，目的在于吸引外來投資、實(shí)現(xiàn)貿(mào)易往來、建立新的商業(yè)活動、產(chǎn)業(yè)集群升級（Porter，1998，2000）。第三種方式，政府通過保存州或省的歷史和文化遺產(chǎn)，培養(yǎng)居民的歸屬感和認(rèn)同感，促進(jìn)個人和組織網(wǎng)絡(luò)的建立，培育社會資本（Wallis & Dollery，2002）。目前，中國政府政策傾向于支持經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的城市，包括規(guī)模大的城市、經(jīng)濟(jì)特區(qū)、沿海城市，而不是農(nóng)村地區(qū)，包括內(nèi)陸地區(qū)和小的次級市場（Fujita & Hu，2001）。新興市場國家市場不完善、市場中介效率低下和基礎(chǔ)設(shè)施缺乏，所以新興市場國家地區(qū)間經(jīng)濟(jì)更加不平衡（Chang & Xu，2008）。

制度環(huán)境與企業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營的內(nèi)在邏輯

（一）績效是房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營的動力

企業(yè)核心競爭力是用來創(chuàng)造和維持競爭優(yōu)勢的一系列資產(chǎn)和技能的資源所構(gòu)成的，也是企業(yè)進(jìn)行跨地區(qū)發(fā)展的基礎(chǔ)。Wernerfelt & Rumelt（1984），及Barney（1986）等學(xué)者在研究企業(yè)持續(xù)競爭優(yōu)勢時，發(fā)現(xiàn)企業(yè)能夠通過能力與資源的培養(yǎng)與累積，具備持續(xù)的競爭優(yōu)勢且長期的“資源基礎(chǔ)模式”。

優(yōu)勢企業(yè)具有的核心能力的可轉(zhuǎn)移性（Prahalad & Hamel，1990）是跨地區(qū)發(fā)展的重要基礎(chǔ)。關(guān)于跨國投資的研究認(rèn)為，企業(yè)投資的地域范圍越廣，就越可能利用當(dāng)?shù)氐膶?shí)物資產(chǎn)、技術(shù)等有利條件，企業(yè)進(jìn)而將這些知識資產(chǎn)內(nèi)在化并轉(zhuǎn)化為企業(yè)的優(yōu)勢來源?？鐓^(qū)域發(fā)展的企業(yè)可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐纳a(chǎn)要素價格而改進(jìn)生產(chǎn)活動，或利用當(dāng)?shù)厥袌龅挠欣麠l件來降低生產(chǎn)成本。另外，隨著企業(yè)擴(kuò)張范圍的擴(kuò)大，創(chuàng)新的機(jī)會以及企業(yè)利用東道國技術(shù)知識的機(jī)會也會逐漸增加。

跨區(qū)域發(fā)展會給企業(yè)帶來凈效益（Delios & Beamish，1999）。Delios & Beamish（1999）研究發(fā)現(xiàn)，企業(yè)從事海外投資項目數(shù)或直接投資的國家數(shù)與企業(yè)績效呈正相關(guān)關(guān)系。其原因在于跨區(qū)域發(fā)展增加了企業(yè)可以調(diào)動的資源。資源基礎(chǔ)觀將企業(yè)看作是相互聯(lián)系的資源束和資源轉(zhuǎn)換活動（Barney，1991；Colmer，1991）。每個企業(yè)都是獨(dú)特的，這種獨(dú)特性來自它所擁有的資源、彼此之間的匹配和資源運(yùn)用的方式，并會在較長時期內(nèi)存在（Barney，1991）。企業(yè)特有資源包括獨(dú)特的有形資產(chǎn)與無形資產(chǎn)（Eisenhardt & Schoonhoven，1996），例如產(chǎn)品培訓(xùn)、新產(chǎn)品開發(fā)能力及松弛的資源（Wernerfelt，2005）等。企業(yè)所擁有的獨(dú)特資源也被稱為戰(zhàn)略資源，戰(zhàn)略資源具有稀缺、有價值、難以模仿和替代的屬性，并為企業(yè)帶來可持續(xù)性的競爭優(yōu)勢，這也就是企業(yè)績效存在差異的原因。此外，企業(yè)特有資源相互作用的因素組合，也能提供可持續(xù)的競爭優(yōu)勢?？梢哉f，這些資源就是競爭優(yōu)勢的來源和績效的主要驅(qū)動力，沒有任何企業(yè)能夠不憑借資源而獲得競爭優(yōu)勢（Moliterno & Wiersema，2007）。

小島清（1987）將企業(yè)跨區(qū)域投資涉及到的區(qū)位優(yōu)勢按照市場、自然資源、生產(chǎn)要素三個方面進(jìn)行分類。選址于特定位置的企業(yè)能夠使用地區(qū)所擁有的自然資源、市場和生產(chǎn)要素，或者在本地區(qū)使用這些資源會產(chǎn)生更低的成本，從而獲得競爭優(yōu)勢。事實(shí)上，對于發(fā)達(dá)地區(qū)的企業(yè)而言，由于地理位置和優(yōu)越的政策等因素，一些企業(yè)迅速做大做強(qiáng)，投資項目開始向欠發(fā)達(dá)地區(qū)“流動”。然而一些欠發(fā)達(dá)地區(qū)的企業(yè)，無論在企業(yè)自身的資金、管理、品牌效益，還是外部的政府環(huán)境、配套政策等，都無法與一線城市的企業(yè)相比。資源基礎(chǔ)觀認(rèn)為企業(yè)的業(yè)績高低源于企業(yè)資源的異質(zhì)性（Richard，2001）。又由于資源異質(zhì)性是無法模仿的，所以業(yè)績較差的企業(yè)將無法獲取業(yè)績優(yōu)良企業(yè)所具備的資源和能力，這也就是說，業(yè)績優(yōu)良的企業(yè)與業(yè)績低劣的企業(yè)存在無法彌補(bǔ)的差異，并且在給定的同一行業(yè)背景下，此差異至少不會減小，甚至出現(xiàn)增大的趨勢。因?yàn)閺?qiáng)者越強(qiáng)，弱者越弱，強(qiáng)者與弱者本身就在市場上起到了一個信號的作用，強(qiáng)者擁有了進(jìn)一步獲取并控制資源的基礎(chǔ)，而弱者卻不具備基于現(xiàn)有的資源獲得新資源的能力。因而，在市場中，二三線城市企業(yè)明顯在競爭中處于劣勢，而且與一線城市企業(yè)間的差距會越來越大，出現(xiàn)強(qiáng)者越強(qiáng)，弱者越弱的局面。endprint

因此，當(dāng)企業(yè)由發(fā)達(dá)地區(qū)轉(zhuǎn)向欠發(fā)達(dá)地區(qū)的過程中，兩地企業(yè)間資源明顯存在差異，發(fā)達(dá)地區(qū)企業(yè)很容易獲得好的績效。

（二）制度環(huán)境影響企業(yè)經(jīng)營

企業(yè)總是處于特定的制度環(huán)境中（Williamson，2000），這些制度因素影響經(jīng)濟(jì)活動的生產(chǎn)率、公司戰(zhàn)略選擇（Peng，2003）和公司的盈利能力（Khanna & Rivkin，2001；North，1990）。它們也為經(jīng)濟(jì)行為發(fā)展路徑的形成提供了特殊的地方條件（Scott & Storper，2007）。這些路徑的發(fā)展存在依賴性，深深的植根于當(dāng)?shù)氐奈幕⑶也粫囊粋€次國家區(qū)域轉(zhuǎn)移到另一個（Storper，1995），次國家區(qū)域制度因素便對公司行為和業(yè)績產(chǎn)生了持續(xù)的影響。

沒有一個組織控制著它生存發(fā)展所需要的所有資源，組織的資源包括資金、顧客、人員、社會合法性以及技術(shù)和物資投入等，獲取和保持資源的能力是組織生存必不可少的（Pfeffer & Salancik，1978）。在不同地區(qū)，經(jīng)濟(jì)、政治和社會因素存在差異。這些差異為公司投資創(chuàng)造了機(jī)會，也使得這些公司投資面臨著一定的挑戰(zhàn)，并且影響其業(yè)績。關(guān)于跨國公司的研究認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)制度不完善地區(qū)的公司將面臨著挑戰(zhàn)，然而在經(jīng)濟(jì)制度良好的地區(qū)，有利于加強(qiáng)公司的市場競爭力（McEvily & Zaheer，1999）。Luo & Park（2001）發(fā)現(xiàn)，跨國公司的戰(zhàn)略與當(dāng)?shù)丨h(huán)境緊密相連，它們通常會獲得超額收益。

中國市場幅員廣闊、地區(qū)之間差異性大，并且房地產(chǎn)行業(yè)是與政府關(guān)系最為密切的行業(yè)之一，政府職能部門的工作態(tài)度、行為規(guī)范以及其透明程度等對跨區(qū)域發(fā)展模式也有很重要的影響。與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的地方政策、規(guī)定等主要就是銀行信貸政策、土地和拆遷政策、規(guī)劃設(shè)計限制等。另外，社會人文環(huán)境、消費(fèi)觀念的差異也對房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有重要的影響。房地產(chǎn)開發(fā)的地域性很強(qiáng)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要重視當(dāng)?shù)氐纳鐣?nèi)涵與文化背景。

制度環(huán)境影響著企業(yè)制度適應(yīng)性及其效力發(fā)揮，是企業(yè)難以控制的外生因素之一。在特定時期與階段甚至影響著內(nèi)部權(quán)力結(jié)構(gòu)，企業(yè)內(nèi)部權(quán)力結(jié)構(gòu)變動與外部制度環(huán)境共同決定了企業(yè)治理模式的選擇，而企業(yè)治理模式的選擇是決定企業(yè)績效的關(guān)鍵因素之一。

另外，制度環(huán)境變化影響企業(yè)內(nèi)部權(quán)力運(yùn)行機(jī)制，從而影響企業(yè)戰(zhàn)略決策和執(zhí)行。面對外部復(fù)雜多變的環(huán)境，企業(yè)要想獲得可持續(xù)發(fā)展，必須迅速將外部制度環(huán)境變化的影響傳給企業(yè)各利益相關(guān)者，然后各個利益相關(guān)者之間依據(jù)掌握資源的價值進(jìn)行博弈，重新進(jìn)行權(quán)力的排序。盡管企業(yè)的利益相關(guān)者為了確保自身利益的實(shí)現(xiàn)，都希望能夠影響企業(yè)的戰(zhàn)略決策，但是使命決定著企業(yè)的價值取向和事業(yè)定位，在不同歷史發(fā)展階段和不同使命的企業(yè)中，利益相關(guān)者的重要程度依據(jù)掌握異質(zhì)性資源的重要性而動態(tài)變化，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)權(quán)力運(yùn)行機(jī)制的動態(tài)變化。權(quán)力運(yùn)行機(jī)制的動態(tài)變化勢必影響企業(yè)的戰(zhàn)略決策和執(zhí)行。

因此，跨區(qū)域目的地制度環(huán)境越好，企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展帶來的績效越好，而且總部與跨區(qū)域目的地制度環(huán)境差異越小，企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展對績效的影響越突出。

調(diào)查分析

理論研究發(fā)現(xiàn)，跨區(qū)域發(fā)展對企業(yè)績效具有重要的影響，筆者就該問題，對一些從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理的政府官員或高管進(jìn)行了調(diào)查，并結(jié)合已有研究，識別企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展與績效間關(guān)系以及關(guān)鍵的影響因素。

（一）調(diào)查對象

本文針對房地產(chǎn)業(yè)，調(diào)查對象是房地產(chǎn)企業(yè)的主要經(jīng)理人，及房地產(chǎn)企業(yè)管理機(jī)構(gòu)的主要負(fù)責(zé)人，獲得的一手資料具體包括，企業(yè)發(fā)展資料、帶來區(qū)域情況變化及相關(guān)數(shù)據(jù)等。具體的訪談對象及背景資料，如表1所示。

（二）調(diào)查提綱及問題

調(diào)查的主要問題如下：

第一，在中國發(fā)展現(xiàn)階段的特殊背景下，您認(rèn)為決定企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展成功與否的最關(guān)鍵因素是什么？

第二，是其他城市的哪些優(yōu)勢吸引了公司，決定投資與否會考慮該城市的哪些問題？比如高速公路情況、市區(qū)面積、GDP、FDI等，請您列舉幾項，這些方面您認(rèn)為哪個最重要？哪個次之？

第三，與主要的競爭者在資源占有方面相對比，尤其是當(dāng)?shù)氐母偁幷?，外來房地產(chǎn)公司的優(yōu)劣勢是什么？當(dāng)?shù)馗偁幷叩膬?yōu)劣勢又是什么？請列舉。

第四，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，總部所在城市與項目地城市之間的經(jīng)營環(huán)境有什么樣的差別？

第五，房地產(chǎn)企業(yè)在跨區(qū)域發(fā)展過程中，受到總部外項目所在地區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、政治、制度、人文等環(huán)境的影響嗎？具體的有什么樣的影響？請舉例說明。

第六，除了這些方面，您覺得還有哪些因素影響房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展？

第七，企業(yè)實(shí)施跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略之后，公司獲得的績效如何？

（三）調(diào)查結(jié)果

通過調(diào)查分析，我們發(fā)現(xiàn)，企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展通常會帶來較好的業(yè)績，而且跨區(qū)域發(fā)展兩年左右業(yè)績表現(xiàn)明顯。同時制度環(huán)境（尤其當(dāng)?shù)刂贫拳h(huán)境和當(dāng)?shù)嘏c項目所在地制度環(huán)境差異）等因素會對企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展效果產(chǎn)生明顯影響。

第一，企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展通常會帶來較好的業(yè)績。資源基礎(chǔ)觀將企業(yè)看作是相互聯(lián)系的資源束和資源轉(zhuǎn)換活動，跨區(qū)域發(fā)展增加了企業(yè)可以調(diào)動的資源。對于發(fā)達(dá)地區(qū)的企業(yè)而言，由于地理位置和優(yōu)越的政策等因素，一些企業(yè)迅速做大做強(qiáng)，投資項目開始向欠發(fā)達(dá)地區(qū)流動。然而一些欠發(fā)達(dá)地區(qū)的企業(yè)，無論在企業(yè)自身的資金、管理、品牌效益，還是外部的政府環(huán)境、配套政策等，都無法與一線城市的企業(yè)相比。又由于資源異質(zhì)性是無法模仿的，所以業(yè)績較差的企業(yè)將無法獲取業(yè)績優(yōu)良企業(yè)所具備的資源和能力，這也就是說，業(yè)績優(yōu)良的企業(yè)與業(yè)績低劣的企業(yè)存在無法彌補(bǔ)的差異，并且在給定的同一行業(yè)背景下，此差異至少不會減小，甚至出現(xiàn)增大的趨勢。因此，當(dāng)企業(yè)由發(fā)達(dá)地區(qū)轉(zhuǎn)向欠發(fā)達(dá)地區(qū)的過程中，兩地企業(yè)間資源差異越大，發(fā)達(dá)地區(qū)企業(yè)越容易獲得好的績效。這與Delios & Beamish（1999）等學(xué)者的研究類似。endprint

第二，項目當(dāng)?shù)刂贫拳h(huán)境越好，企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展對績效的影響越突出；而且總部與項目當(dāng)?shù)刂贫拳h(huán)境差異越小，企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展對績效的影響越突出。房地產(chǎn)行業(yè)與政府關(guān)系密切，企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展受到政府部門的工作態(tài)度、行為規(guī)范以及消費(fèi)觀念、社會人文環(huán)境的影響。由于房地產(chǎn)開發(fā)的強(qiáng)地域性，企業(yè)總部所在城市與項目所在城市之間的制度環(huán)境差異越小，企業(yè)資源轉(zhuǎn)移就越容易，那么跨區(qū)域發(fā)展企業(yè)越容易在當(dāng)?shù)厥袌鼋⒏偁巸?yōu)勢，從而獲得良好的績效。相反，如果區(qū)域制度和文化差異太大，企業(yè)相對本地企業(yè)的競爭優(yōu)勢短時間不容易構(gòu)建，反而由于跨區(qū)域發(fā)展企業(yè)需要在熟悉當(dāng)?shù)刂贫拳h(huán)境上付出額外成本，降低了業(yè)績改善的空間，因此跨區(qū)域發(fā)展企業(yè)的業(yè)績改變并不會很大。這與先前的Miller & Eden（2006）；Lin et al.（2009）等學(xué)者的相關(guān)研究結(jié)論近似，調(diào)查結(jié)果分析如圖1所示。

結(jié)論

中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過30多年的發(fā)展，已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，2011年中國房地產(chǎn)建設(shè)創(chuàng)造的價值占到國內(nèi)生產(chǎn)總值的13%，并且在總投資中所占的比例超過了四分之一。根據(jù)中國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢，房地產(chǎn)業(yè)在稅收、就業(yè)和產(chǎn)業(yè)拉動方面都起到了極其重要的作用?？傊?，房地產(chǎn)行業(yè)對于中國經(jīng)濟(jì)的總體增長、家庭消費(fèi)、大宗商品需求、對外貿(mào)易乃至基礎(chǔ)重工業(yè)的利潤水平都很重要。

鑒于房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)悄然成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)之一，加上中國幅員遼闊，區(qū)域間差異大，大型房地產(chǎn)企業(yè)該如何優(yōu)化跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，哪些因素影響跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，這一系列問題具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，而且這一問題對于銀行業(yè)、零售業(yè)等很多行業(yè)的企業(yè)戰(zhàn)略制定都有重要指導(dǎo)意義。

為政府制定相關(guān)政策提供一定的參考依據(jù)。從我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程來看，行業(yè)的健康發(fā)展與政府的宏觀調(diào)控政策息息相關(guān)。例如，土地政策對于房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的影響。土地出讓制度可以有效降低房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入新區(qū)域市場的壁壘和交易成本。同時，有利于房地產(chǎn)整體市場的健康發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場向更公開、公平和公正的方向發(fā)展。因此，就土地政策而言，政府應(yīng)當(dāng)設(shè)計更為合理、公正的土地出讓制度，并且合理推動跨區(qū)域發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)在項目管理、成本控制等方面綜合能力的提升。

為發(fā)展中國家平衡地區(qū)差異，縮小地區(qū)之間的不平衡指出一個方向，提出了微觀的建設(shè)機(jī)制，找到適合自己特點(diǎn)的制度建設(shè)。本研究成果有助于加速城市化建設(shè)，提供了發(fā)展模式，多樣化的競爭、多種形式的發(fā)展更有利于制度環(huán)境的成熟；市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必須有制度促進(jìn)，產(chǎn)業(yè)才能做好，而且發(fā)展中國家城市化進(jìn)程中，完善的制度環(huán)境有助于提高企業(yè)業(yè)績水平。

事實(shí)上，中國房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的理論研究也還正處于比較初級的階段，隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，越來越多的問題也浮現(xiàn)出來，加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的理論研究，無疑對中國未來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有重要的意義。本研究只是揭開了企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展對企業(yè)績效影響機(jī)制的一角，還有很多問題值得深入探討和進(jìn)一步完善。endprint

第二，項目當(dāng)?shù)刂贫拳h(huán)境越好，企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展對績效的影響越突出；而且總部與項目當(dāng)?shù)刂贫拳h(huán)境差異越小，企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展對績效的影響越突出。房地產(chǎn)行業(yè)與政府關(guān)系密切，企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展受到政府部門的工作態(tài)度、行為規(guī)范以及消費(fèi)觀念、社會人文環(huán)境的影響。由于房地產(chǎn)開發(fā)的強(qiáng)地域性，企業(yè)總部所在城市與項目所在城市之間的制度環(huán)境差異越小，企業(yè)資源轉(zhuǎn)移就越容易，那么跨區(qū)域發(fā)展企業(yè)越容易在當(dāng)?shù)厥袌鼋⒏偁巸?yōu)勢，從而獲得良好的績效。相反，如果區(qū)域制度和文化差異太大，企業(yè)相對本地企業(yè)的競爭優(yōu)勢短時間不容易構(gòu)建，反而由于跨區(qū)域發(fā)展企業(yè)需要在熟悉當(dāng)?shù)刂贫拳h(huán)境上付出額外成本，降低了業(yè)績改善的空間，因此跨區(qū)域發(fā)展企業(yè)的業(yè)績改變并不會很大。這與先前的Miller & Eden（2006）；Lin et al.（2009）等學(xué)者的相關(guān)研究結(jié)論近似，調(diào)查結(jié)果分析如圖1所示。

結(jié)論

中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過30多年的發(fā)展，已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，2011年中國房地產(chǎn)建設(shè)創(chuàng)造的價值占到國內(nèi)生產(chǎn)總值的13%，并且在總投資中所占的比例超過了四分之一。根據(jù)中國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢，房地產(chǎn)業(yè)在稅收、就業(yè)和產(chǎn)業(yè)拉動方面都起到了極其重要的作用?？傊?，房地產(chǎn)行業(yè)對于中國經(jīng)濟(jì)的總體增長、家庭消費(fèi)、大宗商品需求、對外貿(mào)易乃至基礎(chǔ)重工業(yè)的利潤水平都很重要。

鑒于房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)悄然成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)之一，加上中國幅員遼闊，區(qū)域間差異大，大型房地產(chǎn)企業(yè)該如何優(yōu)化跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，哪些因素影響跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，這一系列問題具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，而且這一問題對于銀行業(yè)、零售業(yè)等很多行業(yè)的企業(yè)戰(zhàn)略制定都有重要指導(dǎo)意義。

為政府制定相關(guān)政策提供一定的參考依據(jù)。從我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程來看，行業(yè)的健康發(fā)展與政府的宏觀調(diào)控政策息息相關(guān)。例如，土地政策對于房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的影響。土地出讓制度可以有效降低房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入新區(qū)域市場的壁壘和交易成本。同時，有利于房地產(chǎn)整體市場的健康發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場向更公開、公平和公正的方向發(fā)展。因此，就土地政策而言，政府應(yīng)當(dāng)設(shè)計更為合理、公正的土地出讓制度，并且合理推動跨區(qū)域發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)在項目管理、成本控制等方面綜合能力的提升。

為發(fā)展中國家平衡地區(qū)差異，縮小地區(qū)之間的不平衡指出一個方向，提出了微觀的建設(shè)機(jī)制，找到適合自己特點(diǎn)的制度建設(shè)。本研究成果有助于加速城市化建設(shè)，提供了發(fā)展模式，多樣化的競爭、多種形式的發(fā)展更有利于制度環(huán)境的成熟；市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必須有制度促進(jìn)，產(chǎn)業(yè)才能做好，而且發(fā)展中國家城市化進(jìn)程中，完善的制度環(huán)境有助于提高企業(yè)業(yè)績水平。

事實(shí)上，中國房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的理論研究也還正處于比較初級的階段，隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，越來越多的問題也浮現(xiàn)出來，加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的理論研究，無疑對中國未來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有重要的意義。本研究只是揭開了企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展對企業(yè)績效影響機(jī)制的一角，還有很多問題值得深入探討和進(jìn)一步完善。endprint

第二，項目當(dāng)?shù)刂贫拳h(huán)境越好，企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展對績效的影響越突出；而且總部與項目當(dāng)?shù)刂贫拳h(huán)境差異越小，企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展對績效的影響越突出。房地產(chǎn)行業(yè)與政府關(guān)系密切，企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展受到政府部門的工作態(tài)度、行為規(guī)范以及消費(fèi)觀念、社會人文環(huán)境的影響。由于房地產(chǎn)開發(fā)的強(qiáng)地域性，企業(yè)總部所在城市與項目所在城市之間的制度環(huán)境差異越小，企業(yè)資源轉(zhuǎn)移就越容易，那么跨區(qū)域發(fā)展企業(yè)越容易在當(dāng)?shù)厥袌鼋⒏偁巸?yōu)勢，從而獲得良好的績效。相反，如果區(qū)域制度和文化差異太大，企業(yè)相對本地企業(yè)的競爭優(yōu)勢短時間不容易構(gòu)建，反而由于跨區(qū)域發(fā)展企業(yè)需要在熟悉當(dāng)?shù)刂贫拳h(huán)境上付出額外成本，降低了業(yè)績改善的空間，因此跨區(qū)域發(fā)展企業(yè)的業(yè)績改變并不會很大。這與先前的Miller & Eden（2006）；Lin et al.（2009）等學(xué)者的相關(guān)研究結(jié)論近似，調(diào)查結(jié)果分析如圖1所示。

結(jié)論

中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過30多年的發(fā)展，已經(jīng)成為中國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，2011年中國房地產(chǎn)建設(shè)創(chuàng)造的價值占到國內(nèi)生產(chǎn)總值的13%，并且在總投資中所占的比例超過了四分之一。根據(jù)中國當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢，房地產(chǎn)業(yè)在稅收、就業(yè)和產(chǎn)業(yè)拉動方面都起到了極其重要的作用?？傊?，房地產(chǎn)行業(yè)對于中國經(jīng)濟(jì)的總體增長、家庭消費(fèi)、大宗商品需求、對外貿(mào)易乃至基礎(chǔ)重工業(yè)的利潤水平都很重要。

鑒于房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)悄然成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)之一，加上中國幅員遼闊，區(qū)域間差異大，大型房地產(chǎn)企業(yè)該如何優(yōu)化跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，哪些因素影響跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，這一系列問題具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，而且這一問題對于銀行業(yè)、零售業(yè)等很多行業(yè)的企業(yè)戰(zhàn)略制定都有重要指導(dǎo)意義。

為政府制定相關(guān)政策提供一定的參考依據(jù)。從我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程來看，行業(yè)的健康發(fā)展與政府的宏觀調(diào)控政策息息相關(guān)。例如，土地政策對于房地產(chǎn)企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展的影響。土地出讓制度可以有效降低房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入新區(qū)域市場的壁壘和交易成本。同時，有利于房地產(chǎn)整體市場的健康發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場向更公開、公平和公正的方向發(fā)展。因此，就土地政策而言，政府應(yīng)當(dāng)設(shè)計更為合理、公正的土地出讓制度，并且合理推動跨區(qū)域發(fā)展房地產(chǎn)企業(yè)在項目管理、成本控制等方面綜合能力的提升。

為發(fā)展中國家平衡地區(qū)差異，縮小地區(qū)之間的不平衡指出一個方向，提出了微觀的建設(shè)機(jī)制，找到適合自己特點(diǎn)的制度建設(shè)。本研究成果有助于加速城市化建設(shè)，提供了發(fā)展模式，多樣化的競爭、多種形式的發(fā)展更有利于制度環(huán)境的成熟；市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必須有制度促進(jìn)，產(chǎn)業(yè)才能做好，而且發(fā)展中國家城市化進(jìn)程中，完善的制度環(huán)境有助于提高企業(yè)業(yè)績水平。

事實(shí)上，中國房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的理論研究也還正處于比較初級的階段，隨著中國房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，越來越多的問題也浮現(xiàn)出來，加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的理論研究，無疑對中國未來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有重要的意義。本研究只是揭開了企業(yè)跨區(qū)域發(fā)展對企業(yè)績效影響機(jī)制的一角，還有很多問題值得深入探討和進(jìn)一步完善。endprint