宏觀調(diào)控下的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)

宿林偉

眾所周知，對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控收效甚微，所出現(xiàn)的問題大體上就是政府的事前預(yù)知做的到位，而房地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)機(jī)制把控做不到位，無法插手，甚至了解不足。一直以來，宏觀調(diào)控總是犯了一個(gè)很淺顯的錯(cuò)誤，就是把住房投機(jī)與住房消費(fèi)當(dāng)作一回事，實(shí)際上，目前的住房是市場(chǎng)就是以開發(fā)商盈利為中心的盈利市場(chǎng)。以這種機(jī)制為主體的市場(chǎng)，根本適合不了以解決民生問題而誕生的住房宏觀政策。實(shí)際出臺(tái)的住房宏觀調(diào)控政策根本解決不了房?jī)r(jià)過高、住房需求過大的實(shí)際問題，這樣來控制房?jī)r(jià)是不會(huì)有很實(shí)際的效果的。行政干預(yù)與招商引資，與加快經(jīng)濟(jì)投入和增加利稅有著不可避免的矛盾。在這樣的形勢(shì)下，老板姓所關(guān)心的宏觀調(diào)控就像小孩子吹的泡泡，五彩但不現(xiàn)實(shí)。本來我們實(shí)行的就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，投資商為了利益會(huì)千方百計(jì)的鉆政策空子，政府干預(yù)起不到根本調(diào)控的作用。所謂羊毛出在羊上身上，成本高了，房?jī)r(jià)必然會(huì)跟著走高。

鑒于這種情況，國家開始了房產(chǎn)“清查”出臺(tái)了一系列政策。僅廣西響應(yīng)“國十條”？針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商做了以下舉措：第一，清查房地產(chǎn)預(yù)售項(xiàng)目。第二，現(xiàn)場(chǎng)核查避免“捂盤”。第三，規(guī)范市場(chǎng)工程整治違規(guī)預(yù)售。

本來這樣做看起來非常好，但這樣做只是控制房地產(chǎn)的銷售行為，受限制的開發(fā)商規(guī)范了銷售行為，而將每平方的銷售價(jià)格從三千五百塊人民幣提到了四千塊，這樣做是不是起到了調(diào)控作用呢？

房地產(chǎn)的高額利潤(rùn)導(dǎo)致了房地產(chǎn)商的高額投資？，大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，而這種大投入與多開發(fā)又沒有引起合理健康的競(jìng)爭(zhēng)，開發(fā)商比的不是服務(wù)，不是質(zhì)優(yōu)價(jià)廉，比的是位置、豪華、品牌。就像“湯臣一品”，賣的還是不錯(cuò)的，用這種現(xiàn)象來解釋房產(chǎn)清查的失敗就有理可依了。而新出臺(tái)的”國十一條“似乎就更下狠手整治房地產(chǎn)市場(chǎng)。

其中關(guān)于嚴(yán)格二套房貸首付比例利率靈活掌握一項(xiàng)，使從2008第四四季度以來，在國際經(jīng)濟(jì)遇到了金融危機(jī)的情況下，很多地方和銀行對(duì)政策的執(zhí)行力度開始減弱，表現(xiàn)在部分銀行允許二套房或者更多套房首付少于百分之四十，甚至大大降低貸款利率，這就導(dǎo)致了投資者利用信貸炒房，過速增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)彌補(bǔ)了貸款利息，國家調(diào)控反而成了被利用的對(duì)象。

連平是中國工商銀行的經(jīng)濟(jì)分析專家，他的觀點(diǎn)是：“這這種情況下，出臺(tái)相關(guān)的房地產(chǎn)調(diào)控政策非常及時(shí)，政府的干預(yù)知道會(huì)停止或延緩過速增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)?！倍温氂趪鴦?wù)院政策法規(guī)辦公室的廖英敏研究員說：“國十一條針對(duì)的二套房管理，既明確了二套房的首付比例，又沒限制應(yīng)行的貸款利率，讓銀行靈活掌握自己的空間，這樣做的目的是讓百姓能理性的進(jìn)行住房消費(fèi)，又不影響合理的貸款消費(fèi)市場(chǎng)。”

在稅收上，政策明確規(guī)定，個(gè)人購買普通住房和非普通住房、一套房與多套房的稅收差別化政策，“對(duì)不符合規(guī)定條件的，一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠?！?/p>

關(guān)于開發(fā)商玩小貓膩，不一次性公開房源問題，國十一條指出：

在當(dāng)前的售樓市場(chǎng)上，大部分的開發(fā)商在新售時(shí)都會(huì)采取捂盤即分批推盤的營(yíng)銷策略。就上海來說，政府規(guī)定同一期房源的標(biāo)準(zhǔn)是三萬平方米，即使這樣，在同一張預(yù)售許可證下，售樓中心仍然會(huì)只公布其中的部分樓盤，購房者看到的是二分之一，五分之一甚至更少，造成了房源緊張的一種假象，購房者覺得樓市很火。很快就要賣完了，要趕緊購買。很快，購房者會(huì)發(fā)現(xiàn)，樓盤會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)一些沒賣的樓房，只是價(jià)格漲了。

所以國務(wù)院、發(fā)改委等部門，要求按照實(shí)際規(guī)定，控制商品住房項(xiàng)目預(yù)售許可的下限，不得分批、分樓、分單元辦理預(yù)售許可。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得預(yù)售許可之后，要將全部房源在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一全部公開，遵守申報(bào)價(jià)格規(guī)定，實(shí)價(jià)對(duì)外銷售。新建商品房、存量房要建立網(wǎng)絡(luò)備案制度，房管局、土地局等部門要加大對(duì)樓盤的監(jiān)管。

針對(duì)各個(gè)部門被對(duì)房地產(chǎn)監(jiān)管方面的不同分工，各部門要相互協(xié)調(diào)，聯(lián)合打擊捂盤、囤積房源、廣告不真實(shí)等不合法營(yíng)銷行為。加大對(duì)擾亂市場(chǎng)正常銷售秩序的打擊力度。國土資源部門對(duì)土地的管理要到位，尤其是出讓土地款項(xiàng)的管理要嚴(yán)格按照國家的規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)合同執(zhí)行的監(jiān)管，做好閑置土地的處理工作，杜絕違法用地、違規(guī)用地等土地不合理使用現(xiàn)象。物價(jià)部門要做好房產(chǎn)價(jià)格的合理調(diào)控，要提醒和審批，監(jiān)管在銷售過程中的虛假廣告，杜絕欺詐行為。盡量要讓房產(chǎn)銷售部門做到明碼標(biāo)價(jià)。稅務(wù)部門要對(duì)房產(chǎn)的偷漏稅行為進(jìn)行監(jiān)督。

“國十一條”中再一次提出要防止“境外熱錢”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來的沖擊，要小心提防境外資金的炒樓問題，加強(qiáng)實(shí)名制監(jiān)管。同時(shí)，要加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理。銀行要細(xì)致出臺(tái)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理要求和制度，為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，按信貸標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格貸款制度。對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金管理要嚴(yán)格國家有關(guān)規(guī)定，對(duì)違規(guī)開發(fā)商要堅(jiān)決杜絕貸款，避免違規(guī)審貸及假貸、死貸現(xiàn)象。在這些方面，銀監(jiān)會(huì)和中國銀行已經(jīng)加大力度對(duì)金融機(jī)構(gòu)做了指導(dǎo)與規(guī)定。很重要的一條是，國家有關(guān)部門要求，金融管理部門要增強(qiáng)對(duì)跨境投融資活動(dòng)和信貸資金流向的監(jiān)控，杜絕信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)和營(yíng)銷市場(chǎng)，防止境外“熱錢”對(duì)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊。

中國社科院國際金融研究中心在2010年1月9日發(fā)布了《中國面臨的短期國際資本流動(dòng)：回顧與展望》報(bào)告書，報(bào)告指出，從2010年上半年開始，國際社會(huì)的反傾銷等針對(duì)中國出口商品貿(mào)易保護(hù)主義舉措的好頻率出現(xiàn)，無法滿足西方有些國家強(qiáng)烈的人民幣升值預(yù)期，所以，短期國際資本在資產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)收益率之外，國際資金會(huì)繼續(xù)沖擊國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

此外，美聯(lián)儲(chǔ)重新加息是美無套利交易的大規(guī)模平倉的最終結(jié)果.因?yàn)槊绹饺瞬块T的投資與消費(fèi)是受到政策性因素的刺激，并不是自主性的復(fù)蘇，所以，美聯(lián)儲(chǔ)加息的時(shí)間斷然不會(huì)在2010年第三季度之前.而中國央行先行一步，率先上調(diào)人民幣貸款利率，恐怕這種利差會(huì)引起外來資本的流入。

已經(jīng)有多家機(jī)構(gòu)從2008年年中開始，預(yù)警外資熱線對(duì)中國樓市的推動(dòng)作用，而且他們也都認(rèn)為，熱錢的推動(dòng)直接導(dǎo)致去年下半年的房?jī)r(jià)。

陶東，瑞信董事總經(jīng)理、亞洲區(qū)首席經(jīng)濟(jì)分析師，他表示，政府短期內(nèi)不可能收回流動(dòng)性的原因是在流動(dòng)性過剩而實(shí)體經(jīng)濟(jì)還未恢復(fù)的情況下，因此國內(nèi)房?jī)r(jià)的繼續(xù)上漲就是這種情況造成的最終結(jié)果.而不同于去年上半年的剛性需求推動(dòng)的是熱錢的炒作是去年下半年房?jī)r(jià)上升的主要?jiǎng)恿Α?/p>

單單從按收入的角度來分析，房?jī)r(jià)根本就不應(yīng)該按目前的幅度上升。陶東也表示，“如果要是說開始的部分資金是剛性需求造成的，那我相信去年下半年拉動(dòng)房地產(chǎn)繼續(xù)上升主要是來自熱錢，來自炒作?！?/p>

近年來，房地場(chǎng)市場(chǎng)上出現(xiàn)了很多“地王”、“地主”。對(duì)土地的“熱愛”達(dá)到了白熱化程度。國家規(guī)定了住宅土地使用的最高費(fèi)用是3.2萬元人民幣/平方米。而現(xiàn)實(shí)交易中，大部分已經(jīng)突破了這個(gè)價(jià)格，甚至幾倍、十幾倍的價(jià)格成交，拍賣競(jìng)標(biāo)使土地價(jià)格大幅度飆升.一定程度上，“價(jià)高者得”助長(zhǎng)了高地價(jià)的頻頻產(chǎn)生，政府的宏觀調(diào)控顯得軟弱無力，“大家長(zhǎng)”管不了“小市場(chǎng)”，但又不能不管，以上海為例，進(jìn)行了在新的土地出讓模式中，對(duì)于熱門地塊采取先招后拍的土地出讓方式.至少控制了土地價(jià)格的過快增長(zhǎng)。

國務(wù)院在《國十一條》中規(guī)定，各地合理確定土地供應(yīng)方式和內(nèi)容，探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法要在綜合考慮土地價(jià)格，價(jià)款繳納，合同約定開發(fā)時(shí)限及及企業(yè)閑置地情況等因素的基礎(chǔ)上，對(duì)拖欠土地價(jià)款、違反合同約定的單位和個(gè)人，在土地出讓活動(dòng)中要對(duì)其進(jìn)行限制.對(duì)商品住房項(xiàng)目單宗土地出讓面積進(jìn)行從嚴(yán)控制。廖英敏說：“探索土地出讓綜合評(píng)標(biāo)方法等一系列涉及土地市場(chǎng)的政策，一方面是防止‘地王現(xiàn)象，另一方面是提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率?！?/p>

在《通知》中，還提出“增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)”，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一說：“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要前提是穩(wěn)定土地供應(yīng)。對(duì)于需要改進(jìn)的地方，他提出了兩點(diǎn)，一是借應(yīng)的地塊不宜過大，應(yīng)保證三年左右能夠開發(fā)完.二是要完善招拍掛制度，對(duì)于普通商品房的用地，為防止過高地價(jià)提升房?jī)r(jià)，一般應(yīng)在基準(zhǔn)地價(jià)，標(biāo)定地價(jià)基礎(chǔ)上再作適當(dāng)?shù)母?dòng)。

國家政策真的是為民著想，但房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控任重道遠(yuǎn)，需要我們繼續(xù)付出艱辛的努力，相信明天會(huì)更好。