公共租賃住房建設(shè)多元化融資方式對(duì)策研究

何紅

摘要：2014年起，我國(guó)的廉租住房將并入公共租賃住房，合并后統(tǒng)稱(chēng)公共租賃住房。近幾年我國(guó)公共租賃住房發(fā)展迅速，取得了很大的成就，但公共租賃住房建設(shè)的資金問(wèn)題一直以來(lái)都是重大問(wèn)題，針對(duì)這些問(wèn)題提出解決公共租賃住房建設(shè)多元化融資的建議。

關(guān)鍵詞：公共租賃住房；融資；對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào)：F83文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：16723198（2014）07011102

1公共租賃住房融資現(xiàn)狀

最近幾年，我國(guó)政府非常重視中低收人家庭的住房問(wèn)題，大力發(fā)展保障住房已經(jīng)成為一項(xiàng)重要的民生問(wèn)題。本著“適度、分層次、多形式保障”的原則，分步驟、有順序地解決中低收入家庭的住房問(wèn)題，實(shí)施保障房安居工程，基本形成了廉租房、租房補(bǔ)貼、公房租金核減、公賃房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等具有中國(guó)特色的住房保障體系，其中公共租賃住房在保障體系中占主導(dǎo)地位，并且自2014年開(kāi)始，根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同財(cái)政部和國(guó)家發(fā)展改革委聯(lián)合起草的《關(guān)于公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行的通知》，廉租住房將并入公共租賃住房，合并后統(tǒng)稱(chēng)公共租賃住房。一直以來(lái)保障房建設(shè)資金缺口是建立健全中低收人家庭保障房制度的重大問(wèn)題，因此，建立并完善我國(guó)中低收人家庭保障房建設(shè)多元化資金支撐體系尤為迫切。

當(dāng)前，保障性安居工程資金來(lái)源渠道主要包括：政府融資與社會(huì)融資兩個(gè)方面。其中，政府的籌資來(lái)源包括：（1）政府財(cái)政預(yù)算，分為地方財(cái)政和中央財(cái)政撥款；（2）發(fā)行債券，主要為要求中央代地方發(fā)行的地方債優(yōu)先用于保障房建設(shè)；（3）土地出讓金凈收益，按國(guó)務(wù)院要求土地出讓金凈收益不低于10%用于保障房建設(shè)；（4）保障房建設(shè)企業(yè)債，是指專(zhuān)門(mén)為支持保障房建設(shè)而保留的保障性安居工程建設(shè)融資平臺(tái)公司發(fā)行的用于保障房建設(shè)的企業(yè)債券；社會(huì)融資渠道來(lái)源包括國(guó)家開(kāi)發(fā)政策銀行的中長(zhǎng)期貸款、普通商業(yè)銀行貸款、保險(xiǎn)公司貸款、社保基金貸款和社會(huì)機(jī)構(gòu)直接投資等。

2公共租賃住房融資困難的原因分析

自2010年起，我國(guó)政府開(kāi)始大量建設(shè)公共租賃住房，并強(qiáng)調(diào)將公共租賃作為保障房體系中的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目。2010～2012年全國(guó)公租房累計(jì)新開(kāi)工建設(shè)總數(shù)量約500萬(wàn)套。“十二五”期間公租房建設(shè)總量預(yù)計(jì)不低于1000萬(wàn)套。相比其他的保障房，公共租賃更好地解決了中低收入家庭的住房問(wèn)題，并為新就業(yè)人員和進(jìn)城工作的農(nóng)民工這些夾心層的住房提供了新的途徑。但公共租賃與可以出售的經(jīng)適房、限價(jià)房有很大不同，公共租賃房的租賃性保障房的性質(zhì)，決定了其必然存在經(jīng)濟(jì)效益較低，屬于高投入低產(chǎn)出的項(xiàng)目。其經(jīng)濟(jì)特性表現(xiàn)為：（1）投資收益率低，公共租賃住房的投資收益就是租金，投資收益率為租金/總投資。因?yàn)楸Ｕ戏康男再|(zhì)，其中公租房的租金通常為市場(chǎng)租金的60%-80%，而廉租房是解決低保家庭住房問(wèn)題的其租金更是非常低廉。（2）投資規(guī)模大、回收期限長(zhǎng)，我國(guó)“十二五”期間的保障房工程主要以公共租賃房為主，在大量資金投入后僅靠有限的租金回收必然期限很長(zhǎng)。（3）運(yùn)營(yíng)成本高，公共租賃住房建成后仍需投入一定運(yùn)營(yíng)資金和維護(hù)支出，以保證其平穩(wěn)運(yùn)轉(zhuǎn)?；诖罅堪咐龜?shù)據(jù)的模擬研究發(fā)現(xiàn)，在正常市場(chǎng)背景下按90%出租率計(jì)算，起始年租金通常為投資的3%-4%；起始租售比（月租金與房?jī)r(jià)的比值）一般為1∶230；年租金增幅可按4%計(jì)算，投入30%的自有資本金，這樣資本金的內(nèi)部貼現(xiàn)率為6.1%，按照70%的貸款計(jì)算，貸款利率設(shè)為4.7%，在這樣的條件下如果單純依靠租金來(lái)進(jìn)行回收投資，則需要29年才能將投資收回。根據(jù)這種情況，公共租賃住房是無(wú)法將一般性社會(huì)資金吸引到的。

3公共租賃住房建設(shè)多元化融資方式的對(duì)策建議

3.1進(jìn)一步加大政府投入力度

進(jìn)一步加大政府投入力度，應(yīng)通過(guò)增加政府的直接投資、發(fā)放低息貸款、增加政策性補(bǔ)貼和建立減免稅費(fèi)政策等渠道增強(qiáng)政策性支持的力度。同時(shí)，我國(guó)應(yīng)借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)設(shè)立專(zhuān)門(mén)金融機(jī)構(gòu)，如建立保障住房銀行，不僅可以利用保障住房銀行吸收儲(chǔ)蓄存款為保障住房建設(shè)提供低息貸款，甚至可以開(kāi)發(fā)關(guān)于保障住房的理財(cái)產(chǎn)品和金融產(chǎn)品，這樣將緩解保障房資金緊張狀態(tài)，有助于減輕政府直接投資的壓力。

3.2引入“共有產(chǎn)權(quán)”模式，拓寬公共租賃住房融資

共有產(chǎn)權(quán)保障房是指保障對(duì)象根據(jù)自己的條件購(gòu)買(mǎi)保障性住房一定比例的產(chǎn)權(quán)份額，另一部分產(chǎn)權(quán)由地方政府持有的保障性住房。從上海、山東、甘肅、江蘇淮安等地的實(shí)踐來(lái)看，主要做法是地方政府通過(guò)拿出部分土地出讓收益，有的地方政府還給予部分財(cái)政補(bǔ)助和一定稅費(fèi)減免，來(lái)先降低保障住房的建設(shè)成本，然后以低于市場(chǎng)價(jià)格配售給符合條件的購(gòu)房家庭。配售時(shí)，在合同中明確共有雙方的產(chǎn)權(quán)份額及將來(lái)上市交易的條件和增值所得的分配比例。共有產(chǎn)權(quán)保障房模式使保障房從“完全產(chǎn)權(quán)型”轉(zhuǎn)向“共有產(chǎn)權(quán)型”，改變了當(dāng)前的保障房建設(shè)模式，政府提供了財(cái)政補(bǔ)貼、出讓金優(yōu)惠等支持。而共有產(chǎn)權(quán)房實(shí)際上是把這些支持以共有產(chǎn)權(quán)的形式明確下來(lái)，使住房保障政策更加法治化。通過(guò)在市場(chǎng)上出售或由保障對(duì)象購(gòu)買(mǎi)政府持有的部分產(chǎn)權(quán)，政府能夠回收土地等各種增值收益，有利于地方政府積蓄財(cái)政實(shí)力，有利于后續(xù)保障房建設(shè)的投入，使更多的人得到住房保障，也有利于讓市場(chǎng)介入、發(fā)揮市場(chǎng)作用。

3.3積極鼓勵(lì)民營(yíng)資本參與建設(shè)公共租賃住房

首先，借鑒BOT項(xiàng)目模式。由政府制定政策吸引企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)的項(xiàng)目中，政府和企業(yè)通過(guò)簽署合同進(jìn)行約定，由企業(yè)投資開(kāi)發(fā)建設(shè)公共租賃住房，建成后在一定期限內(nèi)公共租賃住房由政府配比出租，并由政府對(duì)投資建設(shè)企業(yè)進(jìn)行直接或間接補(bǔ)貼，合同規(guī)定的期限屆滿后將房屋交還企業(yè)，由企業(yè)自行決定租售，政府和企業(yè)的合作結(jié)束。這種模式不但緩解了政府建設(shè)公租房的資金壓力，而且對(duì)吸引民營(yíng)資本參與公共租賃住房建設(shè)提供了政策支持，使其獲得了參與的積極性和適當(dāng)?shù)睦麧?rùn)。其次，借鑒PPP項(xiàng)目模式。這種模式由政府制定政策吸引企業(yè)參與公共租賃住房建設(shè)的項(xiàng)目中，政府發(fā)揮主導(dǎo)作用，應(yīng)與企業(yè)建立合作項(xiàng)目公司，并允許企業(yè)以較低的注冊(cè)資本金注冊(cè)，政府對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行直接和間接補(bǔ)貼。通過(guò)合作，政府可以分散和轉(zhuǎn)移部分融資風(fēng)險(xiǎn)和項(xiàng)目責(zé)任；企業(yè)可以通過(guò)合作緩解了企業(yè)建設(shè)中的資金壓力，有效完成了項(xiàng)目任務(wù)，并能保證一定的利潤(rùn)率；對(duì)公共租賃住房的保障對(duì)象而言，通過(guò)政府對(duì)企業(yè)的有效監(jiān)督和管理，能夠在“三控”目標(biāo)下實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、高效率的住房條件，從而實(shí)現(xiàn)多贏局面。

3.4創(chuàng)新融資模式，發(fā)展REITs

房地產(chǎn)信托投資基金（Real Estate In-vestment Trusts，簡(jiǎn)稱(chēng)REITs），是房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的重要手段。它通過(guò)將固定的房地產(chǎn)通過(guò)資產(chǎn)證券化的方式，使大規(guī)模的房地產(chǎn)資金進(jìn)行流通，是專(zhuān)門(mén)用于房地產(chǎn)投資、租賃開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等方面的資金計(jì)劃，采用專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理，分散風(fēng)險(xiǎn)的一種投資機(jī)制。目前我國(guó)的保障性住房主要是由政府主導(dǎo)建設(shè)和管理，在融資方面也主要依靠財(cái)政性融資，隨著保障性住房建設(shè)的深入，我國(guó)開(kāi)始鼓勵(lì)私人資本參與保障性住房的建設(shè)。這給REITs的發(fā)展提供了契機(jī)。REITs可以促進(jìn)民間資金的流動(dòng)。將民間資金融入到REITs中，能夠集合閑散的民間資本。我國(guó)傳統(tǒng)的保障性住房的融資模式單一，REITS 的引入能改變傳統(tǒng)的保障性住房的融資模式，介入私人資金，拓寬融資渠道。

參考文獻(xiàn)

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