房價下跌是大概率事件

馬光遠

貨幣收縮、市場需求接近飽和，過去引起房價上漲的引擎一部分趨于熄火，這些因素或許導致整體房地產(chǎn)市場疲軟，房價下跌。

土地市場依舊火爆，而開年之際樓市卻量價齊跌，這為2014年的中國房地產(chǎn)奠定了極其“詭異”的基調。在經(jīng)濟持續(xù)減速已成定局的情況下，中國房地產(chǎn)將何去何從，房價對中國宏觀經(jīng)濟會造成什么樣的影響，都成為決定2014年中國經(jīng)濟好壞的關鍵性因素。

2014年伊始，包括京滬在內的一線城市土地市場依然持續(xù)了2013年的熱度。1月北京土地市場共成交26宗土地，累計成交金額405.92億元，超過了去年同期的7倍。

但與土地市場形成冰火兩重天的是，1月北京商品住宅成交量僅有6908套，成交面積74.42萬平方米。無論是環(huán)比，還是同比，都暴跌近50%，成為自2006年商品住宅開始網(wǎng)簽近9年來1月商品住宅銷量的第二低位。

在成交暴跌的同時，北京對高價樓盤開始解禁，1月份3個超過6萬元的高價房獲批，最高者每平方米達到9.5萬元。但這些高價樓盤的入市，并沒有帶動樓市回升，一線城市的樓市在經(jīng)歷了2013年的瘋漲之后，開始陷入了猶豫。

與此相對應，在對房價未來的預判上，看空者明顯增多。中國社科院副院長李揚認為，中國宏觀經(jīng)濟2014年面臨經(jīng)濟減速、產(chǎn)能過剩、影子銀行、地方債務以及房地產(chǎn)五大風險。隨著不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以及信息聯(lián)網(wǎng)的實施，住房過剩問題也可能露出水面，金融部門已經(jīng)在對未來可能的下跌做準備。同時，美國加大QE退出力度，以及由此引發(fā)的新興市場的動蕩，更加劇了中國房地產(chǎn)市場未來的不確定性。

如此種種，已經(jīng)明白無誤地預示著2014年中國房地產(chǎn)絕非只是簡單的市場分化。從目前的市場表現(xiàn)看，由于各種因素的影響，中國房地產(chǎn)的預期可能逆轉，并導致整體房地產(chǎn)市場疲軟，房價下跌。

首先，從過去10多年房價上漲的三大引擎：貨幣超發(fā)、經(jīng)濟快速增長以及巨大的住房需求看，最起碼有兩大引擎已經(jīng)趨于熄火。一是貨幣超發(fā)，美國經(jīng)濟復蘇、美元走強意味著過去近20年的流動性盛宴已經(jīng)結束，新興市場在未來至少五年里將面臨流動性短缺問題。這將迫使中國央行被動收縮貨幣。這對于快速上漲的房價而言，是最致命的。

第二，自2012年開始，中國經(jīng)濟事實上已經(jīng)告別了快速增長，中國房地產(chǎn)需求最旺盛的階段也已經(jīng)結束。從總量看，中國城鎮(zhèn)人均居住面積事實上已經(jīng)超過了40平方米，住房供求已經(jīng)基本平衡。從2013年房地產(chǎn)表現(xiàn)最好的一年的數(shù)字看：房地產(chǎn)開發(fā)投資86013億元，比上年增長19.8%，占全年GDP的比重超過15%，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)施工面積66.6億平方米。2013年住房13億平方米的銷售面積，預示著未來五年，住房供應出現(xiàn)過剩肯定會成為事實。而2013年接近5億平方米的待售面積事實上也意味著未來住房出現(xiàn)“產(chǎn)能過剩”的情況很快會成為事實。

事實上，房價繼續(xù)上漲短期倒未必影響宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定。我們擔心的是，已經(jīng)極度依賴房地產(chǎn)的中國經(jīng)濟，能否承擔房價下跌的風險。一旦房地產(chǎn)預期逆轉，房價整體下降，無論是中國宏觀經(jīng)濟，還是所有的老百姓，都可能要為房價的下降而陪葬。為了應對房地產(chǎn)下跌的風險，深層領域的改革和結構調整必然要為應付房地產(chǎn)引發(fā)的風險而讓路，這是一個大概率事件。

因此，就未來的房地產(chǎn)政策而言，一定要將應對未來房價下跌提上極其重要的地位。要化解房地產(chǎn)風險，除了加快土地制度改革等一系列長效措施的建設之外，更重要的，高層應該對中國房地產(chǎn)目前的風險進行全面評估，并做好房地產(chǎn)引發(fā)系統(tǒng)風險的政策應對。目前盡管風險凸顯的只有三四線城市，但2014年房價預期逆轉的可能極大。

對中國經(jīng)濟來說，沒有比房價下跌更大的風險了。

[編輯 袁翊菡]

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