我國各地區(qū)住房房源差異及其對策研究

童 珊，黃 方

（安徽大學(xué) 社會與政治學(xué)院，安徽 合肥 230601）

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，城市化進程的不斷推進，住房問題的重要性已經(jīng)越益凸顯。住房既能滿足人們的基本物質(zhì)需要，給予人們安全感、歸屬感，同時在當(dāng)今中國，住房又是拉動經(jīng)濟增長的重要動力，住房經(jīng)濟的變動與千萬戶中國家庭的切身利益息息相關(guān)。作為一種消費性商品，住房同時兼具福利性。居住權(quán)是公民的基本權(quán)利，政府有責(zé)任使其社會不同階層都能獲得滿意的居住房。住房的這一特殊性，使得住房問題的解決難度加大，住房問題更加復(fù)雜化。

目前學(xué)界對于住房問題的研究成果頗豐，大致可以分為三類：（1）對我國高房價的理論分析。如包有或認(rèn)為目前我國樓市高房價主要是人地矛盾尖銳、地產(chǎn)業(yè)惡性競爭、傳統(tǒng)文化心理、房征信體系不完善等原因造成的[1]。（2）介紹國內(nèi)外發(fā)達地區(qū)保障性住房發(fā)展經(jīng)驗。如閆妍、朱曉武通過總結(jié)英國和美國的公共住房制度的發(fā)展過程中出現(xiàn)的問題及解決辦法，提出我國在進行保障性住房的過程中應(yīng)當(dāng)提倡 “混合收入社區(qū)”的可持續(xù)發(fā)展理念，以預(yù)防成片保障性低收入群體居住所帶來的社會問題[2]。（3）從房價的角度對我國居民社會分層問題進行研究。如邊燕杰運用第五次全國普查數(shù)據(jù)對我國居民住房狀況進行相應(yīng)的統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)管理精英和專業(yè)精英的家庭所擁有的住房往往面積更大、質(zhì)量更好，從而得出在成功的經(jīng)濟改革背后，社會分層機制既體現(xiàn)了制度跨越又保持了制度延續(xù)的結(jié)論[3]。

這些研究對于我們了解目前我國住房問題具有重要意義，它們明確了我國住房問題解決過程中的重點、難點問題。同時對于國外相關(guān)經(jīng)驗的介紹，使得我們對于住房問題的解決有了更加全面、系統(tǒng)的認(rèn)知。但是已有的研究大都是對住房問題的某一個面進行深入的理論分析并提出相應(yīng)的解決對策，對于我國目前各地區(qū)住房實際情況的針對性研究存在空白，即已有研究不具有依據(jù)特定地區(qū)住房實際情況采取相應(yīng)措施的政策導(dǎo)向性。本文試運用第六次人口普查數(shù)據(jù)，對我國31省市的住房房源進行因子分析，以期綜合把握目前我國各地區(qū)的住房房源源狀況，分析造成該狀況的根源、面臨的問題和相應(yīng)的解決對策。同時通過五普、六普數(shù)據(jù)的比較，分析十年來我國住房房源狀況的變化趨勢。

一、各地區(qū)住房房源狀況分析

隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，人們生活水平的不斷提高，物質(zhì)消費能力不斷增強，住房消費已經(jīng)成為人們衣、食消費選擇后的重要消費對象。房價的不斷攀升從某種程度上反映了目前我國住房消費市場的發(fā)展?fàn)顩r。在城市商品房的銷售供不應(yīng)求，在農(nóng)村農(nóng)民紛紛自建新房。另一方面，由于貧富分化的拉大，城市中很多居民自身無力滿足住房需求，加之隨著城市化、工業(yè)化的發(fā)展，流動人口大量涌入城市，對于城市住房產(chǎn)生龐大壓力。我國31省市目前的住房房源源狀況怎樣？呈現(xiàn)出怎樣的特征？筆者試圖依據(jù)第六次全國人口普查住房房源源數(shù)據(jù)來回答上述問題。

表1 相關(guān)系數(shù)矩陣

（一）參與分析變量的相關(guān)系數(shù)矩陣

由表1相關(guān)系數(shù)矩陣可知參與因子分析的七個變量：租賃廉租房、租賃其他住房、自建住房、購買商品房、購買二手房、購買經(jīng)濟適用房、購買原公有住房的相關(guān)系數(shù)大部分都在0.3以上，說明各變量之間的相關(guān)性較好，適合做因子分析。

（二）KMO測度與巴特利特球檢驗

KMO測度與巴特利特球檢驗表明，KMO值為0.751，巴特利特球檢驗顯著（0.000＜0.05），同樣證明數(shù)據(jù)適合做因子分析。

（三）各因子的特征值及方差解釋百分比

通過主成分分析，取三個主成分，其方差解釋率分別為55.986%、21.968%、12.1%，累積解釋90%的信息量。

研究表明，各主成分與指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化后的關(guān)系表達式，將F1命名為購房狀況主成分，F(xiàn)2命名為租房狀況主成分，F(xiàn)3命名為自建房狀況主成分，得關(guān)系表達式：

（四）基于第六次人口普查資料的省際差異分析

根據(jù)式（1）、式（2）、式（3），可以得到全國31個省份各主成分得分，如表2。

1.從購房主成分排名可知，河北、遼寧、黑龍江、江蘇、浙江、山東、河南、湖北、廣東、四川省位居全國前十，其中東部地區(qū)河北、遼寧、江蘇、浙江、山東、廣東6省。中部地區(qū)黑龍江、河南、湖北3省、西部地區(qū)四川1省。江西、廣西、海南、貴州、云南、西藏、甘肅、青海、寧夏、新疆居全國最后十位。其中東部地區(qū)海南1省，中部地區(qū)江西1省，西部地區(qū)廣西、貴州、云南、西藏、甘肅、青海、寧夏、新疆8省。廣東省購房主成分得分2.1456排第一位，西藏購房主成分得分－1.61306排31位。可見東部地區(qū)經(jīng)濟發(fā)達，在東部地區(qū)房源中購房房源所占比例較中西部地區(qū)最高，西部地區(qū)購房房源在東、中、西部地區(qū)所占比例最低。

2.從租房主成分排名可知，天津、上海、浙江、福建、廣東、廣西、海南、貴州、西藏、青海省位居全國前十。其中東部地區(qū)天津、上海、浙江、福建、廣東、海南6省市。中部地區(qū)無，西部地區(qū)廣西、貴州、西藏、青海四省。河北、山西、遼寧、吉林、黑龍江、江蘇、山東、河南、湖北、新疆居全國最后十位。其中東部地區(qū)河北、遼寧、江蘇、山東4省。中部地區(qū)山西、吉林、黑龍江、河南、湖北5省，西部地區(qū)新疆1省。廣東省租房主成分得分4.12784排第一，遼寧租房主成分得分－1.51947排31位?？梢娮夥糠吭丛跂|部、西部地區(qū)所占的比例較大，而中部地區(qū)相對較小。

3.從自建房主成分排名可知，河北、安徽、山東、河南、湖南、廣西、四川、貴州、云南、陜西省位居全國前十，其中，東部地區(qū)河北、山東2省。中部地區(qū)安徽、河南、湖南3省，西部地區(qū)廣西、四川、貴州、云南、陜西5省。北京、天津、內(nèi)蒙古、遼寧、吉林、黑龍江、上海、浙江、青海、寧夏居全國最后十位。其中東部地區(qū)北京、天津、遼寧、上海、浙江5省，中部地區(qū)吉林、黑龍江2省，西部地區(qū)內(nèi)蒙古、青海、寧夏3省。河南省自建房主成分得分1.85612排第一，黑龍江省自建房得分－2.71308排31位?？梢娢覈?、西部地區(qū)自建房房源所占比例較高，東部地區(qū)較小。

二、各地區(qū)住房房源差異中潛在的問題

通過對我國31省市地區(qū)的住房房源狀況分析，得知我國購房房源在東部地區(qū)所占比例最大，租房房源在東部地區(qū)和西部地區(qū)所占比例最大，自建房房源在西部地區(qū)和中部地區(qū)所占比例最大?？紤]到我國正經(jīng)歷城市化進程，人口流動加快，這樣的房源分布在實際的生活中會造成以下幾個問題：

（一）購房問題：東部地區(qū)是我國經(jīng)濟最發(fā)達地區(qū)，同時又是我國人口聚集密度最大的地區(qū)，人地矛盾尖銳。東部購房房源所占比例較大，即購房需求相對其他地區(qū)要大，必然會推動房價的升高。如何確保東部房價在大多數(shù)居民的承受范圍內(nèi)成為住房問題中的重、難點問題。

（二）租房問題：租房房源主要集中在東部和西部地區(qū)，相比西部住房問題主要是由于經(jīng)濟狀況影響，東部地區(qū)本身所承載的貧困人口住房壓力，隨著人口流動的加快，大量的農(nóng)民工群體涌入東部城市和大中專畢業(yè)青年的住房問題同樣迫切需要解決而變得更加沉重。怎樣應(yīng)對這一龐大群體的住房需求？

（三）自建房問題：自建房房源主要集中在中部和西部地區(qū)，而中、西部地區(qū)作為我國勞動力的主要輸出地區(qū)，外出務(wù)工人口逐年增加。因此宅基地及其住房泡沫化現(xiàn)象在我國中西部地區(qū)將具有明顯的體現(xiàn)。[4]同時中西部地區(qū)自建房過程中呈現(xiàn)的各種問題也迫切需要引起關(guān)注。

表2 全國31省市各主成分得分及排名狀況

三、各地區(qū)住房房源問題的解決對策

對于東中西部不同地區(qū)住房房源所體現(xiàn)出來的問題，需要我們建立一個多層次、立體型的住房調(diào)控機制。一個完善的住房供應(yīng)體系應(yīng)該是立體的、多層次的，并且是覆蓋全社會的，在操作中要盡量避免出現(xiàn)真空或斷層同時還需要 “因地制宜”，針對不同地區(qū)的不同住房狀況采取不同的住房調(diào)控措施[5]。

（一）東部地區(qū)購房問題

劉洪玉認(rèn)為應(yīng)該從社會和經(jīng)濟兩個角度去科學(xué)客觀地認(rèn)識住房價格問題，一個基本原則是，從社會角度看房價不合理時，就要充分發(fā)揮公共住房政策的作用，從經(jīng)濟角度看房價不合理時，就要配合經(jīng)濟、金融、稅收等宏觀政策[6]。對于我國東部地區(qū)目前的購房需求可以分為兩類：購房作為消費品或作為投資升值手段。目前由于國內(nèi)投資渠道過窄，人們只能預(yù)期炒房能夠獲得豐厚利潤，導(dǎo)致紛紛炒房或投機性購房成為我國房價過高的重要原因。

因此，首先政府應(yīng)當(dāng)倡導(dǎo)合理購房、對炒房、投機性購房采取限制行為，改變目前國內(nèi)投資渠道狹窄、過少的問題，將大眾的回報預(yù)期轉(zhuǎn)移到其他的投資方面。其次，要降低建房的土地成本，土地成本是房價的重要組成部分，其所占比重越來越高，在一線城市，土地成本占開發(fā)成本總額的40%以上[7]。對于住房用地，政府應(yīng)當(dāng)降低相應(yīng)的土地價格，并建立相應(yīng)的監(jiān)督機制確保開發(fā)商在住房銷售時是以低成本土地價格來確定住房銷售價格的。再次，要加強對房地產(chǎn)市場的法律監(jiān)管，減少乃至杜絕開發(fā)商哄抬房價、囤積房屋等不法行為，堅決維護消費者權(quán)益。

（二）東西部地區(qū)租房問題

針對我國東西部不同人群的住房需求，應(yīng)當(dāng)加大對廉租房、雙限房、經(jīng)濟適用房、公共租賃房的建設(shè)。西部租房問題很大程度上是由于經(jīng)濟狀況因素影響，其涉及的問題較東部租房問題較簡單，因此對于西部租房問題給予直接的貨幣補貼是關(guān)鍵性的解決策略。東部地區(qū)除了本身貧困人口的住房壓力外，還要承擔(dān)流動人口的住房壓力。在當(dāng)前狀況下，流動人口由于受戶籍制度的限制，無法獲得政策性保障房。農(nóng)民工群體收入低，為節(jié)省開支，大都居住在居住環(huán)境極差的公棚、移動卞屋中，而大中專青年畢業(yè)生由于剛進入社會，自身經(jīng)濟條件弱，大部分也都蝸居于城中村中的私房、膠囊房中，其安全、衛(wèi)生狀況水平也較低。

因此，首先要對住房保障立法，以法律的形式明確各級政府在住房保障中的責(zé)任與義務(wù)，建立長期穩(wěn)定的制度保障。其次要逐步擴大保障房的保障覆蓋面，要從對住房特困家庭的保障層面擴大到住房支付能力不足的困難個人，使得東部流動人口的居住條件有一定程度的改善。再次，要建立以政府財政支持為主導(dǎo)，多元化的保障房資金來源，確保保障房建設(shè)的物質(zhì)基礎(chǔ)，增加保障房資金來源。此外，要完善保障房申請機制、退出機制和監(jiān)督機制。切實保證符合要求的弱勢群體能夠享受到保障房，對利用保障房非法獲得個人額外收益的個人予以堅決打擊。

（三）中西部自建房問題

數(shù)據(jù)分析顯示我國中西部地區(qū)農(nóng)民自建房比例較高，而中西部自建房存在的問題主要有兩個：中西部地區(qū)是我國勞動力流出大省，富余勞動力的流出導(dǎo)致我國中西部地區(qū)很多自建房空置。其次中西部地區(qū)自建房建設(shè)過程中也存在一些問題。如自建房占用耕地作為宅基地且建設(shè)面積較大，不但造成住房成本的增加同時浪費了耕地資源；受城市房價過高的刺激，對市場存在不理性期望，通過建設(shè)第二套房待日后出售或出租獲利，造成房屋空置；自建房施工安全存在隱患，自建房質(zhì)量不易保證。自建房的施工人員大多未經(jīng)正規(guī)培訓(xùn)，僅憑自身工作經(jīng)驗，對于房屋的設(shè)計和結(jié)構(gòu)布置不注意合理性，而房主由于受建房成本影響采用不合格或廢棄的建房材料[8]。

因此，首先政府要嚴(yán)格加強吩自建房宅基地的審批力度，減少乃至杜絕房屋建設(shè)對耕地資源的占用，倡導(dǎo)對土地資源的合理開發(fā)利用。其次，相關(guān)部門要加強對建房的政策引導(dǎo)，鼓勵居民財富的多渠道投資，防止資源的浪費、重復(fù)建設(shè)。再次，要加強安全知識宣傳和對建筑從業(yè)人員崗前建筑施工基本安全生產(chǎn)知識培訓(xùn)，堅決取締無證上崗。確保自建房質(zhì)量過關(guān)，提高自建房的安全管理水平[9]。此外，對于勞動力外流導(dǎo)致的房屋空置現(xiàn)象關(guān)鍵是要改變居民對房屋的傳統(tǒng)文化價值的認(rèn)識，使其明白房屋空置導(dǎo)致的資源浪費，不提倡跟風(fēng)建房，積極鼓勵外出勞動力出租空置房。

四、五普與六普住房房源的比較

第五、六次普查數(shù)據(jù)表明，兩次普查我國的住房房源所占比例大致保持一致，我國家庭戶自建住房數(shù)最多，約250萬戶，其次為購買住房，為50～100萬戶，最少是租賃住房，約50萬戶。但是第六次人口普查相比第五次人口普查，購買住房的家庭戶增長速度最快，其次為租賃住房戶的增長，自建住房家庭戶的增長幅度最小?？梢娛陙?，隨著我國城市化水平的不斷提高，我國家庭住房房源發(fā)生了一定的變化，購買住房的家庭戶增長較多。但是應(yīng)當(dāng)注意到，租賃住房在我國城市化進程中所起的作用。由于我國人口眾多、土地資源有限，城市化進程中的住房問題，單靠購買住房是不可能解決的，租賃住房可能是解決我國城市化進程中住房問題的主要對策。對此可以借鑒國外經(jīng)驗：

法國：低租金住房制度規(guī)定，人口超過5萬的城鎮(zhèn)中，租房占全部住房的比例不能低于20%，否則將受罰。這使得很多低收入居民首先選擇租房而不是買房，它降低了市場上對住房的需求，對穩(wěn)定房價起到了一定作用[10]。

德國：德國政府主導(dǎo)租房建設(shè)，將住房與醫(yī)療、教育一樣視為社會福利制度的重要組成成分各級政府均把推動福利住房，即由國家資助建造、租金較低、專門租給低收入家庭的住房建設(shè)作為必須履行的職責(zé)[11]。

因此，我國住房租賃應(yīng)當(dāng)做到：首先，倡導(dǎo)租房消費，改變以往對于住房的傳統(tǒng)觀念，理性對待房屋所有權(quán)問題，不以傳統(tǒng)文化價值作為自身購買住房的唯一衡量標(biāo)準(zhǔn)，要認(rèn)識到租房消費在目前房屋價高的情況下是比較合理且切合實際的消費模式。其次，要做好房屋租賃市場的管理問題，目前我國房屋租賃市場由于制度不健全，管理比較混亂。鑒于我國租房市場的發(fā)展，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)及時出臺有關(guān)租房問題的規(guī)范化措施，改變原先不完善的政策所導(dǎo)致的諸如租房糾紛等問題。再次，擴大相應(yīng)租房房源，隨著租房人數(shù)的增多，租房房子的需求增加，如何增加租房房源的供給迫切需要解決。出租的房屋一般不是新建的，而是存量房屋，出租住房的來源問題，也就轉(zhuǎn)化成如何使存量房屋進入租房市場的問題[12]。因此要積極鼓勵現(xiàn)有空置房、二套房等進入租房市場。

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