一線城市房地產(chǎn)進入成熟期

楊紅旭 鄭紅玉

隨著中國房地產(chǎn)市場告別“黃金十年”，全國各地樓市都火爆、所有產(chǎn)品都熱銷、所有房企都賺錢的時代，一去不返。我們相信，未來十年左右，中國房地產(chǎn)市場整體上仍有較大發(fā)展空間，但“分化”將成為關(guān)鍵詞。尤其是區(qū)域市場分化將趨于顯性化，正如2012-2013年度，在一線城市和少數(shù)二線城市房價高漲的同時，多數(shù)三四線城市只是不溫不火，而溫州和鄂爾多斯等個別城市甚至還在下跌。而區(qū)域市場的分化，又與區(qū)域經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口變化、購房能力、市場需求、市場供應(yīng)、供求關(guān)系等有著錯綜復(fù)雜的關(guān)系。本文主要對35城住宅市場所處的生命周期進行比較分析。

一般而言，事物的發(fā)展都有生命周期，多會經(jīng)歷從萌芽到滅失的過程。一個城市新建住宅市場的發(fā)展同樣具有生命周期性特征， 具體來講可分為啟動期、成長期、加速期、平穩(wěn)期、成熟期、衰退期等階段。

對一個城市住宅市場發(fā)展所處周期，筆者主要從社會經(jīng)濟發(fā)展基本面和新房市場發(fā)展現(xiàn)狀兩個維度進行考量。前者從宏觀層面體現(xiàn)房地產(chǎn)市場發(fā)展所處的外部環(huán)境，后者直觀反映新房市場的總量變化。

社會經(jīng)濟發(fā)展基本面選取人均GDP、人均可支配收入、城鎮(zhèn)化率和第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重四個指標，新房市場選取住宅成交量及住宅新開工量兩個指標。通過指標標準化及專家打分賦權(quán)重，最后得出城市住宅市場發(fā)展生命周期的綜合指標。

35城社會經(jīng)濟發(fā)展基本面指標

1.人均GDP 。筆者對2012年35個重點城市人均GDP進行排名，整體上可以分為三個層級。

第一個層級：人均GDP 達8萬元以上，主要為一線城市的深圳、廣州、北京和上海，及部分沿海發(fā)達及省會城市如大連、天津、長沙、杭州、南京、寧波、呼和浩特、青島和沈陽。根據(jù)錢納里經(jīng)濟發(fā)展階段模型，此類城市已處于發(fā)達經(jīng)濟階段，同時處于后工業(yè)發(fā)展期。

第二個層級：人均GDP 為5萬元至8萬元，包括武漢、廈門、濟南、鄭州、烏魯木齊、南昌、福州、成都、長春、銀川、合肥、太原和西安。根據(jù)錢納里經(jīng)濟發(fā)展階段模型，此類城市已處于發(fā)達經(jīng)濟的成熟階段。

第三個層級：人均GDP 在5萬元以下，包括昆明、哈爾濱、石家莊、蘭州、重慶、?？凇①F陽、西寧和南寧。根據(jù)錢納里經(jīng)濟發(fā)展階段模型，此類城市處于工業(yè)化階段中的加速期。

當然，由于2005年以來人民幣兌美元已累計升值超過30%，以及中國的特殊國情，在界定35城經(jīng)濟發(fā)展階段方面，錢納里的理論只能作為一個籠統(tǒng)的參照。

2.人均可支配收入。居民受惠于經(jīng)濟發(fā)展，生活水平提高，會增加購房需求。2012年全國35個重點城市人均可支配收入可分為三個層級。

第一層級：3.5萬元以上，包括深圳、廣州、寧波、廈門、杭州、北京和南京。

第二層級：2.5萬元至3.5萬元，包括呼和浩特、濟南、青島、長沙、西安、天津、福州、大連、成都、武漢、沈陽、合肥和昆明。

第三層級：2.5萬元以下，包括鄭州、貴陽、南昌、長春、石家莊、重慶、太原、南寧、哈爾濱、?？?、西寧、銀川、烏魯木齊、蘭州。

3.城鎮(zhèn)化發(fā)展水平。城鎮(zhèn)化發(fā)展水平反映人口向城市的集聚過程和集聚程度，也是國家或地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展程度的一個重要指標。城鎮(zhèn)化伴隨的城市人口聚集、城市規(guī)模擴大以及城市結(jié)構(gòu)變化都將為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供空間，且從中長期趨勢來看，城鎮(zhèn)化是擴大城市房地產(chǎn)市場需求和推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一個極其關(guān)鍵的因素。目前全國35城受經(jīng)濟發(fā)展水平等因素制約，城鎮(zhèn)化水平差異明顯。主要分為三個層級。

第一層級：80%及以上，包括深圳、廣州、上海、北京、太原、合肥、天津、廈門、南京、沈陽。此類城市城鎮(zhèn)化發(fā)展速度趨于停滯。

第二層級：60%至80%，多數(shù)城市集中于該區(qū)域，此類城市城鎮(zhèn)化增速逐步放緩。

第三層級：60%以下，包括重慶、南寧、石家莊、長春和哈爾濱。此類城市城鎮(zhèn)化發(fā)展仍處于加速階段。

4.第三產(chǎn)業(yè)占比。第三產(chǎn)業(yè)比重指標反映一個地區(qū)的現(xiàn)代化程度和經(jīng)濟社會發(fā)展水平，2012年全國35個重點城市第三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重排名，分為三個層級。

第一層級：60%及以上，包括北京、?？?、廣州和上海。其中，?？谧鳛槿珖匾穆糜纬鞘?，具有一定的特殊性。此類城市發(fā)展處于后工業(yè)化階段。

第二層級：45%至60%，包括呼和浩特、烏魯木齊、深圳、濟南、太原、貴陽、南京、哈爾濱、西安、杭州、廈門、蘭州、成都、青島、昆明、南寧、武漢、天津、福州。此類城市發(fā)展處于工業(yè)化成熟階段。

第三層級：45%以下，包括西寧、沈陽、寧波、銀川、大連、長春、鄭州、石家莊、長沙、重慶、合肥、南昌。此類城市發(fā)展處于工業(yè)化加速階段。

當然，需要指出的是，錢納里的理論是指代一個國家，而中國35個重點城市，除了各自城市經(jīng)濟發(fā)展程度有差異之外，部分城市在承擔國家產(chǎn)業(yè)布局方面也有明顯差異，所以在此只能籠統(tǒng)地參考此理論。

35城新房市場發(fā)展指標

1998年住房體制改革后，中國住宅市場發(fā)展迅速，但不同城市發(fā)展的節(jié)奏有差異。一個城市新建住宅市場的生命周期，主要用市場規(guī)模來衡量。筆者選取住宅成交和住宅新開工兩個指標，對其近五年增幅均值進行排名。

1.住宅成交面積。住宅成交面積反映城市新房市場發(fā)展階段，增幅均值越大，說明市場發(fā)展速度越快，處于成長期或加速期。反之，增幅趨于縮小，說明市場處于平穩(wěn)期和成熟期。2009年至2013年，35城住宅成交面積增幅均值，能在一定程度上反映新房市場的成熟度（見圖1）。

從增幅排名來看，增幅均值較小的城市中，上海、深圳和廣州經(jīng)濟發(fā)達，市場相對成熟，成交增速放緩，新房市場規(guī)模已見頂；而長春、南寧等城市經(jīng)濟相對較弱，住宅市場步伐卻同樣較慢，說明住宅市場有效需求不足，房企進入要相對謹慎。

增幅均值較大的城市中，廈門、福州增速快，二者都是經(jīng)濟相對發(fā)達的沿海區(qū)域，住宅市場依舊活躍，說明市場表現(xiàn)突出。貴陽、西寧、太原等中西部城市經(jīng)濟發(fā)展滯后，住宅市場高增速，說明市場發(fā)展已脫離社會基本面。

2. 住宅新開工面積。住宅新開工面積反映城市新房建設(shè)階段，其中增幅均值越大，說明市場仍處于快速成長期。反之，則說明處于平穩(wěn)或成熟期。2009年至2013年35個重點城市住宅成交面積增幅均值，能在一定程度上反映市場所處階段（見圖2）。

從增幅排名來看，增幅均值較小的城市中，天津、上海、北京和杭州城市基本面較好，經(jīng)濟處于全國前列，新房市場規(guī)模趨降，新開工量增速已有所放緩；但長春、烏魯木齊和南寧等城市，住宅市場建設(shè)速度也放緩，說明市場后勁不足。

增幅均值較大的城市中，呼和浩特和石家莊遙遙領(lǐng)先，其次是貴陽、西寧、太原、石家莊，此類三線城市基本面較弱，經(jīng)濟處于較快成長期，住宅市場正處于快速發(fā)展階段。

35城新建住宅市場發(fā)展階段評判

1. 指標標準化及賦權(quán)重。將上述六個指標進行標準化，去除數(shù)據(jù)單位的限制，轉(zhuǎn)化為無量綱的純數(shù)值，使得不同單位或量級的指標進行比較和加權(quán)。通過德爾菲法對指標予以賦權(quán)重。

2.綜合指標得分及周期劃分。35個重點城市可以劃分為四大類（見圖3）：第一類綜合指標得分1.0以上，均為一線城市——上海、深圳、北京和廣州。此類城市經(jīng)濟發(fā)展水平很高，新建住宅市場的總規(guī)模已經(jīng)見頂，住宅市場處于成熟期。比如，北京市新房市場成交量自2006年開始已進入規(guī)模遞減階段，深圳市自2007年新房成交規(guī)模同樣縮減。生命周期步入成熟期。

第二類綜合得分在0-1.0之間，多為東部沿海城市，包括天津、南京、杭州、青島、沈陽、大連、寧波、?？?、濟南、長沙、烏魯木齊和合肥。此類城市經(jīng)濟發(fā)展水平較高，新建住宅市場總規(guī)模仍在增長，但增幅開始收窄。生命周期漸趨平穩(wěn)期。

第三類綜合得分在-0.5-0之間，多為中西部省會城市，包括武漢、西安、長春、成都、南寧、太原、鄭州、銀川、南昌、昆明和呼和浩特。此類城市經(jīng)濟水平仍需提高，處于新建住宅市場快速發(fā)展階段，但加速度已有所減緩。生命周期處于慢增期。

第四類為-0.5及以下，包括重慶、哈爾濱、廈門、蘭州、貴陽、福州、西寧和石家莊。除了廈門和福州，此類城市多為經(jīng)濟欠發(fā)達城市。其住宅市場保持較快增速，生命周期處于快增期。

值得提示的是，截至2012年底，中國有657個城市，其中4個直轄市、285個地級市、368個縣級市。而35個重點城市多屬一二線城市，其經(jīng)濟與住宅市場發(fā)展水平在全國城市中處于領(lǐng)先地位，也是中國大中型開發(fā)商重點布局的城市，我們對于這35個城市住宅市場生命周期的劃分僅為相對概念。如果從全國所有城市來看，處于生命周期啟動期、成長期的城市，多為三四線城市。

3.城市基本面與新房總?cè)萘烤C合比較。整體而言，全國35個重點城市住宅市場發(fā)展快慢不一，從城市基本面和新房總?cè)萘績蓚€維度綜合來看，住宅市場發(fā)展正在經(jīng)歷由“成長”到“成熟”的不同生命周期（見圖4）。

首先，北京、上海、廣州和深圳四個一線城市已經(jīng)成熟，一方面城市基本面好，經(jīng)濟發(fā)達，另一方面新房市場總?cè)萘恳呀?jīng)見頂，而二手房市場已替代新房市場成為主導(dǎo)；此類城市土地供應(yīng)偏緊，土地市場競爭激烈，但居民購房能力較強，項目利潤率較高，但市場短期波動顯著，風險與機遇并存，適合大型房企長期布局與經(jīng)營，當然也吸引了部分追求高利潤的中型房企進入。

其次，貴陽、西寧、石家莊等城市，城市基本面相對較弱，新房市場發(fā)展快，未來整體發(fā)展存在較大空間，新房規(guī)模繼續(xù)擴大，需求增長較快，但土地與房屋供應(yīng)量較為寬裕，所以土地市場競爭不太激烈，項目利潤率偏低，但市場波幅較小，適合那些追求擴大開發(fā)規(guī)模與市場份額的房企進入并深耕。

最后，35個重點城市中也存在社會基本面與新房市場強弱不均的情況，如廈門和呼和浩特，城市基本面相對較好，但新房市場發(fā)展速度則較為落后，未來市場潛力較大。再如長春和南寧，城市基本面相對較弱，但新房市場的發(fā)展已經(jīng)脫離城市基本面的支撐，前幾年發(fā)展過快，新房規(guī)模已趨于見頂，未來市場發(fā)展空間不大。

（作者分別為上海易居房地產(chǎn)研究院副院長和研究員）