淺議住宅小區(qū)地下車(chē)位的權(quán)屬及其登記

摘 要：作為一種非常重要的不動(dòng)產(chǎn)——住宅小區(qū)的地下車(chē)位應(yīng)該按照一定的原則給予權(quán)屬登記，給予居民住宅小區(qū)的車(chē)位以法律認(rèn)可與保護(hù)。在這樣的情況下，我們應(yīng)該建立統(tǒng)一的住宅小區(qū)地下車(chē)位登記制度，消除阻礙，保證車(chē)位在法律上的獨(dú)立屬性，明確車(chē)位的權(quán)屬確認(rèn)原則。接下來(lái)文章筆者結(jié)合自身的經(jīng)驗(yàn)與思考，進(jìn)一步探究住宅小區(qū)地下車(chē)位的權(quán)屬以及登記，希望與廣大同行共勉。

關(guān)鍵詞：地下車(chē)位；權(quán)屬思考；登記制度

1 地下停車(chē)位及地下停車(chē)位權(quán)屬

我們所說(shuō)的住宅小區(qū)的地下車(chē)位是指房地產(chǎn)開(kāi)放企業(yè)利用小區(qū)的地下空間建造的車(chē)位。這些車(chē)位雖然位于地下，但具備一般建筑物的特點(diǎn)，四周封閉，從建筑構(gòu)造的角度來(lái)說(shuō)，地下車(chē)位是與住房相離，獨(dú)立存在的特定物。

縱觀我國(guó)關(guān)于停車(chē)位權(quán)屬問(wèn)題的條例——《物權(quán)法》第74條，其對(duì)相對(duì)而言比較復(fù)雜的住宅小區(qū)地下停車(chē)位的權(quán)屬問(wèn)題仍舊模糊，地下停車(chē)位問(wèn)題日漸凸出。當(dāng)前我國(guó)關(guān)于住宅小區(qū)地下停車(chē)位權(quán)屬問(wèn)題的認(rèn)識(shí)，總的來(lái)說(shuō)分為三種，第一種將地下停車(chē)位看成是共有的部分，為住宅小區(qū)的業(yè)主共同所有；第二種是將住宅小區(qū)的停車(chē)位看成專(zhuān)有權(quán)的客體，開(kāi)發(fā)商可以出售、附贈(zèng)或者出租；第三種地下停車(chē)位屬于人防工程的，權(quán)屬歸國(guó)家，開(kāi)發(fā)企業(yè)或業(yè)主可使用。

2 完善地下停車(chē)位權(quán)屬的法律思考

2.1 鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)原則

在堅(jiān)持利于增加而非減少停車(chē)位的情況下，我國(guó)的法律在確定停車(chē)位權(quán)屬的時(shí)候，首先要將住宅小區(qū)的地下停車(chē)位看成是獨(dú)立交易的客體，這樣的話，對(duì)于激發(fā)開(kāi)發(fā)商的熱情，增加住宅小區(qū)的停車(chē)位是非常有利的。同時(shí)假如開(kāi)發(fā)商想單獨(dú)保留地下車(chē)位，就應(yīng)該給予業(yè)主使用的權(quán)利，不管是處于買(mǎi)賣(mài)交易還是出租給小區(qū)業(yè)主，都應(yīng)該比小區(qū)之外的人員優(yōu)先，換言之，住宅小區(qū)的居民要享有優(yōu)先權(quán)。此外在鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的時(shí)候，也應(yīng)該注意停車(chē)位設(shè)置的目的是為了方便居民，而非盈利，因此為了防止過(guò)度牟利，住宅小區(qū)的停車(chē)位應(yīng)該合理租賃與出售。

2.2 國(guó)家強(qiáng)制力適當(dāng)干預(yù)原則

此外國(guó)家應(yīng)該強(qiáng)制力的適當(dāng)干預(yù)。對(duì)于住宅小區(qū)地下停車(chē)位的權(quán)屬問(wèn)題，本應(yīng)該堅(jiān)持自由市場(chǎng)的原則，可是部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)利用自身的強(qiáng)勢(shì)地位壓制小區(qū)居民，因此單單奉行市場(chǎng)的自由原則顯然不夠的，還需要國(guó)家強(qiáng)制力的適當(dāng)干預(yù)。干預(yù)的范圍主要包括：①適當(dāng)限制住宅小區(qū)地下停車(chē)位的售賣(mài)與出租，比如政府相關(guān)部門(mén)可以明確規(guī)定，開(kāi)發(fā)商不得以高于市場(chǎng)的價(jià)格將地下停車(chē)位出租或者出售給小區(qū)居民；②干預(yù)住宅小區(qū)地下停車(chē)位的價(jià)格。

2.3 向弱者傾斜原則

在住宅小區(qū)地下停車(chē)位的權(quán)屬思考上還應(yīng)該堅(jiān)持向弱者傾斜的原則。當(dāng)雙方當(dāng)事人就小區(qū)地下停車(chē)位沒(méi)有約定或約定不明時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)舉證責(zé)任，將其擁有地下停車(chē)位權(quán)屬的證據(jù)明確列舉出來(lái)。如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有明確的證據(jù)，那么就可以這樣認(rèn)定，住宅小區(qū)停車(chē)位的權(quán)屬是業(yè)主所有。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)上具有比業(yè)主優(yōu)勢(shì)的地位，他們完全可以通過(guò)最初的合同維護(hù)或者爭(zhēng)取自身的權(quán)益。如果在合同中沒(méi)有表明權(quán)屬，那么我們就可以認(rèn)定，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)放棄了擁有住宅小區(qū)地下車(chē)位（車(chē)庫(kù)）的權(quán)利。

3 車(chē)位作為獨(dú)立物可以進(jìn)行權(quán)屬登記

前面我們也說(shuō)到，車(chē)位作為一個(gè)獨(dú)立的建筑物，可以在法律規(guī)定的范圍內(nèi)將其進(jìn)行權(quán)屬登記，保護(hù)業(yè)主的權(quán)益。在這里我們應(yīng)該注意一下兩個(gè)問(wèn)題，其一是明確車(chē)位權(quán)屬的確定規(guī)則，不管是出售還是租賃，住宅小區(qū)的地下車(chē)位應(yīng)該為小區(qū)的業(yè)主服務(wù)。其二改革當(dāng)前不適應(yīng)社會(huì)發(fā)展的規(guī)章制度，允許車(chē)位作為獨(dú)立的個(gè)體取得土地使用權(quán)，奠定車(chē)位歸屬的基礎(chǔ)。

3.1 明確車(chē)位的權(quán)屬確定規(guī)則

在我國(guó)《物權(quán)法》74條中，明確對(duì)住宅小區(qū)的車(chē)位與車(chē)庫(kù)問(wèn)題進(jìn)行了相關(guān)的規(guī)定。雖然這一規(guī)定存在一些問(wèn)題，但仍然可以作為明確車(chē)位權(quán)屬的法律依據(jù)。根據(jù)《物權(quán)法》中的規(guī)定，以及在堅(jiān)持“房地產(chǎn)相一致”精神的前提下，住宅小區(qū)的地下停車(chē)位的權(quán)屬問(wèn)題應(yīng)該可以分為以下兩種情況：第一種情況是法律規(guī)定其權(quán)屬歸全體的業(yè)主擁有；第二種情況是可以約定歸屬的車(chē)位（庫(kù)）。

第一種情況的法律規(guī)定的業(yè)主擁有的車(chē)位權(quán)屬，沒(méi)有作為建筑總面積參加建筑容積率計(jì)算，也就沒(méi)有對(duì)于地下空間的使用權(quán)。這些停車(chē)位所占用的土地，其使用權(quán)實(shí)際上是住宅小區(qū)的業(yè)主共同分?jǐn)偟?。因此此?lèi)停車(chē)位權(quán)屬應(yīng)該由住宅小區(qū)的全體業(yè)主共同享有。第二類(lèi)情況的地下停車(chē)位也在建筑區(qū)劃內(nèi)，而且計(jì)入建筑容積率并取得小區(qū)土地使用權(quán)，小區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在建設(shè)的過(guò)程中取得了所有權(quán)，然后通過(guò)出售或者出租的方式給業(yè)主，以滿(mǎn)足業(yè)主的要求。這樣的情況，開(kāi)發(fā)商可以保留住宅小區(qū)地下停車(chē)位的所有權(quán)。

3.2 允許車(chē)位取得土地使用權(quán)

取得車(chē)位權(quán)屬的基本前提條件是享有車(chē)位的土地所有權(quán)，這是當(dāng)下我國(guó)有關(guān)部分的規(guī)章決定的，只要擁有該土地的所有權(quán)，不管是何種類(lèi)型的建筑物都能夠擁有權(quán)屬?？墒沁@些規(guī)章制度建立的時(shí)代是私人轎車(chē)尚未普及的年代，當(dāng)時(shí)的社會(huì)并沒(méi)有如此普遍的車(chē)位權(quán)屬問(wèn)題，因此制度跟不上時(shí)代的發(fā)展是有情可原的?？墒俏覀儑?guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平越來(lái)越高，人們的生活水平以及對(duì)生活的追求也越來(lái)越高，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的消息，我國(guó)在2003年就已經(jīng)擁有了四百八十九萬(wàn)輛私人轎車(chē)，六年后到2009年，我們私家車(chē)的數(shù)量已經(jīng)上升到兩千六百零五萬(wàn)輛，如此龐大的數(shù)字就迫切需要相對(duì)應(yīng)的小區(qū)停車(chē)位。而法律制度應(yīng)該根據(jù)社會(huì)的發(fā)展適時(shí)跟進(jìn)和調(diào)整，而不能讓現(xiàn)實(shí)生活遷就已經(jīng)落后的制度。隨著日益顯著的問(wèn)題，我國(guó)在2007年對(duì)《物權(quán)法》進(jìn)行了修改，將小區(qū)停車(chē)位的權(quán)屬問(wèn)題進(jìn)行了專(zhuān)門(mén)規(guī)定，可是有關(guān)部門(mén)顯然還沒(méi)有認(rèn)識(shí)到小區(qū)停車(chē)位對(duì)現(xiàn)代社會(huì)的重要意義。所以在這里筆者建議有關(guān)部門(mén)要廢止或者修改不再適合時(shí)代的規(guī)定，為車(chē)位取得土地所有權(quán)打基礎(chǔ)。

4 結(jié)束語(yǔ)

總而言之，住宅小區(qū)停車(chē)位涉及到的問(wèn)題比較復(fù)雜，對(duì)其的權(quán)屬配置以及登記，都會(huì)影響到小區(qū)業(yè)主的權(quán)益。所以我們應(yīng)該建立明確的權(quán)屬原則，不能僅僅依靠程序予以解決。而且建立住宅小區(qū)地下停車(chē)位的登記制度僅僅依靠地方性的法律法規(guī)是顯然不夠，還需要國(guó)家建立健全完整全面的法律依據(jù)。

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作者簡(jiǎn)介：姜寶華，中級(jí)經(jīng)濟(jì)師。