存量房交易資金監(jiān)管的工作模式

周英

自2006年建設(shè)部要求加強(qiáng)房地產(chǎn)交易管理，實(shí)行交易資金監(jiān)管以來，很多城市已先行先試，形成了多種符合當(dāng)?shù)貙?shí)際的工作模式。有擔(dān)保公司作為交易保證機(jī)構(gòu)的，也有銀行提供資金托管的；有當(dāng)事人自愿選擇監(jiān)管與否的，也有通過地方立法強(qiáng)制監(jiān)管的。我們根據(jù)上位法要求，結(jié)合本地實(shí)際情況，最終確定了“政府提供免費(fèi)公共服務(wù)”的工作模式。

一、工作背景

存量房又稱二手房，傳統(tǒng)存量房交易成功的基礎(chǔ)在于“陌生人之間的誠信”。買賣雙方基于房產(chǎn)中介的信息撮合進(jìn)入交易環(huán)節(jié)，但房產(chǎn)不像普通商品可以“一手交錢、一手交貨”，是先付款還是先過戶，往往是陌生的買賣雙方最為糾結(jié)的事。況且，大部分交易涉及貸款，放貸銀行或公積金中心在抵押權(quán)未落實(shí)之前也不敢貿(mào)然放貸。在買賣雙方利益無法兼顧的情況下，傳統(tǒng)的做法是通過房產(chǎn)中介進(jìn)行房款交接。而中介的誠信就成為至關(guān)重要的一環(huán)，一旦發(fā)生不良中介詐騙或攜款潛逃，就會(huì)造成買賣雙方的重大損失。2006年9月，天津匯眾集團(tuán)借經(jīng)營二手房中介之便，利用時(shí)間差，挪用房款金額達(dá)1億多元，造成650多戶當(dāng)事人蒙受損失。2007年11月，深圳市中天置業(yè)公司同樣利用房款收付時(shí)間差，追求短期利潤，資金鏈斷裂后，老板卷款潛逃，涉案金額高達(dá)1億多元。2012年，常州也發(fā)生了類似案件。隨著這類案件的發(fā)生，群眾對(duì)實(shí)行存量房交易資金監(jiān)管，保障交易資金安全的呼吁日漸強(qiáng)烈。

二、政策依據(jù)

建設(shè)部于2006年下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》 （建住房〔2006〕321號(hào)），就建立存量房交易結(jié)算資金管理制度，規(guī)范交易資金專用賬戶開設(shè)和資金劃轉(zhuǎn)、專用存款賬戶管理以及監(jiān)管作出了較為詳細(xì)的規(guī)定。但監(jiān)管方式到底是經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自我監(jiān)管還是第三方監(jiān)管，并沒有明確。

在借鑒南京、蘇州等城市的監(jiān)管經(jīng)驗(yàn)后，2013年9月，我市政府辦公室下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的通知》，明確要求市區(qū)城鎮(zhèn)國有土地上存量房交易全面實(shí)施交易資金第三方監(jiān)管制度。

在此基礎(chǔ)上，2014年5月，常州市住房保障和房產(chǎn)管理局、中國人民銀行常州市中心支行聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展市區(qū)存量房交易資金監(jiān)管工作的通知》，進(jìn)一步明確存量房交易資金監(jiān)管的主體、范圍以及各項(xiàng)操作要求，并由常州市房產(chǎn)登記中心具體負(fù)責(zé)該項(xiàng)工作的實(shí)施。

三、主要內(nèi)容

存量房交易資金監(jiān)管，是指由監(jiān)管部門建立“存量房交易資金監(jiān)管專戶”，對(duì)存量房買賣雙方在交易過程中的交易資金（含商業(yè)貸款和公積金貸款）進(jìn)行監(jiān)管，房屋權(quán)屬登記完成后，根據(jù)監(jiān)管協(xié)議，再將交易資金轉(zhuǎn)入賣方指定賬戶。

根據(jù)買房人是否需要貸款及貸款的方式，資金監(jiān)管可以分為：非貸款、商業(yè)貸款、公積金貸款以及組合貸款（商業(yè)貸款+公積金貸款）4種監(jiān)管情況，涵蓋了目前存量房交易的全部資金類型。

1.資金監(jiān)管的基本流程

首先，存量房買賣雙方憑經(jīng)網(wǎng)簽備案的《常州市存量房買賣合同》到資金監(jiān)管部門簽訂存量房交易資金監(jiān)管協(xié)議，選擇監(jiān)管銀行，確定監(jiān)管金額；其次，買方將自有購房款存入資金監(jiān)管專戶，如涉及商業(yè)貸款或者公積金貸款的，可向銀行或者公積金中心申請(qǐng)貸款；然后，待監(jiān)管資金全部到賬（涉及公積金貸款的，由公積金中心出具同意貸款證明書即可），買賣雙方就可以到房產(chǎn)登記部門辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)；最后，房產(chǎn)登記部門完成權(quán)屬登記后，買方領(lǐng)取房產(chǎn)證，監(jiān)管資金則直接轉(zhuǎn)入賣方指定賬戶（見圖1）。

2.資金監(jiān)管的特點(diǎn)

存量房資金監(jiān)管具有安全、免費(fèi)、高效的特點(diǎn)：一是安全，政府提供專用的資金監(jiān)管賬戶，實(shí)行封閉管理；二是免費(fèi)，監(jiān)管平臺(tái)不收取任何費(fèi)用；三是高效，房屋轉(zhuǎn)移登記與抵押登記合并受理，銀行和公積金中心審批放款時(shí)間縮短，整個(gè)交易時(shí)間更短、效率更高。

陳品祿/責(zé)任編輯