賈康：房市全面崩潰是危言聳聽(tīng)

尹潔

在各種因素作用下，3月以來(lái)全國(guó)主要城市房?jī)r(jià)正在降溫，業(yè)內(nèi)認(rèn)為今年我國(guó)房市下行壓力逐漸顯現(xiàn)。與此同時(shí)，出現(xiàn)了兩種截然相反的觀點(diǎn)：一些人認(rèn)為目前狀態(tài)不過(guò)是過(guò)去10年中“短期停滯——強(qiáng)烈反彈”的又一次重演；而不少普通百姓則更愿意相信房市“崩盤(pán)說(shuō)”，房?jī)r(jià)馬上會(huì)“大跳水”。對(duì)于第一種觀點(diǎn)，作為國(guó)家財(cái)政部財(cái)經(jīng)專(zhuān)家的賈康并沒(méi)有完全否定，認(rèn)為政府調(diào)控思路的進(jìn)步正在降低強(qiáng)烈反彈的可能性；而對(duì)于第二種觀點(diǎn)，他說(shuō)是非理性的。

城鎮(zhèn)化是房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的推手

對(duì)于大多數(shù)買(mǎi)不起商品房的人來(lái)說(shuō)，在經(jīng)歷了10年飛速飆升的房?jī)r(jià)煎熬之后，相信“房?jī)r(jià)大跳水”顯然要比探究房?jī)r(jià)下不去的原因更容易。但愿景的實(shí)現(xiàn)需有理論和數(shù)據(jù)支撐。賈康稱(chēng)目前還沒(méi)看到任何有說(shuō)服力的論據(jù)證明城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)會(huì)普遍迅速回調(diào)。

記者：您認(rèn)為目前房?jī)r(jià)下行壓力會(huì)導(dǎo)致“全面崩潰”嗎？

賈康：說(shuō)全面崩潰是危言聳聽(tīng)。不能看到個(gè)別城市某些樓盤(pán)價(jià)格下降，就得出樓市全面崩潰的結(jié)論。正常市場(chǎng)是允許價(jià)格波動(dòng)的，應(yīng)體現(xiàn)出一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。而我們前些年的表現(xiàn)似乎是單邊市，結(jié)果大家誰(shuí)也不覺(jué)得有風(fēng)險(xiǎn)，很多人肆無(wú)忌憚地在里面炒?，F(xiàn)在出現(xiàn)市場(chǎng)分化，正好是一個(gè)矯正的契機(jī)。

記者：樓市不會(huì)崩潰說(shuō)有依據(jù)嗎？

賈康：中國(guó)的城鎮(zhèn)化目前實(shí)際上剛完成不到40%，而國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，要到70%左右的高位才會(huì)轉(zhuǎn)入低水平發(fā)展階段。中國(guó)城鎮(zhèn)化正處于方興未艾的發(fā)展過(guò)程中，今后還會(huì)有幾億人進(jìn)城居住，這決定了城市中心區(qū)域房?jī)r(jià)長(zhǎng)期上漲的趨勢(shì)，即房?jī)r(jià)在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)總體上還會(huì)表現(xiàn)為一條上揚(yáng)曲線的大模樣。有些前期由種種原因形成的泡沫因素，在市場(chǎng)出現(xiàn)分化情況下正有利于使之現(xiàn)形和加以消化。

記者：目前有部分房主預(yù)期房?jī)r(jià)下跌，在賣(mài)房，甚至還適當(dāng)降價(jià)，您怎么看？

賈康：這是好事，市場(chǎng)分化后可使一些要買(mǎi)房的百姓得到實(shí)惠。但不能因一些具體下調(diào)案例，就說(shuō)房市出現(xiàn)斷崖式崩盤(pán)局面。要看到，有些地方的房?jī)r(jià)仍然堅(jiān)挺，并且還有漲價(jià)的案例。全國(guó)70個(gè)城市統(tǒng)計(jì)下來(lái)，絕大多數(shù)還是走高。當(dāng)然，下降的城市從過(guò)去的一兩個(gè)擴(kuò)大到五六個(gè)，再往后有降價(jià)表現(xiàn)的城市可能會(huì)更多，但光看均價(jià)是不能說(shuō)明太多問(wèn)題的。對(duì)于交易雙方來(lái)說(shuō)，最重要、最關(guān)鍵的是具體分析交易對(duì)象即樓盤(pán)的具體情況。

不動(dòng)產(chǎn)業(yè)經(jīng)不起大起大落

記者：很多老百姓一直盼望房?jī)r(jià)“大跳水”，如果真的發(fā)生了會(huì)給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)哪些連鎖反應(yīng)？

賈康：這種觀點(diǎn)是非理性的。如果房?jī)r(jià)崩盤(pán)“大跳水”，對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響將是引發(fā)普遍的、嚴(yán)重的衰退。房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)合起來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)業(yè)在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈中的影響非常全面，前端是原材料，如鋼材、水泥、建材，中間產(chǎn)品是設(shè)計(jì)、建筑工程、裝修等，最后形成的商業(yè)物業(yè)和住房，拉動(dòng)的是市場(chǎng)活動(dòng)的方方面面。比如住房交付使用會(huì)促使入住者購(gòu)買(mǎi)家電、家具、床上用品等耐用消費(fèi)品，這又涉及很長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈和很大的產(chǎn)業(yè)群。此外，還有很多文化社會(huì)屬性的產(chǎn)品，比如一個(gè)人搬入新居后往往會(huì)買(mǎi)書(shū)籍放到新居書(shū)架上，年輕夫婦會(huì)考慮生孩子，這又涉及嬰幼兒用品、教育產(chǎn)業(yè)等。所以，不動(dòng)產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，這一地位無(wú)可置疑。既然如此，我們當(dāng)然要避免這個(gè)產(chǎn)業(yè)經(jīng)受大起大落式的沖擊，政府也不會(huì)坐視不動(dòng)產(chǎn)業(yè)大起大落。

記者：有人用日本、美國(guó)等西方國(guó)家樓市崩潰的例子進(jìn)行反駁，中國(guó)與其有可比性嗎？

賈康：日本樓市明顯回調(diào)是上世紀(jì)90年代，當(dāng)時(shí)它的城鎮(zhèn)化水平已高達(dá)70%以上，美國(guó)則早就在這個(gè)水平以上。日本是在進(jìn)入高城鎮(zhèn)化率階段經(jīng)歷的不動(dòng)產(chǎn)泡沫破滅，美國(guó)則是在金融創(chuàng)新過(guò)程中經(jīng)歷的類(lèi)似打擊，這些都不能簡(jiǎn)單拿到中國(guó)當(dāng)下來(lái)類(lèi)比。對(duì)這些經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)我們當(dāng)然要吸取，但不能因中國(guó)近來(lái)房市剛剛出現(xiàn)分化，就說(shuō)是美日先例在中國(guó)的重演。

記者：假如中國(guó)樓市崩盤(pán)，造成的狀態(tài)與影響和美日一樣嗎？

賈康：不一樣。假設(shè)極端情況——中國(guó)現(xiàn)階段就出現(xiàn)樓市崩潰，那就很可能跌進(jìn)中等收入陷阱，貧富分化加劇，直接影響民生，而且很可能使經(jīng)濟(jì)問(wèn)題政治化，進(jìn)入亂局。而美日已是從中等收入階段“畢業(yè)”的發(fā)達(dá)國(guó)家，情況大不相同。美國(guó)進(jìn)行一些調(diào)整后，新經(jīng)濟(jì)政策已較快使其擺脫了危機(jī)狀態(tài)，它現(xiàn)在于世界仍是無(wú)可動(dòng)搖的頭號(hào)強(qiáng)國(guó)，美元資產(chǎn)依然是全球避險(xiǎn)資產(chǎn)里的首選。日本經(jīng)歷20年經(jīng)濟(jì)停滯，老百姓的國(guó)民福利卻沒(méi)什么滑坡，照樣過(guò)得比較滋潤(rùn)。但中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速的可接受區(qū)間現(xiàn)在很狹窄，一旦滑出區(qū)間，局面會(huì)不可接受、不可設(shè)想。所以，我們一定要在這方面保持清醒頭腦，不能感情用事、意氣用事。如果老百姓中一部分人強(qiáng)烈希望以非常低的價(jià)位擁有住房，那現(xiàn)在的理性思路應(yīng)是申請(qǐng)政府給提供保障性住房，以后等收入上升了再去買(mǎi)商品房。所以說(shuō)，大家的思維要調(diào)整一下，政府全力推進(jìn)保障房建設(shè)是給全局“托底”，市場(chǎng)軌道上則不要太看重房?jī)r(jià)高一點(diǎn)還是低一點(diǎn)，它的常態(tài)應(yīng)是有波動(dòng)。也不宜把低收入階層的思維一下子套到市場(chǎng)資源配置上來(lái)，公平競(jìng)爭(zhēng)中房?jī)r(jià)只要在正常范圍內(nèi)波動(dòng)，大家就應(yīng)該接受。

賈康，著名財(cái)經(jīng)專(zhuān)家，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)，中國(guó)財(cái)政學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)，曾受邀進(jìn)中南海座談經(jīng)濟(jì)工作，被媒體稱(chēng)之為“中南海問(wèn)策”。

光靠土地流轉(zhuǎn)解決不了城市化問(wèn)題

今后中國(guó)的城鎮(zhèn)要增加大量的新市民了，這是一個(gè)很大進(jìn)步。當(dāng)然了，很多人在批評(píng)說(shuō)，農(nóng)村土地能賣(mài)多少錢(qián)啊？這個(gè)批評(píng)是對(duì)的，政府是需要考慮的。因?yàn)榇蟪鞘兄苓叺霓r(nóng)村土地雖然值錢(qián)，但差不多已經(jīng)被收購(gòu)?fù)炅耍嬲钠h(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)村土地是不值錢(qián)的，這個(gè)土地流轉(zhuǎn)能否替農(nóng)民創(chuàng)造更多的收益，這是存有疑問(wèn)的。

□郎咸平/文 劉子亮/圖

我曾經(jīng)在《郎咸平說(shuō)：改革如何再出發(fā)》一書(shū)里說(shuō)過(guò)，反對(duì)搞城市化“大躍進(jìn)”，目前階段來(lái)看，我認(rèn)為應(yīng)該在中小城鎮(zhèn)建立更好的制造業(yè)體系，以吸納更多的農(nóng)村人口。

在本輪改革之前，宅基地跟承包地，就是農(nóng)民所擁有的一切。農(nóng)民有沒(méi)有醫(yī)療保險(xiǎn)？有沒(méi)有養(yǎng)老金？有沒(méi)有公平受教育的權(quán)利？我想說(shuō)，農(nóng)民這些東西基本上是沒(méi)有的。舉個(gè)例子可以說(shuō)明，過(guò)去農(nóng)民有集體公社的赤腳醫(yī)生對(duì)不對(duì)，現(xiàn)在沒(méi)有了，一切都是要收費(fèi)的了。醫(yī)療保險(xiǎn)過(guò)去是沒(méi)有的，只是近幾年才有了解決不了大問(wèn)題的新農(nóng)合；那退休金呢？也是沒(méi)有的；教育權(quán)呢？你可以受教育，但是農(nóng)村的教育質(zhì)量非常差，常常是一個(gè)老師教所有的課，在農(nóng)村出生的孩子想考上清華北大會(huì)更難。因此說(shuō)，在中國(guó)，許多人一出生就是不公平的。endprint

那么這次改革對(duì)中國(guó)農(nóng)民有什么實(shí)惠呢？首先就是農(nóng)民的醫(yī)療、養(yǎng)老和教育可以逐漸與城市接軌了，可以納入中小城鎮(zhèn)的保障體系了。中間這一塊因?yàn)檫@個(gè)原因而放大了，對(duì)農(nóng)民來(lái)講和過(guò)去相比有了更多的實(shí)惠，這是非常好的。但是，農(nóng)民還不能去大城市，只能去中小城鎮(zhèn)。因此，這個(gè)圈終究沒(méi)有放大到最外圈。這個(gè)我表示理解，因?yàn)檫@只是改革的第一步。

請(qǐng)注意，我過(guò)去是一直反對(duì)上屆政府所提的城鎮(zhèn)化的，尤其是40萬(wàn)億城鎮(zhèn)化，我認(rèn)為這是在搞城鎮(zhèn)化“大躍進(jìn)”，而且我舉出了很多例子，說(shuō)明這種城鎮(zhèn)化將使大城市不堪負(fù)荷。還是要再舉一個(gè)例子，習(xí)近平主席2012年訪問(wèn)美國(guó)馬斯卡丁，那是美國(guó)的一個(gè)美麗的小鎮(zhèn)，和咱們的上海市相比，上海人口是它的1000倍，但是上海市的小學(xué)只是它的100倍。換句話講，它按人口平均擁有的小學(xué)數(shù)量是咱們上海市的10倍。馬斯卡丁那個(gè)小鎮(zhèn)的醫(yī)療條件也非常好，醫(yī)療資源很充足，醫(yī)院病人不多，而且常常門(mén)可羅雀。可我們這兒呢？這幾年在上海醫(yī)生人數(shù)增加不多，醫(yī)院數(shù)目也還下降，因此每一家醫(yī)院都是擁擠不堪。在這種情況之下，大城市的生態(tài)圈已經(jīng)非常糟糕了，如果你硬要搞城市化，大城市肯定是不堪負(fù)荷的。所以，只能從中小城鎮(zhèn)化開(kāi)始，讓中小城鎮(zhèn)的教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等慢慢和大城市接軌，讓資源在大中小城市之間合理地分布，這才是我們下一步應(yīng)該努力的方向，這一點(diǎn)也是我過(guò)去一直所建議的。

這一次改革給中國(guó)農(nóng)民的另一大實(shí)惠，就是給農(nóng)民擁有的承包地和宅基地更明確的財(cái)產(chǎn)權(quán)了，這個(gè)就是三中全會(huì)所提出的土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題。過(guò)去，農(nóng)村集體土地是同地不同權(quán)，而且不能買(mǎi)賣(mài)，銀行也不接受抵押。好了，現(xiàn)在宅基地也好，承包地也好，都可以拿到市場(chǎng)上去賣(mài)了，而且收益歸農(nóng)民，農(nóng)民拿到這個(gè)財(cái)富就可以進(jìn)入中小城鎮(zhèn)，享受好的醫(yī)療、養(yǎng)老和教育保障了，這就是中國(guó)農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)形成的一個(gè)城市化的推動(dòng)力。換句話說(shuō)，今后中國(guó)的城鎮(zhèn)要增加大量的新市民了，這是一個(gè)很大進(jìn)步。當(dāng)然了，很多人在批評(píng)說(shuō)，農(nóng)村土地能賣(mài)多少錢(qián)啊？這個(gè)批評(píng)是對(duì)的，政府是需要考慮的。因?yàn)榇蟪鞘兄苓叺霓r(nóng)村土地雖然值錢(qián)，但差不多已經(jīng)被收購(gòu)?fù)炅?，真正的偏遠(yuǎn)地區(qū)的農(nóng)村土地是不值錢(qián)的，這個(gè)土地流轉(zhuǎn)能否替農(nóng)民創(chuàng)造更多的收益，這是存有疑問(wèn)的。

因此，光靠土地流轉(zhuǎn)只能讓大城市周邊農(nóng)村的極少數(shù)農(nóng)民富起來(lái)，而對(duì)于絕大多數(shù)農(nóng)民來(lái)講，作用卻是有限的。只有讓農(nóng)民進(jìn)入到中小城鎮(zhèn)，在當(dāng)?shù)卣业揭环莺线m的工作，定居下來(lái)，才是一個(gè)長(zhǎng)久解決之道。所以說(shuō)，我想問(wèn)一下，我們今天真正需要什么？回答也是很干脆的，需要在中小城鎮(zhèn)建立更好的制造業(yè)體系，以吸納更多的人口。美國(guó)馬斯卡丁小鎮(zhèn)有非常多的企業(yè)在那里投資，可以雇傭相當(dāng)多的人，我希望我們的中小城鎮(zhèn)也像美國(guó)的馬斯卡丁一樣，改善企業(yè)的投資經(jīng)營(yíng)環(huán)境，給予企業(yè)更多的優(yōu)惠，讓更多的企業(yè)尤其是制造業(yè)能夠在中小城鎮(zhèn)里面茁壯成長(zhǎng)，吸收更多的農(nóng)村人口。應(yīng)該說(shuō)，這才是一個(gè)長(zhǎng)久的發(fā)展之道。

郎咸平，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，曾任香港中文大學(xué)講座教授，素有“郎旋風(fēng)”、“最敢說(shuō)真話的經(jīng)濟(jì)學(xué)家”之稱(chēng)。公司治理和金融專(zhuān)家，主要致力于公司監(jiān)管、項(xiàng)目融資、直接投資、企業(yè)重組、兼并與收購(gòu)、破產(chǎn)等方面的研究，其系列作品出版后均為暢銷(xiāo)書(shū)。endprint