論住房交易量結(jié)構(gòu)的變化對(duì)上海房產(chǎn)交易市場的影響

季彤

【摘要】2013年上海本市商品住宅成交量超1000萬平方米，這是近幾年來上海市成交量首次突破千萬級(jí)別。住房交易量結(jié)構(gòu)發(fā)生了什么樣的變化？住房消費(fèi)觀念是一步到位還是梯度消費(fèi)？本文試圖通過對(duì)1000戶在上海貸款購房的家庭分析，從貸款家庭的戶籍、年齡段、婚姻狀況、家庭收入，房屋總價(jià)等方面來綜合分析這一現(xiàn)象。

【關(guān)鍵詞】住房交易量結(jié)構(gòu)；住房梯度消費(fèi)；家庭收入；房屋總價(jià)

截止2013年10月上海今年本市商品住宅成交量突破1000萬平方米，已超過去年939萬平方米的成交量；環(huán)比去年同期增長45.3%，與2011年同期相比上漲65.2%這是近幾年來上海市成交量首次突破千萬級(jí)別。

火爆的住房商品房成交量情況下，住房交易量結(jié)構(gòu)發(fā)生了什么樣的變化？住房消費(fèi)觀念是一步到位還是梯度消費(fèi)？本文試圖通過對(duì)1000戶在上海貸款購房的家庭分析，從貸款家庭的戶籍、年齡段、婚姻狀況、家庭收入，房屋總價(jià)等方面來綜合分析這一現(xiàn)象。

一、住房交易量結(jié)構(gòu)發(fā)生了變化

統(tǒng)計(jì)分析2013年在上海貸款購房客戶1000戶交易量情況，其中一手商品住房房交易戶數(shù)為371占比為37.1%；二手商品住房交量戶數(shù)為629戶占比為62.9%。統(tǒng)計(jì)樣本中二手商品住房交易戶數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一手商品房戶數(shù)，這和前幾年住房交易量已一手交易為主有明顯的不同。二手房交易成為2013年住房交易量的主要力量，住房市場交易活躍度得到了提高；同時(shí)帶動(dòng)了上海地區(qū)新開樓盤房價(jià)的上漲。分析其結(jié)構(gòu)變化的因素，主要有以下幾個(gè)方面：

1.2013年2月“國五條”的出臺(tái)，特別是對(duì)個(gè)調(diào)稅稅負(fù)調(diào)增的預(yù)期，對(duì)購房尚處在觀望情緒的持幣購房人群體帶來了擔(dān)憂，樓市上漲預(yù)期增強(qiáng)，購房意愿強(qiáng)烈，看房人群增加，持房人出現(xiàn)跳價(jià)心理，為持幣購房人增加購房的決心，引發(fā)了2013年上海樓市的火爆開場。

2.1998年全面推廣的出售老公房政策，大量的售后公房已經(jīng)具備了商品房特性進(jìn)入市場流通，為2013年進(jìn)入市場流通打下了交易量的基礎(chǔ)。歸納起來主要的特點(diǎn)為：1、房產(chǎn)升值大；2、面積相對(duì)來說較小，總價(jià)較低，適合面比較廣；3、售后公房已滿五年稅費(fèi)少，交易成本低；4、售后公房集中在老城區(qū)，教育資源和醫(yī)療資源豐富，出行方便，交通發(fā)達(dá)。

3.老城區(qū)可供開發(fā)土地資源稀缺，中心城區(qū)新樓盤少，新開盤單套住房面積大，總價(jià)高，購房預(yù)算有限的情況下售后公房是一個(gè)較好的選擇；新建住房供應(yīng)量有限，住房市場總體仍然處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。

4.從之前出臺(tái)的住房限購政策之一戶籍情況來分析，非上海市戶籍對(duì)在上海購房的限購政策影響在減弱，部分生活工作在上海的非上海市戶籍的家庭具備了上海購房的資格條件；以調(diào)查的2013年1000戶上海貸款購房客戶家庭統(tǒng)計(jì)分析情況來看，其中上海戶籍的客戶為737戶占比為73.70%；非上海戶籍的客戶為263戶占比達(dá)到26.3%。

二、住房消費(fèi)的理念悄然發(fā)生了變化

部分富裕家庭隨著收入的穩(wěn)定增長和家庭人員結(jié)構(gòu)的變化，對(duì)住房提出了多方面的要求。從居住環(huán)境、居住面積、出行交通、子女就學(xué)等多方面有改善住房的經(jīng)濟(jì)能力，從年齡、家庭年收入、住房總價(jià)、建筑面積等維度分析住房消費(fèi)已經(jīng)形成了梯度消費(fèi)的雛形。

1.從年齡分組劃分來看，統(tǒng)計(jì)分析貸款購房中主貸人年齡主要集中在23歲（含，工作滿1年以上）到40歲之間，達(dá)到807戶占總?cè)藬?shù)的80.7%。其中23歲到30歲，有410戶，占比為41%，；31歲到40歲，有397戶，占比為39.7%。

2.從家庭年收入情況來，統(tǒng)計(jì)分析貸款購房家庭月收入主要集中在1萬元以上5萬元以下，共有806戶，占比達(dá)到80.6%。家庭月收入呈現(xiàn)一定的層次，具體分組情況如下：、5萬元以上10萬元以下，有72戶，占比為7.2%；3萬元以上5萬元以下，有171戶，占比為17.1%；2萬元以上3萬元以下，有236戶，占比為23.6%；1.5萬元以上2萬元以下，有185戶，占比為18.5%；1萬元以上1.5萬元以下，有214戶，占比為21.4%；1萬元以下的，有116戶，占比11.6%。

3.從住房總房價(jià)的情況來看，100萬元到200萬元組戶數(shù)最高，為448戶，占比達(dá)到44.8%；其余各組基本均衡分布：400萬元（含）以上500萬元以下，有161戶，占比為16.1%；300萬元（含）以上400萬元以下，有141戶，占比為14.1%；、200萬元（含）以上300萬元以下，有126戶，占比為12.6%；100萬元（含）以上200萬元以下，有448戶，占比為44.8%；100萬元以下，有124戶，占比為12.4%。

4.從貸款購房建筑面積來看，貸款購房家庭建筑面積基本均衡分布在各組，已經(jīng)形成了住房消費(fèi)梯度的框架，建筑面積具體分組情況如下：140平方米（含）以上家庭，有176戶，占比為17.6%；100平方米（含）以上140平方米以下，有192戶，占比為19.2%；80平方米（含）以上100平方米以下，有203戶，占比為20.3%；60平方米（含）以上80平方米以下，有170戶，占比為17.00%；60平方米以下，有261戶，占比為26.1%。

參考文獻(xiàn)：

[1]《包宗華住宅與房地產(chǎn)論文選集》.中國建筑工業(yè)出版社，2009年8月第一版

[2]應(yīng)紅著.《中國住房金融制度研究》.中國財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2007年5月第一版