三四線樓市空城樣本調查錄

2014年2月份，杭州某些樓盤房價一夜之間降數(shù)千，為持續(xù)低迷的樓市澆上了一瓢涼水。三四線城市房價悲觀預期的觀點也不絕于耳，近期多個大型房企撤出，房價疲軟深度套牢中小開發(fā)商，三四線城市的樓市拐點到了嗎？有關調查顯示，在內地平原型的河南安徽，不少城市自身產(chǎn)業(yè)薄弱，難以留住青壯人口支撐龐大的房地產(chǎn)業(yè)，而沿海資源旅游型城市則面臨季節(jié)型人流潮汐，大量旅游地產(chǎn)乏人接盤。

上述城市的多個開發(fā)商和協(xié)會負責人告訴筆者，三四線城市空置率比較高的原因，是綜合開發(fā)的速度快了一點，整體看“供大于求”，發(fā)展前景已經(jīng)嚴重透支，不過空城是階段性的，從長遠看，三四線城市的發(fā)展前景一定將非?？捎^。上述有關城市房管部門負責人也表示，應該給新城建設一點時間，這些階段性的問題會在產(chǎn)業(yè)發(fā)展的帶動下得到緩解。然而，不少三四線城市的新城建設從七八年前已開始陸續(xù)啟動。若長期無法盤活，“房地產(chǎn)泡沫”將令很多人很頭疼。

河南固始 外出務工者買房多

2月14日，筆者站在固始縣王審知大道一側的某高層建筑頂層，視線所及之處許多樓盤拔地而起，但居住痕跡很少。業(yè)主入住的冷清場面與樓盤開發(fā)的火熱場景形成鮮明對比。

固始是河南第一人口大縣，多年來有外出務工的傳統(tǒng)。全縣173萬人中，常年外出務工經(jīng)商人員超過60萬人。

據(jù)了解，固始縣工業(yè)基礎十分薄弱，未形成完整的工業(yè)體系。不過在農(nóng)業(yè)方面，其2012年全年糧食總產(chǎn)24.28億斤，位居河南省第二位。

“道路兩旁水汪汪，別墅建在樹中央。商場賽過小香港，夜市到明不打烊。掙錢全靠打工郎?！边@是描述固始縣的語言，言辭之中折射出該縣世外桃源兼具城市繁榮的模樣，此外，還透露出這里的經(jīng)濟來源主要靠青壯年外出務工或從商而來。

在外地創(chuàng)業(yè)的鐘志平說，“固始框架拉得比較大，似乎要與鄭東新區(qū)看齊。當?shù)胤績r和地價一直都在漲，很多人都投入到房地產(chǎn)開發(fā)中來”。據(jù)其介紹，包括信合和怡和兩大開發(fā)商在內，證照齊全的開發(fā)商有三四十個。還有不少星羅棋布的個體開發(fā)商。

從新固始縣政府出來，向右走，陳元光大道兩側正在建的樓盤大大小小超過10個，而每一側縱深進去，就數(shù)不過來到底有多少在建房屋。

鐘志平說，每逢長假他都會回家探望老人。但是去年國慶，他在離家不遠的地方迷路了。原本是一片荒地，被鐵皮圍起來建樓房，而且初具規(guī)模，不能不感慨“這里的房產(chǎn)開發(fā)瞬息萬變”。

筆者在城北和城南走訪時，發(fā)現(xiàn)前者的入住率普遍高于后者。前者開發(fā)早于后者，房價上，前者集中在3500—4500元/平方米，后者在2800—3500元/平方米之間。

盡管入住率沒有官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但是以城南一號來說，銷售人員表示接近2000套房產(chǎn)幾乎售完。但元宵節(jié)當天，筆者走進去，除了門衛(wèi)之外，幾乎未再見到任何人。只有個別房屋門口貼著大紅的喜字和炮竹引爆后的殘留，顯示這里“名花有主”。

而在城北的湖畔春天三期，筆者根據(jù)房屋外面的空調安裝情況，以及房屋裝修、晾曬衣物等痕跡，目測入住率不超過五成。而這一樓盤還算是相對較為成熟的?！爸苓呌胁耸袌觯_發(fā)商為了方便住戶，還建設了小學、中學以及醫(yī)院?！睒I(yè)主于斌介紹說。

當日下午兩三點，放眼望去，偌大的廣場只有兩人。于斌說“業(yè)主們多在外地務工，這里還有很多是毛坯房”。

而在距市中心最繁華的地帶五分鐘車程的水云居·國際城，“本可容納600戶，但入住的業(yè)主頂多80戶?！币晃粯I(yè)主告訴筆者。

奇怪的是，盡管各個樓盤顯示出不同程度的“空空蕩蕩”，但是全城各個售樓部內買房的人絡繹不絕?！懊磕甑哪甓说秸率?，是當?shù)氐匿N售旺季，其次就是國慶長假?！币晃皇蹣侨藛T如此解釋，每年銷售量五至七成是在這兩個長假完成的。

一邊是開發(fā)和銷售盛景，一邊是入住的稀稀疏疏，固始的房地產(chǎn)開發(fā)是不是有點過火了，到底里面存不存在泡沫？

“到處都是開發(fā)的房地產(chǎn)項目，固始人口雖然很多，但市場容量畢竟有限，到時候這些住宅和商鋪賣往哪里都是問題?！边@是當?shù)匾患曳康禺a(chǎn)商的顧慮。

一位不愿署名的國有地產(chǎn)開發(fā)商負責人對筆者表示，一般來說，空置房的現(xiàn)象其實還是供需失衡造成的。“村里的人想去鎮(zhèn)里，鎮(zhèn)里人想去縣里，縣里人想地級市，地級市想往省會。三線城市去二線城市，二線城市又去一線城市?！笨墒亲罨鶎拥恼u地賺錢，造成房產(chǎn)投放量大于實際需求量。

不過，此前在固始調研的深藍房地產(chǎn)咨詢公司總經(jīng)理閆璐對筆者表示，在固始縣買房多為實際需求?！氨热缭瓉碓诳h城就有房，只是為了改善需求而買房，暫時未能入住?？h鎮(zhèn)居民為了孩子讀書、結婚等進城買房，更多的是外出務工為了將來退休之后回來居住?！?/p>

上述國有房地產(chǎn)開發(fā)商負責人表示，政府是不希望看到崩盤的，可通過疏導手段消化泡沫?！氨热缣岣呃习傩帐杖胨剑刂菩刨J的比率，發(fā)展實體經(jīng)濟等，去投資化以回歸到使用本質上面?！钡?，小城市擠泡沫的過程會很難。

閆璐判斷，當?shù)胤康禺a(chǎn)成本價應在兩三千左右。賣到4000元以上，顯然已經(jīng)出現(xiàn)溢價。不過“泡沫還談不上”。每年春節(jié)前后銀行的儲蓄量驚人，消費力一點都不低，而且離中心城市很遠，大城市對它的吸納力很小。當?shù)厝嗽敢庠诠淌假I房，它的房價有很多支撐條件。這就不難理解，一些質量好、造型美觀、環(huán)境優(yōu)越的樓盤銷售能在九成以上。

“隨著全國城鎮(zhèn)化發(fā)展，產(chǎn)業(yè)要往城鎮(zhèn)轉移，今后城鎮(zhèn)人口會越來越多”。她判斷，根據(jù)目前固始的城市人口來看，房產(chǎn)投放量有點大，但還在合理水平，房地產(chǎn)開發(fā)還有空間。

山東威海

住銀灘要耐得住寂寞

山東省乳山市的銀灘，“空城”現(xiàn)象也很具代表性。

2月20日，筆者來到了國家AAAA級乳山銀灘旅游度假區(qū)。這里沙灘綿延20多公里，天藍海碧，細沙如銀，被譽為“天下第一灘”。根據(jù)官方提供的數(shù)據(jù)，銀灘每年的旅游人數(shù)為412.5萬人次。這也是當?shù)卣笫止P開發(fā)海景房的原因之一，據(jù)了解，銀灘房地產(chǎn)開發(fā)最高時給乳山市帶來六成以上的財政收入。

但是任憑環(huán)境優(yōu)美，地產(chǎn)商、中介服務到位，這里就是只見房子，罕見人煙。茶寮食肆門可羅雀，不少干脆關門歇業(yè)。有人把這里形象地比喻為一座巨大的住宅博物館。

筆者從銀灘旅游度假區(qū)管委會門前的長江路拐至鏡泊湖路，一路走到底拐入金銀大道，近一小時的路程，只看到十來人?！芭加觥闭谘亟皱迯澋臉I(yè)主李敏，其兩年前入住當?shù)氐木S利亞小區(qū)，“我們小區(qū)據(jù)說已經(jīng)連續(xù)五年供暖，所以冬季入住人數(shù)最多?！睋?jù)介紹，維利亞接近4000戶的樓盤，今年春節(jié)的入住人數(shù)也僅僅300戶。

而在離海邊最近的益天華園，目測可容納近400戶，但據(jù)物業(yè)相關工作人員介紹，春節(jié)期間的住戶不超過5戶。據(jù)了解，對于銀灘的住宅入住率，官方并沒有一個權威的統(tǒng)計數(shù)字。近20年來，銀灘開發(fā)的房地產(chǎn)樓盤超過了200個，每逢冬季，這里的入住率不足百分之五。

李敏和很多業(yè)主交流過，最大感慨就是“很多人在這里買房后就開始后悔”。當?shù)胤课葜薪榻榻B說，以大拇指廣場為界，沿著鏡泊湖路走起，第一個紅綠燈輻射的兩旁的樓盤，算一線樓盤，第二、三個紅綠燈分別算二線、三線樓盤，一手房價格從“官方”的七八千依次減少至三四千。

不過在眾多業(yè)主和看房者的眼里，銀灘海景房目前有價無市?！拔乙粋€老鄉(xiāng)，兩年前26萬買的房子，如果現(xiàn)在能平價賣出都算是撿到了大便宜?！崩蠲粽f。據(jù)筆者調查，在維利亞小區(qū)，曾有業(yè)主七折甚至五折將房子賣出。此外，高空置率還使得海景房出租價格低廉。中研普華研究員黃金時介紹說，“一般來說，一套60平方米左右的海景房，月租金在400元左右。這在各地的海景房出租價格中也處于較低水平，相比之下三亞的海景房的年租金收入在10萬左右，?？诘暮＞胺磕曜饨鸹貓笤?萬—3萬?！碑?shù)刈罹叽硇缘你y灘大酒店的酒店主樓甚至暫停營業(yè)，只留了少量房間供客人入住，入住率不超過10%。

“住銀灘要耐得住寂寞?！崩蠲舻囊痪湓捇蛘咭呀?jīng)高度概括了銀灘房地產(chǎn)的現(xiàn)狀。

夜幕降臨，筆者站在當?shù)匾粭澑邩抢锵蛲饪矗滋旄邩橇至⒌你y灘，只能看到少許霓虹。成片的建筑輪廓已經(jīng)消失不見。

黃金時告訴筆者，即使人最多的七八月，銀灘海景房的入住率也不超過10%。黃金時分析認為，目前銀灘房地產(chǎn)開發(fā)程度幾近飽和，市場投放量遠遠超過市場需求量。

面對銀灘房地產(chǎn)發(fā)展的“瓶頸”，當?shù)卣笈瓮ㄟ^房地產(chǎn)轉型來解決近年來銀灘房地產(chǎn)開發(fā)減緩、配套缺失、空置率高等問題。乳山市市長隋建波去年接受媒體采訪時表示，乳山市在探索如何使已建成的空置房產(chǎn)變活。其中的一招就是引導其由投資型產(chǎn)業(yè)變?yōu)轲B(yǎng)老型產(chǎn)業(yè)。對于目前銀灘地產(chǎn)向養(yǎng)老地產(chǎn)轉型的成效，或者階段性成果如何等問題，筆者多次嘗試聯(lián)系乳山市房管局銀灘分局均未果。

筆者輾轉聯(lián)系到一位接近銀灘旅游度假區(qū)管委會的當?shù)厝耍洳]有直接回答上述問題，而是詳細介紹了兩個發(fā)展成熟、比較適合養(yǎng)老的小區(qū)。不過，其不止一次提醒準業(yè)主，最好還是先住下來摸清周邊情況和發(fā)展趨勢再考慮買房具體事宜。

對于成功轉型，黃金時認為，必須妥善解決好兩個問題，即房價的穩(wěn)定和基礎設施配套問題。他解釋說，由于目前房價波動劇烈，導致購買者觀望情緒增強，不利于投資者資金回籠，進而影響基礎設施建設的積極性。由于該地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)結構不合理導致基礎設施開發(fā)滯后于房地產(chǎn)開發(fā)，基礎設施的不完善又進一步影響了房地產(chǎn)的銷售情況。

安徽六安

人口外流，買房不自住

作為四線城市的安徽省六安樓盤存量“風頭不減”，高達3.8萬套，直逼廣州的新建可售貨量。2013年上半年的六安樓市，總體上也出現(xiàn)了存量上漲、供大于求的現(xiàn)象。

“人口外流帶來了高空置率，這在當?shù)刈陨斫?jīng)濟實力還不強大的時候，是沒辦法的?！币晃划?shù)刂髁魅請蟮拿襟w人告訴筆者。安徽省西部小城六安，是安徽省會經(jīng)濟圈合肥經(jīng)濟圈的副中心城市。雄心勃勃但“潛龍勿用”的時候，大片高聳的住宅樓被六安人收入囊中，卻不曾被“寵幸”，鮮有入住。

六安當?shù)匾患颐襟w房產(chǎn)部負責人告訴筆者，這幾年六安興起了大規(guī)模的開發(fā)，大型開發(fā)商如碧桂園等，都進入了六安市場。碧桂園2013年年初剛進駐，年底至元月即開盤，約收獲20億銷售額。當?shù)亻_發(fā)商也告訴筆者，六安本地的剛需還是有一些的，但樓盤空置率蠻高，“原因就是很多人出去打工，在六安買了房子但不一定自己住。”

六安金港房地產(chǎn)開發(fā)有限公司常務副總經(jīng)理夏禮國告訴筆者，六安有讓人不快的“空置”問題，但“不可否認的是市場是有需求量的”。從房地產(chǎn)角度看，六安這樣的內陸平原城市市場風險比較小。因為縣域人口密集，自身經(jīng)濟潛力清晰可見。另外開發(fā)商在自身素質上注意提高，并加強與國內優(yōu)秀入駐房企學習，在項目選址、房屋戶型、遷址等綜合方面塑造條件。

“綜合開發(fā)的速度快了一點，目前是供大于求?！毕亩Y國介紹說，前幾年開發(fā)商拿地選擇面廣，土地價格便宜，也賣得很快。

據(jù)六安房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計顯示，2013年，六安城區(qū)土地市場完成土地出讓390萬平方米，總收益額99.7億元。土地出讓吸引了海亮地產(chǎn)、碧桂園、淮礦地產(chǎn)、新華地產(chǎn)、安徽鹽業(yè)等房企入駐。

六安房管局有關負責人表示，六安應該說是沒有到“空城”這個階段的。至于空置率問題，可能是局部的階段性情況，“六安的城市擴張和郊區(qū)開發(fā)大概從2006年就陸續(xù)開始了，有關配套和人氣正在逐步推進和聚集?！逼浣榻B，很多人外出務工，但也會在老家買一套房。

六安房管局的信心還源于當?shù)厝丝诒姸?。?jù)2010年人口普查結果顯示，六安戶籍人口達704.8萬人。而六安的外出務工人員在全省也是較為集中的。

居住在六安的當?shù)厥忻裥∴嚫嬖V筆者，雖然他們在外地辛勤務工，但是很多人最后還是要返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)或居住的，這部分人對于家鄉(xiāng)的樓市也是十分關注的。他們基本上都是在外面工作并且有了一定的經(jīng)濟基礎，希望最近能返鄉(xiāng)置業(yè)的人群。

雖然說剛性需求群體是六安樓市的主體，但不能說是全部。正如不少快速發(fā)展的新城一樣，六安還有一些投資性需求，在推動著整個樓市供需的變化。去年，國務院發(fā)布了二三線城市的限購措施，對一些重點的城市采取了限購，六安不在限購的城市名單中。而地方上顯然也沒有計劃打壓投資性需求，這使得“泡沫”在不受限的情況下有了一定的發(fā)展空間。

廣東大亞灣

外來購房者眾

工作日和周末的區(qū)別有多大？看看惠州大亞灣便知。與內陸城市不同的是，大亞灣占據(jù)“天時地利”，但一棟棟林立的住宅小區(qū)人跡寥寥，僅僅在周末會出現(xiàn)一些掛著“粵B”車牌的深圳住戶，光顧自己的“家”。

惠州大亞灣經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)位于惠州市南部，東鄰汕尾，西接深圳。大亞灣陸路距香港60公里，憑借地理優(yōu)勢，吸引了不少深圳人前往置業(yè)。在大亞灣的出租車上，司機笑著告訴筆者，“大亞灣的房子賣給深圳人，深圳的房子賣給香港人。”

大亞灣樓市事實上歷經(jīng)了多年的沉寂，在2009年樓市春風的吹拂下，開始呈現(xiàn)出蘇醒之勢。公開數(shù)據(jù)顯示，2012年，大亞灣片區(qū)開工項目108個。2013年1—11月份，大亞灣區(qū)房地產(chǎn)市場商品房銷售總套數(shù)為33038套，同比翻番。2014年1月淡季也簽下1700套。

不過，一直以來，大亞灣的本地需求比較薄弱，更多依賴于外來的消費者。這導致當?shù)厝藲馐冀K成為“掣肘”。

“希望大家能給大亞灣更多時間?！贝髞啚撤抗芫钟嘘P負責人說，大亞灣正著力打造產(chǎn)、城、人深度融合新城，根據(jù)土地利用規(guī)劃，惠灣石化工業(yè)區(qū)主要大型項目陸續(xù)建成后將會帶來大量的工作人員，為周邊區(qū)域房地產(chǎn)市場特別是西區(qū)、霞涌區(qū)提供了巨大的發(fā)展空間，會給整個大亞灣帶來大量的人口增量，由此產(chǎn)生的龐大的客源市場將是周邊區(qū)域住宅市場發(fā)展的重要支持。

但是，在這個大市場需求背后，人們沒有看到預期中大亞灣區(qū)的熱鬧興旺。相比熱鬧的深圳，與深圳市民共享一個灣區(qū)的大亞灣顯得異常冷清。

筆者在大亞灣中心區(qū)一帶看到，已建好的、封著綠皮正在建的高層住宅櫛比鱗次，大型路口旁邊豎起的廣告牌也多是樓盤廣告。來往的人車都很少。不少出租車師傅都“漫天要價”。筆者以為距離頗遠，結果沒多久到達目的地，在聽到“要價太高”的抱怨時，師傅也無奈回應“來的人少啊，我們拉一趟生意也不容易”。

同時，該區(qū)域房價均價從2011年起便維持在4000—6500元/平方米，片區(qū)房價漲幅較小，這讓短期投資客開始對其慎之又慎。部分投資客一直處于觀望狀態(tài)，一方面看好大亞灣房地產(chǎn)發(fā)展前景，另一方面在選擇投資對象時非常謹慎。

事實上，大亞灣未來可利用土地總面積已經(jīng)有限，僅20平方公里左右。由于上世紀90年代房地產(chǎn)泡沫的影響，目前大量土地掌握在企業(yè)手中，政府實際掌握的土地并不多，這導致了規(guī)劃和各種配套建設難度的加大，人氣不足且生活氛圍不濃。筆者觀察到，周邊的配套設施，如商場、菜市場等生活配套設施遠遠沒有完善。交通仍不便利，公交線路的班次和運營時間較少、較短。一位深圳工作的購房者說，廈深高鐵的惠州南—深圳北的線路設置也不方便在深圳工作的置業(yè)者，“我們現(xiàn)在周末都還是自己開車回來。有時工作辛苦，加班加點，也就不回來了。”

外地投資客擔憂“被套”、樓盤配套稀缺難引剛需，本地人口受制于經(jīng)濟實力卻無力接盤。大亞灣的格局一時未見起色。

“大亞灣的價格洼地是吸引深圳客戶過來置業(yè)的原因，大亞灣還有規(guī)劃利好、交通便捷等優(yōu)勢，過來購房的人多數(shù)仍是自住需求者，購買目的是多元的，并非單純的投資者，這對大亞灣長期發(fā)展來說是利好。”惠州中原地產(chǎn)事業(yè)總監(jiān)饒偉峰接受筆者采訪表示，隨著未來施政配套完善，大亞灣和深圳相關的交通統(tǒng)籌加強，未來空置率會逐步降低。

三四線樓市現(xiàn)冰山一角

三四線的房地產(chǎn)已經(jīng)率先出現(xiàn)寒意。價格上漲緩慢甚至局部停滯，銀行房產(chǎn)貸款進一步收緊，針對三四線城市的樣本調查發(fā)現(xiàn)，這可能是全國樓市的冰山一角。

中國房產(chǎn)信息集團去年針對全國286個地級以上市的樓市調研發(fā)布一份《中國城市房地產(chǎn)市場投資前景排行榜和風險排行榜》顯示，風險集中西北內陸，二線城市現(xiàn)供過于求風險。

“樓市風險的主要規(guī)律，是自然地理格局決定人口聚集和經(jīng)濟發(fā)展，從而影響房地產(chǎn)開發(fā)，東部平原往西，地形起伏變大，房地產(chǎn)市場風險亦隨之擴大。”中房信市場分析師楊晨青告訴筆者，比如中部部分城市人口向核心城市轉移，人口的大量流失令市場購買力弱化從而令房地產(chǎn)風險放大，如人口向合肥等轉移的安徽亳州、六安等市。西北地區(qū)形成風險集中圈，一類是由于過度炒作，泡沫化明顯的城市如鄂爾多斯等，另一類是隴南慶陽、固原等干旱缺水地區(qū)。

由于全國城市情況各異，條件復雜，多數(shù)專家均表示，籠統(tǒng)談風險意義并不大。但值得肯定的是，部分三四線城市需要反思房地產(chǎn)在城市發(fā)展中的地位和作用，警惕樓市供應過大于求導致的泡沫，以及銀行等機構的連帶風險。

究竟如何判斷樓市是否已現(xiàn)冰山？中房信重點提示三類情況，一是城市本身缺乏優(yōu)勢主導產(chǎn)業(yè)，薄弱的經(jīng)濟基礎無法對當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場形成支撐，土地城鎮(zhèn)化超前于人口以及產(chǎn)業(yè)的城鎮(zhèn)化，引發(fā)一系列負面效應。第二類是人口導入機制偏弱，城市人口長期向外流失，發(fā)展規(guī)模受限，無法形成需求上的有效供給。同時人口流出也導致空置率高企。第三類，產(chǎn)業(yè)單一的資源型城市，既不具備產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，同時也無法吸引外來人口。即使有足夠多的資金來為房地產(chǎn)買單，但是由于需求的盲從和極度不穩(wěn)定，注定了企業(yè)將在未來承擔極大的風險。