房地產崩盤論再起

中國房價真相

今天的中國，房地產已經成為最大的社會問題，貪婪、暴利、癲狂、扭曲成了描述人們房地產的口頭詞，凡是與房地產相關的一舉一動，總能引來百姓熱議，政府關注……2014年1月全國樓市成交一片萎靡，部分一線城市甚至出現(xiàn)成交量“腰斬”現(xiàn)象。從2月18日始，杭州兩個樓盤大幅降價，其中一個均價從每平方米19000元降至15800元，降價的風潮引發(fā)了人們對樓市“崩盤”的猜想，王石也預言中國樓市在2014年“非常不妙”。但另一位房地產大亨萬達集團董事長王健林卻表示，2014年的房地產市場將會比2013年“難過”，但不會出現(xiàn)崩盤或者拐點，甚至說出“誰信中國房地產崩盤誰的腦袋可能有問題”的言論。

中國的房價自1998年房地產市場化改革后一路上漲。原因為何，眾說紛紜。從經濟學的角度看，任何物品的價格都是由其供給和需求決定的。價格只是供需作用的結果。

需求方面。改革開放30年來我國經濟取得了快速發(fā)展，人民收入不斷增加，財富不斷積累。這30年也是我國人口快速增長的30年。雖實行了計劃生育，但由于人口基數(shù)大，我國的年人口增量不小。這30年也是我國快速城市化的30年。城市不僅要解決城市自身新增人口的住房問題，而且要解決大量外來人口的住房問題。這些基本趨勢是我國房地產需求長期旺盛的堅實基礎。

供給方面。雖然我國國土面積廣闊，但適合農業(yè)、工業(yè)用途的土地其實不多。為了保證糧食安全，政府不得不控制農業(yè)用地轉為工業(yè)用地和住宅用地的規(guī)模和速度。

供給和需求兩方面的力量都很頑固，因此高房價問題長期存在。這是決定房價高低的基礎性因素，也是客觀因素。

再說主觀方面，第一個因素就是相關政策推高房價，具體表現(xiàn)在六大方面。

1、政府不能控制房價上漲的兩個根本因素就是對投機囤積房子的打擊力度不足和保障房尤其是廉租房的供給不足。

2、土地壟斷。高房價的源頭是中國的土地制度。地方政府壟斷了城市的土地供給。結果一是大大限制了房子的供給數(shù)量，因為供給房子首先要供給土地；二是增加了房子的成本；三是人為的制造稀缺。

3、財政貨幣政策。人民幣升值的預期使得大量國際熱錢流入中國。面對2008年全球經濟危機，政府開啟4萬億經濟刺激計劃，都為后續(xù)的高房價注入貨幣動力。

4、出口和外匯政策。產能過剩及出口優(yōu)惠政策，使外匯增加導致基礎貨幣投放增長，又引發(fā)通貨膨脹和貨幣流動性泛濫。

5、對民營企業(yè)的限制。如國企壟斷領域對民企的實際限制，對民間金融發(fā)展的限制，及其他危害民營資本投資經營的各種限制和不合理的稅收等阻礙了民營企業(yè)的投資和發(fā)展。

6、獨生子女政策。中國的獨生子女政策導致性別比例失衡。由于是獨生子女，兩個父母供養(yǎng)一個孩子，甚至是雙方父母出資幫新婚夫婦買一套房子，這就提高了對高房價的支付能力。

第二個因素是貧富差距和腐敗及其它。貧富差距過大、低工資使得占人口絕大多數(shù)的普通民眾購買力低，加之社會保障不足，他們更不敢消費，由此導致中國（除房地產外）內需不足、產能過剩。繼而導致富人不想投資實業(yè)。由于股票、期貨風險太大，超過1/3的受訪富豪選擇了投資房地產。

各地官員不顧民生而把城市當私產經營獲取土地暴利，并對維護自身利益的房價調控和保障房建設消極應對或暗中抵制。進而就會提高房子成本和價格。

小戶型拉高房價。如果房子都在三室一廳或以上，對于許多購房者來說，只有降低房價他們才能買得起。而小戶型則就會提高平方米的價格。

城市化發(fā)展和經濟發(fā)展推高房價預期。對房地產投機者來說，他們敢炒房子，是因為他們認為有人會接手他們的房子。如果經濟發(fā)展放緩或低迷，虛高的房價就難以維持。