從房地產(chǎn)信貸說(shuō)起

史上最急促房地產(chǎn)信貸風(fēng)暴始末

一場(chǎng)急促的房地產(chǎn)信貸風(fēng)暴，席卷整個(gè)銀行業(yè)。

2014年2月21日晚，一則“興業(yè)銀行暫停房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)”的消息，在某金融微信群悄悄流傳。次日恰逢周末，但消息持續(xù)發(fā)酵。

“深圳某中型銀行總部大BOSS在視頻會(huì)議上提示房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)態(tài)度發(fā)生了大轉(zhuǎn)變”。傳言演化擴(kuò)散，調(diào)整房地產(chǎn)貸款政策的銀行名單不斷拉長(zhǎng)：招商銀行、交通銀行、中信銀行、農(nóng)業(yè)銀行等先后上榜。

沸沸揚(yáng)揚(yáng)的傳言擾亂了分析師們平靜的周末。國(guó)泰君安、海通證券、申銀萬(wàn)國(guó)、廣發(fā)證券和招商證券等，周日紛紛召開緊急電話會(huì)議。

市場(chǎng)一片恐慌。2月24日開盤后，上證指數(shù)和深證成指迅速下滑，銀行股集體重挫，地產(chǎn)龍頭股“招保萬(wàn)金”更是呈斷崖式下跌，其中保利地產(chǎn)大跌8.51%。

2月24日當(dāng)晚，風(fēng)暴眼中興業(yè)銀行拋出公告：為進(jìn)一步優(yōu)化授信投向，調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，該行于春節(jié)后要求各分支機(jī)構(gòu)做好存量資產(chǎn)梳理及相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研，并將在此基礎(chǔ)上于3月底前出臺(tái)新的房地產(chǎn)授信業(yè)務(wù)管理政策。在此之前，該行暫緩辦理部分房地產(chǎn)新增授信業(yè)務(wù)。

至此，有關(guān)興業(yè)銀行的傳言落地。如同蝴蝶煽動(dòng)的翅膀，房地產(chǎn)信貸調(diào)整風(fēng)暴的氣息已到處彌漫，預(yù)警聲四起。

2014年初銀監(jiān)會(huì)明確銀行業(yè)監(jiān)管工作重點(diǎn)時(shí)強(qiáng)調(diào)：切實(shí)防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)隱患。嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，高度關(guān)注重點(diǎn)企業(yè)，繼續(xù)強(qiáng)化“名單制”管理，防范個(gè)別企業(yè)資金鏈斷裂可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)傳染。

國(guó)海證券分析師李亞明表示：“實(shí)際上銀行業(yè)對(duì)于房地產(chǎn)貸款收緊的趨勢(shì)已經(jīng)明顯，無(wú)論是開發(fā)貸還是個(gè)人按揭貸款，利率都出現(xiàn)了上浮趨向，而且貸款的放款時(shí)間明顯拉長(zhǎng)，房企的貸款利率綜合成本已經(jīng)達(dá)到10%，導(dǎo)致去年以來(lái)很多一線房企尋求海外較低利率的融資?！?/p>

超出意外的是，興業(yè)銀行公告次日，銀監(jiān)會(huì)緊急向各家商業(yè)銀行摸底最新房地產(chǎn)融資政策。2月25日當(dāng)天，停貸傳聞主角之一的招商銀行率先發(fā)文否認(rèn)。其公告稱：“招商銀行一貫嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家房地產(chǎn)政策，穩(wěn)健開展房地產(chǎn)相關(guān)融資業(yè)務(wù)，近期未調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策”。

2月26日，交通銀行、民生銀行、華夏銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行，以及工、農(nóng)、中、建四大行也相繼發(fā)布公告：房地產(chǎn)信貸政策沒有變化。光大銀行和平安銀行亦做出相同回應(yīng)。

短短兩天之內(nèi)，13家上市銀行為信貸政策集體發(fā)聲，這在歷史上極其罕見。盡管異口同聲，各家銀行的表態(tài)依然透露了不同的政策傾向。

如工商銀行表示，重點(diǎn)支持符合國(guó)家調(diào)控政策的普通商品住房和棚戶區(qū)改造等保障性住房項(xiàng)目。中國(guó)銀行則稱，支持經(jīng)營(yíng)管理穩(wěn)健、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富的企業(yè)項(xiàng)目和中小戶型普通商品住宅項(xiàng)目。而農(nóng)業(yè)銀行優(yōu)先滿足居民首次購(gòu)買普通自住商品房貸款需求，積極支持“新市民”置業(yè)安居需求，穩(wěn)步加大個(gè)人保障性住房按揭需求支持力度。

遏止預(yù)警的聲音來(lái)得十分突然。對(duì)于房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，做出直面回應(yīng)的銀行寥寥無(wú)幾。其中農(nóng)業(yè)銀行稱，已關(guān)注到目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的風(fēng)險(xiǎn)，將根據(jù)市場(chǎng)變動(dòng)情況采取有保有壓的房地產(chǎn)信貸政策。平安銀行則表示，“我行會(huì)優(yōu)先支持自住性住房的貸款需求，限制投機(jī)性住房業(yè)務(wù)。平安銀行也會(huì)根據(jù)國(guó)家相關(guān)政策以及銀行具體情況，隨時(shí)調(diào)整房貸相關(guān)政策?！?/p>

興業(yè)全口徑房地產(chǎn)規(guī)模5000億

經(jīng)過(guò)一周的演變，興業(yè)銀行房地產(chǎn)停貸事件，終被證實(shí)為個(gè)案。不可否認(rèn)的是，這輪停貸風(fēng)暴散發(fā)出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)強(qiáng)烈的風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)。據(jù)目前可查詢的公開財(cái)報(bào)，去年銀行在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域呈現(xiàn)出“先退后進(jìn)”的特點(diǎn)。激流勇進(jìn)的并非興業(yè)銀行一家銀行。

在業(yè)內(nèi)，興業(yè)銀行是最早實(shí)施房地產(chǎn)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)的銀行之一。今年春節(jié)前兩周，興業(yè)銀行在全行資產(chǎn)負(fù)債管理例會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)管理例會(huì)中做出停貸決定。

據(jù)興業(yè)銀行相關(guān)文件顯示：“在經(jīng)濟(jì)下行、資產(chǎn)價(jià)格泡沫過(guò)大、貨幣政策緊平衡的環(huán)境下，（房地產(chǎn)）風(fēng)險(xiǎn)急劇上升，一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)暴露，處置起來(lái)將十分困難，鑒于上述因素，全行停止辦理所有房地產(chǎn)夾層融資業(yè)務(wù)；同時(shí)，對(duì)房產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)、企業(yè)金融業(yè)務(wù)條線要重新審視相關(guān)政策流程并提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，在新的政策出臺(tái)之前，暫停辦理房地產(chǎn)供應(yīng)鏈金融業(yè)務(wù)?！?/p>

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，所謂夾層融資，是一種“假股權(quán)、真?zhèn)鶛?quán)”模式，本質(zhì)上屬于曲線發(fā)放貸款。通常做法是，銀行給中小企業(yè)提供有信用和價(jià)格優(yōu)惠的1到3年期貸款，同時(shí)，安排其子公司或關(guān)聯(lián)公司獲得該企業(yè)一定比例的股權(quán)認(rèn)購(gòu)權(quán)（通常不超過(guò)10%）。融資對(duì)象往往是不符合“四三二”規(guī)定（即四證齊全、30%的自有資金投入，國(guó)家二級(jí)資質(zhì)）的房企。

興業(yè)銀行稱，“所停辦夾層融資業(yè)務(wù)規(guī)模在本行業(yè)務(wù)中占比極小，對(duì)本行經(jīng)營(yíng)沒有實(shí)質(zhì)性影響?！睆恼麄€(gè)行業(yè)看，根據(jù)中金公司測(cè)算，去年銀行業(yè)新增房地產(chǎn)夾層融資規(guī)模約為1000億—2000億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的1%—2%。

在興業(yè)銀行內(nèi)部，其夾層融資主要放在投資銀行部，屬于所謂的表外業(yè)務(wù)。供應(yīng)鏈金融則屬于企業(yè)金融條線下的貿(mào)易金融部。截至2013年6月，公司供應(yīng)鏈融資業(yè)務(wù)余額4023.88億元。公開財(cái)報(bào)顯示，2012年底至2013年上半年期間，興業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額從1106.49億元增長(zhǎng)至1225.93億元，占總貸款的比例從9%上升至9.16%。

據(jù)中金公司的測(cè)算，2013年上半年，興業(yè)銀行所有的房地產(chǎn)和地方平臺(tái)表內(nèi)表外業(yè)務(wù)加起來(lái)，占其總資產(chǎn)的比例為34%，全口徑的房地產(chǎn)融資達(dá)到5000億元。這一說(shuō)法，尚未得到興業(yè)銀行回應(yīng)。

“興業(yè)銀行收縮房地產(chǎn)夾層融資和供應(yīng)鏈融資的主要原因是其風(fēng)險(xiǎn)偏好的主動(dòng)下降。興業(yè)銀行內(nèi)部從去年年中以來(lái)就開始顯著降低對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)偏好?！敝薪鸸緢?bào)告稱。

不過(guò)，去年年中至今，各行尚未披露相關(guān)數(shù)據(jù)。大部分銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款占比的下調(diào)，集中在2013年上半年。

根據(jù)16家上市銀行去年上半年披露的房地產(chǎn)開發(fā)貸款數(shù)據(jù)，北京、農(nóng)行、中信、民生、華夏、興業(yè)等6家股份制銀行的房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)公貸款占該行貸款比例均在9%以上，其中占比最高的是北京銀行，達(dá)11.72%；光大、中行、平安、工行、浦發(fā)等5家銀行相關(guān)貸款占比則在7%—9%之間，而交行、南京、建行、寧波、招行的相關(guān)占比則在5%—6%之間，其中最低的為招行的5.03%。在房地產(chǎn)開發(fā)貸款的絕對(duì)值方面，四大國(guó)有銀行遙遙領(lǐng)先，規(guī)模最大的為中國(guó)銀行的6028億元，是興業(yè)銀行的5倍。

相比2012年年底的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)貸款規(guī)模，2013年年中，16家上市銀行有10家銀行出現(xiàn)占比下滑。其中降幅最大的為民生銀行，從2012年年底的10.69%降為9.48%，減少1.21個(gè)百分點(diǎn)。

而在去年下半年，各家銀行在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域淘金步伐加快。央行近日公布的《2013年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，2013年末，主要金融機(jī)構(gòu)及小型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額14.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)19%。增量上，全年增加2.34萬(wàn)億元，同比多增9987億元。其中，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.07萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9.8%；房產(chǎn)開發(fā)貸款余額3.52萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16.3%。

額度趨緊，三四線開發(fā)貸難批

“目前股份制銀行中，只有少數(shù)銀行還在擴(kuò)張地產(chǎn)融資，大多已經(jīng)開始控制。”招商證券稱，需要指出的是，地產(chǎn)融資控制的主要是夾層融資和地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，并非是直接地產(chǎn)貸款，但影響類似。

平安銀行是正在擴(kuò)張地產(chǎn)融資的銀行之一。該行去年中報(bào)顯示，房地產(chǎn)貸款占總貸款比例環(huán)比增加2.17個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到8.03%，去年三季報(bào)的相關(guān)比例則進(jìn)一步提高到9.24%。

2013年以來(lái)，曾專注于貿(mào)易融資的平安銀行明顯加快對(duì)房地地產(chǎn)業(yè)務(wù)投入。先在各地迅速成立地產(chǎn)金融事業(yè)部，后設(shè)立“地產(chǎn)金融俱樂部”與全國(guó)性房企簽約。

平安銀行方面表示，對(duì)于傳統(tǒng)房貸這類市場(chǎng)調(diào)控需求較高的業(yè)務(wù)，平安銀行有意識(shí)進(jìn)行了壓縮。目前平安信貸政策沒有變化，選擇滿足剛性需求的房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行合作，通過(guò)穩(wěn)健的風(fēng)險(xiǎn)控制措施保持業(yè)務(wù)健康可持續(xù)發(fā)展。

國(guó)泰君安銀行分析師邱冠華稱：根據(jù)當(dāng)前形勢(shì)，相對(duì)而言，商業(yè)銀行開展房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)的大致策略是：總量控制、結(jié)構(gòu)調(diào)整、區(qū)別對(duì)待。通俗來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)貸款“該放的還會(huì)放，該停的還會(huì)?！?。對(duì)一二線城市和大型開發(fā)商的業(yè)務(wù)還是會(huì)繼續(xù)進(jìn)行，對(duì)三四線城市和中小型開發(fā)商的業(yè)務(wù)將會(huì)趨向謹(jǐn)慎甚至?xí)和！?/p>

從去年下半年開始，多位平安銀行市場(chǎng)部人士表示，今年房地產(chǎn)開發(fā)貸款的額度比以往緊張，搶額度的現(xiàn)象相當(dāng)普遍。

長(zhǎng)江證券最新發(fā)布的研報(bào)指出報(bào)告預(yù)計(jì)今年銀行的房地產(chǎn)貸款將體現(xiàn)為“大公司，大城市”的兩大原則，類似夾層貸款在內(nèi)針對(duì)小型地產(chǎn)商的融資方式以及個(gè)人房貸將受到較大沖擊。

具體來(lái)看，銀行將加強(qiáng)房地產(chǎn)核心客戶的選擇及管理；業(yè)務(wù)集中于超一線及一線城市，且不得擴(kuò)展到分行所在其他區(qū)域。此外就是重點(diǎn)支持普通住宅及土地儲(chǔ)備貸款，降低商業(yè)地產(chǎn)比例?？刂凭用袷滋追抠J總量。即使近日央行進(jìn)行1080億的正回購(gòu)回籠資金，但銀行間利率仍然超預(yù)期下滑。由于利率低于“走廊“下限，央行預(yù)計(jì)將重啟央票收緊長(zhǎng)期流動(dòng)性。受監(jiān)管窗口指導(dǎo)影響，銀行大幅降低非標(biāo)配置，并加強(qiáng)流動(dòng)性管理，目前將是政策性金融債融資的有利窗口，維持流動(dòng)性長(zhǎng)期偏緊的觀點(diǎn)。

早在去年10月，海通證券副總裁、經(jīng)濟(jì)學(xué)家李迅雷就發(fā)文指出“房地產(chǎn)泡沫必破，并將引爆金融危機(jī)”。他提供一組數(shù)據(jù)，銀行表內(nèi)貸款中，按揭貸款占13%，開發(fā)貸和建筑貸占10%，地方政府融資平臺(tái)占15.2%，故38%的貸款直接與房地產(chǎn)和融資平臺(tái)相關(guān)；在表內(nèi)貸款中，54%是抵押貸款。銀行的表外貸款預(yù)計(jì)為13萬(wàn)億—16萬(wàn)億，其中70%左右投向房地產(chǎn)和融資平臺(tái)。由此可見，土地與房產(chǎn)的未來(lái)價(jià)格變化，基本決定了銀行資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)度。