商品房預(yù)售制度的時(shí)代之殤

常飛

摘要：精裝房已逐漸占據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要份額，而相關(guān)法律法規(guī)卻存在重大漏缺，以致于以精裝房為標(biāo)的的訴訟案件日益增多，法院在審理過程中也不斷遭遇各種法律適用的尷尬。為保證房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范、有序發(fā)展，修訂和完善商品房預(yù)售制度及相關(guān)配套法律法規(guī)已顯得勢(shì)在必行。

關(guān)鍵詞：精裝房 商品房預(yù)售 商品房交付 格式條款

一、預(yù)售商品房交付制度的缺憾

隨著經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展和人們生活節(jié)奏的增快，精裝房已顯現(xiàn)出其優(yōu)勢(shì)，并將在很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)占據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕大份額。而目前我國(guó)商品房預(yù)售制度的規(guī)制對(duì)象還僅限于毛坯房，由精裝房引發(fā)的新問題面臨著無法可依或者依據(jù)較為混亂的局面。

（一）典型案例——W女士訴L公司違約的商品房預(yù)售合同糾紛

2011年1月25日，W女士（乙方）和L房地產(chǎn)公司（甲方）簽訂《S市商品房預(yù)售合同》，約定W女士向L公司購買系爭(zhēng)房屋。雙方約定2011年12月31日完成交付。交付的條件為取得《住宅交付使用許可證》。2011年12月16日，L取得了《住宅交付使用許可證》并向W女士發(fā)出《房屋交付通知書》，且在2012年6月20日取得了S市建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)公司的室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告，證明其銷售的樓盤符合環(huán)境質(zhì)量檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)。此后W女士委托B公司對(duì)房屋進(jìn)行環(huán)境質(zhì)量檢測(cè)查看發(fā)現(xiàn)系爭(zhēng)房屋不符合環(huán)境檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)，并以此為理由拒絕收房。王女士認(rèn)為，由于L公司交付的房屋不符合環(huán)境質(zhì)量檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)而導(dǎo)致無法完成交付，此系L公司的違約行為，要求L公司支付其違約金。雙方就此協(xié)商未果，W女士訴至法院要求判令L公司違約并支付違約金。

（二）司法適用的沖突與尷尬

1、交付使用許可條件不全面

在商品房預(yù)售合同中，取得《住宅交付許可證》是雙方完成交付的一個(gè)至關(guān)重要的條件。開發(fā)商在新建住宅建設(shè)工程竣工之后，向當(dāng)?shù)胤康刭Y源局或者房地產(chǎn)行政管理部門申請(qǐng)新建住宅交付使用許可，依據(jù)是《S市新建住宅交付使用許可規(guī)定》。該規(guī)定第五條詳細(xì)規(guī)定了新建住宅申請(qǐng)交付使用許可應(yīng)當(dāng)符合的配套設(shè)施條件：“（1）住宅生活用水納入城鄉(xiāng)自來水管網(wǎng)；……（11）住宅建設(shè)工程分期建設(shè)的，建成的住宅周邊場(chǎng)地清潔、道路平整，與施工工地有明顯有效的隔離措施”。顯然，該規(guī)定針對(duì)的是對(duì)毛坯房的要求，而對(duì)于日漸普及的精裝房幾乎未做考慮。在上述案例中，L公司依法取得了《住宅交付使用許可證》，從形式上已經(jīng)滿足了向W女士交房的條件，并未違反約定，而從實(shí)質(zhì)上看，L公司取得的《住宅交付使用許可證》依據(jù)毛坯房的交付標(biāo)準(zhǔn)而取得，是存在實(shí)質(zhì)瑕疵的。由此可見，《S市新建住宅交付使用許可規(guī)定》存在立法漏洞，現(xiàn)存的交付使用許可條件的已經(jīng)無法滿足現(xiàn)實(shí)生活和司法審判的需求。

2、房屋環(huán)境檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一

精裝房相對(duì)于毛坯房而言，主要差別在于精裝房多出的房屋裝修工程部分，為了應(yīng)對(duì)時(shí)代發(fā)展的需求，中央和地方政府紛紛發(fā)布各種規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)：《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》、《S市新建住宅全裝修擴(kuò)大試點(diǎn)工作實(shí)施意見》等。其中較具代表性的是：（1）《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》（GB50325-2001）。該規(guī)范規(guī)定民用建筑工程以及室內(nèi)裝修工程應(yīng)當(dāng)在完工七天之后，工程交付使用之前進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。驗(yàn)收方法為抽樣檢查，抽檢有代表性的房間室內(nèi)環(huán)境污染物濃度，抽檢數(shù)量不少于5%，并不得少于3間等等。可以看出，該規(guī)范主要針對(duì)整個(gè)全裝修工程的環(huán)境監(jiān)測(cè)標(biāo)準(zhǔn)。（2）《S市住宅裝飾裝修驗(yàn)收新標(biāo)準(zhǔn)》（DB31/30-2003）。該標(biāo)準(zhǔn)直接將對(duì)象劃定為全裝修住宅和新建住宅、住宅二次裝修。其要求住宅在裝修完工7天后或交付使用前應(yīng)當(dāng)進(jìn)行室內(nèi)空氣質(zhì)量驗(yàn)收。與GB50325-2001不同的是該標(biāo)準(zhǔn)針對(duì)的是單套住宅的環(huán)境監(jiān)測(cè)要求。

上述案件中，L公司是依據(jù)《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》取得的環(huán)境質(zhì)量驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，而W女士的依據(jù)則是《S市住宅裝飾裝修驗(yàn)收新標(biāo)準(zhǔn)》?！睹裼媒ㄖこ淌覂?nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》是國(guó)務(wù)院建設(shè)部頒布的國(guó)家性標(biāo)準(zhǔn)，而《S市住宅裝飾裝修驗(yàn)收新標(biāo)準(zhǔn)》是S市發(fā)布的地方性標(biāo)準(zhǔn)，其差別主要在于前者是針對(duì)工程整體的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，而后者則是對(duì)每個(gè)房屋提出的要求。一般而言，即便工程符合《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》的要求也無法排除開發(fā)商關(guān)于單個(gè)房間不符合環(huán)境檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)的責(zé)任。但是《S市住宅裝飾裝修驗(yàn)收新標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定：“房屋在檢驗(yàn)中發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)工程不符合驗(yàn)收要求時(shí)，施工方應(yīng)進(jìn)行整改，然后對(duì)整改項(xiàng)目進(jìn)行復(fù)檢，直至符合要求”。也就意味著該標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于不符合環(huán)境檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)的房屋，首先要求的是施工方進(jìn)行整改并進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，直到符合標(biāo)準(zhǔn)為止。所以W女士依據(jù)該標(biāo)準(zhǔn)主張L公司違約顯然也是沒有依據(jù)的。并且《S市住宅裝飾裝修驗(yàn)收新標(biāo)準(zhǔn)》相對(duì)于《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》而言效力較低，開發(fā)商往往依據(jù)后者對(duì)抗業(yè)主依據(jù)前者的訴訟主張。

二、完善對(duì)策——更新新建住宅交付使用許可規(guī)范

（一）擴(kuò)大住宅交付使用許可規(guī)定的調(diào)整范圍

首先，修改新建住宅交付使用許可規(guī)定，將精裝房納入其調(diào)整范圍之內(nèi)，與毛坯房共同構(gòu)成新建住宅交付使用許可規(guī)定的兩個(gè)類型；其次，以毛坯房和精裝房為界限，建立不同的交付標(biāo)準(zhǔn)體系，或者以毛坯房的交付標(biāo)準(zhǔn)為前提，作出特別規(guī)定以規(guī)制精裝房；最后，將精裝房的環(huán)境質(zhì)量檢測(cè)報(bào)告作為其取得《住宅交付使用許可證》的必要條件，開發(fā)商必須提供裝修部分的各種合格證明，房地資源局方可為其頒發(fā)《住宅交付使用許可證》。

（二）細(xì)化對(duì)精裝房環(huán)境檢測(cè)的標(biāo)準(zhǔn)和條件

房屋環(huán)境是涉及到人身安全的問題，細(xì)化和提高對(duì)精裝房環(huán)境質(zhì)量檢測(cè)的標(biāo)準(zhǔn)和條件勢(shì)在必行。首先，將精裝房的環(huán)境質(zhì)量檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)放入新建住宅交付使用許可規(guī)定中，將之作為精裝房交付使用的必要條件；其次，借鑒《S市住宅裝飾裝修驗(yàn)收新標(biāo)準(zhǔn)》和《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》中的規(guī)定并進(jìn)一步統(tǒng)一和細(xì)化。對(duì)檢測(cè)時(shí)間（比如，一次檢測(cè)或者多次檢測(cè)）、檢測(cè)方法（比如，抽檢還是全檢，通風(fēng)狀態(tài)或者密閉狀態(tài)、家具柜門開啟或者關(guān)閉狀態(tài)）、監(jiān)測(cè)點(diǎn)（比如，客廳由于通風(fēng)狀態(tài)良好有害氣體含量較低，而廚房、書房的甲醛等含量較高）、各種有害物質(zhì)在各個(gè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的含量要求等作出更加具體的規(guī)定；最后，規(guī)定開放商按照以上要求取得交付使用許可證之后，若發(fā)現(xiàn)房屋依然不符合環(huán)境質(zhì)量檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)的，購房者有權(quán)利拒絕整改而直接解除合同并主張違約損失。endprint

（三）嚴(yán)格環(huán)境檢測(cè)市場(chǎng)的準(zhǔn)入條件

將精裝房的環(huán)境質(zhì)量檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)納入新建住宅交付使用許可規(guī)范中后，房地資源部門依據(jù)環(huán)境質(zhì)量檢測(cè)部門出具的報(bào)告決定是否向開發(fā)商頒發(fā)《住宅交付使用許可證》。所以，改變目前環(huán)境質(zhì)量檢測(cè)行業(yè)魚龍混雜的狀況顯得尤為重要。首先要提高環(huán)境質(zhì)量檢測(cè)市場(chǎng)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)從事該行業(yè)的企業(yè)資格進(jìn)行嚴(yán)格審核，優(yōu)化該市場(chǎng)的行業(yè)環(huán)境；其次，對(duì)目前的環(huán)境質(zhì)量檢測(cè)市場(chǎng)進(jìn)行清理，將一些不符合資質(zhì)要求的企業(yè)及時(shí)清理出去，以保證該市場(chǎng)的良好秩序；最后，對(duì)于環(huán)境質(zhì)量檢測(cè)單位應(yīng)當(dāng)給予合理的監(jiān)督和管理，明確規(guī)定其出具虛假檢測(cè)報(bào)告的法律責(zé)任，以避免其尋租行為。

三、商品房預(yù)售合同制度的缺憾

（一）典型案例——D先生訴H公司違約的商品房預(yù)售合同糾紛

2009年10月，D先生到由H公司開發(fā)的某精裝房小區(qū)的樣板房，售樓員工帶領(lǐng)D先生參觀了一期房屋的樣板房并明確表示二期房屋將是一期房屋的翻版，會(huì)更優(yōu)于一期房屋的品質(zhì)。D便交付定金并與H公司簽訂《S市商品房預(yù)售合同》。合同補(bǔ)充條款以小于合同正文文本的五號(hào)字體約定：“H房地產(chǎn)公司雇傭的任何人員所出具的或簽署的與本合同有關(guān)的任何文件，均應(yīng)在H公司予以書面授權(quán)或確認(rèn)的情況下方可對(duì)H公司有約束力；H公司所作的售樓廣告、樣板房等有關(guān)的資料僅為宣傳目的而設(shè)立或提供，不列為本合同的附件和組成部分，購房者不得援引其中任何內(nèi)容或信息以解釋任何事項(xiàng)，或據(jù)以提出任何主張或要求。H公司出示的樓書中所載列的裝修布局等，僅為裝修設(shè)計(jì)該建構(gòu)的建議效果圖，均不視為本合同的組成部分，亦不作為該房屋的交付標(biāo)準(zhǔn)”。后交房時(shí)，D先生因?yàn)镠公司所交房屋與其售樓人員所言以及樣板房展示大相徑庭為由主張H公司根本違約。H公司則以補(bǔ)充條款進(jìn)行抗辯。

（二）關(guān)于格式條款的司法適用困境

案中的補(bǔ)充條款是典型的格式條款，那么本案焦點(diǎn)就在于補(bǔ)充條款的效力問題。我國(guó)合同法第39條規(guī)定：“采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定當(dāng)事人之間的權(quán)利和義務(wù)，并采取合理的方式提請(qǐng)對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款，按照對(duì)方的要求，對(duì)該條款予以說明?！贝藯l規(guī)定了格式條款提供方的提醒和說明義務(wù)，但是沒有規(guī)定未遵循此義務(wù)的法律后果，是直接導(dǎo)致格式條款的無效還是可撤銷？這就導(dǎo)致了法律適用時(shí)的困惑。

最高院關(guān)于合同法的司法解釋第6條規(guī)定：“提供格式條款的一方對(duì)格式條款中免除或者限制其責(zé)任的內(nèi)容，在合同訂立時(shí)應(yīng)當(dāng)采用足以引起對(duì)方注意的文字、符號(hào)、字體等特別標(biāo)識(shí)，并按照對(duì)方的要求對(duì)該格式條款予以說明的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定符合合同法第39條所稱的‘采取合理的方式”。該司法解釋細(xì)化了合同法中關(guān)于合理方式的規(guī)定，但是提醒義務(wù)和說明義務(wù)是選擇性的還是缺一不可的依然沒有確定。在審判實(shí)踐中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)開發(fā)商在合同文本中用不同字體或不同顏色標(biāo)識(shí)以提示格式條款，但是卻未對(duì)其進(jìn)行說明，那么這種情況下格式條款是否應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效也沒有適用依據(jù)。

在上述案件中，首先，H公司以小于合同正文文本大小的五號(hào)字體書寫格式條款，一般而言，可以認(rèn)為其尚未履行其提示義務(wù)，但也有人認(rèn)為小于一般字號(hào)的字體也有提示購房者注意的作用，不應(yīng)一刀切地認(rèn)為其規(guī)避提示義務(wù)或者故意隱瞞；其次，即便法院在審理過程中將之認(rèn)定為沒有履行提示義務(wù)，那么該格式條款應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效還是可撤銷呢？D先生是否可以直接主張H公司違約？這也難有定論；最后，由于最高院的司法解釋沒有規(guī)定提示和說明義務(wù)屬于選擇性還是并列性的，也導(dǎo)致法院的審理過程中無法認(rèn)定該格式條款的效力從而無法判定H公司是否構(gòu)成根本違約。歸根結(jié)底，關(guān)于格式條款的模糊規(guī)定依舊是目前法院審理商品房預(yù)售合同糾紛案件的難點(diǎn)之一。

四、完善對(duì)策——細(xì)化格式條款相關(guān)規(guī)定

細(xì)化關(guān)于格式條款的規(guī)定，要從兩個(gè)方面入手：一是，確定格式條款提供方的義務(wù)，即格式條款的提供方的義務(wù)是“提示并說明”還是“提示或說明”應(yīng)予以進(jìn)一步說明；二是，對(duì)于格式條款提供方提示的方式進(jìn)行更加具體的規(guī)定，比如統(tǒng)一以某一種方式進(jìn)行提示，而不是用“合理方式”這種含糊其辭的用語。這樣以來，購房者在購買房屋的時(shí)候就知曉自己應(yīng)當(dāng)注意哪些特征的條款，開發(fā)商也不便再使用格式條款規(guī)避責(zé)任，法院在司法審判實(shí)踐中也會(huì)避免法律適用的尷尬。

參考文獻(xiàn)：

[1]王利明.合同法研究（第一卷）[M].中國(guó)人民大學(xué)出版社，2002

[2]王澤鑒.民法學(xué)說與判例研究（第三冊(cè)）[M].北京大學(xué)出版社，2009

[3]符啟林.房地產(chǎn)法[M].法律出版社，2004

[4]蘇號(hào)朋.格式合同條款研究[M].中國(guó)人民大學(xué)出版社，2004endprint