房地產(chǎn)企業(yè)會計核算應存在的問題及解決辦法

王憧沖++顧欣

摘 要：近年來房地產(chǎn)行業(yè)日益成為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，而由于發(fā)展時間相對較短，房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算過程中存在著諸多問題，造成了會計信息的可靠性打折扣。本文首先從房地產(chǎn)企業(yè)在會計核算過程普遍存在的問題入手，通過細致分析其成因得出較為可行的解決辦法已達到規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的目標。

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算；會計準則；企業(yè)內(nèi)控

一、房地產(chǎn)企業(yè)會計核算現(xiàn)狀及普遍存在的問題

（一）收入過程確認復雜

通常情況下，房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種：事先簽訂建造合同，根據(jù)合同約定進行開發(fā)以及自行開發(fā)并銷售。針對于前者，一般按照建造合同中約定的標準進行收入的確認，這種情況的收入確認相對統(tǒng)一和規(guī)范。而對于后者而言，由于其自行開發(fā)房地產(chǎn)的耗費巨大，開發(fā)周期較長，并且房地產(chǎn)作為一類特殊的商品具有很高的價值性。這些特點決定了房地產(chǎn)商品在銷售過程中通常綜合使用分期付款與預售等多種復雜的銷售方式。銷售環(huán)節(jié)的銷售方式多樣性使得準確判斷商品房所有權(quán)上的重要風險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移就成為了房地產(chǎn)企業(yè)會計核算過程中的一項難點。

（二） 房地產(chǎn)企業(yè)的前期開發(fā)成本與銷售收入難以配比。

1、由于房地產(chǎn)開發(fā)項目的周期較長，通常一個項目從土地開發(fā)到確認收入要經(jīng)過2至3年甚至甚至更長的時間。而在較長的建設周期過程中所發(fā)生的各項費用按照現(xiàn)行企業(yè)會計準則及相關會計制度的規(guī)定應計入當期費用。這就出現(xiàn)了這樣一個在房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問題，即如果房地產(chǎn)開發(fā)工程沒有完工，即使商品房已經(jīng)全部完成銷售，其預售價款也不能確認為企業(yè)當期收入，這就造成了費用與收入相配比者一會計上的基本原則在房地產(chǎn)企業(yè)的日常會計核算中無法體現(xiàn)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目時的成本核算主題是基于整個工程項目，但在銷售過程中，由于戶型以及樓層存在差異，商品房的售價也不盡相同，通常一個房地產(chǎn)項目在開發(fā)的初始階段會產(chǎn)生大量的費用支出，但是收入幾乎為零。這就造成房地產(chǎn)企業(yè)的投入產(chǎn)出比存在巨大的階段性波動。房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)成本的方法一般是按照當期竣工的核算對象的總成本比上開發(fā)總面積，計算出單位面積造價，進一步得出該期開發(fā)項目的總成本。這種成本計算方法本并沒有考慮到樓層、戶型等區(qū)別因素，所以得出的成本指標缺乏可靠性與真實性。以上兩方面原因造成房地產(chǎn)企業(yè)的當前開發(fā)成本與其銷售收入難以進行配比。

（三）內(nèi)部控制缺失

缺乏完善的內(nèi)控機制，不利于房地產(chǎn)企業(yè)會計內(nèi)控。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)對于會計內(nèi)控機制建設重視程度不夠，相關內(nèi)控制度也完善，使企業(yè)會計制度出現(xiàn)漏洞，核算準確性不高，缺乏制度保證，不利于企業(yè)的健康發(fā)展，增大企業(yè)運營風險。

二、房地產(chǎn)企業(yè)完善會計核算的辦法與對策

（一）擴大房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息披露程度

一方面，在房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露中應該涵蓋對土地儲備量和成本的披露。由于近年來的土地價格上漲，在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)的總成本中，土地成本所占比重越來越大。房地產(chǎn)企業(yè)所擁有土地儲備量與現(xiàn)有土地儲備的成本狀況共同決定了企業(yè)的未來發(fā)展水平。但是房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息使用者往往無法通過企業(yè)土地使用權(quán)總額來判斷土地儲備的情況，因此，增大對土地儲備量及其成本的披露程度至關重要。另一方面，要不斷加強房地產(chǎn)企業(yè)相關風險的披露。資金投入大，回報周期長等諸多因素造成房地產(chǎn)行業(yè)相對于其他行業(yè)而言屬于高風險性行業(yè)，所以其披露的信息應該涵蓋企業(yè)的有關風險信息。在企業(yè)的報表中應該增加披露風險的信息，例如對房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的政策風險、工程質(zhì)量風險以及債務違約風險等都應該進行具體說明。

（二）完善對房地產(chǎn)企業(yè)借款費用核算

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目發(fā)生的專門借款與項目總成本之間存在著密切聯(lián)系，所以應該將其劃分為間接費用范疇。在會計上，對于借款費用的核算應該遵循配比原則，借款費用成本核算的對象應包括成本累計并沒有超過項目預收款且還沒有完工的項目。

（三）優(yōu)化會計科目設置

房地產(chǎn)企業(yè)應從自身實際情況出發(fā)，綜合考慮業(yè)務范圍、經(jīng)營規(guī)模、電算化水平的因素去設置本企業(yè)所需的會計科目。對于規(guī)模大，業(yè)務涉及面廣的企業(yè)可以設置全面完整的會計科目體系。而對于規(guī)模較小且業(yè)務單一，電算化水平較低的企業(yè)，則可以在滿足日常會計核算的前提下，適當刪減一下不常用的會計科目以提高會計核算效率。與此同時，財政部門應建立針對于房地產(chǎn)企業(yè)的完善的會計科目體系，通過統(tǒng)一規(guī)范的科目設置，加強對企業(yè)日常財務活動的監(jiān)督。

（四）規(guī)范收入確定專業(yè)標準

專業(yè)標準是指會計準則、會計制度中規(guī)定的商品銷售收入確認標準。房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)銷售形式的多樣性造成了房地產(chǎn)企業(yè)收入會計核算的復雜性。在實務操作中，簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現(xiàn)依據(jù)。簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，只是法律意義上的一種合約，房屋未經(jīng)買方驗收認可，商品所有權(quán)上的主要風險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，也不能確認收入。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)作為和百姓日常生活息息相關的領域，其在整個經(jīng)濟運行中所發(fā)揮的作用不言而喻。而作為房地產(chǎn)企業(yè)日常運營的微觀層面，其會計核算方面存在的問題也應受到高度重視，只有完善會計制度設計，將會計核算制度與行業(yè)實際情況相結(jié)合，完善內(nèi)部控制，加強會計信息披露，才能使房地產(chǎn)行業(yè)走向規(guī)范化與有序化，為國民經(jīng)濟發(fā)展增添新的動力。

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