劉志峰：房地產(chǎn)走向技術(shù)興業(yè)

本刊記者│方帥

轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型社會(huì)，新興產(chǎn)業(yè)在興起、新技術(shù)應(yīng)用在加速、互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)在崛起，這樣的新環(huán)境對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提出了新的要求和新的考驗(yàn)。是吃“政策飯”被動(dòng)接受政策變化，還是吃“技術(shù)飯”主動(dòng)創(chuàng)新尋求突破？

在10月30日召開(kāi)的第六屆中國(guó)房地產(chǎn)科學(xué)發(fā)展論壇上，與會(huì)者給出了答案。有五項(xiàng)新技術(shù)需要掌握應(yīng)用——住宅產(chǎn)業(yè)化、綠色低碳技術(shù)、節(jié)能環(huán)保技術(shù)、信息技術(shù)和新材料新部品技術(shù)。所以，謀求新發(fā)展，積極追變革，加速自身創(chuàng)新，是每個(gè)企業(yè)和從業(yè)者必須做的事。

百年住宅產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟啟動(dòng)

在我國(guó)，每年20億平方米新建面積，但建筑壽命只能維持25～30年。而英國(guó)的建筑平均壽命為132年，美國(guó)的建筑壽命為74年。中國(guó)的樓房壽命不到英國(guó)的1/4與美國(guó)的1/2，但中國(guó)的建筑業(yè)每年消耗了全世界40%的水泥和鋼材，建筑垃圾數(shù)量占到了中國(guó)城市垃圾總量的30%～40%。

為加強(qiáng)房屋質(zhì)量、延長(zhǎng)房屋壽命，自2012年以來(lái)，我國(guó)開(kāi)始推行建筑產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化背景下的“百年住宅”試點(diǎn)項(xiàng)目，并選定綠地集團(tuán)、億達(dá)集團(tuán)、寶業(yè)集團(tuán)、新城地產(chǎn)四家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為“百年住宅”示范項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)者。“百年住宅”項(xiàng)目將克服以往住宅壽命短、耗能大、質(zhì)量通病嚴(yán)重和二次裝修浪費(fèi)等問(wèn)題。

2014年，“百年住宅”有了重大突破。10月15日，作為第三屆“上海綠色建筑與建筑節(jié)能科技周”的組成部分，由綠地集團(tuán)牽頭打造的“百年住宅產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟”正式啟動(dòng)。綠地集團(tuán)近年來(lái)致力于全生命周期住宅的研發(fā)，并在今年年初發(fā)布國(guó)內(nèi)首個(gè)“百年住宅”產(chǎn)品，相關(guān)技術(shù)已在十多個(gè)項(xiàng)目中落地。

百年住宅專家組組長(zhǎng)、原建設(shè)部勘察設(shè)計(jì)司副司長(zhǎng)竇以德指出，“百年住宅”不僅在壽命上、性能上達(dá)到百年的概念，還要達(dá)到綠色建筑的標(biāo)準(zhǔn)、住宅評(píng)定3A標(biāo)準(zhǔn)。但從目前看來(lái)，“百年住宅”推進(jìn)情況并不十分理想，參與房企數(shù)量寥寥。究其原因，竇以德認(rèn)為，住宅產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的缺失，很大程度上制約了住宅產(chǎn)業(yè)化下“百年住宅”的發(fā)展?！肮鈴漠a(chǎn)品抓，是舍本逐末，只有從產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)抓，才能概括整個(gè)行業(yè)?！备]以德介紹，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)正在摸索建立相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，并將推動(dòng)試點(diǎn)實(shí)踐讓標(biāo)準(zhǔn)落地。

綠地集團(tuán)董事長(zhǎng)、總裁張玉良表示，目前百年住宅領(lǐng)域出現(xiàn)了不少單個(gè)企業(yè)難以解決的棘手問(wèn)題，這使得進(jìn)一步完善百年住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)體系、質(zhì)量控制體系及住宅性能認(rèn)定制度等勢(shì)在必行。張玉良稱，此次“百年住宅產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟”的成立，旨在將有志于百年建筑建設(shè)的各方面力量整合起來(lái)，聯(lián)合標(biāo)準(zhǔn)編制單位、建筑設(shè)計(jì)單位、科研單位、開(kāi)發(fā)企業(yè)以及相關(guān)部品企業(yè)、施工企業(yè)，形成產(chǎn)、學(xué)、研、用等各個(gè)環(huán)節(jié)完整的產(chǎn)業(yè)鏈，通過(guò)聯(lián)盟內(nèi)企業(yè)間的合作，加強(qiáng)技術(shù)創(chuàng)新和產(chǎn)品的升級(jí)換代，加速科技成果的轉(zhuǎn)化，構(gòu)建適合中國(guó)特點(diǎn)的百年住宅發(fā)展模式。

圖為裝配式住宅落成外裝修完工后的好萊塢Formosa 1140公寓。除了是工業(yè)化建筑，該建筑還通過(guò)在建筑中創(chuàng)造一部分公共開(kāi)放空間歸還給城市使用，此類項(xiàng)目多了以后，整個(gè)洛杉磯即可通過(guò)這些拼拼湊湊的小型公共空間創(chuàng)造出一個(gè)巨大的市民活動(dòng)網(wǎng)

面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、漸趨飽和的市場(chǎng)，綠地集團(tuán)提出“以技術(shù)驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)”、“以產(chǎn)品創(chuàng)造市場(chǎng)”，力圖通過(guò)創(chuàng)新升級(jí)核心產(chǎn)品、提升產(chǎn)品力來(lái)擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，打造升級(jí)版“百年宅”產(chǎn)品線成為突破點(diǎn)?！拔覀儗⑼ㄟ^(guò)這一系列核心技術(shù)體系和服務(wù)的升級(jí)優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)配置多樣化、進(jìn)一步降低成本，打造具備綠地特色的百年宅產(chǎn)品線，成為市場(chǎng)標(biāo)桿產(chǎn)品?！睆堄窳急硎尽?/p>

中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)劉志峰指出，建造百年住宅（建筑）是項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，不僅需要生產(chǎn)方式上的轉(zhuǎn)變，而且需要認(rèn)識(shí)理念上的提高；既要有技術(shù)上的支撐，也要有政策、組織上的保障。首先要樹立兩個(gè)方面的理念：一是提高住宅（建筑）使用壽命是最大的節(jié)約；二是要從規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、使用、維護(hù)和拆除再利用全過(guò)程和住宅（建筑）全壽命周期綜合考慮建筑節(jié)能。在生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變上，關(guān)鍵是大力推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化。

住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)落地

住宅產(chǎn)業(yè)化作為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的重要手段，目前還處在起步階段，從總量上來(lái)看，俄、美等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的住宅產(chǎn)業(yè)化一般占比在70%左右，而我國(guó)當(dāng)前是15%左右。如果說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入了“白銀時(shí)代”，那么住宅產(chǎn)業(yè)化正朝著“黃金時(shí)代”邁進(jìn)。

住宅產(chǎn)業(yè)化的關(guān)鍵在于依靠科技創(chuàng)新、技術(shù)進(jìn)步，走科技興業(yè)之路，將原來(lái)的粗放型經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)化為集約型經(jīng)營(yíng)模式。應(yīng)該有重點(diǎn)地研究高新技術(shù)，以帶動(dòng)整體住宅產(chǎn)業(yè)科技創(chuàng)新的發(fā)展，這些高新技術(shù)包括：住宅節(jié)能成套技術(shù)與產(chǎn)品開(kāi)發(fā)、新能源應(yīng)用技術(shù)研究與開(kāi)發(fā)、住宅環(huán)境保障體系及其成套技術(shù)研究與開(kāi)發(fā)、住宅智能化集成技術(shù)、新型建筑材料等。積極開(kāi)發(fā)和大力推廣先進(jìn)、成熟的新材料、新技術(shù)、新設(shè)備、新工藝，提高科技成果的轉(zhuǎn)化率，以住宅建設(shè)的整體技術(shù)進(jìn)步帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

就技術(shù)現(xiàn)狀而言，我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)化的大部分單項(xiàng)技術(shù)和產(chǎn)品研發(fā)已經(jīng)比較成熟，初步建立了住宅產(chǎn)業(yè)化技術(shù)創(chuàng)新和保障體系。劉志峰指出：下一步，要在行業(yè)內(nèi)部完善標(biāo)準(zhǔn)體系的同時(shí)，搞好技術(shù)集成，以國(guó)家住宅產(chǎn)業(yè)化基地為龍頭，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)集聚作用，帶動(dòng)高校和科研院所、設(shè)計(jì)單位、開(kāi)發(fā)企業(yè)、施工企業(yè)參與產(chǎn)業(yè)化的全鏈工作。要擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)化市場(chǎng)份額，讓群眾享受產(chǎn)業(yè)化成果?，F(xiàn)在有不少能夠提高住房品質(zhì)的產(chǎn)業(yè)化技術(shù)用不上，關(guān)鍵是理念跟不上，怕增加成本。其實(shí)不然，有些企業(yè)用產(chǎn)業(yè)化手段蓋的房子，盡管成本有所上升，但如果以住房全壽命周期來(lái)衡量居住成本，以住房質(zhì)量、性能的改善來(lái)衡量投入產(chǎn)出，以規(guī)?；纳a(chǎn)來(lái)衡量效率效能，住宅質(zhì)量上去了，性價(jià)比高了，即使成本增加一點(diǎn)，老百姓也能夠接受。產(chǎn)業(yè)化技術(shù)既能讓老百姓住上好一點(diǎn)的房子，也能給企業(yè)帶來(lái)市場(chǎng)，對(duì)雙方都有好處。

BIM使住宅產(chǎn)業(yè)化再出發(fā)

在住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的過(guò)程中，BIM（Building Information Modeling，建筑信息模型）技術(shù)有著至關(guān)重要的作用。通過(guò)BIM模型可以了解到以下幾方面：預(yù)制構(gòu)件建筑材料統(tǒng)計(jì)、鋼結(jié)構(gòu)統(tǒng)計(jì)、機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)、精裝修構(gòu)件統(tǒng)計(jì)、幕墻及所有預(yù)制構(gòu)件精確統(tǒng)計(jì)，包含所有輔料和五金配件等。BIM是20世紀(jì)70年代由美國(guó)喬治亞理工大學(xué)建筑與計(jì)算機(jī)學(xué)院的查克伊士曼博士提出的，是以建筑工程項(xiàng)目的各項(xiàng)相關(guān)信息數(shù)據(jù)作為模型的基礎(chǔ)，進(jìn)行建筑模型的建立，通過(guò)數(shù)字信息仿真模擬建筑物所具有的真實(shí)信息。它是將數(shù)字化的三維建筑模型作為核心應(yīng)用于建筑工程的設(shè)計(jì)、施工等過(guò)程中的工作方法，是用協(xié)調(diào)一致的信息對(duì)建筑全周期進(jìn)行管理，對(duì)建筑物進(jìn)行分析、模擬、可視化、統(tǒng)計(jì)、計(jì)算等工作，從而很好的降低生產(chǎn)成本，大幅的縮短建設(shè)周期，并減少對(duì)資源的浪費(fèi)。

中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院BIM中心主任于潔評(píng)價(jià)說(shuō)：“BIM可以使住宅產(chǎn)業(yè)化長(zhǎng)上翅膀?！?/p>

BIM技術(shù)是一種應(yīng)用于工程設(shè)計(jì)建造管理的數(shù)據(jù)化工具，通過(guò)參數(shù)模型整合各種項(xiàng)目的相關(guān)信息，在項(xiàng)目策劃、運(yùn)行和維護(hù)的全生命周期過(guò)程中進(jìn)行共享和傳遞，使工程技術(shù)人員對(duì)各種建筑信息作出正確理解和高效應(yīng)對(duì)。

住宅工業(yè)化僅僅改變了建造方式，從整個(gè)產(chǎn)品的管理過(guò)程來(lái)看，依然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。第二步是什么呢？“是數(shù)據(jù)化的產(chǎn)品?！比f(wàn)科建筑研究中心總經(jīng)理王蘊(yùn)給出了答案。在王蘊(yùn)看來(lái)，理想的數(shù)據(jù)應(yīng)該是完整的、準(zhǔn)確的，各個(gè)數(shù)據(jù)之間是相互影射關(guān)系，且這些數(shù)據(jù)可以被傳承，可以被共享?！安坏情_(kāi)發(fā)商內(nèi)部共享，而是和產(chǎn)業(yè)鏈相互大同完全共享，只有這樣才能形成真正終端的大數(shù)據(jù)，才能對(duì)每個(gè)企業(yè)都有用處。”王蘊(yùn)說(shuō)。

作為住宅產(chǎn)業(yè)化的先行者，萬(wàn)科有專門設(shè)在東莞的研究基地。王石也曾在不同場(chǎng)合多次表示了萬(wàn)科推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化的決心。在王石看來(lái)，“住宅產(chǎn)業(yè)化”將是萬(wàn)科未來(lái)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，而之所以萬(wàn)科要先行一步，則是在為未來(lái)的生存危機(jī)做準(zhǔn)備。“未來(lái)的發(fā)展方向必然是節(jié)能環(huán)保，如果按照傳統(tǒng)發(fā)展方式，萬(wàn)科未來(lái)一年可以開(kāi)發(fā)10萬(wàn)套住房。如果那時(shí)候國(guó)家給了補(bǔ)貼鼓勵(lì)住宅產(chǎn)業(yè)化，中小企業(yè)可以迅速調(diào)整發(fā)展方式，而那時(shí)已經(jīng)用傳統(tǒng)生產(chǎn)方式鋪大攤子的萬(wàn)科，將面臨‘船大難調(diào)頭’的難題。所以在住宅產(chǎn)業(yè)化方面，萬(wàn)科要走在前頭?！?/p>

總之，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，BIM帶來(lái)了投資風(fēng)險(xiǎn)的控制，這是給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的非常實(shí)在的一個(gè)效益；帶來(lái)了精細(xì)化管理的手段和技術(shù)更新方式，讓施工過(guò)程更加科學(xué)化；第三是采購(gòu)，通過(guò)BIM能夠形成大數(shù)據(jù)，通過(guò)大數(shù)據(jù)進(jìn)行集成采購(gòu)集約化，通過(guò)BIM的方式進(jìn)行云處理；第四是提高單產(chǎn)能力，如何通過(guò)一個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身的可持續(xù)發(fā)展，BIM也非常重要。