土地開發(fā)經(jīng)濟可行性對規(guī)劃實施影響及應對
——以北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)為例

■ 池靜靜/李玉峰/王方方

(北京舜土規(guī)劃顧問有限公司，北京 100010)

土地開發(fā)經(jīng)濟可行性對規(guī)劃實施影響及應對
——以北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)為例

■ 池靜靜/李玉峰/王方方

(北京舜土規(guī)劃顧問有限公司，北京 100010)

在城市快速發(fā)展、區(qū)域規(guī)劃實施周期長、涉及工作和利益關系復雜、成本投入大等現(xiàn)實條件下，土地開發(fā)經(jīng)濟可行性成為影響規(guī)劃實施的重要因素。文章深入分析了土地開發(fā)經(jīng)濟可行性對規(guī)劃實施的影響機制，提出早期介入、規(guī)劃方案優(yōu)化、土地開發(fā)整合統(tǒng)籌、土地上市交易優(yōu)化決策、完善政策支持、加強部門協(xié)調管理六項應對方案。并以北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)規(guī)劃實施為例，分析其概況及土地開發(fā)情況，總結借鑒促進規(guī)劃實施的經(jīng)驗，為完善規(guī)劃實施管理、調控提供決策依據(jù)。

土地開發(fā)；經(jīng)濟可行性；規(guī)劃實施；北七家鎮(zhèn)；昌平

城市快速發(fā)展過程中，土地開發(fā)活動需協(xié)調的利益關系日益復雜，開發(fā)成本和實施難度逐漸提高，土地開發(fā)經(jīng)濟可行性成為影響規(guī)劃實施的關鍵因素，也是地方政府及相關管理部門在規(guī)劃方案確定、土地開發(fā)實施決策中考慮的重要方面。在這種背景下，深入研究土地開發(fā)經(jīng)濟可行性對規(guī)劃實施的影響機制，挖掘、整合降低經(jīng)濟因素對規(guī)劃實施影響的策略和措施，對政府及相關管理部門提高土地開發(fā)效率和效益，完善自身管理實踐，促進城市建設高效進展有重要意義。

1 土地開發(fā)經(jīng)濟可行性對規(guī)劃實施影響機制分析

1.1 土地開發(fā)經(jīng)濟可行性影響因素分析

土地開發(fā)經(jīng)濟可行性取決于土地開發(fā)成本和收益1情況。土地開發(fā)成本包括前期費用、征地補償費、拆遷補償費、市政基礎設施建設費、財務費用、土地一級開發(fā)管理費、兩稅一費等，其中影響大的項目包括征地補償費、拆遷補償費、市政基礎設施建設費三項。土地開發(fā)收益取決于擬上市地塊在預期土地市場情況下的土地出讓金回籠情況。土地開發(fā)中對經(jīng)濟可行性的影響因素有以下幾方面。

一是區(qū)位條件。開發(fā)地塊的自然地理、經(jīng)濟區(qū)位條件一方面決定了土地開發(fā)成本中的征地補償、拆遷補償水平，同時也決定了地塊價值，直接影響土地出讓金水平。開發(fā)地塊的區(qū)位條件越好，成本和收益水平越高。

二是規(guī)劃條件。地塊規(guī)劃條件的影響體現(xiàn)在兩方面。一是規(guī)劃用地性質。開發(fā)區(qū)域地塊類型可分為上市經(jīng)營性地塊、非上市經(jīng)營性地塊。上市經(jīng)營性地塊主要包括居住用地、商業(yè)服務設施用地、工業(yè)用地[1]等經(jīng)營性用地，非上市經(jīng)營性地塊主要包括大部分公共管理與公共服務用地、道路與交通設施用地、公用設施用地、道路廣場用地[1]等公益性用地類型。經(jīng)營性用地中居住用地、商業(yè)服務設施用地土地出讓金水平較高，工業(yè)用地較低。二是規(guī)劃指標用地強度，以容積率為代表指標。一般情況下，用地強度對土地收益的影響呈規(guī)律性變化，在適宜用地強度水平前，用地強度和土地收益呈正相關關系，超過適宜用地強度水平后，用地強度和土地收益呈負相關關系。但對部分具有稀缺性的高端居住用地，在市場作用下，可能出現(xiàn)用地強度低但土地收益相對較高的情況。

三是土地、房地產(chǎn)市場條件。土地開發(fā)成本尤其是收益情況受土地、房地產(chǎn)市場宏觀條件影響較大。在土地、房地產(chǎn)市場活躍、宏觀環(huán)境較好情況下，土地開發(fā)成本、收益水平上漲，反之則下降。

四是政策因素。政策因素對土地開發(fā)成本、收益的影響主要體現(xiàn)在土地開發(fā)過程中的各項補償政策、代拆政策、土地出讓政策上。補償政策主要指農(nóng)民安置補償政策、拆遷補償政策等，征地、拆遷補償政策對土地開發(fā)成本影響最直接。代拆政策指在區(qū)域土地開發(fā)過程中，考慮到區(qū)域開發(fā)統(tǒng)籌推進及有效安置開發(fā)地塊涉及居民等因素，根據(jù)城市規(guī)劃管理部門要求，對開發(fā)地塊周邊農(nóng)村居民點或其他地上建筑代為拆除的政策。代拆范圍增加導致土地開發(fā)成本增加。

在當前土地深度參與宏觀經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場調控背景下，土地出讓政策成為地方政府開展宏觀調控的重要工具，對土地出讓方式、時段等進行限定。如北京市2009-2011年試點實行的“限房價、競地價”、“限地價、競配建政策性住房”、“限地價、競房價”等土地出讓方式，都對土地收益產(chǎn)生一定影響。（見圖1）

1.2 土地開發(fā)經(jīng)濟可行性對規(guī)劃實施的影響分析

1.2.1 從規(guī)劃實施階段分析

圖1 土地開發(fā)經(jīng)濟可行性影響因素分析

規(guī)劃實施可分為規(guī)劃方案確定、土地一級開發(fā)、土地上市交易、二級開發(fā)等階段。規(guī)劃方案確定階段對土地開發(fā)經(jīng)濟可行性的前瞻性研究可為控制性詳細規(guī)劃優(yōu)化調整提供決策參考信息。經(jīng)濟可行性較差情況下，可在規(guī)劃控制指標范圍內(nèi)，對規(guī)劃用地布局、性質、用地強度等指標進行優(yōu)化調整，增強經(jīng)濟可行性。土地一級開發(fā)階段，經(jīng)濟可行性對土地一級開發(fā)的周期、開發(fā)策略、開發(fā)時序、實施模式等產(chǎn)生影響。土地上市交易階段，經(jīng)濟可行性影響主要影響交易相關政策約定、交易方式、上市時間等。土地二級開發(fā)階段，規(guī)劃實施進入實質落實階段，經(jīng)濟可行性成為房地產(chǎn)開發(fā)機構關注重點，從政府及相關管理部門角度出發(fā)，重點工作是通過行政管理、批后監(jiān)管等管理手段，促進規(guī)劃嚴格落實，避免違規(guī)操作等情況發(fā)生。

從當前各地土地開發(fā)工作機制看，規(guī)劃方案確定、土地一級開發(fā)、土地上市交易階段是政府及相關管理部門參與最多，能夠有效對土地開發(fā)經(jīng)濟影響予以主動引導的階段。進入二級開發(fā)階段后，政府及相關管理部門主要通過行政管理等手段指導、確保土地開發(fā)活動按規(guī)劃要求有效落實，影響主體由地方政府及相關管理部門轉變?yōu)樽鳛槭袌鼋?jīng)濟主體的房地產(chǎn)開發(fā)機構。（見圖2）

1.2.2 從規(guī)劃實施相關主體角度分析

規(guī)劃實施涉及的相關主體有地方政府、規(guī)劃管理部門、國土管理部門、土地一級開發(fā)主體、村集體及農(nóng)民。

對地方政府，經(jīng)濟可行性一方面影響土地開發(fā)工作計劃和進度有效實施，另一方面影響地方政府預期財政收入。針對土地開發(fā)經(jīng)濟可行性影響，地方政府需調動規(guī)劃、國土、財政等相關部門，統(tǒng)籌安排土地開發(fā)工作，針對性完善相關政策，降低經(jīng)濟因素對規(guī)劃實施的影響。

圖2 土地開發(fā)經(jīng)濟可行性對規(guī)劃實施影響（規(guī)劃實施階段）

對規(guī)劃管理部門，經(jīng)濟可行性對其實施規(guī)劃調控管理產(chǎn)生影響。規(guī)劃管理部門在規(guī)劃調控管理中需對經(jīng)濟可行性、規(guī)劃控制條件、規(guī)劃實施相關利益主體需求等進行綜合權衡，制定最優(yōu)方案。

對國土管理部門，經(jīng)濟可行性影響其土地開發(fā)、上市交易階段的管理和決策。要求國土管理部門在現(xiàn)行管理制度框架下，創(chuàng)新土地開發(fā)理念，綜合運用各項政策工具，妥善處理土地開發(fā)過程中相關利益主體關系及問題，將經(jīng)濟影響控制在可接受范圍內(nèi)，保障政府土地收益，提高土地開發(fā)可行性。

土地一級開發(fā)主體是土地開發(fā)具體工作的統(tǒng)籌管理者和執(zhí)行者，分為法律主體和實施主體兩種。法律主體對土地一級開發(fā)整體工作進行統(tǒng)籌管理，承擔各項責任和風險。實施主體是土地開發(fā)工作的執(zhí)行者，落實各項土地開發(fā)事宜，獲取一定的投資回報。不同類型的法律主體和實施主體組合，形成特征明顯、各有利弊的土地一級開發(fā)實施模式。土地開發(fā)經(jīng)濟可行性影響要求開發(fā)主體對區(qū)域開發(fā)項目組合、資金使用、成本控制、相關政策爭取等方面積極響應，科學合理開展項目實施管理。

對村集體和農(nóng)民，經(jīng)濟可行性對其安置補償方案配置形式、具體落實產(chǎn)生影響。一般情況下，對具體區(qū)域土地開發(fā)來說，安置補償形式和內(nèi)容具有相對穩(wěn)定性，土地開發(fā)管理機構在安置補償方案制定時綜合權衡補償形式及其經(jīng)濟影響，制定最優(yōu)方案。

2 對土地開發(fā)經(jīng)濟影響的應對方案

2.1 早期介入

前瞻性開展土地開發(fā)經(jīng)濟可行性論證，為積極應對負面影響爭取時機和操作空間，增強對規(guī)劃實施的整體把控性和主動性。最佳介入時期是區(qū)域城市總體規(guī)劃方案確定后，控制性詳細規(guī)劃編制過程中，經(jīng)濟可行性論證可為總體規(guī)劃優(yōu)化及控制性詳細規(guī)劃編制提供依據(jù)。

2.2 規(guī)劃方案優(yōu)化

結合土地開發(fā)經(jīng)濟影響，在城市規(guī)劃發(fā)展定位和總體指標約束范圍內(nèi)，對規(guī)劃方案進行優(yōu)化調整。主要有兩個方向，一是優(yōu)化規(guī)劃用地性質，調整經(jīng)營性用地類型及比例；二是優(yōu)化規(guī)劃用地強度。

2.3 土地開發(fā)整合統(tǒng)籌

改變單一、孤立的土地開發(fā)模式，整合、統(tǒng)籌各項資源。具體有以下幾種形式：一是整合統(tǒng)籌開發(fā)區(qū)域，改變單一地塊核算的概念，從更大、更優(yōu)的開發(fā)區(qū)域或區(qū)域組合中獲取更廣泛、靈活性更強的資源配置空間。二是統(tǒng)籌平衡資金使用，建立區(qū)域土地開發(fā)資金統(tǒng)籌使用模式，對土地開發(fā)經(jīng)濟可行性差和可行性較高的區(qū)域進行統(tǒng)籌平衡。資金統(tǒng)籌使用模式需明確區(qū)域土地可開發(fā)中不同地塊（項目）間資金平衡方式和實施細則、區(qū)域資金統(tǒng)籌主體、資金平衡的動態(tài)應對等關鍵問題。三是統(tǒng)籌安排區(qū)域土地開發(fā)時序。根據(jù)土地開發(fā)經(jīng)濟影響，從先易后難、成本控制、發(fā)展需求等因素出發(fā)，統(tǒng)籌合理安排土地開發(fā)時序，增強資金周轉能力，控制整體開發(fā)成本。四是整合土地開發(fā)實施模式。根據(jù)開發(fā)區(qū)域實際情況，整合使用不同實施模式，拓展資金渠道，降低單一實施模式下的政府融資壓力。

2.4 土地上市交易優(yōu)化決策

在土地開發(fā)經(jīng)濟可行性較強的情況下，土地上市交易決策的空間和靈活性較大，土地上市交易可充分考慮當前土地、房地產(chǎn)市場調控需求，適應制定有效發(fā)揮土地調控作用的交易方式、上市時間和相關約定。

相反，在土地開發(fā)經(jīng)濟可行性較差制約下，土地上市交易優(yōu)化決策的空間相對較小，主要可通過選擇市場條件較好時段上市、上市地塊相關配套條件優(yōu)化、優(yōu)劣差異地塊的組合搭配上市，提升地塊整體吸引力和價值等方式對土地上市交易進行優(yōu)化。

2.5 完善政策支持

在當前土地、財政相關政策框架下，應對土地開發(fā)經(jīng)濟可行性對規(guī)劃實施影響可爭取的政策支持主要有兩方面：一是申請土地出讓金和溢價返還政策，這對地方政府重點發(fā)展功能區(qū)、戰(zhàn)略地位尤其重要的發(fā)展區(qū)域較為適用；二是貸款優(yōu)惠政策，土地開發(fā)涉及資金量巨大，有利的貸款政策將一定程度上降低規(guī)劃實施的經(jīng)濟壓力。

2.6 加強部門協(xié)調管理

規(guī)劃實施涉及地方政府及規(guī)劃、國土、財政等管理部門，建立部門間的高效溝通協(xié)調機制和問題處理機制，為有效應對土地開發(fā)經(jīng)濟可行性對規(guī)劃實施的影響尤為重要。同時，部門內(nèi)部需要結合自身工作職能定位，針對各項具體工作需求，完善、創(chuàng)新工作管理方式，提高工作效率。

3 案例借鑒—以北京市昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)規(guī)劃實施為例

3.1 北七家鎮(zhèn)概況

3.1.1 區(qū)位條件

北七家鎮(zhèn)地處北京市昌平區(qū)東南，毗鄰朝陽區(qū)、順義區(qū)；北距昌平新城約15公里，南距奧運村邊緣約2公里，東距首都機場10公里。北部鄰六環(huán)路，東部有京承高速、機場北線高速，立湯路和七北路貫穿鎮(zhèn)域，城鐵5號線到達鎮(zhèn)域南側，地理區(qū)位優(yōu)越，交通條件便利。同時位于中關村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)研發(fā)服務和高新技術產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)（昌平部分）核心區(qū)，未來科技城南區(qū)位于鎮(zhèn)域東北部，整體發(fā)展政策環(huán)境優(yōu)越。

3.1.2 經(jīng)濟社會發(fā)展

北七家鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)類型以生物醫(yī)藥、新型材料、電子信息等高新技術產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)服務業(yè)、旅游會展、房地產(chǎn)業(yè)為主。高新技術產(chǎn)業(yè)形成了以北七家工業(yè)園、宏福創(chuàng)業(yè)園為龍頭的七北路沿線產(chǎn)業(yè)帶。商貿(mào)服務中亞運村汽車交易市場、北七家建材市場輻射影響京北地區(qū)。旅游會展以溫都水城和拉斐特城堡為代表，是首都商務、會展、休閑和娛樂的首選目的地之一。

3.1.3 規(guī)劃情況

2010年，基于中關村國家自主創(chuàng)新示范區(qū)、未來科技城建設等區(qū)域重新定位和空間調整、城鄉(xiāng)一體化建設需求，北七家鎮(zhèn)編制了《北七家地區(qū)整合規(guī)劃》。規(guī)劃將北七家鎮(zhèn)定位為“中關村自主創(chuàng)新示范區(qū)北部集聚區(qū)的重要組成部分，良好的綠色生態(tài)環(huán)境建設區(qū)，以科技產(chǎn)業(yè)研發(fā)和中高檔生活休閑服務為主體的、市區(qū)北部的重要組團式城市型區(qū)域?！?/p>

3.2 土地開發(fā)情況

3.2.1 用地類型復雜多樣，實施難度大

北七家鎮(zhèn)2377公頃規(guī)劃城市建設用地中，有約1185公頃（49.85%）規(guī)劃獲得審批但尚未建設，82公頃（3.45%）規(guī)劃未審批未開展建設，剩余1110公頃（46.70%），可開發(fā)和已開發(fā)建設用地間雜分布。可開發(fā)建設用地現(xiàn)狀權屬性質、單位來源多樣，存在部分有歷史遺留問題地塊，開發(fā)實施難度較大。

3.2.2 土地開發(fā)成本高，經(jīng)濟壓力大

受區(qū)位條件影響，北七家鎮(zhèn)集聚了大量中心城區(qū)通勤人口，為當?shù)鼐用駧砹舜罅康淖夥?、商業(yè)需求。農(nóng)民宅基地以3-6層自建住宅為主，租房經(jīng)濟效益突出，拆遷難度大。按目前區(qū)域拆遷補償水平，平均宅基地貨幣補償達到200萬元/戶。鎮(zhèn)域工業(yè)企業(yè)發(fā)展迅速，占地以集體建設用地為主，現(xiàn)狀主要為1-3層工業(yè)廠房，拆遷代價高。征地補償方面，受歷史項目征地補償水平影響，北七家鎮(zhèn)當前實施的土地補償費（不含安置補助費和青苗補償費）高達20萬元/畝，遠高于基準區(qū)位補償水平（9萬元/畝）。

杭州市下城某PPP項目智能停車場的運營維護分析……………………………………………………… 滕玉亮（2-213）

3.2.3 實施模式、參與主體類型多樣，統(tǒng)籌協(xié)調有一定難度

目前北七家鎮(zhèn)在實施的9個土地開發(fā)項目中，昌平區(qū)土地儲備中心、授權國有企業(yè)、招投標社會企業(yè)為開發(fā)主體等三種實施模式同時存在，參與主體類型多樣，統(tǒng)籌協(xié)調有一定難度。

3.3 北七家鎮(zhèn)土地開發(fā)實施經(jīng)驗借鑒

3.3.1 規(guī)劃階段同期編制鎮(zhèn)域土地開發(fā)實施方案

北七家鎮(zhèn)在編制《北七家地區(qū)整合規(guī)劃》同期，以鎮(zhèn)域土地開發(fā)實施方案的形式，研究鎮(zhèn)域規(guī)劃實施的經(jīng)濟可行性及對規(guī)劃完善的建議、提出規(guī)劃實施主體、成本核算和分攤、實施時序、土地開發(fā)激勵機制和相關政策建議，為鎮(zhèn)域規(guī)劃有效實施奠定基礎。

3.3.2 統(tǒng)籌鎮(zhèn)域規(guī)劃實施

創(chuàng)新性提出鎮(zhèn)域規(guī)劃統(tǒng)籌實施的模式和操作方案，獲得北京市政府原則同意，為規(guī)劃實施爭取了有利空間。

3.3.2.1 建立區(qū)域開發(fā)實施主體統(tǒng)籌分工模式

政府授權國有企業(yè)北京未來科技城開發(fā)建設有限公司作為北七家鎮(zhèn)區(qū)域開發(fā)主體，綜合平衡鎮(zhèn)域土地開發(fā)成本。同時，允許通過招標方式確定有資金實力、愿意按照鎮(zhèn)域統(tǒng)籌開發(fā)實施方案開展一級開發(fā)工作的其他社會企業(yè)作為具體地塊土地一級開發(fā)實施主體。

本模式下，區(qū)域開發(fā)主體負責整個鎮(zhèn)域土地開發(fā)的綜合平衡，項目實施主體按照統(tǒng)籌開發(fā)實施方案分攤項目及外圍區(qū)域土地開發(fā)成本。既能保障土地開發(fā)區(qū)域統(tǒng)籌實施，也有效利用社會資金，降低政府資金壓力。

3.3.2.2 統(tǒng)籌核算分攤鎮(zhèn)域土地開發(fā)成本

根據(jù)鎮(zhèn)域土地開發(fā)綜合成本，確定上市交易底價控制標準，所有項目上市底價均不低于此標準，具體項目根據(jù)自身成本情況，參與鎮(zhèn)域土地開發(fā)成本核算和分攤?？紤]到鎮(zhèn)域規(guī)劃實施周期長、期內(nèi)土地開發(fā)成本呈增長趨勢，上市交易底價控制標準根據(jù)土地開發(fā)成本和土地市場情況動態(tài)調整，確保規(guī)劃實施的經(jīng)濟可行性。區(qū)域土地開發(fā)主體發(fā)揮資金調節(jié)池的功能，具體統(tǒng)籌核算分攤模式如圖3。

3.3.2.3 統(tǒng)籌安排鎮(zhèn)域土地開發(fā)時序

綜合考慮北七家鎮(zhèn)土地開發(fā)現(xiàn)狀、各項目土地開發(fā)難易情況、鎮(zhèn)域重點功能區(qū)等發(fā)展需求，根據(jù)開發(fā)用地布局，合理組合項目區(qū)，實現(xiàn)資金滾動，統(tǒng)籌利用。將全鎮(zhèn)開發(fā)項目分為首期啟動、承接滾動開發(fā)、后期開展三個階段實施。

3.3.3 積極爭取政策支持

在創(chuàng)新性提出并獲得批準鎮(zhèn)域規(guī)劃統(tǒng)籌實施的政策之外，昌平區(qū)政府積極申請有利政策，為鎮(zhèn)域規(guī)劃有效實施提供了有利支持。

土地開發(fā)相關手續(xù)辦理政策。申請為先期啟動的土地一級開發(fā)項目前期手續(xù)辦理等給予便利條件，加速土地開發(fā)進展。

圖3 北七家鎮(zhèn)土地開發(fā)成本統(tǒng)籌核算分攤模式（以二類居住用地為例）

土地出讓金和溢價返還政策。根據(jù)2011年1月北京市支持中央企業(yè)人才創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地建設工作小組會議精神，爭取到“小湯山、北七家經(jīng)營性土地上市的土地出讓金和溢價部分全額返還昌平區(qū)，返還資金用于未來科技城建設”的支持政策，大大增強鎮(zhèn)域規(guī)劃實施的經(jīng)濟可行性和資金保障能力。

土地一級開發(fā)激勵政策。提出將土地溢價的一部分獎勵給土地一級開發(fā)實施企業(yè)，提高企業(yè)積極性，加快開發(fā)進度。

4 結語

在城市經(jīng)濟社會快速發(fā)展過程中，區(qū)域規(guī)劃實施由于歷時周期長、涉及工作和利益關系復雜、成本投入大、經(jīng)濟可行性對規(guī)劃實施影響重大。因此在規(guī)劃實施過程中選擇有利工作節(jié)點，對經(jīng)濟可行性進行論證，并統(tǒng)籌安排規(guī)劃方案優(yōu)化調整、土地開發(fā)和上市交易實施策略、政策和管理支持等工作，是降低后續(xù)規(guī)劃實施難度，促進規(guī)劃實施的有效途徑。

[1]GB50137-2011,城市用地分類與規(guī)劃建設用地標準[S].

The Effects of Economic Feasibility of Land Development on Planning Implementation and Some Countermeasures—A Case of Beiqijia Town, Changping District of Beijing

CHI Jingjing, LI Yufeng, WANG Fangfang
(Beijing Sinosuntop Institution, Beijing 100010, China)

The rapidly development of city, the long implementation cycle of regional planning, the complicated relations of related work and interests, and high cost input have been the constituents of China’s real conditions. In the real conditions, the economic feasibility of land development is becoming the important factors which influence the implementation of planning. This paper does deep analysis on the influence mechanism, and proposes countermeasures such as early intervention, planning scheme optimization, planning land development consolidation as a whole, optimization decision of land listing transactions, improving policy support, and strengthening the management of department coordination. Meanwhile, this paper also analyzes the planning implementation and land development situation in Beiqijia town, Changping district of Beijing; and uses the experience for reference, thus providing basis for decision making for improving planning implementation and management, as well as regulation.

land development; economic feasibility; planning and implementation; Beiqijia town; Changping district

F301.0

C

1672-6995（2014）09-0044-05

2013-10-11

2014-08-06

池靜靜（1984-），女，河南省舞陽縣人，北京舜土規(guī)劃顧問有限公司中級經(jīng)濟師，工學碩士，主要從事土地規(guī)劃與管理、區(qū)域土地開發(fā)等工作。

1 此處土地開發(fā)收益指土地上市后回收資金情況，非扣除開發(fā)成本后的土地開發(fā)凈收益。