您適合以房養(yǎng)老嗎？

王棟貴

“以房養(yǎng)老”能妥善解決未來(lái)一部分人的養(yǎng)老問(wèn)題嗎？養(yǎng)老需求掛鉤房地產(chǎn)后，保險(xiǎn)公司能否規(guī)避經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)？反按揭屬于復(fù)雜金融產(chǎn)品，如何保護(hù)消費(fèi)者利益不受侵害？近期老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)擬在京滬廣漢試點(diǎn)——

去年9月，國(guó)務(wù)院文件中提到要“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。日前，保監(jiān)會(huì)作為這個(gè)政策的具體執(zhí)行負(fù)責(zé)部門(mén)，下發(fā)了以房養(yǎng)老試點(diǎn)指導(dǎo)意見(jiàn)的征求意見(jiàn)稿。按照一般的文件發(fā)布程序，保監(jiān)會(huì)先會(huì)把這個(gè)征求意見(jiàn)稿發(fā)給各保險(xiǎn)公司和各地的保監(jiān)局聽(tīng)取意見(jiàn)，之后再把完善后的試點(diǎn)意見(jiàn)交給國(guó)務(wù)院。國(guó)務(wù)院如果通過(guò)的話(huà)，以房養(yǎng)老試點(diǎn)就立刻啟動(dòng)了。

在保監(jiān)會(huì)的這個(gè)征求意見(jiàn)稿里提到，以房養(yǎng)老會(huì)在北京、上海、廣州和武漢4個(gè)城市進(jìn)行試點(diǎn)。試點(diǎn)時(shí)間兩年，從文件正式發(fā)布起到2016年3月底為止。

什么樣的老年人適合以房養(yǎng)老？

文件中規(guī)定，能夠參與以房養(yǎng)老的人必須是60歲以上并且對(duì)房子有完全的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人。這里有兩個(gè)條件：一個(gè)是60歲以上，一個(gè)是對(duì)房子有完全的獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。規(guī)定60歲以上主要是因?yàn)槲覈?guó)一般把60歲以上的人視做老年人。規(guī)定對(duì)房子有完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人，主要是為了防止以房養(yǎng)老過(guò)程中出現(xiàn)一些不必要的糾紛。因?yàn)槿绻孔硬皇峭耆珰w屬于參與以房養(yǎng)老的人，那么他是不可能一個(gè)人拍板是否參與以房養(yǎng)老。如果老年人過(guò)世了，保險(xiǎn)公司要把房子拿去賣(mài)時(shí)，就會(huì)和房子的其他所有人產(chǎn)生糾紛。

什么樣的保險(xiǎn)公司

能開(kāi)展以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)？

對(duì)于什么樣的保險(xiǎn)公司能參與以房養(yǎng)老，同樣也有規(guī)定。這主要是為了保護(hù)參與以房養(yǎng)老的老年人的利益。因?yàn)橘Y金實(shí)力雄厚的保險(xiǎn)公司才更可能保障老年人的利益。試點(diǎn)意見(jiàn)規(guī)定，保險(xiǎn)公司首先要滿(mǎn)足3個(gè)硬杠杠，一個(gè)是開(kāi)業(yè)時(shí)間要滿(mǎn)5年，第二個(gè)是注冊(cè)資本不低于20億元，第三個(gè)是償付能力指標(biāo)要達(dá)到120%——就是說(shuō)保險(xiǎn)公司的實(shí)際資本要比承擔(dān)各種風(fēng)險(xiǎn)所需要的資本多。保險(xiǎn)公司還得滿(mǎn)足4個(gè)定性的條件，包括保險(xiǎn)公司自身的經(jīng)營(yíng)管理能力、房地產(chǎn)業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)能力、法律專(zhuān)業(yè)水平、風(fēng)險(xiǎn)精算水平較高。

總體看，試點(diǎn)對(duì)保險(xiǎn)企業(yè)的要求是比較嚴(yán)格的，目的是為了讓參加試點(diǎn)的保險(xiǎn)公司有足夠水平和能力開(kāi)辦以房養(yǎng)老業(yè)務(wù)，保障參與試點(diǎn)的老年人的利益。

房子值多少錢(qián)誰(shuí)說(shuō)了算？

以房養(yǎng)老的關(guān)鍵是房子，那么房子價(jià)值多少由誰(shuí)說(shuō)了算？如果以后房子價(jià)格上漲了，能不能增加老年人每個(gè)月拿到手的養(yǎng)老金？

老年人最關(guān)心的當(dāng)然是怎么保證房產(chǎn)估價(jià)的公平公正，不能讓保險(xiǎn)公司故意壓低房產(chǎn)價(jià)值。這要解決幾個(gè)問(wèn)題，首先是誰(shuí)來(lái)估價(jià)。試點(diǎn)意見(jiàn)明確規(guī)定，房產(chǎn)價(jià)值由具備一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。就是盡量保證估價(jià)機(jī)構(gòu)是權(quán)威的、專(zhuān)業(yè)的。之后是，這估價(jià)機(jī)構(gòu)誰(shuí)來(lái)定、誰(shuí)來(lái)挑。這個(gè)問(wèn)題暫時(shí)還沒(méi)看到相關(guān)規(guī)定。但是文件對(duì)另一個(gè)重要問(wèn)題有明確規(guī)定，就是估價(jià)費(fèi)用由老年人和保險(xiǎn)公司共同分擔(dān)。這其實(shí)是為了防止估價(jià)機(jī)構(gòu)拿一方的錢(qián)，替一方說(shuō)話(huà)的情況。

房?jī)r(jià)變化了怎么辦？

辦理以房養(yǎng)老，房?jī)r(jià)肯定是容易確定的，按市價(jià)就行。但是從老年人開(kāi)始參與以房養(yǎng)老到老年人離世，保險(xiǎn)公司把老年人房子賣(mài)掉償還之前墊付的養(yǎng)老金，這期間房?jī)r(jià)是會(huì)發(fā)生變化的。如果房?jī)r(jià)上升，房子升值了，老年人每個(gè)月拿到的養(yǎng)老金不該增加嗎？如果不增多，不就讓保險(xiǎn)公司賺大了嗎？

試點(diǎn)意見(jiàn)規(guī)定，按照保險(xiǎn)公司是否參與分享房?jī)r(jià)升值的那部分好處，以房養(yǎng)老分為參與型和非參與型兩類(lèi)。參與型以房養(yǎng)老就是對(duì)于房子升值部分的錢(qián)，保險(xiǎn)公司和老年人按照合同約定共同分享。非參與型以房養(yǎng)老就是保險(xiǎn)公司不參與分享房子升值帶來(lái)的收益，老年人獨(dú)享那部分增值。

乍一看，如果真要選擇以房養(yǎng)老，老年人當(dāng)然應(yīng)該選擇不參與型的以房養(yǎng)老，這樣房子升值后的收益就全歸自己了，保險(xiǎn)公司不能占便宜。但是事情還不是這么簡(jiǎn)單。參與型與不參與型其實(shí)不僅僅是說(shuō)保險(xiǎn)公司是否分一杯羹，還指房子的這部分增值能不能享受保險(xiǎn)公司提供的倒按揭服務(wù)。當(dāng)選擇不參與型的以房養(yǎng)老時(shí)，保險(xiǎn)公司確實(shí)不能從房子的升值中獲得好處，但是保險(xiǎn)公司就只會(huì)按照之前合同的約定，每個(gè)月給老年人之前商定的養(yǎng)老金額。房?jī)r(jià)上升、房子升值，得要把房子賣(mài)了，變現(xiàn)后才能成真。但是按照以房養(yǎng)老計(jì)劃一開(kāi)始的總設(shè)計(jì)，保險(xiǎn)公司把老年人的房子賣(mài)了，變現(xiàn)折成錢(qián)是在老年人離世之后。到時(shí)房子升值的好處確實(shí)只能由老年人“自己”享-有了，但是這時(shí)老年人只能把這好處留給自己的繼承人了。

那么參與型以房養(yǎng)老又是怎樣算的？參與型以房養(yǎng)老其實(shí)是房子增值部分的錢(qián)保險(xiǎn)公司也提供倒按揭服務(wù)。如果房子增值了，保險(xiǎn)公司會(huì)把這個(gè)未來(lái)賣(mài)了房子才能拿到的錢(qián)提前每個(gè)月返一些給老年人。老年人每個(gè)月拿到的養(yǎng)老金就會(huì)增加，而最后老年人過(guò)世了，保險(xiǎn)公司把增值了的房子賣(mài)掉了，保險(xiǎn)公司拿到手的錢(qián)也會(huì)多一些。但最后可能沒(méi)有額外多出來(lái)的錢(qián)給老年人的繼承人了。這就是說(shuō)，房子未來(lái)升值部分的價(jià)款，保險(xiǎn)公司也會(huì)通過(guò)當(dāng)前的評(píng)估、計(jì)算以倒按揭的方式補(bǔ)給老年人，當(dāng)然他們自己也沒(méi)吃虧。

辦理以房養(yǎng)老需要注意什么？

老年人如果考慮選擇辦理以房養(yǎng)老，或者說(shuō)決定購(gòu)買(mǎi)這個(gè)以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，首先要找官方公布的試點(diǎn)保險(xiǎn)公司，最好到這些試點(diǎn)公司的門(mén)店去找其中專(zhuān)門(mén)的以房養(yǎng)老產(chǎn)品銷(xiāo)售員。試點(diǎn)意見(jiàn)為保護(hù)老年人權(quán)益，規(guī)定保險(xiǎn)公司推銷(xiāo)以房養(yǎng)老產(chǎn)品的銷(xiāo)售人員要品行良好、沒(méi)有被投訴過(guò)，并通過(guò)專(zhuān)門(mén)的考核。老年人在購(gòu)買(mǎi)了以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品后，如果又改主意了，可以選擇在15天內(nèi)反悔。試點(diǎn)意見(jiàn)這一特別規(guī)定的15天猶豫期，其實(shí)也是為了保護(hù)老年人權(quán)益。不過(guò)需要注意，這15天指的是15個(gè)自然日，就是把周末和節(jié)假日都算在內(nèi)了。

以房養(yǎng)老該怎么選擇？

其實(shí)，以房養(yǎng)老的關(guān)鍵是把未來(lái)才賣(mài)的房子折成現(xiàn)在能用來(lái)養(yǎng)老的錢(qián)，一個(gè)月一個(gè)月地讓老年人來(lái)花。保險(xiǎn)公司相當(dāng)于起了一個(gè)把未來(lái)的錢(qián)轉(zhuǎn)換成現(xiàn)在的錢(qián)的作用。

保險(xiǎn)公司為你提供了一種“時(shí)光轉(zhuǎn)換”的服務(wù)，它肯定是要賺錢(qián)的。對(duì)于沒(méi)有后輩親人的老年人，借助以房養(yǎng)老把未來(lái)的賣(mài)房收入轉(zhuǎn)換成今天每個(gè)月的養(yǎng)老金，同時(shí)還能繼續(xù)住在熟悉的老房子里，是比較劃算的。但是主要問(wèn)題是這個(gè)價(jià)格轉(zhuǎn)換老年人是不是能夠接受，是不是會(huì)覺(jué)得保險(xiǎn)公司每個(gè)月給的養(yǎng)老金太少。如果真的不需要、也不想留什么遺產(chǎn)給其他人，那么照道理應(yīng)該選擇參與型以房養(yǎng)老。但是如果心理上堅(jiān)持覺(jué)得不能“太便宜”保險(xiǎn)公司，同時(shí)也想留一些可能的財(cái)產(chǎn)給后輩或其他人，就可以選擇不參與型以房養(yǎng)老。

（責(zé)編：蕭茵）endprint