盈科中心，更靠近三里屯

沈從樂

幾乎所有人都替李澤楷松了一口氣—盡管盈科中心看起來并沒有賣出一個(gè)好價(jià)錢。

4月8日，李嘉誠次子李澤楷旗下的電訊盈科和盈科大衍地產(chǎn)發(fā)布聯(lián)合公告稱，以9.28億美元（約合72億港元）的價(jià)格將位于北京三里屯的盈科中心項(xiàng)目整體出售給房地產(chǎn)私募基金基匯資本，并計(jì)劃于8月28日前完成交易—這個(gè)從2008年起就開始叫賣的項(xiàng)目終于找到了買家。

的確，比起2013年底盈科中心66.57億港元的估值，這次交易的價(jià)格僅溢價(jià)8%，并且其4.2萬港元/平方米的平均售價(jià)也遠(yuǎn)低于周邊物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格。

“這是一個(gè)合理的價(jià)格，雙方都能接受?！币灾薪榉缴矸輩⑴c此次交易的戴德梁行華北區(qū)投資及顧問服務(wù)部主管劉兵對(duì)《第一財(cái)經(jīng)周刊》說。

在三里屯太古里（當(dāng)時(shí)還叫三里屯Village）2008年開業(yè)之前，盈科中心曾是該區(qū)域的重要地標(biāo)，樓下的太平洋百貨是那里為數(shù)不多的大型商場(chǎng)，2007年曾實(shí)現(xiàn)盈利1284萬元。包括IBM、諾基亞、西安楊森、波音在內(nèi)的多家跨國公司也將北京辦公室選址于此。

然而，擁有更多國際潮流品牌的三里屯Village，讓略顯老舊的太平洋百貨失去了不少吸引力。由于經(jīng)營不善、租金增長等原因，太平洋百貨2009年首現(xiàn)虧損，次年虧損額已達(dá)到4851萬元。2011年租約到期后，太平洋百貨撤出盈科中心。如今，近4萬平方米的六層商業(yè)部分已空置近三年。

寫字樓也受到了一定影響。2010年前后，IBM、諾基亞、西安楊森等盈科中心寫字樓的大租戶相繼搬離。至2013年底，盈科中心的整體出租率已低至59%，2013年租金收入為2.36億港元，比2011年減少了2400萬港 元。

不過，在接盤方基匯資本眼中，盈科中心完全有能力重歸三里屯主流商圈。

其實(shí)，由于近一兩年北京寫字樓市場(chǎng)可租賃面積短缺，盈科中寫字樓和酒店式公寓出租情況尚屬良好。據(jù)媒體報(bào)道，盈科中心寫字樓的租金維持在300元/平方米/月的市價(jià)水平上，出租率為90%，波音公司也續(xù)租了6000平方米的寫字樓。此外，盈科中心服務(wù)式公寓的租金也在190元/平方米/月，接近市場(chǎng)平均水平。

“這個(gè)類型的項(xiàng)目是我們的強(qiáng)項(xiàng)，我們能在資產(chǎn)管理上發(fā)揮出物業(yè)的潛能?！被鶇R資本執(zhí)行合伙人、中國地區(qū)主管彭慶邦對(duì)《第一財(cái)經(jīng)周刊》說。

基匯資本由出身于香港地產(chǎn)世家建生國際的吳繼煒和吳繼泰兄弟在2005年創(chuàng)立，在以大中華和亞太地區(qū)為投資目標(biāo)的業(yè)務(wù)方面，目前管理著四只房地產(chǎn)私募基金，管理的全球資產(chǎn)達(dá)85億美 元（約528億元）。

在上海南京東路353廣場(chǎng)的項(xiàng)目上，基匯資本曾展現(xiàn)了自己的運(yùn)營能力。2006年，它以9億元盤下東海大樓的商業(yè)部分“東海商都”，投入4億元改造，更名為“353廣場(chǎng)”，并在2008年重新開業(yè)。彼時(shí)，南京東路大都還是國有食品、珠寶老店，東海廣場(chǎng)更是被稱為商業(yè)地產(chǎn)中的“百慕大”，但基匯資本通過引入Zara、Mango等快時(shí)尚品牌，將其變成了一個(gè)年輕時(shí)尚的購物中心，甚至盤活了整個(gè)小區(qū)域—蘋果此后也在353廣場(chǎng)對(duì)面開了旗艦店。2012年，基匯資本以24億元將353廣場(chǎng)出售給了麥格理集團(tuán)與阿布扎比投資局的合資公司。

對(duì)于三里屯，基匯資本也不陌生。

據(jù)彭慶邦說，現(xiàn)為三里屯區(qū)域核心的太古里項(xiàng)目，就是基匯資本率先發(fā)現(xiàn)的。在原開發(fā)商國峰置業(yè)的計(jì)劃中，這19座由日本著名設(shè)計(jì)師隈研吾設(shè)計(jì)的商業(yè)建筑，將在建成后打散出售。而2006年剛剛在中國募集完第一支基金的基匯資本認(rèn)為，項(xiàng)目整體經(jīng)營會(huì)有更大潛 力。

受當(dāng)時(shí)股本規(guī)模的限制，基匯資本找到正打算進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)的太古地產(chǎn)，在2007年2月以48億元的價(jià)格共同收購了三里屯項(xiàng)目，其中太古地產(chǎn)持股80%，基匯資本占股20%。今年2月，基匯資本已將手上20%的股份賣給太古地產(chǎn)，退出該項(xiàng)目。根據(jù)太古地產(chǎn)2013年財(cái)報(bào)，目前三里屯太古里估值為102.39億港元（約合人民幣82億 元）。

此外，基匯資本在2006年9月還在三里屯區(qū)域買下一棟9層高的乙級(jí)辦公樓，并改造成擁有110間客房的精品酒店Hotel G。2010年又以約10億元的價(jià)格從漢斯手中收購了同樣位于三里屯商圈的高端服務(wù)式公寓萬國公寓，并在隨后的運(yùn)營中將出租率從60%多提高到98%。

“在三里屯商圈，我們很清楚哪些品牌在這個(gè)地段比較適合，租金能拿到多少，營業(yè)額的狀態(tài)如何……這可以給盈科中心未來的發(fā)展提供一定的商業(yè)數(shù)據(jù)支持?！迸響c邦說。

對(duì)于地產(chǎn)項(xiàng)目，基匯資本的思路也不同于地產(chǎn)商。彭慶邦認(rèn)為，如果是開發(fā)商拿下盈科中心，他們很難滿足于這么大一筆投資卻只能獲得管理租金收入的回報(bào)，所以拆散出售的可能性會(huì)更大，甚至?xí)匦律w樓。但基匯資本則會(huì)在整體資產(chǎn)管理的策略下改造盈科中心，改善和增強(qiáng)現(xiàn)金流，并在未來以REITs上市或者合并收購的方式整體退出。目前，基匯資本已全線退出的中國基金，回報(bào)率平均每年為20%至25%，投資周期為7至8 年。

在彭看來，相比太古里，盈科中心靠近東三環(huán)和地鐵站的位置更具優(yōu)勢(shì)?！皥F(tuán)結(jié)湖地鐵站正在建設(shè)的一個(gè)出口，在盈科中心外面，它開通以后，會(huì)將一些三里屯的人流引導(dǎo)過來，人們?cè)谌ト锿偷耐局薪?jīng)過盈科中心，也能有一定的幫助?！?/p>

不過，考慮到太古里已聚集的消費(fèi)活力，有分析人士認(rèn)為，盈科中心商業(yè)部分更應(yīng)注重做寫字樓配套服務(wù)設(shè)施，而不是強(qiáng)調(diào)商場(chǎng)概念，比較適合開設(shè)主題性小型購物中心，或做珠寶、鐘表、名車等承租能力強(qiáng)的品牌展示中心。

“對(duì)未來的商業(yè)計(jì)劃我們是很有信心的?！迸響c邦說。由于收購尚未完成，他沒有透露更多的改造計(jì)劃，但他表示，會(huì)注入更多活力元素，對(duì)于商場(chǎng)部分，也會(huì)“發(fā)揮想象力”。

盈科中心唯一不會(huì)變的，或許只有名字—這是李澤楷出售的前提。endprint