商業(yè)地產一體化當道

C=CBNweekly F=Bruce Flatt

世界正在變得越來越小，小到一家購物中心就足以構建一個從餐飲、服飾、文化到娛樂消費等種類齊全、品類豐富的“小世界”。在澳洲著名投資與資產管理公司Brookfield Asset Management的首席執(zhí)行官Bruce Flatt看來，商業(yè)地產現在及未來的趨勢一定是一體化當道，包括一體化的零售體驗、辦公體驗以及娛樂體驗等。而運營商通過什么手段和方法最大限度地集聚人氣才是目前的當務之急。其中需要解決的問題包括如何利用互聯網為顧客提供更好的服務與網店抗衡、如何讓每一個商鋪為消費者提供獨特的產品和服務等。

C： 商業(yè)地產在過去幾年中發(fā)生過哪些主要的變化？

F： 我們特別關注到的變化主要是在零售行業(yè)。在相當多的新興市場，消費者越來越富裕之后，他們在做購買決定時，會在品牌選擇上進一步“升級”。所以許多品牌，尤其大型、高端的品牌也在根據這種需要變得越來越國際化。過去很難買到的某個設計師品牌，現在在其他地方同樣也能夠買到。世界正在變得越來越“小”，而品牌變得越來越國際化。這是我們在商業(yè)地產零售業(yè)領域里面觀察到的特別明顯的變化。在全球商業(yè)地產的運作過程中，包括在中國，我們看到無論是辦公樓的租戶，還是商業(yè)項目里面的商鋪，乃至他們的工作人員，以及前往消費的顧客，都正在產生一個更高的需求—他們希望所工作和生活的領域更有活力，有更進一步的一體化的體驗、零售體驗，以及辦公體驗。更好的娛樂、生活設施、工作設施，所有這些需求形成了綜合體方式的體驗和發(fā)展。這也是我們在全球地產項目的營運和管理方面所做過的一些調整。

C： 什么樣的經驗在全球市場是共通的、可以帶入中國 的？

F： 給美國商業(yè)地產帶來最顯著影響的就是購物中心。那些把娛樂、時尚等元素整合在購物體驗中的購物中心能夠越做越好，銷售額也會越做越高。而過去那些所銷售的產品缺乏獨特性的商場，正在不斷地走下坡路。購物中心之所以有更大的發(fā)展前景，更多的原因是它把互聯網本身作為一個工具，然后導入自己的商業(yè)模式，從而為消費者提供更好的服務，與網店進行競爭。在美國有一些做得比較好的商場，它們將自己商場里的實體店轉化成配售中心，支持遠程配售。用戶在一天內可以從商場的配售中心獲得想購買的產品，并直接運送到自己的家門口。我們今天看到的發(fā)達國家產生的趨勢以及相應的變化，也將會在中國市場得到顯現。根據我們的了解，在世界范圍內和中國市場有相近之處的就是巴西：同樣是新興市場，同樣通過大量資本進行運作，同樣每天都有新的市場增長點在產生。這意味著市場發(fā)生變化的頻率是天，而且整個宏觀經濟都正在進行工業(yè)化的發(fā)展，這要求我們對新變化的反應速度要更快。

C： 現在經營商業(yè)地產過程中最重要的是什么？

F： 有一個一定要做好的重點—商業(yè)項目需要不斷把自己建造成為非常有吸引力的、大家愿意去的聚集中心。以前大家可能覺得辦公樓、辦公室就只是工作的地方，不一定需要有多大的吸引力。但現在不是這樣，辦公樓不止是工作的地方，同樣也是集聚吸引力、聚集人氣的地方。商場也是一樣，以前大家認為去商場只是為了買東西，買完就行了。而現在的商場必須成為一個非常有吸引力、有魅力的地方，這樣才能成功。除了消費者調查，其實還有很多其他的方面可以提升。首先，商場應該引入一些非常好的商鋪，一些能夠提供非常獨特的產品和服務的商鋪。對于商鋪的選擇是我們作為運營商首先要關注的。第二，有吸引力的餐飲也是需要關注的。這樣才能集聚人氣，把商場做得更具吸引力。第三，整個環(huán)境要讓大家覺得更加舒適，更加安全，能夠提供一種良好的體驗。安全和舒適也是需要做好的事情，這是另一個方面。此外，你還需要根據周邊社區(qū)人群的需要做調整，提供更準確適當的服務。（采訪：郭蘇妍）endprint