合眾人壽董事長戴皓：民辦養(yǎng)老社區(qū)可否“租賃結(jié)合”

姚冬琴

2013年，我國老齡人口突破2億大關(guān)，其中“空巢老人”規(guī)模突破1億人。與此不相適應(yīng)的是，含公益機(jī)構(gòu)養(yǎng)老在內(nèi)，平均每千名老年人擁有養(yǎng)老床位僅20張左右，與發(fā)達(dá)國家60～80張的水平相比差距較大。

“未來8到10年，中國將迎來養(yǎng)老洪峰?！焙媳娙藟郾ｋU(xiǎn)股份有限公司（下稱“合眾人壽”）董事長戴皓對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》說，屆時(shí)，“80后”將首先面臨養(yǎng)老壓力，形成所謂“421家庭”，即夫妻二人要照顧四個(gè)老人和一個(gè)孩子。

就在中國老齡化狀況日益嚴(yán)峻，如何養(yǎng)老讓人們倍感焦慮的同時(shí)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也成為眾多商家看好的藍(lán)海。保險(xiǎn)企業(yè)就是其中之一。

實(shí)際上，自2009年頒布的《保險(xiǎn)法》允許保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)之后，國內(nèi)已有8家保險(xiǎn)公司投資養(yǎng)老地產(chǎn)。

去年9月13日，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》提出，營造平等參與、公平競爭的市場環(huán)境，逐步使社會(huì)力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的主體。這為險(xiǎn)企投資養(yǎng)老地產(chǎn)注入更多活水。中國保監(jiān)會(huì)保險(xiǎn)資金運(yùn)用監(jiān)管部市場處處長賈飆表示，截至2013年10月末，8家保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資養(yǎng)老地產(chǎn)的總計(jì)劃投資額是150億元。

去年10月，國內(nèi)首個(gè)由保險(xiǎn)公司投資的養(yǎng)老社區(qū)——合眾優(yōu)年生活養(yǎng)老社區(qū)在武漢開園。合眾人壽成為業(yè)內(nèi)第一個(gè)吃螃蟹的人。

據(jù)介紹，到2013年10月，合眾人壽已在湖北、沈陽、安徽、廣西4地落實(shí)用地并開工建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)，北京、濟(jì)南、鄭州等地正在辦理征地手續(xù)，海南、江西、福建、上海、杭州、哈爾濱、青島、伊春等10余地正在洽談之中。不過，在形勢喜人的背后，戴皓也有自己的難題：“目前險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)的政策是只準(zhǔn)租不準(zhǔn)賣，這是對(duì)保險(xiǎn)行業(yè)最大的壓力?！?/p>

“中產(chǎn)”養(yǎng)老大有可為

與不少保險(xiǎn)公司、房地產(chǎn)企業(yè)打造的養(yǎng)老社區(qū)瞄準(zhǔn)“高大上”人群不同，合眾人壽將目標(biāo)客戶鎖定在中產(chǎn)人群，價(jià)格也比較親民。

據(jù)介紹，合眾人壽設(shè)計(jì)的實(shí)物型養(yǎng)老保險(xiǎn)，是將個(gè)人自愿性養(yǎng)老金與持續(xù)照料型養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的養(yǎng)老保險(xiǎn)計(jì)劃。保險(xiǎn)客戶購買“合眾優(yōu)年生活實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃”，就可提前鎖定未來入住“合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)”的權(quán)利。

以武漢社區(qū)為例，保險(xiǎn)客戶有兩種選擇：第一種每年繳費(fèi)2.9萬元，繳納10年，70歲可以入住，可居住10年，相當(dāng)于每月租金2500元。第二種每年繳納保費(fèi)4.8萬元，繳納10年，70歲入住，直至終身，假如活到90歲，月租金為2000元?！翱蛻衄F(xiàn)在繳納的保險(xiǎn)相當(dāng)于租金，鎖定了入住權(quán)。下一步還要結(jié)合調(diào)研推出新舉措，醫(yī)療等其他一些服務(wù)都會(huì)逐漸加進(jìn)去?！贝黟└嬖V《中國經(jīng)濟(jì)周刊》。

“我們定位就是中產(chǎn)階層。將來我們會(huì)出現(xiàn)中下和中上，最高的人群目前沒有這種考慮，其他的公司去考慮?！贝黟┰诿绹{(diào)研時(shí)發(fā)現(xiàn)，該國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的服務(wù)是一樣的，無論對(duì)窮人、富人都是同樣檔次，國家對(duì)窮人補(bǔ)貼得多，對(duì)富人補(bǔ)貼得少。

戴皓認(rèn)為，中國的養(yǎng)老模式更多是量體裁衣。服務(wù)于高端人群的由專業(yè)公司去做。照顧低收入人群的應(yīng)由政府“兜底”。保險(xiǎn)公司辦養(yǎng)老社區(qū)，服務(wù)于中產(chǎn)階層更合適。未來隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，中產(chǎn)階層將成為養(yǎng)老市場中的主力軍，消費(fèi)潛力巨大。

合眾人壽黨委書記、副總裁劉校君透露， 未來10年，合眾人壽計(jì)劃在全國打造26個(gè)大型養(yǎng)老社區(qū)，規(guī)模在千億元左右，屆時(shí)可容納46萬老人養(yǎng)老。

養(yǎng)老社區(qū)需要土地政策支持

事實(shí)上，國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)仍處在市場培育階段。因?yàn)閭鹘y(tǒng)的養(yǎng)老觀念，很多老人不愿意去養(yǎng)老社區(qū)，養(yǎng)老社區(qū)入住率不高，給投資方的盈利與發(fā)展帶來阻礙。

現(xiàn)實(shí)的困難還遠(yuǎn)不止這些。作為全國政協(xié)委員的戴皓在今年兩會(huì)上坦言：“在發(fā)展中我們不僅享受不到如非營利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)的優(yōu)惠政策，每年還要繳納很大一部分房產(chǎn)稅及其他一些稅收，這樣很難喚起商業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的積極性?！?/p>

戴皓對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》說，政府除了滿足社會(huì)基本養(yǎng)老需求之外，還應(yīng)該給商業(yè)養(yǎng)老，特別是非營利性養(yǎng)老多一些稅收優(yōu)惠政策，緩解養(yǎng)老社區(qū)機(jī)構(gòu)的壓力，等養(yǎng)老社區(qū)實(shí)現(xiàn)盈利時(shí)再用完全市場化手段調(diào)配。

戴皓認(rèn)為，目前，我國養(yǎng)老保險(xiǎn)制度建立在三大支柱之上，即基本養(yǎng)老保險(xiǎn)、企業(yè)補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)以及個(gè)人自愿性養(yǎng)老金。實(shí)物型養(yǎng)老保險(xiǎn)是將個(gè)人自愿性養(yǎng)老金與持續(xù)照料型養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的養(yǎng)老保險(xiǎn)計(jì)劃。給予實(shí)物養(yǎng)老型養(yǎng)老保險(xiǎn)計(jì)劃以稅收優(yōu)惠，引導(dǎo)個(gè)人自愿性養(yǎng)老金投資于養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，將壯大個(gè)人自愿性養(yǎng)老金這一養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的第三支柱。

除了稅收優(yōu)惠，戴皓還建議，在養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)拿地時(shí)，可單獨(dú)列為養(yǎng)老類產(chǎn)業(yè)用地，單獨(dú)對(duì)該類產(chǎn)業(yè)推出政策以促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

此外，在公共設(shè)施配套上，應(yīng)滿足養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)和報(bào)建要求，按老人的現(xiàn)實(shí)需求，應(yīng)配置醫(yī)院、老年大學(xué)、幼兒園、小學(xué)等配套設(shè)施?！罢o養(yǎng)老社區(qū)配套醫(yī)院，出臺(tái)強(qiáng)制政策和制度。”戴皓說。

“只租不售”鐵律不利行業(yè)發(fā)展

對(duì)于保險(xiǎn)資金投資興建的養(yǎng)老社區(qū)，目前的政策紅線是“只租不售”。按照保監(jiān)會(huì)規(guī)定，險(xiǎn)資投資興建養(yǎng)老社區(qū)，不同于房地產(chǎn)商可以通過預(yù)售商品房或按揭貸款的形式一次性收回成本，投資細(xì)則要求“保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，不得自行開發(fā)建設(shè)投資項(xiàng)目，不得以分拆形式銷售養(yǎng)老項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)，不得利用銷售養(yǎng)老項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)獲得銷售收入”。

這一“鐵律”給不少保險(xiǎn)公司帶來了資金壓力。保險(xiǎn)業(yè)內(nèi)預(yù)測，養(yǎng)老社區(qū)要達(dá)到盈利平衡，至少需要5到8年時(shí)間。

劉校君曾表示，以合眾人壽武漢養(yǎng)老社區(qū)為例，預(yù)計(jì)15年可以收回土地及建設(shè)投資。

在戴皓看來，“只租不賣”是目前險(xiǎn)資投資養(yǎng)老社區(qū)承受的最大壓力。在合眾人壽，客戶可以通過保單形式鎖定某套單元的使用權(quán)，“比如說70年都?xì)w你使用了”，但戴皓更希望保監(jiān)會(huì)能出臺(tái)允許養(yǎng)老社區(qū)“租售結(jié)合”的政策。

他說，目前國內(nèi)養(yǎng)老社區(qū)大多采用租賃模式，但如果完全按照租賃模式，對(duì)于投資人來說投資大、收益低、周期長，很難調(diào)動(dòng)社會(huì)資本投入的積極性。對(duì)于消費(fèi)者來說不喜歡租房，更偏好購買，居住在自己家里。

戴皓建議，我國的養(yǎng)老社區(qū)應(yīng)借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，可租可售。為確保老年人利益和社區(qū)品質(zhì)，需要限制社區(qū)居住家庭必須有1名55歲以上老人，社區(qū)產(chǎn)權(quán)限定只能銷售給符合年齡限制的老人，當(dāng)老人離世時(shí)，經(jīng)營商可回購，仍然出售給老人。

目前，保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老社區(qū)，在拿地時(shí)可獲得優(yōu)惠政策，如果養(yǎng)老社區(qū)“可租可售”，如何保證保險(xiǎn)公司專注養(yǎng)老，而不是炒房？

對(duì)此，戴皓認(rèn)為，拿了養(yǎng)老性質(zhì)的地，但確實(shí)經(jīng)營不好，一部分需要變成房地產(chǎn)出售，這部分應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳相應(yīng)差價(jià)。

“可能很多房地產(chǎn)開發(fā)商投資養(yǎng)老地產(chǎn)，會(huì)用開發(fā)的利潤去貼補(bǔ)養(yǎng)老。保險(xiǎn)公司也一樣，用開發(fā)利潤貼補(bǔ)支持養(yǎng)老，行業(yè)才會(huì)有后續(xù)的活力。”戴皓說。endprint