房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目關(guān)鍵階段的成本控制探討

徐鳳廷 XU Feng-ting

（煙臺康城實(shí)業(yè)有限公司，煙臺 264003）

（Yantai Kangcheng Industrial Co.，Ltd.，Yantai 264003，China）

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目關(guān)鍵階段的成本控制探討

徐鳳廷 XU Feng-ting

（煙臺康城實(shí)業(yè)有限公司，煙臺 264003）

（Yantai Kangcheng Industrial Co.，Ltd.，Yantai 264003，China）

成本控制貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的全過程。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，不同階段的成本控制有著自身的特點(diǎn)，所起的作用，以及重要程度存在一定的差異。

投資決策；價值工程；成本控制

1 項(xiàng)目投資決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的首要階段

1.1 編制合理科學(xué)的投資估算

對于工程項(xiàng)目來說，在投資決策階段，投資估算是一項(xiàng)重要內(nèi)容，同時也是組成項(xiàng)目建議書和可行性研究報告的重要部分。投資估算一經(jīng)審批，投資估算將作為工程造價的最高限額指導(dǎo)項(xiàng)目建設(shè)活動。對于工程項(xiàng)目來說，投資估算是投資決策成敗的關(guān)鍵。因此要充分考慮、合理估算投資估算，并且在一定程度上確保投資估算的完全性、合理性、準(zhǔn)確性。

1.2 技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合優(yōu)選開發(fā)方案

對于房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，前期需要優(yōu)選方案，通過該種方式尋求合理的房地產(chǎn)開發(fā)方案。通過經(jīng)濟(jì)分析和對比的方式，從房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃中提出的各種可供選擇的開發(fā)經(jīng)營方案篩選滿足最低可接受收益率要求的方案，同時比選這些方案。比選這些可供方案的過程中，對于方案之間的可比性要高度的注意，并且在一定程度上遵循費(fèi)用與效益計算口徑相一致的原則，根據(jù)工程項(xiàng)目的實(shí)際情況，通過選擇科學(xué)合理的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)作為比選指標(biāo)。

1.3 充分提高項(xiàng)目抵御風(fēng)險的能力

從行業(yè)性質(zhì)和資金使用量方面來說，房地產(chǎn)市場是一個資金密集的行業(yè)，并且資金的使用量非常的巨大，房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益受市場的波動以及國家宏觀政策的調(diào)整而影響和制約，在這種情況下，在投資決策階段，要求開發(fā)企業(yè)通過對社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、政策和市場等影響項(xiàng)目投資效果的因素進(jìn)行相應(yīng)的分析，同時對房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響性質(zhì)和程度的因素進(jìn)行分析和預(yù)測，根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險的大小和特點(diǎn)，確定合理的投資收益水平，并且制定控制風(fēng)險的方案，并在一定程度上加強(qiáng)防范和控制投資風(fēng)險。

2 設(shè)計階段的成本控制對項(xiàng)目投資的影響具有極其重要的意義

2.1 擇優(yōu)選擇設(shè)計單位

在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)全過程費(fèi)用中，根據(jù)測算，設(shè)計費(fèi)通常情況下，只占成本的2%-3%，但是影響項(xiàng)目工程造價的程度高達(dá)75%以上，如果設(shè)計科學(xué)合理，工程造價可以降低10%-20%。由此可見，項(xiàng)目投資受到設(shè)計階段成本控制的影響是非常重要的。目前，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”的設(shè)計觀念在設(shè)計人員中普遍存在，在設(shè)計過程中，設(shè)計人員只負(fù)責(zé)技術(shù)，不負(fù)經(jīng)濟(jì)責(zé)任，進(jìn)而在一定程度上使得技術(shù)設(shè)計和經(jīng)濟(jì)之間嚴(yán)重脫鉤，引發(fā)“多用鋼筋，少動腦筋”的現(xiàn)象。投資受到設(shè)計不合理、不當(dāng)?shù)挠绊懀渫顿Y浪費(fèi)讓人難以預(yù)料。

2.2 推行限額設(shè)計制度

在工程項(xiàng)目施工過程中，根據(jù)設(shè)計任務(wù)書和投資估算對初步設(shè)計進(jìn)行控制，確保投資額度不超過投資估算額，這一過程稱為限額設(shè)計。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，限額設(shè)計要求在設(shè)計之前，首先對限額進(jìn)行確定，同時對設(shè)計的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)模進(jìn)行控制，其次分解分析限額。在設(shè)計過程中，設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)要嚴(yán)格按照限額要求進(jìn)行控制。當(dāng)前，設(shè)計不精、深度不夠的現(xiàn)象普遍存在，這些不確定因素增加了建設(shè)成本，同時導(dǎo)致設(shè)計頻繁變更，增加了項(xiàng)目成本控制的難度，并給項(xiàng)目成本控制帶來風(fēng)險。為了促進(jìn)設(shè)計人員優(yōu)化設(shè)計，降低工程造價，通常情況下，需要對設(shè)計限額進(jìn)行確定，克服只畫圖、不算帳的傾向。

2.3 開展價值工程的應(yīng)用優(yōu)化設(shè)計

價值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的理論依據(jù)，是力求以最低的產(chǎn)品壽命周期成本實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能的一種管理方法。價值工程的主要特點(diǎn)是以使用者的功能需求為出發(fā)點(diǎn)，對所研究對象進(jìn)行功能分析優(yōu)化，使設(shè)計工作做到功能與成本的統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，盡量做到設(shè)計上技術(shù)、經(jīng)濟(jì)最合理，有效的降低工程成本。運(yùn)用價值工程原理，在科學(xué)分析基礎(chǔ)上，對方案實(shí)行科學(xué)決策與優(yōu)化，選擇技術(shù)上可行、經(jīng)濟(jì)上合理的設(shè)計方案。

2.4 在設(shè)計前期階段引入監(jiān)理機(jī)制

設(shè)計開始之前引入設(shè)計監(jiān)理控制，發(fā)揮監(jiān)理工程師在勘查設(shè)計階段的作用，加強(qiáng)對地質(zhì)勘探和設(shè)計的監(jiān)管。水文地質(zhì)資料質(zhì)量的好壞，直接影響工程設(shè)計的質(zhì)量，從而影響工程造價。發(fā)揮監(jiān)理工程師在勘查設(shè)計階段的重要性，真正把勘察、設(shè)計階段的工作成果納入可控制范疇，從而使設(shè)計單位能夠按期提交滿足合同需求的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較優(yōu)的成果，并提供令人滿意的技術(shù)服務(wù)。

2.5 實(shí)行設(shè)計質(zhì)量的合同獎罰制度

目前行業(yè)設(shè)計費(fèi)計算主要有按投資規(guī)模和按建筑面積計價兩種方法，但不論哪種計費(fèi)方法，設(shè)計單位不承擔(dān)任何經(jīng)濟(jì)責(zé)任；經(jīng)濟(jì)觀念淡薄、設(shè)計變更隨心所欲的現(xiàn)象在部分設(shè)計人員當(dāng)中普遍存在，對于工程設(shè)計來說，不管質(zhì)量如何，投資是否超出預(yù)算，只要畫了圖就要支付相應(yīng)的設(shè)計費(fèi)用。尤其是設(shè)計費(fèi)用按投資額的一定百分比進(jìn)行計算，在一定程度上使得設(shè)計工程造價越高，設(shè)計收費(fèi)也就越多，設(shè)計者降低工程造價的主動性難以通過這種計費(fèi)方法得以調(diào)動，使得設(shè)計單位只重視技術(shù)，忽視經(jīng)濟(jì)效益，進(jìn)一步增加了控制工程造價的難度。

3 施工階段的成本控制是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施過程的關(guān)鍵階段

3.1 提高合同管理水平

首先鞏固和強(qiáng)化合同的法律意識，充分把握合同條款的內(nèi)涵，增強(qiáng)合同條款的嚴(yán)密性。其次在履行合同的過程中，根據(jù)批準(zhǔn)程序嚴(yán)格確認(rèn)合同變更，同時建立和完善合同履約跟蹤檢查制度，提高合同履約率。

3.2 嚴(yán)格控制設(shè)計變更

首先杜絕通過變更設(shè)計對建設(shè)規(guī)模擅自擴(kuò)大，不斷提高設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，增加建設(shè)內(nèi)容。其次，對于發(fā)生的設(shè)計變更要認(rèn)真審核，要及時計算有關(guān)設(shè)計變更的費(fèi)用，通過比較分析擇優(yōu)選擇方案。

3.3 重視現(xiàn)場簽證管理

①建立完善的工程簽證流程和嚴(yán)格的審核制度，經(jīng)施工單位項(xiàng)目經(jīng)理、總監(jiān)理工程師、開發(fā)企業(yè)代表三方共同審批簽字后，現(xiàn)場簽證內(nèi)容方可有效。②根據(jù)實(shí)際情況確定簽證內(nèi)容，在經(jīng)濟(jì)觀念、職業(yè)道德素養(yǎng)方面，對現(xiàn)場工程管理人員進(jìn)行不斷的強(qiáng)化，不斷培養(yǎng)管理人員實(shí)事求是的工作作風(fēng)，一方面監(jiān)督檢查工程質(zhì)量、工期和安全，另一方面重視節(jié)約工程投資的重要性。③對簽證的范圍進(jìn)行準(zhǔn)確的把握，采取各種措施讓現(xiàn)場工程管理人員熟悉有關(guān)招標(biāo)文件、投標(biāo)文件，以及合同文件的相關(guān)要求，明確工程承包的范圍，在施工過程中避免出現(xiàn)簽證內(nèi)容的不合理性。

3.4 嚴(yán)格控制材料和設(shè)備的質(zhì)量與價格

在控制工程造價的過程中，合理的材料價格是基礎(chǔ)。材料作為組成工程造價的重要部分，根據(jù)測算，材料費(fèi)用通常情況下約占建安工程總造價的65%，因此嚴(yán)重影響著工程造價，為了準(zhǔn)確地確定材料的價格，一方面嚴(yán)把進(jìn)場材料的質(zhì)量，另一方面建立完善的材料和設(shè)備的質(zhì)量與價格認(rèn)證制度。

4 結(jié)束語

綜上所述，在如今房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的時代，成本控制與管理工作顯得尤為重要，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在對工程造價的管理上應(yīng)始終貫穿于項(xiàng)目的周期全過程，在工程建設(shè)的各個階段，時時要有控制投資的經(jīng)濟(jì)頭腦，充分利用和認(rèn)真分析建設(shè)周期中的重要信息，把握住市場經(jīng)濟(jì)的脈搏，最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益。

[1]尹貽林.工程造價計價與控制[M].北京：中國計劃出版社，2013.

[2]鄒偉.房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的關(guān)鍵階段[J].施工技術(shù)，2006（12）.

[3]沈杰.工程造價管理[M].南京：東南大學(xué)出版社，2006.

Discussion on Cost Control of Key Stages in Real Estate Development Project

In the process of real estate project development,cost control in different stages has different characteristics,roles as well as the important degree.

investment decision；value engineering；cost control

徐鳳廷（1980-），男，山東日照人，工程師，國家注冊一級建造師，研究方向?yàn)槌杀究刂婆c管理。

F406.72

A

1006-4311（2014）11-0061-02