2014，樓市向哪兒去？

王哲

2014年開(kāi)春，樓市降溫趨勢(shì)明顯，一二線城市也出現(xiàn)了降價(jià)促銷的苗頭，在剛剛結(jié)束的全國(guó)“兩會(huì)”上發(fā)布的政府工作報(bào)告中，明確提出了“做好房地產(chǎn)稅立法相關(guān)工作”。三年為期的房地產(chǎn)下行周期是否會(huì)到來(lái)？在這個(gè)“以夢(mèng)為馬”的年份里，老百姓盼望著“馬上有房”的夢(mèng)想能否實(shí)現(xiàn)……房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)再一次引發(fā)了普遍關(guān)注。

一字之差

今年“兩會(huì)”明確了推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法的消息。全國(guó)人大新聞發(fā)言人傅瑩表示，房地產(chǎn)稅正在研究中。3月9日，全國(guó)人大常委會(huì)法工委副主任闞珂透露，房地產(chǎn)稅法草案正由全國(guó)人大常委會(huì)有關(guān)工作機(jī)構(gòu)會(huì)同國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)研究起草，條件成熟時(shí)會(huì)依法提請(qǐng)審議。

“房產(chǎn)稅”與“房地產(chǎn)稅”雖只有一字之差，意義卻有很大的不同?！胺慨a(chǎn)稅”只針對(duì)房屋，政府對(duì)“房產(chǎn)稅”功能的設(shè)定是調(diào)控手段，目標(biāo)是抑制房?jī)r(jià)，在上海、重慶進(jìn)行的試點(diǎn)改革就是以此為目標(biāo)；而“房地產(chǎn)稅”既針對(duì)房屋也針對(duì)土地，功能是完善稅收體系，不是調(diào)控手段，不以抑制房?jī)r(jià)為目標(biāo)。由“房地產(chǎn)稅”代替原有的“房產(chǎn)稅”，意味著將征稅對(duì)象擴(kuò)展到房屋坐落的土地的空間價(jià)值，必然涉及到對(duì)城市土地在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中各項(xiàng)稅費(fèi)的處理，包括70年產(chǎn)權(quán)及其出讓金等。這也意味著我國(guó)現(xiàn)行城市土地產(chǎn)權(quán)制度、現(xiàn)行規(guī)劃使用制度和現(xiàn)行基于土地的各種公共融資制度的清理和重構(gòu)。

實(shí)際上，房產(chǎn)稅試點(diǎn)從來(lái)就沒(méi)有承擔(dān)抑制房?jī)r(jià)的大任，尤其是上海，每每成為帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的領(lǐng)軍城市。3月16日，原國(guó)稅總局副局長(zhǎng)、聯(lián)辦財(cái)經(jīng)研究院院長(zhǎng)許善達(dá)在清華-財(cái)經(jīng)現(xiàn)代政府與公共治理論壇上明確指出，2011年開(kāi)始的重慶、上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)是失敗的，已被本屆財(cái)政部、建設(shè)部廢棄。

許善達(dá)接受本刊記者采訪時(shí)說(shuō)，新一屆政府傳達(dá)了明顯的“立法先行”的改革新思路。房地產(chǎn)稅的實(shí)施首先需要通過(guò)嚴(yán)肅的立法程序，時(shí)間跨度較長(zhǎng)，而且房地產(chǎn)稅的落地至少還需滿足以下前提條件：第一，完成立法，使征收于法有據(jù)；第二，不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，住房信息透明化；第三，資產(chǎn)評(píng)估體系完善，為征收提供技術(shù)支持。

地產(chǎn)調(diào)控新思維

綜合今年全國(guó)“兩會(huì)”的政府工作報(bào)告和總理記者會(huì)上傳遞出來(lái)的信息，政府下一步需要根據(jù)不同人群的需求，不同城市的情況，分類施策、分城施策。要推進(jìn)公租房等保障房建設(shè)，并且實(shí)行公平分配，緩解新就業(yè)的年輕人和長(zhǎng)期進(jìn)城務(wù)工的人員住房困難。此外，對(duì)于合理的自住需求，也要有相應(yīng)的政策支持，包括增加普通商品房供應(yīng)。政府將繼續(xù)實(shí)施市場(chǎng)化調(diào)控舉措，通過(guò)稅法和統(tǒng)一住房登記等手段規(guī)范市場(chǎng)，而不再依靠行政命令直接干涉……2014年房地產(chǎn)市場(chǎng)政策估計(jì)會(huì)有城市在分類調(diào)控、中小套型住房供應(yīng)、共有產(chǎn)權(quán)房供應(yīng)等方面進(jìn)行細(xì)化，而在穩(wěn)增長(zhǎng)保就業(yè)的大經(jīng)濟(jì)目標(biāo)下，房地產(chǎn)調(diào)控不會(huì)過(guò)于激進(jìn)。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)十幾年的發(fā)展表明，信貸的松緊程度將成為左右市場(chǎng)成交的主要力量?！柏泿耪咭３诌m度松緊，促進(jìn)社會(huì)總供給基本平衡，適度適時(shí)預(yù)調(diào)微調(diào)”的表述，預(yù)示著2014年貨幣政策將不會(huì)寬松，對(duì)于二套及以上房貸仍將繼續(xù)收緊。抑制投機(jī)投資性需求的表述表明“限購(gòu)”等調(diào)整手段仍將實(shí)行。

“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)投資性需求”是本屆政府首次正式提及的房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)內(nèi)容，“針對(duì)不同城市情況分類調(diào)控”和“增加共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)”是第一次提出的亮點(diǎn)。前者為不同城市調(diào)控分化做鋪墊，意味著不同城市政策收緊和放松將同在。北京去年推出的自住型商品住房就是共有產(chǎn)權(quán)房的具體體現(xiàn)，預(yù)計(jì)將在更多城市推廣，但因?yàn)榇四Ｊ缴性谔剿麟A段，對(duì)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生多大的影響還有待觀察。

降溫趨勢(shì)顯而易見(jiàn)

記者從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月18日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中了解到，2月，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品價(jià)格環(huán)比上漲0.28%，漲幅創(chuàng)最近15個(gè)月新低。2014年開(kāi)春樓市和前兩年情勢(shì)不同，截至3月中旬，各地樓市成交平淡，包括一線城市在內(nèi)的市場(chǎng)均出現(xiàn)了強(qiáng)烈的觀望情緒，北京、廣州甚至出現(xiàn)個(gè)別項(xiàng)目降價(jià)促銷或低價(jià)入市，這種情況與2008年和2011年的狀況非常相似。多家機(jī)構(gòu)認(rèn)為，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)走勢(shì)與當(dāng)前的市場(chǎng)表現(xiàn)一致，在連續(xù)上漲與實(shí)質(zhì)性新調(diào)控政策并未出臺(tái)的情況下，房?jī)r(jià)漲勢(shì)放緩與降價(jià)現(xiàn)象的出現(xiàn)，屬于市場(chǎng)正常的自我調(diào)節(jié)行為。

在去年，專家們一直看衰三四線城市房地產(chǎn)，房地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩、市場(chǎng)消化遲緩，實(shí)際上大部分三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)式微已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。今年前兩個(gè)月，部分一二線城市也顯出一定的頹勢(shì)。如果說(shuō)2月份杭州德信降價(jià)還是偶發(fā)事件，3月以來(lái)萬(wàn)科、保利等大型地產(chǎn)商在北京、上海、廣州等一線城市的降價(jià)或者以低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格入市，則預(yù)示了房地產(chǎn)下行周期可能到來(lái)。

經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)接受記者采訪時(shí)指出，2012年以來(lái)房?jī)r(jià)的快速上漲導(dǎo)致部分城市房?jī)r(jià)與購(gòu)買(mǎi)力的背離持續(xù)拉大，相當(dāng)一部分需求被擠出市場(chǎng)，房?jī)r(jià)調(diào)整壓力增加。三四線城市因?yàn)榉孔庸┣笫Ш饪隙〞?huì)調(diào)整，一二線城市則因?yàn)檎w預(yù)期變化和信貸緊縮出現(xiàn)調(diào)整?！敖衲攴?jī)r(jià)下跌、房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整周期是大概率事件，中國(guó)房地產(chǎn)最后的命運(yùn)肯定是崩盤(pán)，但肯定不是今年?！?/p>

但另一方面，也有專家認(rèn)為，對(duì)于近期杭州、蘇州等局部地區(qū)房屋降價(jià)銷售的現(xiàn)象，并不能說(shuō)明房地產(chǎn)泡沫破裂。如果房屋降價(jià)以后仍然賣(mài)不出去，說(shuō)明未降價(jià)之前的房?jī)r(jià)存在泡沫。而降價(jià)之后還能賣(mài)出去，說(shuō)明泡沫并不明顯，有效需求依然可以支持現(xiàn)在的房?jī)r(jià)。

從專家到百姓，“熱盼暴跌派”、“溫和看跌派”、“堅(jiān)定看漲派”此起彼伏，然而中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵在于：在現(xiàn)今價(jià)格下，剛需中的，集家族之力努力跳起來(lái)能夠得上房地產(chǎn)價(jià)格的（也就是能支付首付并且能夠還得上貸款的），到底還有多少？在中國(guó)的環(huán)境里，房?jī)r(jià)再怎么高得不合理，都會(huì)有各種壓力逼著剛需們?nèi)ベI(mǎi)，只要想盡辦法付得起首付，多年以來(lái)，跳起來(lái)夠得上房?jī)r(jià)的剛需一直在被消耗，還剩多少？何時(shí)能消耗完？誰(shuí)也不知道。很可能，已經(jīng)所剩無(wú)幾了。

2014年房地產(chǎn)的走向仍然撲朔迷離，也許，就像與最近大熱的韓劇《來(lái)自星星的你》同樣火爆的美劇《紙牌屋》中男主角弗蘭西斯的一句名言那樣，房地產(chǎn)就像權(quán)力一樣，位置決定一切，離中心越近，價(jià)值也就越高，也就會(huì)安全，地位也就越穩(wěn)固。