以房養(yǎng)老第三方抵押貸款合同初探

摘 要：我國(guó)已經(jīng)正式步入了老齡化社會(huì)，傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式已經(jīng)不再能滿足多數(shù)人的需求。以房養(yǎng)老第三方抵押貸款模式，是一種企業(yè)主導(dǎo)的，以企業(yè)、老年人、銀行三方為主體的一種新型養(yǎng)老模式。它突破了傳統(tǒng)的以房養(yǎng)老模式，這種大膽創(chuàng)新的養(yǎng)老模式優(yōu)點(diǎn)顯著，創(chuàng)造了企業(yè)和老年人“雙贏”的局面。

關(guān)鍵詞：老齡化；以房養(yǎng)老；津工超市

一、我國(guó)人口老齡化情況及養(yǎng)老模式

聯(lián)合國(guó)規(guī)定 65 歲以上的人口占比超過(guò) 7%的國(guó)家或地區(qū)稱之為老齡化社會(huì)，1997年我國(guó)65歲以上的人口就已經(jīng)超過(guò)了這一標(biāo)準(zhǔn)。2011年更是達(dá)到了8.87%。贍養(yǎng)老人的義務(wù)變得相當(dāng)沉重，老年人的養(yǎng)老問(wèn)題給子女帶來(lái)的壓力可想而知。在這種形勢(shì)下，如何讓老年人安享晚年就成為了一個(gè)亟待解決的社會(huì)問(wèn)題。2013年9月13日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》明確提出，大力開(kāi)展反向抵押貸款。老人通過(guò)向銀行或保險(xiǎn)公司等金融機(jī)構(gòu)抵押房屋產(chǎn)權(quán)，定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金，老人去世后銀行或保險(xiǎn)公司收回住房使用權(quán)。

然而，我國(guó)現(xiàn)在還不具備所有實(shí)施以房養(yǎng)老反向抵押貸款模式的應(yīng)有條件，在法律規(guī)范、金融技術(shù)、倫理道德等方面都存在著不少問(wèn)題。以房養(yǎng)老反向抵押貸款模式的養(yǎng)老方式自2002年開(kāi)始在我國(guó)學(xué)界廣泛討論，但我國(guó)的以房養(yǎng)老反向抵押貸款模式的理論基礎(chǔ)還不是很成熟，以房養(yǎng)老反向抵押貸款模式存在著不少風(fēng)險(xiǎn)和阻礙。

二、以房養(yǎng)老第三方抵押貸款合同的概念及法律關(guān)系分析

在這種形勢(shì)下，津工超市推出了一項(xiàng)叫做“養(yǎng)老幸福樹(shù)”的計(jì)劃。津工超市的“養(yǎng)老幸福樹(shù)”項(xiàng)目啟動(dòng)于2012年10月，是一種新型的以房養(yǎng)老模式?！梆B(yǎng)老幸福樹(shù)”計(jì)劃的核心是：老人把房子交給津工超市，津工超市把房子集中抵押給銀行，把銀行貸款所得進(jìn)行運(yùn)營(yíng)使資金增值，增值的收益扣除貸款本金和利息外，以津工超市消費(fèi)卡、養(yǎng)老院專用養(yǎng)老金的方式返還給老人。老人在參與期間可自由退出，拿回房子，得到收益不需退還，津工超市承擔(dān)所有風(fēng)險(xiǎn)。

這種類似于信托模式的以房養(yǎng)老方式，其本質(zhì)上是一種第三方抵押貸款合同：第三方抵押人即老年人將自己的房產(chǎn)作為擔(dān)保，向銀行貸款，貸款所得歸借款人即津工超市管理、投資的合同。不同于以房養(yǎng)老反向抵押貸款，以房養(yǎng)老第三方抵押貸款具有其獨(dú)特的優(yōu)點(diǎn)，例如老人房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬始終不變、房屋的剩余交換價(jià)值不變、老人可以隨時(shí)退出抵押合同等。

以房養(yǎng)老第三方抵押貸款是一種新型以房養(yǎng)老模式，是一種不同于以房養(yǎng)老反向抵押貸款的一種養(yǎng)老方式，更加符合中國(guó)的國(guó)情。以房養(yǎng)老第三方抵押貸款合同包括三方主體：抵押方、借款方和貸款方。抵押方為老年人，借款方為企業(yè)，貸款方一般為國(guó)有商業(yè)銀行。以房養(yǎng)老第三方抵押貸款合同本質(zhì)為：抵押方把房子交給借款方，借款方把房子集中抵押給貸款方，把貸款所得進(jìn)行運(yùn)營(yíng)使資金增值，增值的收益扣除貸款本金和利息外，部分或者全部返還給抵押方。在以房養(yǎng)老合同中，因?yàn)樵擁?xiàng)以房養(yǎng)老合同涉及到三方主體，且抵押方屬于貸款合同的第三方，因此筆者將其稱為以房養(yǎng)老第三方抵押貸款合同。

三、以房養(yǎng)老第三方抵押貸款項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)

以房養(yǎng)老第三方抵押貸款不涉及產(chǎn)權(quán)出讓，也不影響老年人的正常居住，只需要使用抵押權(quán)。通過(guò)抵押房屋，借款方取得貸款，依靠規(guī)模較大的資金量獲取較高的增值收益。

以房養(yǎng)老第三方抵押貸款屬于一種投資理財(cái)方式，可以幫助老年人將房屋的價(jià)值最大化。將分散的個(gè)人房產(chǎn)集合起來(lái)，以規(guī)?；姆慨a(chǎn)融資理財(cái)，為每位參與者謀取利益，以合法合規(guī)的方式實(shí)現(xiàn)商業(yè)化運(yùn)作。通過(guò)將房屋抵押，老年人每月可以得到一筆收益，作為養(yǎng)老資金來(lái)源，提高老年生活水平。在投資理財(cái)使資金增值這方面，則是投入的資金規(guī)模越大，獲得的收益越高，從而，為參與以房養(yǎng)老項(xiàng)目的老年人提供的利益越多。

以房養(yǎng)老第三方抵押貸款有很多優(yōu)勢(shì)。第一，該項(xiàng)目可以創(chuàng)造抵押方、借款方、貸款方三贏的局面：抵押方按時(shí)收到收益金，增加自己的養(yǎng)老費(fèi)用，提高自己的老年生活質(zhì)量；借款方使用貸款，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)，增設(shè)分店，開(kāi)發(fā)新產(chǎn)品，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力；貸款方發(fā)放貸款的同時(shí)可以收取利息。第二，這種多方當(dāng)事人共贏的養(yǎng)老方式可以在實(shí)現(xiàn)老年人養(yǎng)老的基礎(chǔ)上，活躍市場(chǎng)，刺激消費(fèi)，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)。第三，可以增加就業(yè)崗位，解決就業(yè)難題，進(jìn)一步推動(dòng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)。

四、小產(chǎn)權(quán)房能否做為以房養(yǎng)老反向抵押貸款合同的抵押房屋

若老年人的房屋為小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房屋能否可以作為抵押房屋，這個(gè)問(wèn)題在學(xué)界并沒(méi)有達(dá)成一致觀點(diǎn)。小產(chǎn)權(quán)房不是一個(gè)法律的概念，它只是民間的一種約定俗成的說(shuō)法。所謂的小產(chǎn)權(quán)房是指城郊鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村在集體土地上集中建造的住宅，本是用來(lái)滿足本集體成員的居住需要。由于其只有鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會(huì)所發(fā)的產(chǎn)權(quán)證明，沒(méi)有國(guó)家房管部門頒發(fā)的合法產(chǎn)權(quán)證（俗稱“大產(chǎn)權(quán)”），因而被稱之為小產(chǎn)權(quán)房。①雖然小產(chǎn)權(quán)房并沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證書(shū)，但是在很多地方，小產(chǎn)權(quán)房交易市場(chǎng)火爆，非本村村民甚至城市居民購(gòu)買者人數(shù)居高不下。多數(shù)學(xué)者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房必須要去相關(guān)部門取得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)才具有買賣資格和抵押資格，雖然小產(chǎn)權(quán)房交易市場(chǎng)使得小產(chǎn)權(quán)房“有市有價(jià)”，但小產(chǎn)權(quán)房的所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸集體所有，村民買賣和抵押小產(chǎn)權(quán)房的行為都應(yīng)當(dāng)是無(wú)效的。②但是有些學(xué)者持相反的態(tài)度，認(rèn)為從現(xiàn)有的法律規(guī)定沒(méi)有正當(dāng)?shù)睦碛蓪?duì)集體所有的土地進(jìn)行限制，只是我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)的習(xí)慣做法，這種做法已不適合當(dāng)前實(shí)際，亟需改革。農(nóng)民與開(kāi)發(fā)商享有同等的法律地位和權(quán)利，在村集體土地上建造的房屋和在國(guó)有土地上建造的房屋同樣應(yīng)有權(quán)屬證明。③

筆者認(rèn)為，以房養(yǎng)老第三方抵押貸款合同的抵押房屋，必須是擁有房屋產(chǎn)權(quán)的房屋，即“大產(chǎn)權(quán)房”。若老年人居住的房屋為小產(chǎn)權(quán)房，則需要去相關(guān)部門購(gòu)買產(chǎn)權(quán)，使之變?yōu)椤按螽a(chǎn)權(quán)房”之后才能進(jìn)行抵押。小產(chǎn)權(quán)房的房主沒(méi)有資格成為以房養(yǎng)老第三方抵押貸款合同的抵押方。

注釋：

①曹俊英：《關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房合法化的思考》，江蘇警官學(xué)院學(xué)報(bào)，2008年版。

②韓松：《集體建設(shè)用地市場(chǎng)配置的法律問(wèn)題研究》，載《中國(guó)法學(xué)》，2008年版。

③楊海靜：小產(chǎn)權(quán)房拷問(wèn)《物權(quán)法》，載《河北法學(xué)》，2009年版。

作者簡(jiǎn)介：

岳淋（1990～ ），女，漢族，天津市人，天津商業(yè)大學(xué)12級(jí)民商法碩士研究生，研究方向：物權(quán)與債權(quán)法理論與實(shí)務(wù)研究。