2015，樓市怎么走？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局11月18日發(fā)布了“2014年10月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況”。統(tǒng)計(jì)顯示，新建商品住宅與上月相比，包括濟(jì)南在內(nèi)的70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有69個(gè)，持平的城市有1個(gè)。這也意味著，70個(gè)大中城市10月房?jī)r(jià)環(huán)比全部停止了上漲。

這也是繼9月份以來(lái)，環(huán)比方面，連續(xù)第二個(gè)月出現(xiàn)全部停止上漲的情況。除了鄭州，其余69個(gè)城市的房?jī)r(jià)都出現(xiàn)不同程度的下跌，幾乎可用“全軍覆沒(méi)”一詞形容。

數(shù)據(jù)顯示，從2010年起，A股上市房企凈利潤(rùn)率以每年1%左右的速度下滑，預(yù)計(jì)到2015年，行業(yè)毛利率將低于30%，平均凈利潤(rùn)率可能踩到10%的紅線。明年，房地產(chǎn)行業(yè)有可能成為中利行業(yè)。

2015年以后，房地產(chǎn)行業(yè)很可能進(jìn)入“中利行業(yè)”

中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)總能創(chuàng)造財(cái)富神話，在過(guò)去的數(shù)年間，胡潤(rùn)排行榜和福布斯排行榜里，地產(chǎn)界的富人數(shù)量超過(guò)了任何一個(gè)行業(yè)。暴利時(shí)代以樓市深入調(diào)控期為終結(jié)點(diǎn)，地產(chǎn)行業(yè)黃金十年已漸行漸遠(yuǎn)。從記者日前掌握的數(shù)據(jù)來(lái)看，今年上半年，上市房企凈利增速低于營(yíng)業(yè)收入增速的現(xiàn)象得以延續(xù)，這是一個(gè)喜憂參半的結(jié)論。從數(shù)據(jù)上看，大房企增收還是主流。

2014年上半年，202家上市房企營(yíng)業(yè)收入總額7168.55億元，同比增長(zhǎng)18.5%;在正向增長(zhǎng)線之上的房企有115家，占比近57%，其中首開(kāi)股份、華遠(yuǎn)地產(chǎn)等26家房企同比增幅超100%，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、魯商置業(yè)等國(guó)有控股房企的同比增速則在50%-100%區(qū)間;營(yíng)業(yè)收入負(fù)增長(zhǎng)的房企占比約43%，如萬(wàn)科A出現(xiàn)4年以來(lái)首次營(yíng)收負(fù)增長(zhǎng)，金融街、金科、萬(wàn)通等降幅較大，分別為33.35%、42.98%、52.43%。

從利潤(rùn)指標(biāo)來(lái)看，房地產(chǎn)依然是個(gè)毛利率較高的行業(yè)，上半年有超過(guò)六成的房企毛利率超過(guò)30%，而低于20%的僅占12.4%，其中華僑城、SOHO中國(guó)、華夏幸福的毛利率分別高達(dá)58.8%、50.3%、45.8%，招商、中海、中天城投的毛利率分別為35.3%、33.6%、31.6%，碧桂園和恒大則均是28.6%。但值得注意的是，在更能體現(xiàn)房企盈利能力的凈利潤(rùn)率及凈利潤(rùn)率指標(biāo)上，上半年，202家上市房企實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)總額1020億元，同比僅微增0.99%，增幅遠(yuǎn)低于營(yíng)業(yè)收入增幅，平均凈利率14.17%。

此外，房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)率水平走低的態(tài)勢(shì)，還在延續(xù)。如行業(yè)一哥萬(wàn)科上半年毛利率跌至21.8%，成為6年來(lái)的最低點(diǎn)，凈利潤(rùn)率14.09%，與去年同期持平;房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)冠軍中海，上半年毛利潤(rùn)率由去年同期的36.3%下降到33.6%，凈利潤(rùn)率由去年同期的34.3%下降到26.3%;以高周轉(zhuǎn)、高溢價(jià)著稱的融創(chuàng)，上半年凈利潤(rùn)率只有6%-7%;綠城中國(guó)上半年凈利潤(rùn)率僅為4.88%，較去年同期降幅超過(guò)10個(gè)百分點(diǎn);保利置業(yè)上半年凈利率僅為4.57%，較去年同期的11.94%出現(xiàn)大幅下滑;金地大跌近50%，上半年凈利僅有1.58億元，創(chuàng)下龍頭房企中報(bào)的利潤(rùn)新低點(diǎn)。

“從目前各家房企中報(bào)來(lái)看，房企整體利潤(rùn)下滑速度非?？?，毛利率每年下滑3-5個(gè)百分點(diǎn)，凈利潤(rùn)率則每年下滑1個(gè)百分點(diǎn)，這是一件很殘酷的事情，”蘭德咨詢總裁宋延慶對(duì)記者說(shuō)，所謂房地產(chǎn)暴利，已是明日黃花。2015年以后，房地產(chǎn)行業(yè)很可能進(jìn)入“中利行業(yè)”，雖然10%并不是不可逾越，但畢竟是一個(gè)象征性節(jié)點(diǎn)。

事實(shí)上，從已公布的中報(bào)數(shù)據(jù)來(lái)看，在上半年，已有53%房企凈利率已觸及10%紅線，其中凈利潤(rùn)率在“0-10%”區(qū)間的房企占比約35.51%，凈利潤(rùn)率虧損的占比則達(dá)17.39%。

克而瑞研究中心分析師朱一鳴分析稱，房企利潤(rùn)率下滑的原因，一是由于這幾年土地成本的過(guò)快上漲，房?jī)r(jià)的漲幅趕不上地價(jià)的漲幅;另一方面，房企融資成本不斷上漲，蠶食了企業(yè)的盈利空間。

“前幾年開(kāi)發(fā)商降價(jià)10%，凈利僅損失3%左右。但現(xiàn)在降10%的價(jià)格，帶給凈利的影響至少是4%-5%”，億翰智庫(kù)上市公司研究中心副主任張化東說(shuō)，“去年很多房企拿了高價(jià)地，售價(jià)承壓，利潤(rùn)空間有限，未來(lái)房地產(chǎn)利潤(rùn)率存在進(jìn)一步下滑的風(fēng)險(xiǎn)。”

在宋延慶看來(lái)，房地產(chǎn)有息負(fù)債利潤(rùn)都比較高，一般都高于10%。一旦其凈利潤(rùn)無(wú)法跑贏有息負(fù)債利潤(rùn)，就將是很大挑戰(zhàn)。 負(fù)債率攀升成為房企中報(bào)的又一大共性。在20家龍頭房企中，除了萬(wàn)科的負(fù)債率達(dá)到36.4%的優(yōu)秀水平以外，幾乎所有的房企都出現(xiàn)了負(fù)債率的高增長(zhǎng)。恒大、綠城、華夏幸福等房企負(fù)債率的增幅也同比達(dá)到了20%或以上，凈負(fù)債率達(dá)到90%上下。

中金公司的數(shù)據(jù)顯示，其重點(diǎn)覆蓋的A股上市公司凈負(fù)債率達(dá)到106%，超越了2008年的高點(diǎn)，而在內(nèi)地及香港上市的內(nèi)地房企一年以內(nèi)到期負(fù)債和在手現(xiàn)金之比分別為1.33 倍、1.56倍，僅略低于2008年下半年水平，資金流壓力逐步顯現(xiàn)。

房企競(jìng)爭(zhēng)加劇、洗牌加快

平均數(shù)很容易掩蓋不同企業(yè)的高低優(yōu)劣差別。記者進(jìn)一步對(duì)比不同房企的營(yíng)收、凈利潤(rùn)及增長(zhǎng)情況后發(fā)現(xiàn)，大房企的多項(xiàng)指標(biāo)都普遍優(yōu)于中小房企，這也意味著市場(chǎng)集中度越來(lái)越高，后級(jí)梯隊(duì)企業(yè)與大企業(yè)的距離越拉越大。

具體企業(yè)而言，有三家房企在上半年凈利潤(rùn)超過(guò)50億元，創(chuàng)下了行業(yè)新紀(jì)錄。中海是首家半年利潤(rùn)過(guò)百億元的房企，是萬(wàn)科（排名第四）的2.17倍。位居第二、第三的是恒大和碧桂園，分別是70.9億元和54.2億元。

對(duì)比之下，凈利潤(rùn)低于1億元的房企共有99家，幾乎占半，而虧損面則擴(kuò)至16.4%，有33家房企凈利潤(rùn)為負(fù)值，如嘉凱城、京投銀泰、人和商業(yè)等分別虧損1.27億元、1.39億元、8.44億元。

“大中小房企幾乎每項(xiàng)指標(biāo)高低優(yōu)劣都相差三倍以上，這是我們查看上市房企業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)的突出感受，”據(jù)宋延慶介紹，蘭德咨詢?cè)阉猩鲜蟹科?011-2014連續(xù)四年、每年19項(xiàng)指標(biāo)的中報(bào)數(shù)據(jù)全部制成了表格，并按自然高低進(jìn)行了排序。翻看總計(jì)76張表，不同企業(yè)之間的差距可謂觸目驚心。

事實(shí)上，每一輪樓市洗牌，都成長(zhǎng)壯大一批大企業(yè)。在房企陣營(yíng)加速分化的2014年上半年，第一陣營(yíng)仍保持高速增長(zhǎng)。據(jù)記者梳理與了解，上半年銷(xiāo)售突破500億元的房企有7家，平均銷(xiāo)售額692億元，較上年4家企業(yè)增長(zhǎng)19.5%。

其中僅中海的半年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)同比2013年略有下降，其他房企業(yè)績(jī)均有所增長(zhǎng)，碧桂園的同比增幅甚至達(dá)到73.6%。半年銷(xiāo)售額就突破千億元的萬(wàn)科，迎來(lái)恒大、碧桂園等新的挑戰(zhàn)者。

而不少百億元級(jí)別的房企，則面臨著業(yè)績(jī)下降的壓力。上半年銷(xiāo)售額100億-200億元的房企有13家，平均銷(xiāo)售額121億元，同比去年第三陣營(yíng)業(yè)績(jī)均值下降20%;共有25家房企上半年實(shí)現(xiàn)50億-100億元銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，平均銷(xiāo)售額較去年同陣營(yíng)小幅下降2%至73億元。

事實(shí)上，中報(bào)其實(shí)并不能全面、真實(shí)地反映企業(yè)上半年的業(yè)績(jī)狀況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售特點(diǎn)決定了中報(bào)業(yè)績(jī)更多地是反映去年四季度和今年一季度的經(jīng)營(yíng)狀況，這恰恰是令人擔(dān)憂的。今年上半年，嚴(yán)峻的銷(xiāo)售情況和下半年不容樂(lè)觀的銷(xiāo)售形勢(shì)，意味著許多上市房企今年的年報(bào)業(yè)績(jī)可能比較凄慘。

在今年上半年，幾乎每隔幾周就會(huì)有中小房企資金鏈斷裂的消息被曝出。僅今年3月份的一個(gè)月里，被曝光的這類(lèi)案例就有10多起，涉及浙江、江蘇、安徽、湖北、陜西、海南等多個(gè)省份。其中不乏百?gòu)?qiáng)房企光耀地產(chǎn)被傳“破產(chǎn)”，浙江興潤(rùn)置業(yè)資不抵債等消息。

“兼并淘汰掉一批沒(méi)有品牌沒(méi)有資金實(shí)力的弱小企業(yè)，也是正常的，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)需要這樣的洗牌?！敝袊?guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌表示，目前房企的態(tài)勢(shì)就是競(jìng)爭(zhēng)加劇、洗牌加快，高利潤(rùn)時(shí)代過(guò)去，對(duì)房企提出更高要求。

“以前掙利潤(rùn)，今后掙小費(fèi)”

但今后房企該如何發(fā)展？結(jié)論遠(yuǎn)非“大者恒大，愈大愈快，強(qiáng)者恒強(qiáng)”那么簡(jiǎn)單，一個(gè)事實(shí)是，大企業(yè)也有死掉和差點(diǎn)兒死掉的可能;每一梯隊(duì)房企中，每年總有掉隊(duì)的，也總有晉級(jí)的。

今年5月，融創(chuàng)收購(gòu)綠城近30%股份，這宗被稱為中國(guó)房地產(chǎn)最大的股權(quán)收購(gòu)案，讓人們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整合不僅在中小房企層面，房地產(chǎn)前十名左右的房企之中也有加碼者，有退出者。另外，像大家熟悉的“萬(wàn)保金招”，招商和金地早已脫離地產(chǎn)第一梯隊(duì)，與萬(wàn)科和保利已明顯不在一個(gè)量級(jí)上。

在記者的采訪中，“適者生存、強(qiáng)者為王”，被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是最符合地產(chǎn)新時(shí)代的趨勢(shì)特征。

“昨天你讓我高攀不起，今天我對(duì)你愛(ài)答不理”，萬(wàn)通掌舵手馮侖說(shuō)，客戶就是這樣對(duì)待他的。房地產(chǎn)市場(chǎng)在不停變化，緊跟著企業(yè)的行為、判斷、戰(zhàn)略路徑都要變化。

在馮侖看來(lái)，房地產(chǎn)全面發(fā)展已是新常態(tài)，也就是說(shuō)，房企不光考慮規(guī)模、速度、營(yíng)業(yè)額，更要考慮產(chǎn)品服務(wù)線，包括經(jīng)營(yíng)模式、商務(wù)住宅的各種業(yè)態(tài)。過(guò)去的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)其實(shí)是制造業(yè)的模式，競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)是比誰(shuí)成本低、規(guī)模大、速度快，今后是這種模式要轉(zhuǎn)化為以營(yíng)運(yùn)為核心帶動(dòng)開(kāi)發(fā)，從制造業(yè)變成了服務(wù)業(yè)，而服務(wù)業(yè)又帶來(lái)了營(yíng)運(yùn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)三種模式。

“以前我們是干力氣活，今后是手藝活，以前掙利潤(rùn)，今后掙小費(fèi)”，馮侖說(shuō)，今后的地產(chǎn)公司如果在資產(chǎn)管理營(yíng)運(yùn)上面沒(méi)有巨大的能力，就將淪為一個(gè)建筑公司。

在國(guó)泰國(guó)證房地產(chǎn)基金經(jīng)理徐皓看來(lái)，商業(yè)模式的變革，是房地產(chǎn)企業(yè)提升回報(bào)率的唯一出路。蘭德咨詢?cè)鲞^(guò)分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的資本投資回報(bào)率是利潤(rùn)率、周轉(zhuǎn)率和杠桿率 （權(quán)益乘數(shù)）“三率”連乘的結(jié)果。但在當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)下，行業(yè)平均利潤(rùn)率下滑的勢(shì)頭難以扭轉(zhuǎn)，土地成本和資金成本“水漲船高”導(dǎo)致杠桿率也越來(lái)越低。因此，房企提高回報(bào)率最直接、最有效的著力點(diǎn)是提高周轉(zhuǎn)率。

“輕快者領(lǐng)先，”宋延慶還表示，地產(chǎn)新時(shí)代，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)重心正在轉(zhuǎn)變，泛金融化、信息化及硬碰硬的產(chǎn)服一體化趨勢(shì)正在變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。

其實(shí)，地產(chǎn)大佬們?cè)缫鸭铀俎D(zhuǎn)型自救。上半年，萬(wàn)科繼涉足商業(yè)地產(chǎn)后，在養(yǎng)老、物流、旅游地產(chǎn)方面動(dòng)作連連，并先后推出了“小股操盤(pán)”及事業(yè)合伙人制度、全民經(jīng)紀(jì)人制度，并以互聯(lián)網(wǎng)思維聯(lián)手百度、途家、鏈家等合作伙伴，試圖共同打造萬(wàn)科生態(tài)圈。

恒大則在多元化上走得更遠(yuǎn)，從恒大足球隊(duì)到恒大冰泉，再到恒大音樂(lè)和恒大糧油，恒大正在將觸角伸至日常生活中的多個(gè)領(lǐng)域。再如，碧桂園的海外布局，綠地、華潤(rùn)等入股銀行業(yè)，均是房地產(chǎn)企業(yè)在新市場(chǎng)環(huán)境下的應(yīng)對(duì)舉措。