中小城市房企發(fā)展對(duì)策研究

摘 要：中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域發(fā)展非常不平衡，區(qū)域分割現(xiàn)象普遍存在，中小城市房企的發(fā)展好壞直接關(guān)乎著全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)能否健康、穩(wěn)步、有效的發(fā)展。首先簡(jiǎn)要介紹了我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展背景及現(xiàn)狀，隨后對(duì)中小城市房企當(dāng)前的發(fā)展困境進(jìn)行剖析，進(jìn)而有針對(duì)性的提出解決中小城市房企發(fā)展困境的對(duì)策建議。

關(guān)鍵詞：中小城市；房地產(chǎn)企業(yè)；有效需求

中圖分類(lèi)號(hào)：F27

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1672-3198（2014）11-0096-01

1 前言

2013年末，各級(jí)政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策密集出臺(tái)，且商業(yè)銀行信貸持續(xù)收緊，2014年房企的經(jīng)營(yíng)狀況不容樂(lè)觀?？梢灶A(yù)見(jiàn)，未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還將長(zhǎng)時(shí)間面臨國(guó)家更趨嚴(yán)格的宏觀調(diào)控，銀行更加審慎的資金貸款，投資人更加理性的房產(chǎn)投資，消費(fèi)者更加謹(jǐn)慎的購(gòu)房選擇。本文在房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)降溫的大背景下，以中小城市的房地產(chǎn)企業(yè)為研究對(duì)象，對(duì)中小城市的房企發(fā)展問(wèn)題進(jìn)行探討，并對(duì)未來(lái)中小城市房企的發(fā)展對(duì)策和方向提出相關(guān)建議，具有一定的理論價(jià)值和較強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。

2 中小城市房地產(chǎn)商發(fā)展困境

2.1 國(guó)內(nèi)商品房?jī)r(jià)格已處高位，居民有效需求不足

毫無(wú)疑問(wèn)，我國(guó)商品房的銷(xiāo)售價(jià)格是非常高的，正如國(guó)際金融界大師保羅·沃爾克所說(shuō)：“我覺(jué)得紐約房?jī)r(jià)已經(jīng)夠貴了，看到北京的房?jī)r(jià)后，我覺(jué)得跟紐約差不多了”，我國(guó)的高房?jī)r(jià)不是由單一的因素造成的，而是地方政府的土地財(cái)政、炒房團(tuán)的過(guò)度投機(jī)、開(kāi)發(fā)商的巨額利潤(rùn)等因素共同作用的結(jié)果。過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)催生了過(guò)高的房?jī)r(jià)，這在一定程度上抑制了在城鎮(zhèn)化高速擴(kuò)張的背景下居民對(duì)商品房的剛性需求，高房?jī)r(jià)背景下的居民有效需求不足現(xiàn)狀是我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的顯著特點(diǎn)，這也是目前持“房地產(chǎn)泡沫論”觀點(diǎn)的學(xué)長(zhǎng)和專(zhuān)家的主要理論依據(jù)之一。

2.2 土地市場(chǎng)運(yùn)作更加規(guī)范，信貸資金壓力增大

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的土地市場(chǎng)運(yùn)作缺乏有效規(guī)范，對(duì)于城市土地交易，采取暗箱操作，人為的壓低土地價(jià)格，非法牟利情況普遍；對(duì)于農(nóng)村土地征用，采取強(qiáng)制手段，從而經(jīng)常引發(fā)農(nóng)民維護(hù)土地的群體性事件。但是，隨著我國(guó)城鎮(zhèn)化規(guī)化的進(jìn)一步科學(xué)，土地征用法律法規(guī)進(jìn)一步完善，土地規(guī)劃和征用流程進(jìn)一步規(guī)范，對(duì)土地市場(chǎng)的運(yùn)作也更加科學(xué)、合理、有效。自十八大召開(kāi)以來(lái)，各級(jí)地方政府紛紛出臺(tái)了較為合理有效的土地市場(chǎng)管理辦法，房企獲得土地的成本逐漸上升；與此同時(shí)，商業(yè)銀行為了配合國(guó)家宏觀調(diào)控和控制資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房企的貸款也日益收緊，房地產(chǎn)商的信貸資金壓力持續(xù)增大。

2.3 房?jī)r(jià)回落態(tài)勢(shì)逐步明顯，房企盈利水平下降

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2014年第一季度，在我國(guó)七十多個(gè)大中城市中，房?jī)r(jià)下降僅僅有四個(gè)，房?jī)r(jià)基本持平的有十個(gè)，房?jī)r(jià)上漲的有五十六個(gè)，表面上來(lái)看房?jī)r(jià)還呈上升趨勢(shì)，但是實(shí)際情況則不然。2014年2月份以來(lái)，一方面，東部沿海地區(qū)有多個(gè)城市的開(kāi)發(fā)商都出現(xiàn)大幅的降價(jià)出售；另一方面，國(guó)內(nèi)的“空城”、“鬼城”、“死城”數(shù)量越來(lái)越多，我國(guó)房地產(chǎn)的樓房空置率非常高已是不爭(zhēng)的事實(shí)。筆者認(rèn)為，短期內(nèi)主公商品房?jī)r(jià)格大漲大跌的情況均不太可能出現(xiàn)，但是房?jī)r(jià)的回落態(tài)勢(shì)逐步明顯，加上各方面的成本不斷上升，房企的盈利水平必然會(huì)下滑。

3 中小城市房地產(chǎn)商發(fā)展對(duì)策

3.1 回歸理性投資，堅(jiān)持審慎的投資策略

在全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展放緩的大背景下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度也在逐步放緩，中小城市的房地產(chǎn)商對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展前景不能過(guò)于樂(lè)觀，畢竟中小城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有限，人民群眾的收入水平還不高。因此，中小城市的房地產(chǎn)商務(wù)必要堅(jiān)持審慎的投資原則，做到真正的理性投資，具體要從以下著手：首先，不盲目地去競(jìng)標(biāo)拿地，力求土地儲(chǔ)備總規(guī)模相對(duì)穩(wěn)定、略有增長(zhǎng)；其次，不盲目的擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，保持合理的庫(kù)存結(jié)構(gòu)。

3.2 迎合市場(chǎng)需求，走大眾化的產(chǎn)品定位

眾所周知，我國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程還在初期階段，廣大中西部的城鎮(zhèn)化水平相對(duì)較低，政府在城鎮(zhèn)化建設(shè)的項(xiàng)目上還將會(huì)出臺(tái)一系列合理、有效、全面的發(fā)展政策，未來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)的發(fā)展前景還是非常看好的。并且，由于就業(yè)機(jī)會(huì)帶動(dòng)的農(nóng)村人口大量流入城市，因此中小城市商品房的剛性需求還是非常之大，可以說(shuō)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的高剛性需求現(xiàn)狀，在未來(lái)十年之內(nèi)還是難以改變。因此，在樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的選擇上，盡量考慮到當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，人民群眾的收入高低，著重開(kāi)發(fā)符合大眾需求的保障型住房，把普通住宅這一塊做大、做強(qiáng)、做精。

3.3 嚴(yán)控財(cái)務(wù)運(yùn)行，降低自身的負(fù)債水平

房地產(chǎn)是一個(gè)高投資的行業(yè)，對(duì)資金規(guī)模要求大，但由于近幾年房企的銷(xiāo)售量出現(xiàn)下滑，房企的資金回籠速度減緩，又加之商業(yè)銀行給予的貸款量大幅度減少，房企的自有資金也大幅縮水。因此，房企便大量的利用民間借貸和互聯(lián)網(wǎng)金融中的網(wǎng)貸獲得資金，但是這兩種資本集中方式成本高，從而給房企帶來(lái)了極大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，一旦資金鏈斷裂，企業(yè)就有可能面臨倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。

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