提升智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量研究

摘 要：從分析智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題入手，提出了提高我國智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理水平的措施。

關鍵詞：智能化住宅小區(qū)；物業(yè)管理；服務質(zhì)量

中圖分類號：F27

文獻標識碼：A

文章編號：1672-3198（2014）11-0091-02

1 智能化住宅小區(qū)的含義

隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，人們的居住條件得到了很大的改善，居民住宅的標準也隨著穩(wěn)步提高。隨著信息化快速發(fā)展，人們的工作生活與信息通訊的關系日益密切，對工作和居住空間的技術(shù)要求也越來越高。于是，眾多開發(fā)商在小康住宅的基礎上將現(xiàn)代化的計算機智能化技術(shù)引入小區(qū)建設，逐漸形成了智能化住宅的理念框架。所謂智能化住宅小區(qū)，是指利用現(xiàn)代網(wǎng)絡技術(shù)、通訊技術(shù)、計算機技術(shù)、IC卡技術(shù)、自動化控制技術(shù)，通過有效的傳輸網(wǎng)絡，實現(xiàn)多元信息服務、安保防災、物業(yè)管理及智能化住宅小區(qū)的集成。為業(yè)主提供一個安全、舒適的居住環(huán)境和方便、智能的服務與管理的住宅小區(qū)。它利用嵌入式系統(tǒng)和網(wǎng)絡通訊技術(shù)、先進的計算機技術(shù)與人們?nèi)粘Ｉ钣嘘P的各種設備設施（如照明設備、環(huán)境的控制、安全防范系統(tǒng)、網(wǎng)絡技術(shù)），依靠家庭網(wǎng)絡有機地結(jié)合在一起，通過公司統(tǒng)一管理，為家居生活營造一個更加安全、舒適、節(jié)能的環(huán)境。智能住宅小區(qū)主要是由現(xiàn)代化計算機技術(shù)、現(xiàn)代化通訊技術(shù)和現(xiàn)代化建筑技術(shù)構(gòu)成的。其中最為重要的部分就是住宅小區(qū)的智能化系統(tǒng)。

2 智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理存在的問題

2.1 能源消耗大的問題

由于智能小區(qū)利用嵌入式系統(tǒng)和網(wǎng)絡通訊技術(shù)、先進的計算機技術(shù)與人們?nèi)粘Ｉ钣嘘P的各種設備設施為業(yè)主提供高檔的物業(yè)服務，因此小區(qū)內(nèi)擁有大量的電子設備和高新技術(shù)設備，而這些設備的日常運行需要消耗大量的能源，所以物業(yè)管理中能源成本問題對物業(yè)管理的服務成本和服務質(zhì)量影響很大。在現(xiàn)實工作中，有些智能小區(qū)物業(yè)管理部門或管理人員對此沒有足夠的重視，這必將導致物業(yè)管理成本的增加，進而影響物業(yè)管理工作的正常進行。

2.2 大量設備缺乏日常維護的問題

為了滿足智能小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化的需要，使得智能小區(qū)的物業(yè)管理設備比一般住宅小區(qū)更多，這些管理設備的正常運行對在保障物業(yè)管理工作正常完成是至關重要的，因此必須重視這些設備的日常維護工作，保證其能夠正常運轉(zhuǎn)。在現(xiàn)實中這些高科技設備的維護除了傳統(tǒng)的清潔、保養(yǎng)外，設施設備本身具有高度集成化、檢測手段高級化、運行隱蔽性等特點，因此一般維護工作均需要由委托專業(yè)單位來負責。由于目前市場還沒有形成產(chǎn)業(yè)化，因此缺乏公平競爭機制，在這種情況下簽訂的合約，難免導致價格很高，而維保質(zhì)量又難以保證。上述原因往往導致物業(yè)公司不能按時、按標準對物業(yè)管理設備進行必要的維修和保養(yǎng)。所以在日常的維護保養(yǎng)管理中就出現(xiàn)了重投資而輕維護的現(xiàn)象，對于智能化住宅小區(qū)的物業(yè)管理成效造成了不利影響。

2.3 缺少高水平技術(shù)人員問題

由于智能化住宅小區(qū)的核心技術(shù)是智能化系統(tǒng)，該系統(tǒng)的構(gòu)成大量地采用了大量的現(xiàn)代化的通訊技術(shù)、控制技術(shù)及計算機技術(shù)，因此對本系統(tǒng)的操作、管理人員提出了更高的專業(yè)化要求。通常要求工作人員既要懂得電腦的日常操作，還應懂得英語，以便能夠閱讀有關設備的使用說明等資料。而物業(yè)管理行業(yè)由于起步晚，專業(yè)人才的培養(yǎng)非常滯后，除極少數(shù)專業(yè)人員外，大部分的員工都是不看學歷直接招聘進來的，從業(yè)素質(zhì)很低。如何找到能夠熟練操作這些智能化設備，保障其正常運轉(zhuǎn)，為業(yè)主提過方便、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務是智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理中的一個突出的問題。

2.4 物業(yè)信息缺乏安全性的問題

由于智能化住宅小區(qū)的網(wǎng)絡化管理將業(yè)主個人信息添加到公共運營網(wǎng)絡中，從而實現(xiàn)了與外界的緊密聯(lián)系。而隨著電腦技術(shù)的不斷發(fā)展，網(wǎng)絡技術(shù)的不斷更新，也出現(xiàn)了大量的電腦黑客，這就要求物業(yè)管理公司必須防范電腦黑客入侵小區(qū)的物業(yè)管理系統(tǒng)盜取業(yè)主的個人隱私。另外，在智能化條件下，由于工作人員的非法操作也會破壞物業(yè)管理系統(tǒng)中信息資源，甚至有些工作人員在利益的驅(qū)動下，也有可能將業(yè)主的個人信息非法使用。因此如何防止智能小區(qū)業(yè)主信息資源遭到各種途徑的破壞、保護業(yè)主的個人隱私就成了一個急需解決的問題。

3 提升智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理質(zhì)量的措施

3.1 加強節(jié)能管理工作

針對智能化住宅小區(qū)能源消耗大的問題，物業(yè)管理部門應特別重視節(jié)能問題。首先，必須有針對性地制定適合于設備自身特點的維修保養(yǎng)方案，遵循“安全、實用、經(jīng)濟、合理”的原則，有計劃，有步驟，有目的地進行，做好設備日常的維修保養(yǎng)，將設備故障隱患消滅在萌芽狀態(tài)，避免盲目使用，忽視日常的維護，出現(xiàn)大問題時花費大量資金的浪費問題。同時在物業(yè)設備的使用和維修中提出節(jié)能改造的可行性方案，盡可能采用節(jié)能設備、節(jié)能材料。同時制定一系列的獎勵政策，鼓勵員工修舊利廢、合理更新，達到降耗節(jié)能、延長設備使用壽命，進而降低設備的維護費用。

3.2 加強系統(tǒng)設備維護管理

智能化住宅小區(qū)物業(yè)設備大量地運用了高科技產(chǎn)品，在日常的維護中不能再采用傳統(tǒng)的住宅小區(qū)物業(yè)設備的維護方法。在智能化住宅小區(qū)在設備的日常維護中，首先要加強設備管理軟件系統(tǒng)的建設，通過這個信息平臺的建設。此外，還要從以往的定性檢查深入到對系統(tǒng)每個部件物理層的定量化檢測。作為物業(yè)管理行業(yè)的龍頭企業(yè)萬科物業(yè)管理公司對物業(yè)小區(qū)設備的日常維護做了大量的工作及措施。萬科有一套自己的物業(yè)設施設備養(yǎng)護制度。首先萬科會編制一個設施設備維護保養(yǎng)表，其中包括日常檢查、月度檢查、季度檢查和年度檢查。日常檢查主要由操作人員通過日常經(jīng)驗，用聽、聞、看等方式對設備進行巡檢，利用儀器儀表對主要部位進行檢測，發(fā)現(xiàn)故障及時處理。對月檢、季檢發(fā)現(xiàn)的問題和設備隱患，維修技師對設備的局部或全面修理，清洗或更換零部件，每月/季至少進行1次。其中萬科對配電系統(tǒng)、供給水系統(tǒng)以及照明系統(tǒng)的日常維護尤為重視。要確保供電設施保持良好的技術(shù)狀態(tài)，保證小區(qū)內(nèi)業(yè)主用電的需要。若供電系統(tǒng)發(fā)生故障，萬科的工程人員會及時報告主管，必要時報供電局進行搶修等聯(lián)絡工作，確保設備的性能；確保給排水設施保持良好的狀態(tài)，保證生活、消防用水的需要。萬科有專業(yè)的維修人員負責給排水設備的養(yǎng)護，有值班人員負責給排水的操作、監(jiān)控、記錄及異常報告。對照明系統(tǒng)萬科會每天對公共區(qū)域（小區(qū)道路、消防通道、停車場等）進行巡邏檢查，對照明電源控制箱檢查，接觸器、按鈕、指示燈、回路空開等是否正常，做到完好率達到99%。

3.3 提高管理人員素質(zhì)和工作水平

提高智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理水平，加強專業(yè)化技術(shù)隊伍建設非常重要。物業(yè)管理公司應招聘專業(yè)人才，加強智能化住宅小區(qū)物業(yè)管理人力資源的開發(fā)，切實提高從業(yè)人員的素質(zhì)。

3.4 注重信息安全性保護

智能化住宅小區(qū)的物業(yè)管理中特別需要嚴格管理的是內(nèi)部人員和信息資源合法性。在智能化小區(qū)的網(wǎng)絡化管理中應該在母系統(tǒng)中建立對子系統(tǒng)的監(jiān)督系統(tǒng)。一旦出現(xiàn)非法操作或錯誤操作的情況，系統(tǒng)會立即發(fā)出警報，停止或糾正。另外，還可以在網(wǎng)絡化管理中在系統(tǒng)中采用口令密碼、多重復核等技術(shù)監(jiān)控手段。在整個母系統(tǒng)內(nèi)信息共享的同時，也要防止非法入侵竊聽窺視和非法拷貝等信息資源的被破壞或流失。

參考文獻

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